對商業地產開發的看法大全-預覽頁

　

【正文】 的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。但必須要與國外設計機構明確方案設計的深度，否則方案設計的深度達不到應有的要求，國內設計機構將無法正確完成初步設計及施工圖設計，或者盡管完成，但會有大量潛在問題遺留給開發商。項目方案的政府許可指完成項目方案的系統化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規劃部門提交方案設計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環保部門提交環境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。在項目可行性審批過程中，需要合理安排與政府的公關活動。交通問題可以成為項目的障礙，也可以成為項目成功的瓶頸。一般來說，項目的設計方案和目前國內落后的消防規范之間存在沖突似乎是必然的事情，畢竟國內的消防規范很保守，而作為當今商業業態最復雜形式的商業房地產項目，不突破中國的消防規范的話，幾乎不可能真正按照其應有的功能建設。規劃審批一旦定案，商業房地產的方案就基本確定，原則上不再修改，而且也最好不要再修改，否則浪費太大。1項目的財務核算指開發商在完成項目的設計方案后，建立或委托專門的財務融資機構對該商業房地產項目的成本、收益、投資回報率、投資回報的敏感性分析等進行專業化分析。尤其采取銷售模式的商業房地產項目，財務核算的工作很簡化很多。主要形式有股權融資和債權融資。完成融資決策后，進行的首要工作是項目商業計劃書的編寫工作。這兩種融資方式相互之間并不沖突，如果協調好的話，會齊頭并進。上述融資服務費的標準是國際上融資通行的收費標準。1市場策劃項目的市場策劃對于項目的成功至關重要，高明的市場策略可以降低項目的成本，并有效打開市場空間，收益空間和利潤空間。通常招商咨詢機構更了解國際知名零售商的需求，所以委托專業咨詢機構進行項目的前期招商更能有效促進項目的進展。價格策略主要有三種：高開低走，平開平走，低開高走。1管理公司的選擇項目取得成功最重要的因素之一，是商業房地產的物業管理。其實管理公司應該在項目設計階段就參與進來，這對于項目的招商、融資都有很大的好處。項目位置選擇商業房地產項目的位置選擇問題對于項目的成功將是決定性的。當一個商業房地產項目的客流發生倍增的時候，項目所在位置能否適應就成為一個重要的問題。雖然在此階段完成該項工作有存在偏差的可能性，但需要做初步確定，同時在后面的環節中可以作出豐富和調整。項目土地取得有兩大標準：土地規模標準。尤其在項目運做初期，土地價格越低，前期資金壓力越小。項目規劃設計項目的規劃設計包括項目的方案設計、初步設計及施工圖設計等。如果商業房地產的設計不能最大限度滿足商戶的功能需求，那么商戶最簡單的選擇就是不選擇該項目，所以任何商業房地產項目的設計必須遵守市場需求。項目方案的政府許可在完成項目方案的系統化整合后，需要向政府計劃部門提交可行性研究報告，向規劃部門提交方案設計，向交通部門提交交通方案，向消防部門提交消防方案，向環保部門提交環境評估報告，向供電部門提交項目用電方案，向天然氣、自來水公司、市政管理部門提交相應方案以及向其他主管部門提交別的文件，并得到上述部門認可批準的過程。在財務分析核算過程中，財務融資機構需要以項目市場前景及可發展規模的可行性為參考，并大量引用分析結論。有些國內商業房地產投資商不懂得金融投資依附于企業資源的特點，所以在項目運做時低估自身資源的重要性，過高評價自身在項目中的價值，并盲目產生對股權的過高期望，從而導致融資方案不可行。開發商在進行項目融資工作之前首先要進行項目融資的決策工作。項目商業計劃書是其他投資商及金融機構了解該項目的有效渠道。對于商業房地產項目來講，將國際知名零售商請進來有利于整個項目的招商，也就是主力店。售價決策的準確性將有利于項目的出售操作。租金判斷對于項目招商意義非常，準確的租金定位將提高項目的招商效率。商業房地產管理公司介入的方式主要有：（1）、管理公司以管理參股；（2）、聘請管理公司。因為商業房地產的形式種類比較多，而且各種商業房地產形式都存在市場成熟性的問題：如果某個地區的社會生產力水平比較低，人們的收入水平不高的話，投資商再有實力，也不可以在該地區投資建設大型商業房地產項目。一個住宅社區，一幢寫字樓所要解決的客流局限在一定范圍內，但商業房地產則不同，所要解決的客流會隨著經營狀態的變化，會發生倍增，也會發生銳減。將確定該項目的市場基礎，周邊商圈覆蓋人口的情況，可能的客戶流量，客戶流產生的項目營業額及項目的可發展規模等一系列相關問題。該項工作屬于微觀判斷，很多咨詢機構分析時使用的方法是：以市場調查為基礎，建立相關分析模型，測算出該項目地址可能發生的客戶流量，依據對所在地區人均零售消費額的判斷，可以測算出該項目可能的零售額，再參照所在地區商業設施每平方米平均零售額，即可以得出該項目地可發展商業房地產項目的規模。個人認為最好是上述兩種咨詢機構的融合。土地取得指投資商按照與政府土地主管部門商定的價格從政府土地部門得到相應地塊一定期限的土地開發使用權。2）、土地價格標準。此步驟是項目成功與否的重要因素，如果定位出現偏差，則項目沒有成功的可能。其中，尤其以方案設計為重中之重：方案設計可以稱之為宏觀設計，將決定商業房地產項目的外部布局、內部功能、土地的利用效率、室內空間的利用效率、商鋪出租的價格潛力、室內空間的合理動線布局等。但必須要與國外設計機構明確方案設計的深度，否則方案設計的深度達不到應有的要求，國內設計機構將無法正確完成初步設計及施工圖設計，或者盡管完成，但會有大量潛在問題遺留給開發商。而建筑師的最大的長處是通過其建筑美學思路有效創造美學空間，而且不同建筑師將展現不同特點及風格的美學空間概念。項目設計、市場調整方案及財務方案的系統化整合在完成了上述項目設計、市場調整方案及財務融資方案后，需要就以上方案進行調整，即系統整合問題。項目方案的政府許可過程，常規來講需要至少近半年的時間，需要認真對待。”本文通過透視該市商業地產的繁榮興起，從一個側面力圖對上述定位作一解讀。據說,至今全球共有三蘇后裔近30萬人,比時下眉山全市城市人口還多1/3。在中國21世紀迅猛推進的城市化進程大潮中,因其所擁有的舉世聞名的三蘇祠以及亞洲第一牌坊——雙石牌坊、高家大佛、千塔佛國、奎星閣、槽漁灘、瓦屋山等旅游名勝而成為最具文化底蘊的“年輕態”新興城市。由此,當本月中旬我們前往眉山時,恰遇該市新建的東坡湖廣場“東坡醉月”大型雕像落成揭幕。如何布局,怎樣行棋,時刻檢驗著城市管理者的運營水平。我聽了尚不以為然。“東坡醉月”落成時,東坡湖休閑廣場呼啦啦一下子擁來6萬人,幾乎占了全城人口的1/3,且不足一星期時間,多友公司即已售出2000余萬元的商鋪。一日“東坡湖廣場”,一謂“東坡城”,而另外兩個,則又以城市取名,一為“金羅馬”,一叫“小香港”。相信琴棋書畫皆通的蘇東坡老先生,亦會認同此理。不合理資本結構者。與川北或川東一些城市上馬的大型商業地產項目相比,眉山市多友房地產公司以成樂、成雅兩條高速公路為紐帶,以眉(山)樂(山)雅(安)三座川南重鎮為輻射點的大盤戰略,在其東坡湖廣場一期的熱銷中,即已吸引了眉山、樂山、雅安、成都、德陽等城市投資置業者的目光,內部認購銷售的頭兩天,僅成都市打進售樓熱線0833—8334888的咨詢電話便有300余個,顯然,“經濟半小時市”對汽車擁有量位居全國第3的成都人來說,車程40分鐘,僅相當于成都的一個遠郊。東坡湖廣場作為眉山市商業地產的領軍之旗,其得天獨厚的地理位置,純生態的水系環境以及4000多元/平方米左右的高性價比商鋪價格,隨著眉山市的城市建設和旅游經濟的飛速發展,無疑將會在不長的時間內顯示出極大的增值潛力。走馬眉山,記者除了再度體味到“東坡文化”的強烈浸淫之外,更深刻感受到了當地城市建設與開發的巨大活力。開發企業達到提升自身實力提高品牌知名度的目的。