武漢湯遜湖別墅項目全程策劃方案-預覽頁

　

【正文】 的成功使大多武漢發展商無意苦練“內功”，別墅市場“主題泛濫，克隆成風，賣點過多，賣相太差。 “ 武 漢 湯 遜 湖 別 墅 項 目 ” 策劃方案 當你塑造了一座建筑物，你就是創造了一個生命，它會跟你談天 ! 路易 2021 年號稱中國別墅年，不少發展商既賺銀子又贏牌子，市場火爆引來眾多跟風者，未來一至兩年別墅將繼續風行地產市場，同時進入優勝劣汰階段。本項目要脫穎而出，品牌致勝，必須規避武漢同類項目弊端，從企業理念、開發主題、規劃設計、景觀營造、營銷推廣等各環節 全面創新，并注重于細節處追求統一、完美，依市場反饋迅速調整完善，方可制勝未來。 建筑物注重細部裝飾，用建筑元素、符號表現某種風格，關注整體品味及天際線。 住宅設計重回“城鎮”模式 ，人們在注重自己的獨立之外，也開始重視周圍的環境，注重鄰里及社區居民相互之間關系。 二、 國內房地產市場情況 政治與社會環境 （ 1）、政治、政策環境 ? “四新”（新技術、新產品、新設備、新工藝）技術的全面運用，提升住宅小區的居住環境、住宅功能、工程質量、物業管理水平，推進了住宅產業現代化 。 （ 2）、社會環境 ? 受“非典”疫情的影響，健康與安全成為今后住宅開發的一大趨勢。 ? 有利于降低住宅建設成本。 ? 引入建筑節能技術，并運用在住宅建設中。 ? 主題地產時代 人們關注物質享受之外的諸如休閑、健康、生態等生活方式和居住模式。如華僑城波托斐諾、廣州星河灣等。 ? 新郊區主義的低密度居住型社區大量盛行。別墅是環境的一件裝飾品，而不是成為破壞環境的原兇。 ? 品質時代 別墅除了面積大的特點外，較注重設計風格、 建筑質量、景觀營造等產品品質方面。 (2) 2021 年堪稱中國別墅年 北京、上海、廣州、杭州等地別墅風行，產品種類多，供 應量大，檔次高，有天價別墅，也有平民別墅，有中產階級別墅，也有前衛另類別墅。托夫勒 本世紀初，國內外諸多經濟學、社會學專家的一句預言，引起越來越多人的共鳴，“發達國家和大多 發展中國家，在未來十五年內，將逐步進入體驗經濟時代”。 ? 強調與消費者的溝通，并觸動其內在的情感和情緒。 ? 體驗式營銷的 特點包括： 關注顧客的體驗 ； 以體驗為導向設計、制作和銷售 產品 ； 檢驗消費情景 ； 顧客既是理性的又是情感的 ， 體驗要有一個“主題”。 開發商熱衷臨湖開發，購房者熱衷臨水而居。如銀河灣請美國 WY，照搬照抄廣州星河灣。 市場以多層為主，小高層為輔，高層很少。 各種新技術、新材料、新工藝的大量運用，競爭優勝劣汰，令整體水平逐步提升。 ? 低價位別墅以其總價位低而倍受市場歡迎。高價位別墅均價 在 3600 元至 7000 元/平方米，總價 114 萬元至 350 萬元，主要集中在水藍郡、金色港灣、麗島花園、高爾夫城市花園等幾個樓盤。消費群體主要集中在民營、私營、個體老板、公司總裁、高級管理人員、文體界名人、職業經理、律師、資深會計師、新聞單位高層人員、高級教授、歸僑、港、澳、臺地區及其他國家在武漢的科研、工作、經商人員等等。別墅產品以雙拼、聯排、獨立式為主。 ②小區規劃方面 普遍存在總體規劃布局缺乏創新，單調呆板，路網設計不夠靈活流暢等局限，類同所謂“社會主義新發展”，如玉龍島別墅。 ⑤營銷推廣方面 “賣點過多，賣相太差”，沒有提煉出核心賣點，不注重項目形象包裝，缺乏高明的策略和整合推廣手法，各信息廣告推廣沒有形成整合力。類推至聯排、空中別墅， 200 平方米左右，總價 60 萬元以下的產品有較大市場機會。即使在進行裝飾的時候，也應該把它們做得象是首先為實用而做的”。 第三部分 別墅消 費群分析 一、別墅消費群共性 基本特征 ? 社會上富裕的一群，收入穩定，社會地位高； ? 年齡介于 30~60 歲之間，大多集中于 35~50 歲； ? 閱歷豐富，見多識廣，視野開闊，有國際化理念； ? 對具文化品位的事物認同與追求，鐘情于純自然、高品質建筑，追求“珍品化”生活； ? 在釋放成功的同時，喜歡樹立自我、標榜個性，追求獨特文化品位和高質量休閑健康的生活； ? 關注國家政治、經濟、科技動態，以把握大局，促進事業發展； ? 向往高度的自由，包括金錢、身體、精神等各方面的自由。別墅做為住宅的終極產品，身份和階層的象征意義是首當其沖的，這正是別墅的靈魂。 2 消費型態區分 由于別墅消費者的社會背景、生活習慣、知識文化水平和居住觀念都有所不同，別墅項目的目標客戶定位不可能一網打盡，有必要區分出各類型消費者的消費型態，結合項目的各項因素，尋找出主力客戶群。另外還有一些崇尚“ 5+2”生活方式的高收入者，購買環境優美的別墅做為節假日渡假休息的場所。據一項對別墅消費者的調查詢問，在購買別墅的原因一題答案中，選擇了“顯示身份”、“凸顯個性”、“顯品位”、“親近自然”等文化因素的人占絕大多數，這種現象反應出別墅消費精神層面的重要性。他們不太樂于貨比三家、討價還價，而是更習慣于集中購物和規律購物；他們更易受媒介的影響而不是現場促銷與眼見為實。努力地工作，盡情地享受，已成為一種高收入者的普遍現象。注重小區主題、建筑及景觀設計，注重發展商 實力，關注樓盤保值升值潛力。 地產板塊的崛起，依靠成熟大型地方商共同托舉。 劣勢 ? 無開發經驗； ? 無品牌影響力； ? 交通不夠方便； ? 市場先機已為其他樓盤所占。 二是光谷板塊的高新科技企業的中高層管理人員，主要集中在項目周邊的東湖高新技術開發區內的企業業主、董事長、總經理、 CEO 等企業管理精英。 二是周邊區域“高資高知”者，及社會上附庸風雅的“暴發戶”等。而現代“高資高知”人群，在事業成功之時，更渴求返樸歸真、自由自在，他們厭倦了公關應酬的繁文褥節，工作場所的疲于應對，公眾場合的虛言偽行，他們希望掙脫凡塵羈絆，在自然與知識海洋中自由翱翔。” 綜上所述 ，本項目開 發主題定位是“自由體驗，人文關懷”，核心詞是“自由”。這一切表現的總表現曾是我們的 建筑??我們要創造適合于自己的建筑。 —— 總價控制 一個買家決定購房的決定因素是單位的總體價格，住宅的總價要順應市場的整體消費指數、目標客戶的可選擇項目、周邊物業的銷售比較而定。 ? 空中別墅： 面積 180260 平方米，單價 2500 元 /平方米左右，空中花園 60 平方米左右，單價 5070 萬元； 六、項目命名建議 一個好命名，對項目至關重要，能令項目推廣事半功倍，迅速積聚公眾“眼球”，準確詮釋項目意境，令客戶心生興趣及好感。 八、時間定位 由 2021 年始，別墅熱度不斷攀升，依廣州、上海等地經驗預測，未來武漢別墅市場將經歷共領風騷→慘烈競爭→惡性競爭→優勝劣汰 (出品牌 )階段，本項目如能在2021 年 5 月推出市場，將有重大利好價值，最遲應于 2021 年 9 月，即十之后待設計公司交呈規劃設計方案后，組織各方人士共同征詢論證，借以調整完善，以圖共創第一品牌。 二類體驗空間：聯排別墅，鄰近會所、幼兒園等配套設施，或景觀稍差處建造。故在“點線面體驗空間式”設計模式指導下，小區規劃的第一個“點”就是萊特的“流水別墅” 別墅建筑設計史上里程碑式作品原汁原味空降武漢，以引起市場矚目，開第 一品牌之格局、氣勢，第一條“線”就是 沿溪流曲線布局的臨水別墅；第一個“面”就是別墅、溪流、園林錯落排列形成的住宅組團。布局依地形地貌、錯落情趣排列，與自然共繪 一幅美景，精致體現萊特的建筑思想，“建筑是大自然的點綴，大自然是建筑的陪襯。 規劃原理 (1)兼顧安全、舒適與完美 住宅第一原理：“安全第一，然后才是舒適和審美”。通過對密度、居住和工作空間的重新規劃和定位，通過引入點線面布局的空間概念，組建富有秩序和變化的自由新空間。“ （ 4）實現“天人合一”的規劃境界 以“自然的格局，自有的藝術”為理念，體現戶戶有景、處處是畫的原創思想。 延景入室，以造“天人合一”之美，如引花園 中水池入客廳，用玻璃墻面、玻璃地面相隔，以收魚水暢游入戶、室外風景靈動室內之效。一幢幢別墅臨湖依水而筑，如一只只在山谷中翩翩起舞 的蝴蝶或蜻蜓。使用太陽能屋頂，門窗、欄桿，大面積使用玻璃、雙層中空塑鋼窗、輕鋼等材料，并兼用原木、毛石、片石、鵝卵石等，以石材、貼面磚作外墻，以木材作露臺圍欄、木柵欄等，體現出來源于自然、還原于自然的建筑思想。 單體戶型嚴格執行動靜、干濕區分，優先注重客廳、主臥設計，體現品位、尊貴、舒適之感。 ? 別墅及排屋頂層主臥設計為可開合式玻璃天窗，讓主人與星空對話，與大自然私語； ? 空中別墅設計一梯兩戶，先進花園后進家門，并獨創三種回家方式：即主人及客人由大門入，保姆由次門入，主人不經客廳直接入主臥； ? 別墅設計充分利用本地塊坡差，讓后花園與前花園、車庫、臥房與客廳等不在一坡面，體驗坡差帶來的變化美和浪漫感； ? 臨水別墅設計外飄式長露臺，延伸至水邊 乃至小溪上方，家人親友凌駕水上，聆聽水聲，體驗無比風光，無限自由與愜意； ? 部分設計白欄桿由樓上直通小溪，情趣盎然； ? 客廳設計為 68 半中空挑高式，面寬盡量超過 5 米，大面積使用玻璃，將室 外景觀延引入室，體會通透大氣、尊貴之感； ? 主臥室面積寬敞，追求個人生活絕對的秘密感，追求溫馨、舒適感。 “點”是花草樹木 ，是石頭、水景等自然景點，是雕塑、小品等人文景觀；“線”是如以文化水系為主線的沿岸景觀；或以自然原始為主題，沿溪布置石頭、花草，水中布局世外小島；或以健康水道為主題，布置鵝卵石涉水道、航模水道等；或以金魚水景園林、現代泳池等主題設計。 相關建議 （ 1）充分利用湖景 —— 做足景但不唯湖景是用。每戶都能染上湖濱小鎮特有的各種淡淡的色彩，湖面輕輕吹來風的氣息，在小區飄逸而過，令居住在此的人們感到舒暢適然。湖濱散落著一些頗具情調的露天咖啡座、啤酒屋和湖邊長椅，人們可以在此散步、聊天、靜思。旁設涼亭，有小橋 直通島上，即可作為買點炒作，又可讓人們在此體驗湖風湖景，落日余暉，構造浪漫歸宿感。 在社區內開鑿水道和小溪，讓清澈的水流在小區內穿繞，家家流水，戶戶垂楊 ，河水清澈透明，水動魚歡。 在清澈的水中放養大量鮮活生猛、色彩斑斕的錦鯉，分區流動。水花飛起，清涼地打在臉上，綻開張張笑臉。 其中，游泳與戲水、漂流靜思集中成一塊，除了具有標準泳池的一切功能外，沿泳池周邊設置幾條風景曲折水道，旁邊綠樹花草、卵石相伴，泳客順水而漂，在遠離泳池中心人群處、山石邊，躺水上看云卷云舒、味聚散榮辱。 休閑綠化帶栽滿了能產生香氣的桂花樹、玉蘭花等樹種；道路的綠化帶、花圃的公共區域都種滿了夜來香、玫瑰、蘭花、四季桂花等上乘花草，花開時節，暗香浮動，絲絲縷縷，沁人心脾。業主可在家中上班、備課、學習，在數十公里外控制自己的家電，可隨時網上炒股、遠程教育，縱覽世界，運籌帷幄。展覽中心將定期舉辦別墅展（建筑史及建筑師）、油畫展，會議中心將不定期邀請一流交響樂、芭蕾舞、歌劇等藝術家 參演，一年四季始終散發著強烈的人文藝術魅力，使小區透出一股高雅氣息及強烈影響。 ? 文化長廊：以世界別墅建筑文化為主題，包括知名別墅介紹，知名建筑師雕塑等配置。 聘請外國專職教師，實施情景外語教學 模式。 ? 英語角：是專為學習外語的人設計的一片小天地。 軟件： ? 社交聚會 ? 學術交流 ? 文化藝術傳播與研討 ? 社區文體活 動 （ 經常舉辦 書法、繪畫、攝影、風水、佛學、儒學、烹飪、園藝、插花、太極、氣功、武術、攝影、社交舞、音樂、茶道、星占學、游泳、戲曲、魔術、健身操、棋藝培訓與比賽活動） 第八部分 營銷推廣策略 一、營銷模式 ? 點線面“全方位體驗式營銷推廣模式” 全方位信息渠道設計控制、現場銷售點線面設計及實地實景體驗設計相結合，營造“體驗自由別墅第一盤”的超強氣氛，促進銷售，并為品牌塑造累積資源。如高校地方課題研究等， 在體驗營銷的基礎上加入文化內涵，兩者的滲透、融合可以使營銷活動動靜相宜，取得與消費者之間最佳的溝通效果。 建成以“流水別墅”為主題的樣板小區 利用九曲十八彎水景重塑代表世界別墅設計最高水平的“流水別墅”，以 此為切入點，顯示項目設計方面的高品位和高境界，同時以“流水別墅”為載體展示出自由、自然的整體風格。門前旗桿、氣球等設計精美，大氣，噴泉、燈光、彩旗、拱門等襯托祥和喜慶氣