房地產開發報建流程心情交流-預覽頁

　

【正文】 區網絡運營商根本沒得選，因為只埋了一條管，別的網絡運營商想進來供給優質服務都不行，而現在的這家，不是這里的線路壞就是那里壞，整天修，我這正打怪呢，嘣的一下，斷網了。這都是管線綜合沒搞好的標記啊。最常見的是市政排污管線忽然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是程度抬高個幾公分，這個小區的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。這種情況那是想賠錢都搞不定的。　　　　　　再說到這個排水許可證。這個東西管的是管徑和流量，以及銜接市政管線的位置。這個階段有些東西也很麻煩，最煩的是車位。　　　　　　　　當然，總平面審查期間一般來說，也會審車位，不過那個階段重要是經驗值，按35平方米到45平方米平方米一個車位這樣的經驗值，來評估地下室面積夠不夠，一般來說規劃部門不會很在意車位夠不夠，不會認真的在圖紙上數。但是有些時候，無論怎么擺都擺不夠，那也有方法，就是宣稱我這里要做立體機械停車位。買的人也少。規劃部門都這么控制。不過這個不代表一般規律。不值得多說。　　　　消防和人防專項審查　　這兩樣東西搞死人。至于人防報建，這個東西莫名其妙，我不知道這個算什么，我對任何備戰的東西，都心存惡感。另外呢，我們的開發商，也的確是非常的不象話，要滿足消防規范的話，這個投入太大了。在這個方面，審查那也是越來越嚴。比如12層以上要設置專門的消防電梯，17層以上設置剪刀樓梯，這些強迫性規范已經是鐵律。　　人防工程是非常神經的一樣中國特點的東西。當然這只是我的個人觀感，大家不必介意。關于人防停車位的使用權問題，現在的爭議非常大。但是這個產權，無論如何，都不可能回屬于什么全部業主。 節能審查、施工圖審查　在領取建設工程計劃允許證之后，設計公司在建筑施工圖的基本上再次細化，完成構造施工圖、水電施工圖等等全體施工圖及結構計算書等，完成節能設計，做一個節能盤算書，就可以開端這兩項審查了。搞了這些東西，夏天空調得開到猖狂掉。　　說到這里不由得想對那個套型建筑面積90平方米以下占70%以上的9070政策說兩句。同時，在完全不考慮洗手間的采光和透風要求時，90平方米的套型面積的確可以設計出非常不錯的三居室的戶型。這個稍微在圖上畫一下就知道了。當然，兩房單位也可以住，不過就不能養孩子，一養孩子這家就完蛋了，爸爸媽媽爺爺奶奶加孩子哭，連轉身的地方都沒有。在某些不良媒體的宣揚口徑上，將這個做法稱為不良開發商昧著良心做事。施工圖審查現在都已經在表面上市場化了，容許開發商自己找資質的施工圖審查單位做審查。那一年在珠三角一個三線城市，在一個別墅項目門口建一座景觀塔。首先當然是從源頭設計查起。最后兩邊都說服不了對方。現在合生在廣州的某樓盤前面，也盤算樹這么一個塔，做審查的時候也是吵得不可開交。　余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續施工許可　　　余泥和噪音，這兩個東西專門拿在這里講，是因為這兩樣東西是最擾民的。運輸施工余泥的車輛，只能在規定時間，規定途徑上行駛。本人曾經見識過廣州的一部車，從天河一路撒到番禺，成果被罰了5萬多，包工頭拼命去做工作都沒用，估量是交通部門火大發了，撞槍頭上了。那玩意打起來不是人能忍耐的，想當年我剛剛進進這個行業時候，我靠，站在工地里，聽了一天的錘擊聲，第二天耳朵里都是嗡嗡聲，幾乎沒給錘傻了。此外，對那些夜間持續施工的，更要予以管制。假如居然膽敢不報批就夜間開工？那是嫌自己錢多，想聲援政府的貧困官員了。　　　　質量監督、安全監視　　我為了把施工許可證這一節趕緊搞出來，已經寫得不耐心了。放驗線、白蟻防治、防雷、猜測繪、預售、各專業驗收、項目備案驗收，一直到交樓。謝謝各位。在我看來，質量問題都是安全問題。當然在若干細節上這兩部門還是有所差別。由于質監搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質監在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質監大多得靠這些收費項目贍養自己。我見過最好的城市是廣州。各位的，明確？　　不過呢，絕大多數的城市，這個功能被質量監督站牢牢的操縱著。　　　　　　首先，我必須闡明，依照我國現行招投標法，私營房地產公司（無國有經濟成分），其房地產項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發包。在大多數城市，私營企業只要能提供私營企業證實，既可免除施工招投標手續。搞施工的就沒幾只好鳥。大家知道一下就行,相約8年的誓言你會相信嗎~`。總之就是不受理。我這里講的還只是個小手腕。　　　　　　監理報建是完成這個監理免招標或招標手續之后的事情，做一個監理計劃和監理細則，交建設部分審核一番，以為OK了，發一個監理審查看法。 1施工許可證　　　我懷著萬分沖動的心境，打下了上面那5個字。在我與同行的交換中，我也從來沒見過老誠實實的一步步完成所有手續，再來辦施工許可手續的。這是什么概念？這是卡逝世你的概念。上級政府震怒，云云。在這種情況下，改造辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效力。在每一個程序中，在每一個環節中，都存在好處分配，都存在制衡。哪怕是在這些管理相對規范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發一個單獨的施工許可證，然后再發地下室部分的施工許可證，再發地上部分。　　　　　　　　　之后的內容，大家就開始熟習起來了：我們終于進入銷售環節的各項手續了。這也是我為什么能從事現在這個工作的原因之一啦。　　　基礎上，現在的中心層面的調控政策分成以下三個方面：　　　　減少土地供應，壓縮地根　　　　這方面的政策非常的吹糠見米。尤其是各類招商引資的產業園區。房地產用地供應量逐年減少是不爭的事實了。有哪個地產公司手頭上沒開發的地，不處于偏遠得不行的遠郊區但是又發神經拖著不開發的，我立馬把這篇東西打印出來吃掉,冒險島sf079破功。就是讓老百姓沒錢買房子。我個人不對這種神奇的邏輯予以打擊。　　　　　　　　強迫性限制房地產產品類型　　　　這個很明白，就是那個90平方米以下的戶型占總建筑面積70%以上。我琢磨著是不是這個政策有這么一個隱含的前提在：開發商故意建大戶型，以獲取高額利潤。本人所閱歷的少數幾個公司在產品定價上根本上都是這么個策略。這個后果，我就未幾說了。這個活就叫放線。放線后，測繪院會發出一份放線冊。　　放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。唉　　　　1預售許可證　　　　終于說到這個了。　　　　　　　　預售許可最主要的條件是：高層建筑結構完成3分之2，低層建筑構造封頂。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行動，會有更深入的認識吧。在辦理預售手續時所申報的價錢，開發商可以完整不予理會。隨意你怎么公示。這個叫預測繪。造成這種差別的原因很多，比如施工不規范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統計有誤差，這些都有可能。　　　　現在為了避免這種糾紛，各大開發商都學乖了，開端花很大的精神在做通房屋丈量機構的工作上。這其中有無數的道道兒。現在關于土地抵押的規矩越來越嚴厲了。在這方面，我信任全國的銀行都是大同小異的。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發商都必定會選擇將土地抵押貸款。就算有的，也早就已經拿去抵押融資了，還等到現在啊。我只說其中的兩個措施（唉，我感到我好象在傳授犯法方式似的，靠）。這兩個部分盡對不會自動向對方查詢對方的登記材料的。這個懸空期是公道的。房管部門一看，哦，的確如此，于是收資料辦預售允許證了。國土部門與房管部門分別，實在是一項有無數空子可以鉆的的制度啊。這種方式在國土與房管合并的地方也能用。在做了前面這很多的展墊和和諧工作，結識了那很多的人，一步一個腳印的，做到了現在，假如還不能完成現在的工作，就真是白混了。基本的過程如下：規劃局的同道坐在車里看一下，哦，封頂了。開發商自己做這幾項驗收，肯定通不過。在報裝的時候，設計好了裝3臺變電箱。說這個三臺的設計分歧理，要變成四臺。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。竣工之后，施工單位、開發商、監理單位，合在一起全部驗收報告出來就行了，然后交給質監站備案。這是廣泛現象。　　　　　　　　竣工驗收備案完成，是法定的正式交樓條件。我反正沒親眼見過這種事情。接下來就是產權證辦理的事情了。 1停止語　　　　首先得說，我天天跑來跑往，回來鼓搗這個東西，我是真寫出膩煩情感了。事實上還有很多須要跟各個部門扯皮的事情，沒寫進來。 我往往都報以冷笑。憤青們又會說，我就規行矩步的報建、施工，不融資，難道我還建不起一座樓嗎？我可以很明確的告訴你們：不可能。我親眼見過一個年青的民營企業家想搞房地產，從04年開始領取了規劃要點，審總平面，審1年沒審出來，規劃要點到期了重新回去領，再審總平面，審一年又沒審出來，再回去領規劃要點，但是總規恰好改了，給他把土地功效改成教導用地。　　　　　　　　無論你們在各自的范疇內是多么的優良。　　　　　　　　我無意于評價現在這個體系是不是公道，我已經分開了思考這個問題的崗位，就讓其他的治理者來思