房地產市場調查完全實用手冊(47)房市分析-免費閱讀

　　

【正文】 如果市場表現踴躍，可在公開發售時作向上調整，幅度不可太大。 日照朝向、采光、通風、風向等。 社會因素：人口因素的影響表現為人口增長率或人口集中地區，對房地產的需求增加，房價自然提高；家庭結構可影響購房目的、購買力；福利性實物分房的停止，住房公積金貸款、微利房的推出等均能提高購房需求。供給和需求是價格水平形成的兩個最終因素，其他一切因素要么通過影響供給，要么通過影響需求來影響價格。但由于開發商取得地塊的途徑不同，經營管理水平不同，同等樓宇成本的差異也比 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 31 頁 共 35 頁 較大，如果僅以自己的目標成本加目標利潤制定價格，這個價格未免是一廂情愿，市場是不管你成本，不管你利潤的，市場能接受的價格才是合理的價 格，只有接受你的價格你的房子才能賣出去。 以取得最大利潤作為定價目標，是個抽象的數字，是大前提。不少開發商往往會將價格盡量定高以獲取高額利潤，這在 90 年代初賣方市場下，可能是行得通的。一宗房地產通常與周圍其他宗房地產構成某一地區，這個地區并非固定不變的，尤其是社會經濟位臵經常在不斷變化，所以房地產價格是在考慮該房產過去如何使用，將來能作何種使用，總結這些考慮結果后才能形成房地產的今日價格。 南東大 發貼 : 486 20200828 12:06 價格定位分析概述 在市場環境下開發商怎樣為商品房定價才屬合理，是根據商品房建設成本加計劃利潤的成本導向定價較好，還是視市場供求關系的需求導向定價為佳 ?下文對此作一些分析。 南東大 發貼 : 486 20200828 12:06 好房型，是消費者和開發商共同追求的目標。 在作出結論以后，市場營銷調查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報告，提供給決策者。在資料編輯整理過程中，要檢查調查資料和誤差，剔除那些錯誤的資料；之后要對資料進行評定，以確保資料的真實與準確。在實地調查前，調查人員應該選擇決定抽查的對象、方法和樣本的大小。 在收集原始資料時，一般需要被調查者填寫或回答各種調查表格或問卷。 （二）與企業有關領導進行非正式談話。”“售房的廣告設計太一般”“消費者認為該房屋的四周環境不夠理想。而自變量較為復雜，通常有兩種情況，一類是企業自己本身可以加以控制的變量，又稱內生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業市場環境中不能控制的變量，也稱 外生變量，例如政府的法律、法規、政策的調整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。 描述性調查只是從外 部聯系上找出各種相關因素，并不回答因果關系問題。根據調查目的的不同，可以采用控測性調查、描述性調查、因果性調查來確定。 第三節 市場調查的程序 通過上面兩節論述，已經知道了市場調查內容十分豐富，方法雙多種多樣。 （ 3） 問題涵蓋面的廣度。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 15 頁 共 35 頁 南東大 發貼 : 486 20200828 12:01 二、調查規模與技術條件 作為一項了解消費者期望和購買行為的調查，其規模截止大，結果也就越令人信服。有些購買者不愿透露他們某些方面的行為，通過觀察法便可以較容易地了解到，但觀察事物的表面現象，不能得到另外一些信息，如人們的感情、態度、行為動機等等，因此調查人員通常將觀察法與其他方法組合起來使用。 調查人員不是親自觀察購買者的行為，而是觀察行為發生后的痕跡。 觀察法。 調查人員將被調查人員集中在一起，要求每人答一份卷，在規定時間答完，這樣被調查人員不能彼此交換意見，使個人意見充分表達出來。一般消費者是搞不清楚這些專門術語的。房地產公司要想占領市場，既要了解目前該城市的人口分布、年齡情況、家庭結構、住房面積、消費者擁有房子的情況，又要了解居民的收入水平（基本工資、獎金收入，消費者購買生活必需品和一些耐用消費品以后隨意可支配的貨幣有多 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 35 頁 少），還要了解消費者目前是否有存款，并要了解消費者對購房的興趣、欲望以及了解消費者對住房的最低要求（設計方案、四周環境、建筑套型等）和當地政府對房產的有關政策，銀行金融系統對消費者購房的 有關政策等。 這是最常用的市場調查方法。 即通過市場調查人員，根據自己的以往經驗來判斷由哪些個體來作為樣本的一種方法。分群抽樣與分層抽樣是有區別的：分群抽樣是將樣本總體劃分為若干不同群體，這些群體間的性質相同，然后將每個群體進行隨機抽樣，這樣每個群體內部存在性質不同的樣本；而分層抽樣是將樣本總體劃分為幾大類，這幾大類間是有差別的，而每一類則是由性質相同的樣本構成的。當然由于所選對象并非全部，調查結果難免有一定誤差，市場調查人員應引起高度重視，特別是當外部環境產生較大變化時，所選擇重點對象可能不具有代表性了。可以說對市場進行全面普查，可能獲得非常全面的數據，能正確反映客觀實際，效果明顯。 7． 整個城市，尤其是同（類 ）街區同類型產品的供給量和在市場上的銷售量， 本企業和競爭者的市場占有率。 市場競爭對于房地產企業制定市場營銷策略有著重要的影響。 5． 各種公關活動對租售績效的影響。 5． 國際、國內相關房地產市場的價格。 3． 新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其 有房地產產品上應 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 5 頁 共 35 頁 用情況。如國家關于國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向。 對于不同的物業類型，所需調查的經濟環境內容有很大 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 4 頁 共 35 頁 的不同，須結合具體項目情況展開有針對性的調查。 2． 經濟環境調查 （ 1） 國家、地區或城市的經濟特性， （ 2） 包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。建造好 的房屋由于符合消費者的需求，銷路暢通，也就可能達到企業預先制定的效益目標。在美國，企業界人士就把“非創新，即死亡”當作自己的座右銘，以 激勵自己不斷進取。再由區域市場到宏觀環境，然后再從宏觀環境回復到單個樓盤、區域市場。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 1 頁 共 35 頁 房地產市場調查完全實用手冊 在信息技術時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設備和人力等并列為管理的五大資源。不斷的循環往復，融會貫通，才可真正把握市場的脈搏。根據馬斯洛的“需要層次論”的理論，人們的需求也是不斷改變的，剛開始人們對住房的要求，能保證遮風、擋雨、睡覺、休息就心滿足了，然而隨著生活水平的提高，經濟條件的改善，人們對住房又提出了一些功能要求：廚房、衛生設備俱全，房間布局合理，朝向位臵較好等等。 房地產市場調查的主要內容 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 3 頁 共 35 頁 房地產市場調查的內容主要包括以下幾個方面。 （ 3） 項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。這部分可以參考“房地產市場調查”一章。 3． 需求動機調查。 “ 4． 本企業產品的銷售潛力及市場占有率。 6． 開發個案所在城市及街區房地產市場價格。 6． 各種營業推廣活動的租售績效。因此，企業在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，并時刻注意競爭者的各種動向。 8． 競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發展動向。如果把一個城市的人口、年齡、家庭結構、職業、收入分布情況 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 35 頁 系統調查了解后，對房地產開發將是十分有利的。例如， 1993 年國家加強了宏觀調控，一些房地產公司貸款受到 限制，資金不足，開工不正常，水泥等材料需求量急劇減少。 南東大 發貼 : 486 20200828 12:00 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分版權歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 35 頁 4． 非隨機抽樣法。當樣本數目不多，樣本間的差異又較為明顯時，采用此方法能起到一定效果。科學設計調查表，有效地運用個人訪問技巧是此方法成功的關鍵。 三是按照問題的類型、難易程度，題型（單選填充，多選填充，是非判斷，多項選擇題）并安排好詢問問題的次序。