上海某房地產開發貸款項目評估報告-免費閱讀

　　

【正文】 從 “項目敏感性分析表”可以看出，銷售單價、開發成本均為“”開發項目敏感因素，其中銷售單價為其主要的經濟效益指標的影響因素，其每提高或降低 10％，凈現值將分別增加 87%或減少 88％；其次為開發成本，每提高或降低 10％，凈現值將分別減少 80％或增加 77％。詳見評估主表 1。 (4)管理費用：各年預測數據按年銷售收入的 3%計算 (已計入開發費用 )。本次評估認為該項目的建設工期適度、分年度投資計劃合理，該項目投融資可行。 (4) 天然氣集資費 :。根據該行業的平均 水平按房屋銷售收入的 3%計取，合計為 萬元。 前期工程費 根據合同、協議價格，企業實際規劃勘測設計費、可行性研究費共計為 7 萬元。 （二）項目總投資的構成 43 該項目總投資 萬元，其中項目開發成本（土地、房屋開發費及其他） ，開發費用（財務費用、管理 費用、銷售費用） 48 萬元。 C．“”居住小區雖然小區內設有會所、幼兒園等但是 目前周邊缺乏超市、菜市等，日常生活不十分便利。 C.“”居住小區為大規模聯排別墅和復式別墅居住小區，這在目前上海市房地產市場上比較少見，相對與其他小區內聯排別墅來說，在通風、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時較單一的戶型也促成了購買者文化收入層次的均等性，這有利于小區環境的建設，為小區營造較高的居住質量。通過對比較案例的分析，得出評估對象各平均銷售單價如下（具體過程如下詳見附表）： （ 1）、聯排別墅：根據“”項目特點，從市場資料中選取 A 城市花園 、 B花園、 C園、 D花園四個銷售案例與項目均價比較，并通過對其交易情況、交易時間、區域因素、個別因素修正得出比準價 (詳見輔表 )。同時有著較優越的地理位置、頗具特色的環境設計、專業的物管及集團的品牌保障，與同類型物業相比，價格定位居中，戶型主要選擇為 225298 平方米的聯排別墅及 160、 185 平方米復式別墅，總價相對來說合理，有一定的市場需求和競爭力。 隨著上海經濟的發展和人民生活水平的提高，人們對居住環境的要求逐漸提高，環境優美，配套設施齊全的別墅小區逐漸成為高收入成功人士的需求熱點。早期項目因為可開發用地小而分散，沒有形 成規模開發。但隨著外商投資的增加，外資企業進駐上海，設立辦事機構，將給上海寫字樓帶來利好。開發面積超過 10萬平方米的企業達 20 家，其中 上海 花園 、置信實業、華盛實業開發面積均超過 20萬平方米。 32 表 43 上海市房地產價格水平表 1996年 12月 1997年 12月 1998年 12月 1999年 12月 2020年 12月 2001 年 12 月 住宅指數 966 970 994 993 983 996 辦公指數 1007 1006 984 964 946 947 商用指數 965 948 925 911 910 909 城市綜合指數 965 956 973 980 972 982 從成房價格指數近年變化可看出上海市商品住宅價格從 1996年至 2020年 12 月價格比較平穩，略有上升，在 966點至 996 點之間變動，具體走向如下圖： （略） 上海市商業用房價格從 1996 年至 2020 年 12 月前期價格逐步下滑，后期逐步趨于穩定，在 965點至 909 點之間變動，具體走向如下圖： （略） （三）上海市 2020年 110 月房地產市場狀況： 2020 年上半年，上海市宏觀經濟運行良好，外商投資增速平穩，房地產開發投資繼續加大。在產品特色創造上，開發商的創新意識增強，開發商逐漸意識到差異化發展才能在激烈的競爭中脫穎而出。從房屋產權看， %的城鎮家庭住房產權屬于個人，其中 %是房改房，居各類產權房之首， %是原有私房， %是商品房。 2020 年 2 月，中國人民銀行降低利率以及建設部降低房地產交易費用，有利于房地產市場的發展。 綜合以上分析認為，上海房地產有限公司的“”項目建設符合國家產業政策和上海市政府支持范圍，且地域位置優越，交通方便，規劃設計合理，各項報批手續齊 備，項目建設條件具備，現土建已完成 90%，景觀已完成 40%，評價可行。 25 新加坡設計公司匯集了多名美國、英國、香港和中國教育背景和工作經驗的建筑師，其設計較好的融匯了中西文化風格，負責該項目的總體設計。 三、項目實 施進程評價 23 該項目經上海市計委同意立項，并已取得了所有報批資料，該項目目前已取得的所需文件有： 上海市計委：成計投資 [2020]449號“關于上海房地產有限公司、國際投資有限公司聯合開發原商品住宅項目建議書的批復”； 上海市規劃局：成規管 [2020]第 1845 號《定點通知書》； 上海市計委：成計投資 [2020]272號“關于上海房地產有限公司、國際投資有限公司聯合開發商品住宅項目可行性研究報告暨調整建設規模申請的批復”； 上海市國土局：成國土錦 [2020]出讓合同第號《 國有土地使用權出讓合同》； 上海市規劃局：成規管 [2020]第號《建設用地規劃許可證》； 上海市國土局：成國用 2020 字第號《國有土地使用證》； 上海市規劃局：成規建管 [2020] 號《建設工程規劃許可證》； 上海市規劃局：成規建管 [2020] 號《建設工程規劃許可證》； 上海市規劃局：成規建筑 [2020] 號《建設工程規劃許可證》； 上海市規劃局：成規建筑 [2020] 號《建設工程規劃許可證》； 上海市建委：， , , , , ,號《施工 許可證》。 二、項目建設內容、規模和建設方案 根據上海市計劃委員會對“”項目建設規模申請的批復，該項目總占地 163,648 平方米（含代征地 41,024平方米），建筑總面積 116,09 21 2 平方米，其中 ：商品住宅 111,162 平方米（可銷售面積 95,118平方米，贈送面積 16,044 平方米），會所 2,820平方米，幼兒園 1,490平方米，配套用房 620 平方米。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項目待建工地，北臨望江公園，與上海大學隔河相望，該項目地理位置優越，交通便利。從銷售利潤率可以看出，企業具有較強的盈利能力；成本費用率和利息保障倍數 超過行業優秀值，說明企業具有較好的成本內控能力，同時也說明企業具有較強的營銷能力和償還債務的能力。下表是該企業近三年盈利指標。因此企業的長期和短期償債能力較強，有較強的舉債能力，由于企業 2020年資產負債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數 2020年 9月是 ， 較平均值 高出 倍，說明企業有較強的付息能力。企業無不良信用記錄，經省分行審核評定其 2020 年度信用等級為未評級。 二、經營者素質及管理水平 上海房地產有限公司產權明晰，制度完善，對內對外經濟關系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。 第二章 借款人評價 一、借款人概況 并通過了“ 上海房地產有限公司（以下簡稱上海）成立于 1999年 7 月 22 日，是集團股份有限公司下屬的全資公司。企業自籌資金占總投資的 %，符合規定的貸 款要求，截止評估基準日，該項目已投入資金為 萬元。 項目各項報批手續齊備，建筑勘察、設計、建設、監理單位均具有相應資質。 上海在工行支行開有一般結算帳戶。 1 上海 某 房地產開發貸款項目評估報告 項目名稱：“”項目 企業名稱：上海房地產有限公司 評估單位： 二ΟΟ 三 年十一月二十九日 目 錄 第一章 概 要 一、借款人評價 二、項目評價 三、市場評價 四、投資籌資評價 2 五、財務評價 六、貸款風險評價 七、評估結論 第二章 借款人評價 一、借款人概況 二、經營者素質及管理水平 三、信用狀況評價 四、資產負債分析 五、盈利能力及資產運用效率 六、現金流量分析 七、信用狀況評價 八、企業前景評價 第三章 項目建設條件評價 一、項目建設的必要性 二、項目建設內容、規模和建設 三、項目實施進程評價 3 四、項目建設條件評價 五、設計單位資質評價 六、施工、監理單位資質評價 七、環境保護評價 第四章 市場評估 一、市場供求狀況及其發展趨勢分析 二、城東房地產市場分析 三、市場定位分析 四、市場預測分析 五、項目分析 第五章 投資估算和籌資評價 一、投資估算 二、投資來源及籌資評價 三、項目投資計劃評價 四、有關說明 第六章 償債能力評估 4 一、項目財務 效益預測 二、項目財務現金流量分析 三、資金來源與運用分析 四、項目償債能力評估 五、項目敏感性分析 第七章 貸款風險與效應評價 一、定量分析 二、定性分析 三、貸款擔保評價 第一章 概 要 根據上海房地產有限公司開發“”工程申請貸款的需要，經工行支行初審，并報工行分行營業部住房信貸處研究決定，組成評估小組，于 2020 年 11月 24 日對該項目進行全面評估（評估基準日確定為 2020年 9月 30日）。截止 2020年 9 月 30日，在工行支行存款余額為 557 萬元；公司借款余額 9000萬元，其中工行支行借款 7000 萬元， 中行支行借款 2020 萬元，均按時付息，無借款逾期現象發生。小區于 2020年 8月全面開工，截止 2020年 11 月已完成 52 棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在 2020年 12月完工交房。 五、 財務評價 經過評估測算，該項目的各項盈利能力指標測算結果如下：（詳見評估主表 4 項目財務現金流量表） 項目建成后將實現凈利潤 萬元； 內部投資收益率：按全部投資計為 %； 財務凈現值（還原利率 10％）：按全部投資計為 萬元； 8 動態投資回收期 (還原利率 10%)：按全部投資計為 年； 由以上可以看出，該項目內部投資收益率均大于設定的基準收益率（設定的基準收益率為 10％），財務 凈現值大于零，說明該項目在計算期內按行財務評價標準可行。法人代表，注冊資本 2020 萬元，分別由集團股份有限公司投資 1800萬元和房地產有限公司投資 200萬元構成；該公司主營房地產開發，具有房地產三級開發資質。公司下設工程部、配套部、開發部、銷售部、策劃部、行政部和財務部 7 個部門；現有正式職工 34 人，其中博士1 人，碩士 5人，本科 24人，大專 4人；具有高級職稱 4 人，中初級職稱 28 人，公司人員配置優勢明顯，素質較高，具有一定的專業 技術水平。 四、資產負債分析： 企業財務狀況詳見附件企業的資產負債表。 （三）、資產負債增減變化原因分析： 通過對企業近三年的資產負債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下： 近三年企業資產負債簡表 單位：萬元 14 項 目 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 項 目 2020 年 2020 年 2020 年 9月 總資產 17000 26798 21335 總負債 15000 25442 13482 一、流動資產 17014 26678 21172 一、流動負債 0 10442 13482 其中：貨 幣資金 421 497 2241 其中短期借款 0 8500 9000 應收帳款 0 0 7759 應付帳款 0 0 2 短期投資 0 0 0 其他應付 0 1343 4728 其他應收款 16593 11252 424 預收帳款 0 787 0 預付帳款 0 3 37 存貨 0 14927 10711 其他 0 0 0 二、長期負債 15000 15000 0 二、長期投資 0 0 0 三、固定資產 0 124 158 三、所有者權益 2020 1356 7852 其中：固定資產清理 77 其中：股本 2020 2020 2020 固定資產凈值 0 124 81 資本公積 0 0 0 四、無形及遞延資產 14 5 4 未分配利潤 0 644 5852 15 變動說明 : 應收帳款 :2020年較 2020 年增加 7759萬元，全部是應收客戶購房款。 單位：萬元