濟寧山推富居物業公司作業規程-免費閱讀

　　

【正文】 c) 倉庫管理員準備好報廢物品的有關原始資料： ——入庫時間； ——物品性能介紹； ——使用時間；章節號： 倉庫管理標準作業規程 頁碼：5/5 ——使用說明； ——其他有關資料。b) 倉庫管理員應根據使用人《工具領用卡》的記錄，核對原卡上的領用工具是否有重復現象：——如經核對，已有領用記錄，但沒有報廢或其他處理記錄，倉庫管理員應拒絕發放；——如經核對沒有該工具的領用記錄，將工具發放給領用人后，并在《工具領用卡》上登記。b) 吸水性強、容易發潮發霉和生銹的物品存放時：——用經過防水處理的貨架放置；——放在干燥的地上或貨架上；——配備防潮通風設施。d) 借用工具入庫程序：——工具借用人在工具送還倉庫前必須把工具清理干凈；——倉庫管理員根據設備工具的領用記錄，按照《物品驗收標準作業規程》中的相關規定進行驗收； ——倉庫管理員應及時在《工具領用登記卡》上登記。 a) 采購員原則上應在物品采購回來的當日，將物品送交倉庫驗收，特殊情況不能在當日入庫的，應報部門經理批準后另行處理； b) 如采購員通知物品供應商送貨上門，采購員應陪同供應商一起到倉庫驗貨； c) 倉庫管理員應對符合購買計劃的物品按照《物品驗收標準作業規程》中的相關規定進行驗收； d) 經驗收合格的物品，倉庫管理員應開具《入庫單》，并將物品分類存放； e) 倉庫管理員應根據當天的物品驗收單，及時登記物品明細賬； f) 倉庫管理員應在每日下班前，將《入庫單》匯總后，交財務會計處理。 當倉庫物品低于規定的庫存限額時，應及時填寫所需物品的采購計劃。 公司／項目部財務會計負責物品的核算。 行政部每月應當將公司所有標識的使用情況進行至少一次普查，并將結果記錄于行政部每月的工作小結中。 ． 不易被人為因素變動其標識的內容和位置。 設備設施標識： a) 配電室(高低壓)必須用標牌標識，并注明“非工作人員請勿人內”的要求．， 高壓配電柜必須懸掛“高壓危險”字樣； b) 中央空調機組、水泵房機組必須標明機組機號； c) 凡有使用范圍限制的設備、設施應采用標識牌明顯標識出限制使用的范圍； d) 因設備檢修而影響到業主日常工作、生活時，維修人員應當在工作現場明確標識如“電梯維修”等警示。a) 各類房屋用樓號、單元號、樓層號、房間號標牌予以識別。 a) 公司機關和各項目部及下屬各部門的大門均設置有醒目的門牌和指引牌。 程序要點 服務標識的使用、設置范圍。 《復印記錄表》。a) 項目部管理員應于每天上班時檢查辦公區公共區域的綠化狀況，檢查時花及蔭生植物擺放位置是否恰當、是否缺水、有無病、枯現象； b) 各崗位員工應于每天上班時檢查本崗位轄區綠化狀況，檢查時花及蔭生植物擺放位置是否恰當、是否缺水、有無病、枯現象。 常用辦公設備的維護保養與維修：a) 常用辦公設備應進行以下日常維護，維護辦法參照各設備有關維護操作說明書：——防塵；——防曬；——防潮；——防腐蝕；——其他需要預防的事項。 c) 復印機一般情況下每天開機、關機各一次，盡量避免頻繁開關。 d) 正確使用打印機的詳細程序按有關打印機操作說明書的指導進行操作。 、空調通風設備，檢查公共區域物品擺放是否整齊、有序。 辦公區各崗位工作人員負責本崗位的日常管理工作。 相關文件 《考核與獎懲》。 行政人事部建立并保存下列記錄： a) 年度培訓計劃； b) 公司組織的培訓記錄； c) 員工培訓檔案。 培訓的組織實施。 每年1月1日前公司總經理應當依據公司的年度培訓計劃，最后確定全年度培訓費用額度。 培訓必須經過結果的驗證，員工的培訓必須和員工的績效考評相結合。 各部門負責人提出培訓要求，并按照公司年度培訓計劃負責組織實施本部門組織的培訓。 通話完畢，須等對方放下電話后，方可放下電話。 　d) 等電梯門關閉呈上升狀態時，轉過身與梯門呈45‘面向顧客。 征詢語：請問您有什么事?我能為您做什么嗎?需要我幫您做什么嗎?您還有別的事嗎?請您……好嗎?　基本禮貌用語10字：您好、請、謝謝、對不起、再見。 稱呼語：夫人、太太、先生、同志、那位先生、那位女士、那位首長、大姐、阿姨。 c) 謙虛和悅接受顧客的評價。上班時不能在客人面前或公共場所整理儀容。 b) 男士不留長發、大鬢角和胡須，不得染發，頭發應保持整潔光鮮，不遮眼。 ’ c) 鞋襪須穿戴整齊。 各部門全體員工按照本規程開展服務工作。 對于長期解決不了、勢必會影響物業管理的問題，物業管理公司應當以備忘錄的形式將問題登記后交給發展商進行備錄。 消防監控設備型號與移交清單相符，工作性能良好，反應敏捷，標識清楚，表面完好無損，設備安裝牢固，機房干燥、通風、采光良好。、完好無損、標識清楚、表面平整光潔。、照明充足、標識清楚、安全設施良好、排水設施良好。 路燈、裝飾燈安裝牢固、完好無損、工作正常；燈柱安裝牢固、油漆完好。、排水管道安裝牢固、配件齊全、接口密實、無滲漏現象、無堵塞、排水通暢、完好無損。、刷漿色澤一致、無脫皮、漏刷現象。 頂棚抹灰面平整，面層涂料均勻，無漏刷、無脫皮、無裂紋、無霉點、章節號： 物業驗收標準業規程 頁碼：4/6 無滲水痕跡、無污漬。 驗收標準為建設部《房屋接管驗收標準》及業主生活的合理要求。 施工設計資料：a) 地質報告書； ： b) 全套設計圖紙； c) 圖紙會審記錄；d) 設計變更通知單；章節號： 物業驗收標準業規程 頁碼：3/6 e) 工程預決算報告書； f) 重要的施工會議紀要；g) 隱蔽工程驗收記錄； h) 沉降觀測記錄；i) 其他可能會影響將來管理的原始記錄。 a) 與開發商聯系好交接事項、交接日期、進度、驗收標準等。 職責 公司總經理負責組建物業接管驗收小組并同發展商具體辦理物業的接管手續。 上述移交完畢后，總經理應當提請發展商按物業管理法規將公共設施維修基金一次性轉入小區專用賬戶。 對于接管驗收出現問題的，公司總經理應當積極協助接管驗收小組同發展商／業主委員會協商迅速解決。物業管理項目部的籌備工作包括以下內容： 確定物業項目部的組織架構和崗位設置。 適用范圍 適用于物業管理工作對外接管物業工作。 經濟效益分析要求按照物業管理“以區養區、保本微利”的特點詳盡地計算出擬接物業后的經濟效益。“擬接管物業的基本概況”要求詳細列出擬接管物業的地理位置、環境、占地面積、建筑面積、棟數、層數、樓宇結構特點、基本設施、設備、業主基本構成、驗收移交情況等。 為有效地提高物業管理水準所必要的服務承諾。如決定參加投標，則應由公司總經理親自挑選各部門業務骨干組成投標書編制小組，并由公司各部門負責組成對外投標小組，具體操作標書編制工作以外的其他工作。 目標管理責任書、評價驗證報告書、獎罰情況記錄均應統一在公司歸檔長期保存。 公司總經理同董事會簽訂完畢《物業管理公司總經理目標管理責任書》后，為確保公司總體工作目標得以實現，應當將公司總體工作目標進行有效分解。——目標均應為量化目標，非量化的目標不應列入； ——目標應具有可考評、可檢查、可評價性； ——分目標應與總目標保持一致。綜合管理篇章節號： 目標管理標準作業規程 頁碼：1/3 目標管理標準作業規程 目的 規范物業管理公司的各級目標管理工作，確保公司總體目標的實施。消防 程序要點 目標管理的基本作業流程：總經理同董事會簽訂公司總體目標管理責任書 總經理將工作目標分解成部門和項目部目標 各部門、各項目部經理同總經理簽訂目標管理責任書 項目部各部門主管同項目部經理簽訂目標管理責任書 每季度檢查一次目標的實現狀況 一個管理周期(一年或一個任期)結束后對目標狀況進行評價 物業管理公司總體目標的制定與總經理目標管理責任書的簽訂。 協商討論一致后由公司總經理代表物業管理公司同董事會簽訂《物業管理公司總經理目標管理責任書》。 。公司總經理、項目部經理也應對公司各部門、各項目部、項目部各部門的總體工作狀況即日標完成情況作出綜合評價和驗證。 公司各職能部門抽調業務骨干組成投標書編制小組，負責投標書的具體編制工作。 針對管理的難點、重點所采取的針對性措施。 本公司的優勢和長處。目標要求有可操作性和可考核性。 匯編后打印、裝訂成冊報總經理審批(大的項目尚需報董事會批準)。已成立業主委員會的小區／大廈工業區，由業主管理委員會依照法規選擇委托物業管理公司接管物業。 提前派各專業業務骨干進入接管物業跟蹤工程的收尾竣工和設備安裝調試工作，為接管驗收和日后管理作好準備。 項目部同發展商移交管理用房。 《物業移交清單》。 成立物業接管小組：a) 在接到總經理的接管驗收指令后，公司各相關部門應立即按照總經理的要求抽調業務骨干組成物業接管小組。發展商委托物業管理時需向物業管理公司移交相關資料。 接管驗收主要是觀感驗收和使用驗收，它側重觀感是否合格、設施設備的使用是否符合業主要求；而竣工驗收則是全方位的內外質量驗收。整體面層平整、無裂縫、無脫皮、起砂；塊料面層表面平整，接縫均勻順直、無缺棱掉角、粘貼牢固、色澤均勻一致、無明顯色差。 樓梯、扶手： a) 鋼木樓梯安裝牢固、無銹蝕、彎曲，油漆完好、色澤均勻、表面平滑； b) 砼樓梯無裂縫、無表皮剝落。、電表、氣表安裝牢固，讀數正常、無損傷。 天臺：章節號： 物業驗收標準業規程 頁碼：5/5 a) 天溝、落水口暢通完好； b) 隔熱層、防水層完好。 垃圾中轉站密封完好，外表裝飾完整、油漆完好，使用方便。、踏步砌筑平實、牢固、無裂縫。 變配電設備型號、數量與移交清單相符，工作狀態良好、安全防護裝置齊全、標識清楚、機房配置齊全，通風、采光良好、設備表面油漆完好、無章節號： 物業驗收標準業規程 頁碼：6/6 損傷。 對資料遺留的問題，接管驗收小組應當積極同發展商聯系補齊，必要時公司總經理應當協助進行。行政事物篇章節號： 公司機關內部管理標準業規程 頁碼：1/4 公司機關內部管理標準作業規程 目的 規范公司員工的服務工作，樹立良好的服務形象，為顧客提供優質的服務。 a) 上班時間必須穿工作服，工作服要整潔，領帶、領花結正，扣齊紐扣。 e) 男、女員工上班時間均不得戴有色眼鏡。 c) 保持眼、耳清潔，不得殘留眼屎、耳垢。熱情主動為顧客服務。 行走： a) 行走時走姿端莊，身體稍向前傾，挺胸收腹、兩肩放松、上體正直、兩臂自然前后擺動，步伐輕快穩重； b) 行走時不得把手放人衣袋里，也不得雙手抱胸或背手走路；不許搖頭晃腦、吹口哨、打響指、吃零食； c) 在工作場合與他人同行時，不得勾肩搭背，不得同行時嬉戲打鬧； d) 行走時，不得隨意搶道穿行；在特殊情況下，應向他人示意后，方可越行。 道歉語：對不起、請原諒、打擾您了、失禮了。a) 主動按“開門”鈕。 拿起電話，應清晰報道“您好，X X部門”。 適用范圍 適