成都雙流雙華路項目600畝英倫風情小鎮策劃方案xxxx-97頁-wenkub

　

【正文】 ，供銷比僅為 0． 53。本市市區和郊區人員購買比重分別為 14． 7%和 10． 4%。二環路以外的住宅供應面積為 293． 46 萬平方米，同比增長 30． 9%， 第 11 頁 共 97 頁 供應占比達到 87． 5%。 16 月，住宅成交面積最大的仍然是城西，成交面積達到 119． 52 萬平方米，同比增長 39． 5%；住宅成交面積同比 增幅最大的是城南，成交面積 116． 82 萬平方米，同比增長 62． 9%。 17 月，商品房的銷售額達 億元，增長 %，其中：住宅的銷 售額為 億元，增長 %；商業營業用房的銷售額為 億元，下降 %。 （ 3）銷售 銷售面積 商品房銷售旺盛，銷售面積和銷售額呈持續增長。 商品房的空置面積 17 月，全市商品房的總空置面積達 萬平米，增長 %，其中：住宅的空置面積為 萬平米，增長 %； 商業營業用房的空置面積為 萬平米，增長 %。 （ 2）供應 住宅竣工面積 商品房竣工面積特別是住宅的竣工面積的大幅增加，為房市的供應提供了現房保障。 小結：房地產開發投資作為我市投資的三大主體力量之一，對全市投資具有較大的影響。受國家宏觀調控緊縮房地產信貸政策的影響，今年開發商貸 款增長受阻，但加大了自籌資金力度，加之房市銷售特別是期房銷售持續較快增長，開發商從消費者手中收到的預付款 增加，保持了開發資金的持續穩定增長，房地產開發的資金保障程度繼續提高。 住宅投資仍是開發熱點 從開發商的投資重點看，由去年的住宅、辦公樓和商業地產齊頭并進，看重商業地產的態勢，改變為住宅投資繼續 加大，對商業地產的投資明顯減少的態勢。自今年 2 月起，房地產開發投資分別 增長 %、 %、 %、 %、 %、 %，開發投資額逐月增加，開發投資增幅呈現明顯的回升態勢。開發累計完成投 資 億元。其中五城區商品房交易均價為 4085 元 /平方米，同比增長 %；商品住宅均價為 3770 元 /平 方米，同比增長 %。 ★ 項目周邊狀況： 本案位于連接雙流到華陽的主干道雙華路上，側面一條路直通黃甲，交通便利，到成都三環大約 20 分鐘車程。從項目到成都市區有多條 線路可以選擇，從雙華路轉大件路直達永豐路，雙華路轉大件路經航空港至機場路到神仙樹、雙華路轉大件路經航空 港至武候大道、雙華路轉大件路經航空港至川藏公路到紅牌樓、雙華路到華陽轉迎賓大道再轉南延線到人南立交等多 條線路；得益于城外道路的寬闊暢通，從項目到成都南面的幾個主要二環路口，幾條線路的車程都在 20 分鐘之內。 ★ 戶型設計 第 3 頁 共 97 頁 項目的多層戶型由 77 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 88 ㎡的 兩 房 兩廳 及 ㎡、 ㎡的三房 兩廳構 成，共 計 7 種戶型，以 80 平米左右的兩房為主，戶型方正適用利用率高；板式結構和南北朝向造就所有房間采光通風良好； 大量運用飄窗設計，拓展室內使用空間；其中 89 ㎡的 兩 房和 ㎡的三房， 設計 了 專門 的入 戶 花 園 ， 為 偏好自然 和養花種草的客戶提供了更高的品質享受； 項目花園洋房部分的戶型面積在 160— 175 ㎡之間，一二層的享受前后花園和特有的水岸碼頭；三四五層的享受退臺 設計的空中花園和屋頂花園；戶戶配有半地下層設計的私家車庫，部分戶型設有半地下的家庭娛樂室；客廳挑高 米，并與餐廳以幾級樓梯高差相連，做到功能分區明顯而互不干擾，部分戶型在客廳與餐廳之間設有中庭花園；整個 花園洋房的戶型具有在滿足類別墅的功能空間上適宜地控制了總面積，高性價比優勢突出； ★ 配套設施 項目先期在社區外圍規劃了臨街底層商業，可以引進一些生活配套以滿足小區業主們的日常生活購買需求。前庭通 過 水 上設橋的方式連接小區干道和入戶私道，充分體現戶主的尊貴和私密；后花園與對面住戶通過水景相隔，并設計了水 岸碼頭，是充分享受水景和浪漫情調的平臺。藍、灰、白富有藝術的配色處理賦予建筑動態的韻律與美感。首期開發地塊方正，凈用地面積 66974 平米，整體規劃分兩期來 開發。整體采用圍合式設計理念，外圍均規劃為多層建筑。建筑形態 由 6+1 的多層和疊拼的花園洋房構成。整個項目的景觀以屋前屋后的分散景觀和四個組團景觀構成（分別為： 小區入口噴泉廣場、玫瑰園、蘋果園、紫藤園）。小區內部 規劃了會所（將引入咖啡、茶吧、休閑娛樂、運動健身等配套功能）游泳池、健康步道、老人和兒童游樂設施等。 雙流抓住成都南部新區建設正式啟動的歷史機遇，編制了 160 平方公里的雙流北部新區東升、華陽、西航港和牧馬山 四個組團的城市發展規劃。雙華 路車流比較多，兩旁土地很多，均為待開發用地；項目周邊緊鄰雙華村的村鎮中心，超市、餐飲、休閑、診所、銀行 等基本配套已經具備，但檔次不足；項目旁邊除了雙華村鎮還有一個剛剛入住的大型安置小區，已具備一定的生活氛 圍；項目以東 500 米附近是西航港工業區。 2) 2023 年 1— 7 月成都市狀況 從成都市統計局發布的成都房地產 17 月的各項統計數據來看，成都樓市依 舊呈現出供銷兩旺的穩定、健康態勢。比去年同期增長了 %。 內資外資齊頭并進 從房地產開發投資完成的類型來看，內資和外資的完成投資繼續保持較快增長，而港澳臺資的完成投資明顯下降。為滿足成都房市旺盛的消費需求，增大房市供應，開發商繼續增大了對住宅 的投資， 17 月住宅完成投資 億元，增長 %。 17 月，到位的房地產開發資金為 億元，增長 %，其中本年資金為 億元，增長 %。 17 月，全市房地產開發 累計完成投資 億元，比去年同期增長了 %。 17 月，商品房的竣工面積達 萬平米，增長 %，其中住宅為 萬平米，增長 %，商業營業用房為 萬平米，下降 %。商品房的空置面積持續增加，從另一面反映出房市的供應情況 已得到明顯改觀。 17 月，商品房銷售面積達 萬平米，增長 %，其中： 住宅銷售面積持續增長，為 萬平米，增長 %。 小結：從商品房銷售面積與銷售額兩方面來看，都出現了較大幅度地增長，市場一度呈現出供需兩旺的良好態勢。今年 1— 6 月各方位住宅成交面積均出現同比增長。同期，二環路以外住宅成交面積為 286． 52 萬平方米，其中二環路至三環路成交住宅面積 192． 52 萬平方米，同比增長 22． 9%，三環以外成交住宅面積 94 萬平方米，同比增長 126． 3%。這說明當前我市五城區商品住宅購買者地域構 成相對穩定。 第 12 頁 共 97 頁 小結： 從上半年房產供求特征來看，城南城西仍然是成都房產市場的熱點區域，三環外成交在總量上雖然跟二環至三環間還 存在較大差異，但表現出高增長的特征，可以看出三環外將是未來的房產主力市場，成都購房者已經在觀念上認可了三 環外的居住價值；這些都是對項目成功銷售的有利趨勢； 新建房產有一半以上被外地人買走，可以看出外地人對居住成都和成都房產投資的巨大信心，這也是我們項目不可 忽視的巨大市場機會；我們對這個現象做了進一步的研究，通過查找資料和調研的方式，我們得出外地人在成都購房的 主要動因和特征： ★因工作原因來到成都并決定長久定居成都的外來人員，他們大部分為高學歷者，由外來企業派駐員工和大學畢業選擇 在成都工作的構成；在工作幾年后，為解決居住問題產生購房需求，多為首次置業；主要考慮因素：離工作地點遠近、 價格、面積、戶口、子女教育等；購房特點：區域觀念不強、以中小戶型為主、價格不高、以市區小戶型和較遠的中小 戶型為主；（在價格和戶型面積需求上與項目多層有較大的契合） ★因商業投資或開辦企業而來到成都的商業業主和企業主，在成都事業發展良好，產生購房長久居住的群體；他們經濟 實力較強，即便是在成都的首次置業，所需求的房產品質要求較高；主要考慮因素：離工作地點遠近、建筑及景觀品質、 享受空間、周邊環境及配套、子女教育、父母靜養等；購房特點：區域觀念不強、以大盤中的大戶型、花園洋房、別墅 為主；（在戶型面積和享受功能上與項目花園洋房有較大的契合） 第 13 頁 共 97 頁 ★外地人在成都的二次置業者，他們是已經在成都居住多年的外地人，可能早在成都工作甚至已經買過房產的，因為種 種原因，他們依舊保留著原來的戶口和身份證；由于在成都居住多年和二次置業的特征；他們的主要考慮因素：生活品 質的改善、子女教育環境、父母靜養環境等；購房特點：區域觀念已經形成、以綜合品質較好的樓盤為主，面積以中大 戶型為主；（對此部分致力于在城南區域置業的群體，與項目多層的大戶型和頂躍戶型有較大的契合） ★成都及四川周邊（西 藏 、甘 孜 、阿 壩 、新 疆 ）的各離、退休事業干部，成都大環境和居住環境的吸引，讓他們把享 受晚年生活的地方選擇在成都；他們主要的購房目的為靜養晚年，一般在遠離市區，周邊環境優美的衛星城為主；考慮 到子女看望，面積以中大戶型為主；（此部分群體對項目周邊環境具有很大的消費抗性，不作為主力人群考慮） ★投資人群；看好成都房產市場的發展前景的房產專業投資者、以投資為目的的二次置業者、以轉移資產為目的的灰色 收入者； 項目所在區域正處于房產開發的啟動和上升階段，是投資者重點考慮的區域特征，可以針對投資概念作專門訴 （ 求，以爭取更多的投資者關注和購買） 30004000 元 /平方米的房子需求量最大，而項 目的花園洋房正處于此價格區間之內，為了更清楚的認識此現象對項 目的影響，我們對 30004000 元 /平方米的房產項目做了深入分析： ★分布在五城區及三環內的：自去年 9 月以來開盤或即將開盤的樓盤共有 21 個。這 21 個樓盤在開盤不到 1 年的時間內銷售情況良好。其中城東方向有 5 個，城 南有 6 個，城西有 6 個，城北 3 個。 20 個項目中有 5 個項目是去年開盤的， 尾房套數從 8 套到 90 余套不等。成都新一輪城市總體規劃將雙流全境 1067 平方公里整體納入成都市 3681 平方公 里規劃范圍，幾乎占到了大成都的三分之一。 雙流新區規劃分為東升、華陽、西航港和牧馬山四個組團。這就 意味著從現在開始，雙流城區面積年平均擴大 3 個多平方公里，年新增人口 4 萬。而隨著近幾年城南房 地產的發展， 項目所在區域內已形成雙流、華陽、航空港、牧馬山和天府大道沿線五個成規模的發展板塊。另一側的雙流板塊根 據成都市未來的發展規劃， 雙流城區面積年平均擴大 3 個多平方公里，年新增人口 4 萬。而雙華在東西方向上剛好位于華陽與雙流之 間，該區域內的房地產市場的發展，根據雙流、華陽的發展規劃來看，將來也必然會被這兩個區域房地產市場的發展擴 張所帶動，實現四大組團的無縫銜接。而牧馬山板塊內的在售房地 產絕大多數為純別墅建筑，屬于城南區域內的一個特例板塊。華陽和航空港分別以 3156 元 /㎡和 3056 元 /㎡的均價排名 4 位，最后是雙流（東升鎮）的住宅均價最低，為 2506 元 /㎡。 在戶型面積上，面積在 120 至 200 ㎡范圍內的住宅已經成為整個城南在售樓盤的主力戶型。而牧馬山板塊為純別墅建筑，屬 于城南區域內的一個特例板塊。（錦繡華 都、大成 含有多層的項目有 14 個，均價 1700－ 2600 元 /㎡。 項目名稱 配套 錦繡華都 周邊配套設施：附近超市有好又多、新一佳等，更有項目自身配套的商業步行街，市政公園，金蘋果幼兒園、雙流中學、 棠湖中學、四川大學、西南民族大學等雙流中醫院、雙流第一醫院等。但該區域內唯一的純別墅盤錦鎮卻是中式宅院建筑。上檔次的樓盤，如錦繡華都， 的容積率， 40％的綠化率，在居住舒適度上來說可以說是雙流現 在最好的樓盤。 （ 3）總結 由于雙流當地的房地產市場發展得較晚，加之小盤太多且價格較低，所以造成該板塊房地產市場整體價格處于 2500 元 /㎡的水平。該區域的房地產市場也隨之被帶動。使華陽成為“新城南” 居住概念的一部分。（花樣年別樣城、 蜀郡、陽光華苑） ▲產品類型及平均價格 在 16 個在售項目中，純別墅項目有 2 個（蜀郡、原鄉），還有 1 個項目含有別墅（南陽錦城 3 期）。 含電梯的項目有 5 個，單價在 3200－ 3600 元 /㎡之間，其中戛納灣畔銷售均價 3600 元 /㎡，楓渡萊茵均價 3200 元 / ㎡。 ▲戶型區間 在 16 個在售項目中，含有 120 ㎡以下戶型的項目有 12 個，含有 120－ 200 ㎡戶型的項目為 13 個，含有 200 ㎡以上 戶型的項目有 2 個。在別墅和花園洋房項目中，原鄉為歐式風格，蜀郡則為純中式宅院，陽光華苑為中式傳統庭院。麗景雅筑 會所、中庭水景、藝術墻、健康步道、城市集中綠化、地下停車場 楓橋映月 與華陽小學隔街相望，周邊醫院、超市、菜市一應俱全 南陽錦城 政辦公區、國際會展經濟區、高新科技園區；華陽一中、華陽中學、西寺小學、幼兒園；石油總醫院、骨康醫院； 府河音樂廣場、府河公園、濱河餐飲一條街；新世紀廣場、摩爾百盛、紅旗連鎖旗艦店、華貿商廈、華盛百貨商場 等；各大銀行 明珠怡園 商業配套：項目配套的 1400 平米臨街商鋪，以及就近的華陽商業中心各大中小超市、商場； 餐飲