成都雙流雙華路項目600畝英倫風(fēng)情小鎮(zhèn)策劃方案xxxx-97頁(已修改)

　

【正文】 雙華路項目基本數(shù)據(jù) 凈用地面積 66974 ㎡ 一期凈用地面積 二期凈用地面積 住宅總戶數(shù) 1031 戶 一期總戶數(shù) 二期總戶數(shù) 43226 ㎡ 23748 ㎡ 741 戶 (其中 136 戶花園洋房 ) 290 戶（其中 56 戶 花園洋房 ) 地上建筑面積 101608 ㎡ 一期地上建筑面積 二期地上建筑面積 建筑密度 容積率 綠化率 停車位 68034 ㎡ 33574 ㎡ 26% 40% 387 輛 開發(fā)商 成都雙華通纜有限公司 第 1 頁 共 97 頁 雙華路項目營銷推廣方案 一、項目簡介 項目基本數(shù)據(jù)表 2，項目規(guī)劃及建筑思路 ★ 總平規(guī)劃 第 2 頁 共 97 頁 項目總體規(guī)劃為 600 畝占地面積，首期開發(fā) 100 畝。首期開發(fā)地塊方正，凈用地面積 66974 平米，整體規(guī)劃分兩期來 開發(fā)。整體采用圍合式設(shè)計理念，外圍均規(guī)劃為多層建筑。花園洋房在多層的圍合之中，呈馬蹄性分布。 ★ 建筑設(shè)計 整個項目的建筑風(fēng)格為經(jīng)典的英式建筑，三段立面、尖頂塔樓、陡坡屋頂、老虎窗、圓形花臺等建筑語言和符號的運 用充分詮釋著英式建筑所特有的莊重、古樸。藍(lán)、灰、白富有藝術(shù)的配色處理賦予建筑動態(tài)的韻律與美感。建筑形態(tài) 由 6+1 的多層和疊拼的花園洋房構(gòu)成。 ★ 景觀設(shè)計 在項目的景觀設(shè)計上吸取英式園林景觀的特點，大量運用噴泉、英式廊柱、英式雕塑、英式花架、精心布局的植物迷 宮等景觀小品；并有機結(jié)合地塊的 天然高差 進(jìn) 行景 區(qū)轉(zhuǎn)換 和植物高低 層 次的布 局 ， 形成明 顯 浪漫的 ******* 情 調(diào) 和坡 式 園 林景 觀 特 點。 在花園洋房的棟間及外圍以水系環(huán)繞 ，在大部分的花 園 洋房的前庭后院都有水景 經(jīng)過 。前庭通 過 水 上設(shè)橋的方式連接小區(qū)干道和入戶私道，充分體現(xiàn)戶主的尊貴和私密；后花園與對面住戶通過水景相隔，并設(shè)計了水 岸碼頭，是充分享受水景和浪漫情調(diào)的平臺。整個項目的景觀以屋前屋后的分散景觀和四個組團景觀構(gòu)成（分別為： 小區(qū)入口噴泉廣場、玫瑰園、蘋果園、紫藤園）。在保證每戶景觀占有的同時也考慮到了社區(qū)公共活動的交流空間。 在景觀構(gòu)成的植物選擇上充分考慮了高低錯落的層次感和枯榮季節(jié)的合理搭配。 ★ 戶型設(shè)計 第 3 頁 共 97 頁 項目的多層戶型由 77 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 88 ㎡的 兩 房 兩廳 及 ㎡、 ㎡的三房 兩廳構(gòu) 成，共 計 7 種戶型，以 80 平米左右的兩房為主，戶型方正適用利用率高；板式結(jié)構(gòu)和南北朝向造就所有房間采光通風(fēng)良好； 大量運用飄窗設(shè)計，拓展室內(nèi)使用空間；其中 89 ㎡的 兩 房和 ㎡的三房， 設(shè)計 了 專門 的入 戶 花 園 ， 為 偏好自然 和養(yǎng)花種草的客戶提供了更高的品質(zhì)享受； 項目花園洋房部分的戶型面積在 160— 175 ㎡之間，一二層的享受前后花園和特有的水岸碼頭；三四五層的享受退臺 設(shè)計的空中花園和屋頂花園；戶戶配有半地下層設(shè)計的私家車庫，部分戶型設(shè)有半地下的家庭娛樂室；客廳挑高 米，并與餐廳以幾級樓梯高差相連，做到功能分區(qū)明顯而互不干擾，部分戶型在客廳與餐廳之間設(shè)有中庭花園；整個 花園洋房的戶型具有在滿足類別墅的功能空間上適宜地控制了總面積，高性價比優(yōu)勢突出； ★ 配套設(shè)施 項目先期在社區(qū)外圍規(guī)劃了臨街底層商業(yè)，可以引進(jìn)一些生活配套以滿足小區(qū)業(yè)主們的日常生活購買需求。小區(qū)內(nèi)部 規(guī)劃了會所（將引入咖啡、茶吧、休閑娛樂、運動健身等配套功能）游泳池、健康步道、老人和兒童游樂設(shè)施等。 后 期 500 畝待開發(fā)區(qū)域還將規(guī)劃大型商業(yè)配套、大型運動設(shè)施等社區(qū)配套， 600 畝項目開發(fā)完成后將全面滿足社區(qū)居民 所需的商業(yè)購物、休閑娛樂、運動健身、商務(wù)會客、子女入托等配套需求，呈現(xiàn)出一翻城中城的生活景象。） 3，項目區(qū)位及周邊狀況： ★ 項目區(qū)位 第 4 頁 共 97 頁 本案位于雙華路與雙黃路交匯處，距華陽車程 9 公里，距雙流 5 公里，距雙流機場 4 公里。從項目到成都市區(qū)有多條 線路可以選擇，從雙華路轉(zhuǎn)大件路直達(dá)永豐路，雙華路轉(zhuǎn)大件路經(jīng)航空港至機場路到神仙樹、雙華路轉(zhuǎn)大件路經(jīng)航空 港至武候大道、雙華路轉(zhuǎn)大件路經(jīng)航空港至川藏公路到紅牌樓、雙華路到華陽轉(zhuǎn)迎賓大道再轉(zhuǎn)南延線到人南立交等多 條線路；得益于城外道路的寬闊暢通，從項目到成都南面的幾個主要二環(huán)路口，幾條線路的車程都在 20 分鐘之內(nèi)。 雙流抓住成都南部新區(qū)建設(shè)正式啟動的歷史機遇，編制了 160 平方公里的雙流北部新區(qū)東升、華陽、西航港和牧馬山 四個組團的城市發(fā)展規(guī)劃。根據(jù)規(guī)劃，到 2023 年雙流北部新區(qū)將聚集人口 130 萬，實現(xiàn)“東（華陽）西（東升）互 動，南（牧馬山開發(fā)區(qū)）北（西航港開發(fā)區(qū)）呼應(yīng)對接成都錯位發(fā)展”，將把雙流北部新區(qū)建設(shè)成為成都市區(qū)域性教 育中心、物流配送中心、金融副中心和高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地形成一個東起新興西至九江的環(huán)成都經(jīng)濟增長核心地帶。 本項目位于以上四大板塊的交界區(qū)域。 ★ 項目周邊狀況： 本案位于連接雙流到華陽的主干道雙華路上，側(cè)面一條路直通黃甲，交通便利，到成都三環(huán)大約 20 分鐘車程。雙華 路車流比較多，兩旁土地很多，均為待開發(fā)用地；項目周邊緊鄰雙華村的村鎮(zhèn)中心，超市、餐飲、休閑、診所、銀行 等基本配套已經(jīng)具備，但檔次不足；項目旁邊除了雙華村鎮(zhèn)還有一個剛剛?cè)胱〉拇笮桶仓眯^(qū)，已具備一定的生活氛 圍；項目以東 500 米附近是西航港工業(yè)區(qū)。 ★ 項目交通路線圖 第 5 頁 共 97 頁 第 6 頁 共 97 頁 市場分析 一、 成都房產(chǎn)市場概況及基本競爭格局 1. 房產(chǎn)開發(fā)投資情況 1) 2023 年，成都市全年新建商品房成交面積達(dá)到 萬平方米，同比增長 %，銷售金額達(dá)到 億元，同 比增長 %； 2023 年成都市五城區(qū)商品房成交量為 萬平方米，五城區(qū)新增商品房供應(yīng)量為 萬平方米， 同比大幅增長 %。 2023 年全市商品房交易均價 3173 元 /平方米，同比增幅 %；商品住宅交易均價 2875 元 /平 方米，同比增長 %。其中五城區(qū)商品房交易均價為 4085 元 /平方米，同比增長 %；商品住宅均價為 3770 元 /平 方米，同比增長 %。 2) 2023 年 1— 7 月成都市狀況 從成都市統(tǒng)計局發(fā)布的成都房地產(chǎn) 17 月的各項統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，成都樓市依 舊呈現(xiàn)出供銷兩旺的穩(wěn)定、健康態(tài)勢。 全市新建商品房成交 萬平方米，同比增長 %；其中住宅成交 萬平方米，同比增長 %。 2023 年 17 月房價穩(wěn)中有升，全市新建商品房成交均價為 3521 元 /平方米；其中住宅成交均價為 3304 元 /平方米。開發(fā)累計完成投 資 億元。比去年同期增長了 %。從投資和銷售面積來看，住宅仍是投資的熱點， 17 月住宅完成投資 億元，增長 %；住宅銷售面積為 萬平米，增長 %。 （ 1）投資 第 7 頁 共 97 頁 開發(fā)投資穩(wěn)步增長 17 月，全市房地產(chǎn)開發(fā)累計完成投資 億元，比去年同期增長 %。自今年 2 月起，房地產(chǎn)開發(fā)投資分別 增長 %、 %、 %、 %、 %、 %，開發(fā)投資額逐月增加，開發(fā)投資增幅呈現(xiàn)明顯的回升態(tài)勢。 內(nèi)資外資齊頭并進(jìn) 從房地產(chǎn)開發(fā)投資完成的類型來看，內(nèi)資和外資的完成投資繼續(xù)保持較快增長，而港澳臺資的完成投資明顯下降。 17 月，內(nèi)資和外資分別完成投資 億元和 億元，分別增長 %和 %，港澳臺資完成投資 億元， 下降 %。統(tǒng)計局表示，由于去年和記黃埔在城南和溫江拿地投資達(dá) 16 億元，而今年并沒有港澳臺開發(fā)商有這樣的大 手筆，因此港澳臺資呈下降趨勢。 住宅投資仍是開發(fā)熱點 從開發(fā)商的投資重點看，由去年的住宅、辦公樓和商業(yè)地產(chǎn)齊頭并進(jìn)，看重商業(yè)地產(chǎn)的態(tài)勢，改變?yōu)樽≌顿Y繼續(xù) 加大，對商業(yè)地產(chǎn)的投資明顯減少的態(tài)勢。為滿足成都房市旺盛的消費需求，增大房市供應(yīng)，開發(fā)商繼續(xù)增大了對住宅 的投資， 17 月住宅完成投資 億元，增長 %。開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)的投資明顯降溫， 17 月商業(yè)營業(yè)用房完成 投資 億元，下降 %。 開發(fā)資金保障程度提高 第 8 頁 共 97 頁 開發(fā)資金保障比是開發(fā)商籌集資金與開發(fā)成本的比率。受國家宏觀調(diào)控緊縮房地產(chǎn)信貸政策的影響，今年開發(fā)商貸 款增長受阻，但加大了自籌資金力度，加之房市銷售特別是期房銷售持續(xù)較快增長，開發(fā)商從消費者手中收到的預(yù)付款 增加，保持了開發(fā)資金的持續(xù)穩(wěn)定增長，房地產(chǎn)開發(fā)的資金保障程度繼續(xù)提高。 17 月，到位的房地產(chǎn)開發(fā)資金為 億元，增長 %，其中本年資金為 億元，增長 %。在本年資金中：開發(fā)商自籌的開發(fā)資金為 億元， 增長 %；國內(nèi)貸款為 億元，增長 %；其他資金為 億元，增長 %，其中定金及預(yù)付款為 億元，增長 %。開發(fā)資金的持續(xù)增長，為房地產(chǎn)開發(fā)提供了充足的資金保障，截止 7 月末，房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金 保障度為 ： 1。 小結(jié)：房地產(chǎn)開發(fā)投資作為我市投資的三大主體力量之一，對全市投資具有較大的影響。 17 月，全市房地產(chǎn)開發(fā) 累計完成投資 億元，比去年同期增長了 %。開發(fā)資金呈持續(xù)增長的態(tài)勢，開發(fā)資金保障程度得到有效提高。 住宅投資成為開發(fā)重點，商業(yè)地產(chǎn)明顯降溫。 （ 2）供應(yīng) 住宅竣工面積 商品房竣工面積特別是住宅的竣工面積的大幅增加，為房市的供應(yīng)提供了現(xiàn)房保障。 17 月，商品房的竣工面積達(dá) 萬平米，增長 %，其中住宅為 萬平米，增長 %，商業(yè)營業(yè)用房為 萬平米，下降 %。 住宅施工面積 第 9 頁 共 97 頁 17 月，商品房的施工面積為 萬平米，增長 %，其中：住宅為 萬平米，增長 %；辦公樓的 施工面積為 萬平米，增長 %。商品房的施工面積持續(xù)擴大，特別是住宅和辦公樓的施工面積增長較大，為后 期的房市供應(yīng)提供了充足的基礎(chǔ)保證。 商品房的空置面積 17 月，全市商品房的總空置面積達(dá) 萬平米，增長 %，其中：住宅的空置面積為 萬平米，增長 %； 商業(yè)營業(yè)用房的空置面積為 萬平米，增長 %。商品房的空置面積持續(xù)增加，從另一面反映出房市的供應(yīng)情況 已得到明顯改觀。 小結(jié)：從商品房供應(yīng)的三大標(biāo)志性指標(biāo)來看，商品房竣工面積、施工面積和空置面積均有大幅的增加。此情況表明， 商品房的供應(yīng)量明顯增加，市場供需脫節(jié)的矛盾也得到了根本性的改觀。 （ 3）銷售 銷售面積 商品房銷售旺盛，銷售面積和銷售額呈持續(xù)增長。 17 月，商品房銷售面積達(dá) 萬平米，增長 %，其中： 住宅銷售面積持續(xù)增長，為 萬平米，增長 %。從期房和現(xiàn)房銷售看，雙雙同步增長，期房銷售仍為主體，銷 售面積為 萬平米，增長 %，占總銷售面積的 %，其中住宅為 萬平米，增長 %；現(xiàn)房銷售面積 為 萬平米，下降 %，其中住宅為 萬平米，下降 %。 第 10 頁 共 97 頁 銷售額 銷售面積的增長拉動了銷售額的持續(xù)增長。 17 月，商品房的銷售額達(dá) 億元，增長 %，其中：住宅的銷 售額為 億元，增長 %；商業(yè)營業(yè)用房的銷售額為 億元，下降 %。 小結(jié)：從商品房銷售面積與銷售額兩方面來看，都出現(xiàn)了較大幅度地增長，市場一度呈現(xiàn)出供需兩旺的良好態(tài)勢。 3) 2023 年上半年區(qū)域供求情況 城南和城西供應(yīng)和需求的重點區(qū)域 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示， 16 月份，城南和城西分別供應(yīng)商品住宅 113． 44 萬平方米和 112． 50 萬平方米，分別同比大幅增長 59． 1%、 35． 4%；城東供應(yīng)商品住宅 89． 9 萬平方米，同比下降 %；城北供應(yīng)商品住宅 15． 31 萬平方米，同比增 長 27． 6%。城南和城西商品住宅供應(yīng)所占比例（以下簡稱“占比”）分別為 %和 %。 16 月，住宅成交面積最大的仍然是城西，成交面積達(dá)到 119． 52 萬平方米，同比增長 39． 5%；住宅成交面積同比 增幅最大的是城南，成交面積 116． 82 萬平方米，同比增長 62． 9%。今年 1— 6 月各方位住宅成交面積均出現(xiàn)同比增長。 城南和城西商品住宅成交占比分別為 33． 1%和 %，是供需量最為突出的兩大區(qū)域。 二環(huán)路以外商品住宅供應(yīng)與成交主要集中區(qū)域 16 月，二環(huán)路以內(nèi)住宅供應(yīng)面積繼續(xù)縮減，供應(yīng)面積僅為 41． 88 萬平方米，同比下降 22． 8%；同期該區(qū)域的住 宅成交面積為 82． 98 萬平方米，同比下降 11． 8%。二環(huán)路以外的住宅供應(yīng)面積為 293． 46 萬平方米，同比增長 30． 9%， 第 11 頁 共 97 頁 供應(yīng)占比達(dá)到 87． 5%。同期，二環(huán)路以外住宅成交面積為 286． 52 萬平方米，其中二環(huán)路至三環(huán)路成交住宅面積 192． 52 萬平方米，同比增長 22． 9%，三環(huán)以外成交住宅面積 94 萬平方米，同比增長 126． 3%。二環(huán)路以外住宅成交面積占比 為 77． 5%。 全市一半以上新建商品房的買主是外地人 16 月，在五城區(qū)住宅個人購買者中，外地人（身份證為外地身份證，以下同）購買新