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零售商業(yè)地產(chǎn)選址與商圈分析報(bào)告-免費(fèi)閱讀

2025-08-26 22:43 上一頁(yè)面

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【正文】飽和度指數(shù)=消費(fèi)者在某種（類(lèi)）商品消費(fèi)支出/該種（類(lèi)）商品的總的零售面積實(shí)例：在一個(gè)市場(chǎng)區(qū)內(nèi)有1000個(gè)家庭，平均食品支出是1200元/月，A 內(nèi)有5個(gè)食品超市，總面積8000平方米，那么，飽和度指數(shù)=（10001200）/8000=150元/在假設(shè)市場(chǎng)區(qū)B的飽和度指數(shù)是135元/在假設(shè)市場(chǎng)區(qū)C的飽和度指數(shù)是160元/比較A、B、C哪一個(gè)開(kāi)發(fā)潛力最大？如果以A作為參照物：（1） BA，說(shuō)明B區(qū)相對(duì)于A而言，單位零售面積上的居民食品支出更低，因此，消費(fèi)有一定的增長(zhǎng)潛力，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，這可能是零售面積過(guò)大，處于飽和狀態(tài)。+600/5178。（5）評(píng)價(jià)： Huff概率模型告訴我們的是消費(fèi)者選擇到某個(gè)商場(chǎng)去購(gòu)物的概率，用這樣的概率乘以消費(fèi)者在商場(chǎng)每種商品的消費(fèi)支出，就可以推算商場(chǎng)總的銷(xiāo)售額，進(jìn)而通過(guò)人口再推算整個(gè)服務(wù)區(qū)內(nèi)可以支撐的總的商品零售額。=經(jīng)驗(yàn)系數(shù)Dij=i到j(luò) 的距離（4）計(jì)算方法：計(jì)算i到j(luò) 的距離利用方格網(wǎng)作法，將城市進(jìn)行分區(qū)，每個(gè)方格作為基本統(tǒng)計(jì)區(qū)，調(diào)查人口、消費(fèi)狀況、或者將每一個(gè)方格網(wǎng)作為一個(gè)“消費(fèi)者”進(jìn)行對(duì)待。198568平方米/%=209239平方米209239198568=10671平方米（西南區(qū)還有開(kāi)發(fā)的空間）假設(shè)在市中心開(kāi)發(fā)2萬(wàn)平方米是否可行？市中心（D4）的PR=%，市中心處于過(guò)飽和狀態(tài)，無(wú)開(kāi)發(fā)空間。Step3: if PR=100%， then表示該區(qū)域處于均衡狀態(tài)。因此，它的零售空間相對(duì)于整個(gè)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)就顯得比較擁擠，因此就需要開(kāi)發(fā)出更多的該種類(lèi)型的商業(yè)房產(chǎn)。=da=d/(1+(q)170。 ……有效交易距離——雷利定律交易中心=d/(1q)…… 有效半徑=d . (q)170。市場(chǎng)分析調(diào)查的內(nèi)容：市場(chǎng)服務(wù)區(qū)內(nèi)容 1公里 2公里 3公里 4公里人口規(guī)模人人人人居民戶(hù)數(shù) 戶(hù) 戶(hù) 戶(hù) 戶(hù)平均家庭收入元元元元人均收入元元元元商品購(gòu)買(mǎi)力（四）用COMPASS法則來(lái)確定：商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值有賴(lài)于它可以產(chǎn)生的效益。：任何一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都有其商圈范圍，不同類(lèi)型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其商圈范圍截然不同。理想的商圈是規(guī)則的同心圓，但是實(shí)際上它是由不同規(guī)則的圖形組合的，與行政區(qū)劃沒(méi)有關(guān)系。潛在的收益必然也受到顧客對(duì)該產(chǎn)業(yè)的易接近性的影響。/(1q)……交易中心和有效半徑就可以確定有效的貿(mào)易圈（商圈）的范圍。 =1km/=690米處(有效交易距離)該圓的中心為從超市a到超市bd/(1q)=1km/()=該圓的半徑為d . (q)170。if TRSi/TSi 小于 TRS/TSthen 無(wú)開(kāi)發(fā)可能性原因：相對(duì)于市場(chǎng)的平均水平而言，該類(lèi)商品的單位零售面積承擔(dān)了更少的商品零售額，因此就是銷(xiāo)售這類(lèi)商品的營(yíng)業(yè)面積處于飽和狀態(tài)。（4）影響因素：時(shí)間變化：在一個(gè)城市中有很多二級(jí)市場(chǎng)區(qū)，各個(gè)二級(jí)市場(chǎng)區(qū)的零售房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是處于變化之中的。目前D4區(qū)域相對(duì)“多余”的面積是：367694/%=289751平方米367694289751=77943平方米（相對(duì)多余面積）五、零售業(yè)區(qū)位選擇分析開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具體位置或市場(chǎng)區(qū)的選擇，從兩個(gè)方向來(lái)進(jìn)行：一是從消費(fèi)者角度看，最佳市場(chǎng)區(qū)位——零售磁力模型（Huff概率模型）；二是從開(kāi)發(fā)商的角度看，分析市場(chǎng)區(qū)需求的飽和狀況，不飽和區(qū)就是好的區(qū)位。170。模型的局限性：假設(shè)條件是單一的。+300/178。（2） C)A，居民

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