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深圳市立項可行性研究報告-免費閱讀

2026-06-06 03:23 上一頁面

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【正文】因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。商業氣氛不濃，商業部分銷售有一定難度。項目的開發建設，將會給建筑業、建材業、金融、保險、廣告等多個行業創造就業機會，建成后也將為保安、物業管理、商業提供新的機會。項目敏感性分析我們對銷售收入、開發成本變化進行了敏感性分析測算。資金來源與運用分析根據委托方提供的資料對項目的投資及資金籌措計劃進行分析。資金籌措項目投資的資金來源包括自有資金，銀行融資及銷售回款。其他費用主要指工程監理費，工程咨詢費、與報建費等的費用。價格定位考慮項目的推出時機，結合項目具體情況，商業價值較為有限，在成功策劃包裝推廣情況，預測價格如下（其商業價格為較理想樂觀的價格）：住宅均價：5,500元/ m2；商業均價：1,5000元/ m2；方案建議方案整體設計總體布局應該符合生態景觀住宅的特征，結合周邊自然景觀，加大平臺花園的設計，提升項目的整體品質。 4 市場定位及項目評估項目定位針對本項目我們通過對市場供應和市場需求的對比分析，確定項目的市場定位。建筑退紅線要求：AB12米（含小區路），（），CD9米，DE 6米，EF36米（含紅荔西路一半路幅30米），FA14米（）。城市中心、重心將全面西移，以中心區為首的，包括香蜜湖、車公廟、竹子林、華僑城、前海、后海等各小片區將成為未來幾年深圳房地產發展的主力市場。位置依然是影響購房的主要因素，尤其是首次置業的年輕業主，暫未購置私家車，對位置與相應的交通狀況要求較高。未來幾年內，片區的房地產將有一定的上漲空間。宏觀市場與本項目發展借鑒中國人民銀行新近出臺的121文件通知指出要嚴格控制房地產信貸管理，給部分開發商帶來資金動作上的壓力；國務院發表《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，通知明確指出全國房地產市場是健康發展，并明確提出“房地產業已經成為國民經濟的支柱產業”。交通運輸發展：初步建立以軌道交通為骨干、常規公共交通為主體的新型公共交通服務體系；調整和完善高速公路網，有效分離過境交通與城市交通；加快快速路系統的建設；加強主干道和微循環道路的建設，完善城市道路系統的網絡結構；重點推動城際鐵路及站場的建設。《規劃》確定了以下五大目標：區域協調發展：深化深港合作關系，重點加強跨境大型基礎設施項目建設、口岸通關及環境保護等方面的合作；促進“珠三角”城市群協調發展，增強城市間的城際快速交通聯系，提高大型公共服務設施及市政公用設施的資源共享水平，推動區域內生態環境保護的合作。中國人民銀行關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知（銀發[2003]121號），其要點如下：加強房地產開發貸款管理、引導規范貸款投向；嚴格控制土地儲備貸款的發放；規范建筑施工企業流動資金貸款用途；加強個人住房貸款管理，重點支持中低收入家庭購買住房的需要；強化個人商業用房貸款管理；充分發揮利率杠桿對個人住房貸款需求的調節作用；加強個人住房公積金委托貸款業務的管理。我國經濟進入重化工業階段，高新技術產業發展和產業結構調整加速，正迎來一個新的發展起點。是1997年以來增長最快的年份。項目總投資約43,，經測算需投入資金包括自籌資金、銀行融資、銷售收入，其中自有資金16,，銀行借款8,，銷售收入18,。項目開發合法性手續表2：項目開發合法性手續開發條件取得文件證號企業法人營業執照建筑業企業資質證書結論項目用地的《土地使用權出讓合同書》已簽訂，開發、建設手續正在辦理。經測算經濟效益良好經測算主要經濟技術指標如下表所示：表5：項目主要經濟技術指標注：上表指標按住宅銷售率為95％和商業銷售率為100%的情況下預測的經濟效益指標。權威資料顯示，從2001年開始居民消費結構已顯示升級勢頭，新一輪以住宅、汽車、通訊等為代表的消費市場持續升溫，拉動了我國相關產業生產和投資的不斷發展。因區域發展的不平衡，房價發展趨勢呈現較大的差異性，高速發展的中西部地區價格將保持增長勢頭，發展成熟的東部沿海地區房價則出現調整回落。政策目標：深圳市委、市政府明確指出：深圳市將圍繞建設國際性城市、現代化中心城市的目標定位，努力把深圳建設成為高科技城市、現代物流樞紐城市、區域性金融中心城市、美麗的海濱旅游城市、高品位的文化和生態城市，爭取在2010年基本實現現代化。支柱產業發展：有計劃、有重點地建設“9＋2”高新技術產業帶，促進工業的集群化和現代農業的產業化。區域發展及前景預測地理位置竹子林片區位于深圳市福田中心區西側，在廣義上可定為香蜜湖以西、華僑城以東、深南路以北、僑香路以南這個區域。綠化率：35%7800翠海花園二期蓮花西路與農園路交匯處占地面積：20882m2 ㎡建筑面積：90000m2容積率：綠化率：50 %住宅樓樓高：31—32層總套數：568套7500竹子林片區早年開發的商品房項目較少，主要是市二建、公司自身的住宅項目，竹子林靠近香蜜湖的邊緣地帶由于有香蜜湖這個絕無僅有的市內天然資源，樓盤開發非常火爆，如深圳的頂級樓盤東海花園、亞洲唯一的“金塊獎”得主香榭里花園、翠海花園、俊安苑等，這些樓盤構成了一道豪宅風景線，極大的提升了片區的形象，促進了片區的樓市發展，帶動了整個片區甚至整個深圳市樓市的發展。片區的主流置業群體為都市年輕白領，本地二次置業換房者、私企小老板，追求舒適便捷，注重教育、配套、關注環境、品質與生活配套，對開發商實力、物業管理有相當要求。片區房地產市場分析結論通過上述2003年的總體情況以及各物業的調查情況，可得出以下結論及市場預測：2003年房地產經濟發展應進入緩沖期，2000——2002年上半年是高速增長期，2002年下半年已略顯疲態。東向為公司自有宿舍樓及住宅，西向為建業集團宿舍樓及住宅，南臨建三路、建業集團辦公樓，北向為“風臨左岸”。1）南山、福田在售競爭物業較多，分流有效客戶；2）房地產總體市場競爭激烈項目評價本項目屬于竹子林片區，片區的環境及形象較差，人文環境及自然環境均較差，但同時，本片區介于香蜜湖片區和華僑城片區之間，片區北面為安托山及占地15萬平米的郊野公園，在一定程度上擁有香蜜湖美景及蔥郁的安托山山景，主要是項目東側、北側高

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