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零售商業(yè)地產(chǎn)選址與商圈分析報告-文庫吧在線文庫

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【正文】業(yè)地產(chǎn)項目的消費者所來自的區(qū)域，或者是一個商業(yè)地產(chǎn)項目吸引消費者的有效空間范圍。通常，商圈可分為三個層次：核心商圈（主要商圈）、次級商圈（次要商圈）、邊際商圈（邊緣商圈）。盡管有很多因素對兩個地理位置的易接近性有影響，但以下的公式假定，易接近性只由兩個地理位置的直線距離與彼此受到吸引的傾向而定。a,b=兩處交易場所的名稱（給較大的場所定名為a）da=a場所到b場所之間有效交易距離（或途中耗時）d=a和b兩處場所之間的實際距離Sa,Sb=場所a和場所b各自的規(guī)模（即，人口，零售面積等）取SaSbq= Sb/Sa……兩處場所的規(guī)模的比率。/(1q)=()=559米處COMPASS法則的限制：只考慮距離，未考慮十字道路、小路口等道路及交通狀況。零售面積的市場供給充足，所以說這類房產(chǎn)的開發(fā)不具有可行性。有的市場區(qū)可能有新的開發(fā)項目，有的市場區(qū)可能有建筑物的拆除。（Huff概率模型）（1）原理：消費者在一個城市之間去購物，是在不同的零售店之間進行選擇，那么這種選擇主要受到兩個因素的影響（距離、零售店的規(guī)模）。經(jīng)驗系數(shù)——消費者對距離的敏感系數(shù)A、一般來說170。（6）應(yīng)用實例：假設(shè)：一個市場區(qū)內(nèi)有三個服裝專賣店甲、乙、丙規(guī)模分別為400，600，300平方米，距消費地的距離分別是2KM，5KM，問：消費者去甲、乙、丙購物的概率去甲地：（400/2178。）==%去丙地：（300/178。（3） C市場區(qū)可能是零售食品商業(yè)樓面開發(fā)的“最佳區(qū)域”。）==%“飽和指數(shù)”比較城市內(nèi)不同市場區(qū)：飽和指數(shù)：在市場區(qū)內(nèi)某一類商業(yè)房產(chǎn)過多或者不足的一系列指數(shù)。）==%去乙地：（600/5178。經(jīng)驗系數(shù)——消費者對距離的敏感系數(shù)的影響因素：不同的地區(qū)的歷史文化、民俗習(xí)慣、交通條件、收入水平、教育水平、年齡、性別等。+……+Sj/ Dij170。（5）應(yīng)用PR法做城市零售市場需求分析的一些要求：首先適用于大城市范圍，分析大城市按區(qū)域劃分的二級市場零售房產(chǎn)需求的調(diào)查；商品服務(wù)區(qū)的范圍（商圈）與城市單元區(qū)的范圍邊界要一致；一級市場也就是說城市作為整體的一個市場要處于相對穩(wěn)定狀態(tài)。零售房產(chǎn)面積相對于家庭收入而言過多，從而可以推斷處于飽和狀態(tài)。反之無開發(fā)空間。Sa=25萬平方米,Sb=5萬平方米，且d=1km。位于這個圓內(nèi)的顧客具有受圓內(nèi)購物場所（姑且稱之為b）吸引的傾向，位置在圓外的顧客則有受場所a吸引的傾向。：如有以下各種情況限制，因而為其商圈之范圍劃分點：（1）商圈范圍：A、集中型商圈：核心商圈半徑在2000米以內(nèi)，次級商圈半徑在2000米—5000米之間，邊際商圈在5000米以外；B、分散型商圈：核心商圈半徑在500米以內(nèi)，次級商圈半徑在500米—1000米之間，邊際商圈在1000米以外；（2）馬路之分界、凡超過40米寬之道路市線道以上或中間有欄桿、安全島阻隔、主要干道（3）鐵路、平交道之阻隔，使人們交通受阻而劃分兩個不同商圈（4）高架橋、地下道阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈（5）安全島之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈（6）大水溝之阻隔，使人潮流動不易而劃分成不同的商圈（7）單行道之阻隔，人潮流動不而易劃分成不同的商圈（8）人潮走向由于人潮走向之購物習(xí)慣與人潮流動之方向，使該區(qū)域形成一獨立商圈。（按市場功能和建筑形態(tài)來劃分）：（1）底商、裙樓（商場）、社區(qū)臨街商鋪（2）專業(yè)市場、專業(yè)商場（3）整合性

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