成都雙流雙華路項目600畝英倫風情小鎮策劃方案xxxx-97頁-免費閱讀

　　

【正文】 主要選取對本案具有較強指導性的樓盤。本案所處區域為雙流、華陽、航空港、牧馬山四大板塊交匯處，所以與本案同區域的競爭樓盤 的樣本來源于該四大板塊。區域內項目基本都為期房，分期開發，分組團、批次進行銷售，區域內房 第 41 頁 共 97 頁 地產項目呈現總體銷售情況良好。 （ 2） 總結： 天府大道（即人民南路南沿線）作為一條城市向外放射的快速通道，于 2023 年元旦全線通車。怡豐 第 39 頁 共 97 頁 第 40 頁 共 97 頁 新城 4 期在進過 2 個月的銷售后，剩余房源為 33％。御景臺的綠化率更是高達 60％。 ▲相關配套 在該區域內檔次較高的樓盤在自身配套上做的都較完善，購物，休閑，健身設施都比較齊備。 規劃中：國際學校、 影院、圖書館。 總的來說，天府大道沿線區域內的在售樓盤品質很高，可以說其總體品質在整個城南區域（三環路以外）算是最高 的。而蘭橋尚舍內 的聯排別墅每平米均價最高達到了 6800 元。云 嶺 、 牧 馬 山易城、薩爾茨堡、維也納森林別墅、半山衛城等別墅項目，一個成熟的近郊別墅群落，儼然已經形成。各個別墅項目采用分期開發，分組團面市的 方式進行銷售。半山高爾夫 78% 薩爾茨堡 ％ 第 35 頁 共 97 頁 從上面的表格可以看出，牧馬山板塊內的別墅項目的自身配套都較為完善，高檔的會所滿足了業主會客的需要，同時也 是業主身份的象征。 ▲戶型區間 在售的 5 個別墅類樓盤中，只有半山衛城含有 200 ㎡以下的戶型，其他的別墅項目，最小的戶型都在 250 ㎡以上。 4．牧馬山板塊房地產的發展現狀 （ 1） 牧馬山板塊房地產整體情況 ▲開發規模 牧馬山板塊現有在售項目 5 個，由 5 家開發商開發。如今航空港大學城已初具規模，形成城南文化氣息濃郁的高校經濟圈。溫哥華花園 2 期 藍域的容積率分別為 。項目周邊為政府規劃之教育產業園居住區， 四川大學、西南民族大學、成都信息工程學院、四川教育學院、四川師范大學、棠湖中學外語實驗學校、鹽道街中 學外語學校環繞四周 利通 項目名稱 配套 太禾水晶城 毗鄰占地數千畝的航空港大學城，人文氣息濃郁。在已知信息的 2 個含別墅樓盤中，位于白家鎮境內的江南宅院均價為 5800 元 /㎡，歐景藍天的別 墅均價為 7500 元 /㎡。加之，近年兩 年來華陽房地產的快速發展，也帶動了華陽房地產價格的提升。 （ 2）總結： 隨著 2023 年天府大道的修建，和成都市政度辦公區的南遷、新國際會展商區的落成以及城南房地產開發的向外擴張， 第 28 頁 共 97 頁 第 29 頁 共 97 頁 都對華陽的房地產發展產生了極大的推動作用。 生活：緊鄰華陽農貿市場?？傮w而言，華陽板塊內的房地產在售項目，主力戶型在 120－ 170 ㎡的范圍內。其中蜀郡內的別 墅單價在 6000 元 /㎡以上，而原鄉的均價在 5000 元 /㎡。而 2023 年元旦天府大道的全線貫通，使人們心中對華陽與成都 市區之間的心理距離被大幅縮短。 ▲銷售情況 雙流板塊內開盤時間較早，且總戶數在 200 戶左右的小盤，銷售周期都較長，且尾樓積壓時間也很長。 小區配套設施：游泳池、籃球場、網球場、華都生活館、商業步行街以及大型社區生活服務中心 大成 天府景秀、錦鎮） ▲產品類型及平均價格 在 17 個在售項目中，別墅項目有 1 個，均價達到 5000 元 /㎡。 在售價上，牧馬山板塊的在售房地產項目因為絕大多數為別墅，所以以 6875 元 /㎡的均價成為整個城南區域房地產 單價最高的板塊，雙流板塊由于開發的時間較晚，且該板塊整體的質量不高，以 2506 元 /㎡的均價，成為城南區域單價 最低的板塊。 3. 戶型區間 區域 戶型面積 雙流（東升鎮） 華陽 航空港 牧馬山 天府大道沿線 總和 11 15 12 13 14 13 ―― 1 12 16 49 58 含 有 各 戶 120 ㎡以下 形 區 間 樓 120－ 200 ㎡ 盤個數 200 以上 7 2 4 5 6 24 11 12 14 0 12 15 13 13 1 16 7 2 4 5 6 2 0 6 4 8 10 12 14 16 雙流（東升鎮） 華陽 航空港 牧馬山 天府大道沿線 城南區域房地產戶型面積分布 項目個數 18 120㎡以下 120－ 200㎡ 200以上 第 19 頁 共 97 頁 區域 雙流（東升鎮） 華陽 航空港 牧馬山 天府大道沿線 單 位 面 積 均 價 （ 元 / ㎡） 起價 1984 均價 2506 起價 2732 均價 3156 起價 2690 均價 3056 起價 5059 均價 6875 起價 3540 均價 4198 各戶型面積所占比例 18% 45% 37% 120㎡以下 120－ 200㎡ 200以上 由上述數據可見 120－ 200 ㎡的戶型面積已具有成為整個城南在售樓盤市場的主流，但是 120 ㎡以下戶型在項目數量上還 占據著整個城南房地產市場 37％的份額，而含有 200 ㎡以上戶型的項目只占到 18％。 由此可見，項目所在地周邊的 板塊未來的發展前景良好。 本項目位于雙流黃甲與雙華路交匯處，距華陽 9km，距雙流 5km，距成雅高速雙流入口 2km。 雙流將成為成都的南部新城。相對而言，三環外 30004000 元 /㎡的樓盤的戶型面積相對較大， 20 個項目中含最 小面積在 50 ㎡左右的樓盤僅 2 個，但現在還未開盤。其中錦江區有 1 個，武侯區有 3 個，青 羊區有 4 個，金牛區有 5 個，而下轄房地產開發大規模崛起的城東大部分地域的成華區有 8 個項目。二環路以外住宅成交面積占比 為 77． 5%。 3) 2023 年上半年區域供求情況 城南和城西供應和需求的重點區域 統計數據顯示， 16 月份，城南和城西分別供應商品住宅 113． 44 萬平方米和 112． 50 萬平方米，分別同比大幅增長 59． 1%、 35． 4%；城東供應商品住宅 89． 9 萬平方米，同比下降 %；城北供應商品住宅 15． 31 萬平方米，同比增 長 27． 6%。 小結：從商品房供應的三大標志性指標來看，商品房竣工面積、施工面積和空置面積均有大幅的增加。開發資金呈持續增長的態勢，開發資金保障程度得到有效提高。開發商對商業地產的投資明顯降溫， 17 月商業營業用房完成 投資 億元，下降 %。從投資和銷售面積來看，住宅仍是投資的熱點， 17 月住宅完成投資 億元，增長 %；住宅銷售面積為 萬平米，增長 %。 ★ 項目交通路線圖 第 5 頁 共 97 頁 第 6 頁 共 97 頁 市場分析 一、 成都房產市場概況及基本競爭格局 1. 房產開發投資情況 1) 2023 年，成都市全年新建商品房成交面積達到 萬平方米，同比增長 %，銷售金額達到 億元，同 比增長 %； 2023 年成都市五城區商品房成交量為 萬平方米，五城區新增商品房供應量為 萬平方米， 同比大幅增長 %。 后 期 500 畝待開發區域還將規劃大型商業配套、大型運動設施等社區配套， 600 畝項目開發完成后將全面滿足社區居民 所需的商業購物、休閑娛樂、運動健身、商務會客、子女入托等配套需求，呈現出一翻城中城的生活景象。 ★ 景觀設計 在項目的景觀設計上吸取英式園林景觀的特點，大量運用噴泉、英式廊柱、英式雕塑、英式花架、精心布局的植物迷 宮等景觀小品；并有機結合地塊的 天然高差 進 行景 區轉換 和植物高低 層 次的布 局 ， 形成明 顯 浪漫的 ******* 情 調 和坡 式 園 林景 觀 特 點。雙華路項目基本數據 凈用地面積 66974 ㎡ 一期凈用地面積 二期凈用地面積 住宅總戶數 1031 戶 一期總戶數 二期總戶數 43226 ㎡ 23748 ㎡ 741 戶 (其中 136 戶花園洋房 ) 290 戶（其中 56 戶 花園洋房 ) 地上建筑面積 101608 ㎡ 一期地上建筑面積 二期地上建筑面積 建筑密度 容積率 綠化率 停車位 68034 ㎡ 33574 ㎡ 26% 40% 387 輛 開發商 成都雙華通纜有限公司 第 1 頁 共 97 頁 雙華路項目營銷推廣方案 一、項目簡介 項目基本數據表 2，項目規劃及建筑思路 ★ 總平規劃 第 2 頁 共 97 頁 項目總體規劃為 600 畝占地面積，首期開發 100 畝。 在花園洋房的棟間及外圍以水系環繞 ，在大部分的花 園 洋房的前庭后院都有水景 經過 。） 3，項目區位及周邊狀況： ★ 項目區位 第 4 頁 共 97 頁 本案位于雙華路與雙黃路交匯處，距華陽車程 9 公里，距雙流 5 公里，距雙流機場 4 公里。 2023 年全市商品房交易均價 3173 元 /平方米，同比增幅 %；商品住宅交易均價 2875 元 /平 方米，同比增長 %。 （ 1）投資 第 7 頁 共 97 頁 開發投資穩步增長 17 月，全市房地產開發累計完成投資 億元，比去年同期增長 %。 開發資金保障程度提高 第 8 頁 共 97 頁 開發資金保障比是開發商籌集資金與開發成本的比率。 住宅投資成為開發重點，商業地產明顯降溫。此情況表明， 商品房的供應量明顯增加，市場供需脫節的矛盾也得到了根本性的改觀。城南和城西商品住宅供應所占比例（以下簡稱“占比”）分別為 %和 %。 全市一半以上新建商品房的買主是外地人 16 月，在五城區住宅個人購買者中，外地人（身份證為外地身份證，以下同）購買新建商品住宅面積 206． 64 萬 平方米，占住宅個人購買總面積的 56． 9%；其中，本省其他地區人員的購買比重最大，占 42． 2%；外省市人員購買比 重為 14． 7%。 21 個項目中含有 30 － 60 ㎡小戶型的樓盤有 11 個，剩下的 10 個項目中，有 9 個的最小戶型面積也在 70 到 90 ㎡的范圍內，而上述兩種戶型 第 14 頁 共 97 頁 跨度的房源在開盤后短期內即售罄。剩下的樓盤最小面積為 70 ㎡ 90 左右，項目個數為 14 個，還有 3 個項目的最小面積都在 100 ㎡以上。 ” 雙流處于成都城市向南擴張的核心區域。本項目總占地近 600 畝，其中一期占地 66974 ㎡。而本項目所在區域剛好在上述兩大板塊之間，發展是必然的，只是時間的早晚問題。 4. 單價比較 由上表可見整個城南片區，由于牧馬山區域的房地產樣式絕大多數為純別墅建筑，其住宅均價在區域內最高，達到 6875 第 20 頁 共 97 頁 第 21 頁 共 97 頁 元 /㎡。 就整個城南區域房地產市場的發展情況來看，華陽板塊和天府大道沿線區域內的房產由于開發的時間相對較早，其 發展的現狀也較為成熟。 含有花園洋房的項目有 3 個，均價 2500－ 3400 元 /㎡。天府景秀 小區配套設施：景觀泳池，休閑廣場，觀景木棧道，露天咖啡座，兒童游樂場，網球場，商業街，幼兒園 ▲建筑風格 在建筑風格上，檔次較高又有一定規模的樓盤，如大成 這類住宅的 銷售時間從半年到一年不等，至今還有尾盤積壓。從 2023 年開始以“左岸花都”為代表的中高檔 樓盤相繼面市，使華陽樓市開始大量吸 引城市主流消費群體。 含花園洋房的項目有 3 個（花樣年別樣城、蜀郡、陽光華苑），單位面積均價從 3000 元 /㎡到 4500 元 /㎡不等，之所 以造成這么大的差距，主要還是和所涉及的項目具體位置和項目整體檔次有關有關。 ▲建筑風格 在售的樓盤中，有戛納灣畔、花樣年別樣城這樣的地中海式風格建筑，也有楓渡萊茵、凱萊 華陽板塊內的樓盤，在配套上呈現出兩種不同的趨勢，靠近華陽老城區的樓盤基本依賴于當地已有的成熟周邊環境 來體現其配套。如今的華陽板塊作為一個房地產發展較為成熟的地區，在消費者的心里 早已不是郊區的概念，而是“新城南”居住區的一個重要組成部分。以左岸花都為例。 含電梯的項目有 5 個，其中川大河畔 3 期、和貴 東接神仙樹、桐梓林等城南繁華生活區；西連成都雙流國際機場。上優 水岸 西南民族學院、成都信息工程學院、四川教育學院、四川師范大學、棠湖外國語實驗學校、鹽道街實驗學校等眾多 名校，形成文化投資前沿。其他的以多層為主的樓盤容積率在 到 之間