上海某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告(存儲(chǔ)版)

　　

【正文】 16 項(xiàng)目 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 銷(xiāo)售收入 0 61 23650 利潤(rùn)總額 0 644 5852 銷(xiāo)售利潤(rùn)率 (%) 0 % % 總資產(chǎn)利潤(rùn)率 0 % % 凈資產(chǎn)利潤(rùn)率 0 % % 存貨周轉(zhuǎn)率 0 0 % 成本費(fèi)用利潤(rùn)率 0 0 % 利息保障倍數(shù) 0 從上表可以看出：企業(yè)的銷(xiāo)售收入是逐年遞增，利潤(rùn)總額大幅增加，說(shuō)明企 業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。 六、現(xiàn)金流量分析 下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬(wàn)元）： 項(xiàng)目 行次 金 額 2020 年 2020 年 2020 年 9 月 一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 1 現(xiàn)金流入 2 0 6442 35762 現(xiàn)金流出 3 16002 14382 19610 經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 4 16002 7940 16152 二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 5 現(xiàn)金流入 6 10 0 13 18 現(xiàn)金流 出 7 0 137 24 投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 8 10 137 11 三、籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量 9 現(xiàn)金流入 10 16400 10000 2020 現(xiàn)金流出 11 0 1848 16398 籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~ 12 16400 8152 14398 五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增額 13 408 76 1744 企業(yè) 2020年、 2020 年、 2020 年 9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說(shuō)明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，實(shí)力雄厚，有較強(qiáng)的融資能力。 該項(xiàng)目總占地 163,648平方米（含代征地 41,024平方米），建筑總面積116,092 平方米，其中：商品住宅 111,162平方米（其中銷(xiāo)售面積 95,118 平方米，贈(zèng)送面積 16,044 平方米），會(huì)所 2,820 平方米，幼兒園 1,490 平方米，配套用房 620 平方米。 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)修建 52 幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在 160平方米到 298平方米之間，共有住宅 403套，項(xiàng)目容積率 ，綠化率 53%，戶型和面積為： 建筑套型 建筑面積 戶數(shù) 占比例 聯(lián)排別墅 A 225 10 % 聯(lián)排別墅 C 239 137 % 聯(lián)排別墅 E 264 164 % 聯(lián)排別墅 L 298 8 % 雙復(fù)式別墅 N1 160 42 % 雙復(fù)式別墅 N2 185 42 % 合計(jì) 403 100% 該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由新加坡建筑城市設(shè)計(jì)公司和上海華宇建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，并經(jīng)上海市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介如下： 22 “”項(xiàng)目定位為高檔，由 47 棟三層聯(lián)排別墅、 5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會(huì)所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠 化率達(dá) 53%。 24 上海市房地產(chǎn)管理局：成房（ 2020）預(yù)售證第號(hào)、號(hào)、號(hào)、號(hào)、成房（ 2020）預(yù)售證第號(hào)、號(hào)《商品房預(yù)售許可證》。 上海建筑設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國(guó)十六家民營(yíng)甲級(jí)設(shè)計(jì)單位之一，公司目前擁有 7名一級(jí)注冊(cè)建筑師、 7 名一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師， 6 名設(shè)備專(zhuān)業(yè)高級(jí)工程師，技術(shù)人員 60余人，各專(zhuān)業(yè)配置齊全，公司多項(xiàng)設(shè)計(jì)獲省市級(jí)優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)和優(yōu)秀方案獎(jiǎng)，承擔(dān)的工程設(shè)計(jì)有： 青城白鷺洲 100,000 平方米， 清華坊 住宅區(qū) 50,000 平方米等項(xiàng)目 。 27 第四章 市場(chǎng)評(píng)估 一、 市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析 （一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向 2020 年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高于 7％的增長(zhǎng)速度受到世界各國(guó)普遍關(guān)注。 （二）上海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 作為西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國(guó)內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，上海市人民政府從兩方面入手加速上海經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。因此，上海市居民購(gòu)房空間廣闊，開(kāi)發(fā)商品住宅極具 市場(chǎng)潛力。由此，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品逐步向個(gè)性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海市房地產(chǎn)完成投資 ，比去年同期增長(zhǎng) ％；住宅投資比重繼 33 續(xù)加大，完成投資 ，增長(zhǎng) ％，占房地產(chǎn)投資額的 ％。 今年 1 至 10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動(dòng)，但波動(dòng)幅度不大，總體走勢(shì)平穩(wěn)。 二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東 至外環(huán)路。新開(kāi)樓盤(pán)如城市花園、花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)反應(yīng)良好。近年來(lái)新起的花園別墅、花園、 城市花園 等高檔居 36 住小區(qū)，滿足了這些消費(fèi)群體的部分需要，市場(chǎng)反應(yīng)較好，同時(shí)隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，上海作為西南特大型中心城市，眾多前來(lái)參與西部大開(kāi)發(fā)的公司紛紛選擇上海作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來(lái)人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費(fèi)群體，這些都證明該類(lèi)高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。 37 由于能購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)物業(yè)的消費(fèi)者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視 小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標(biāo)市場(chǎng)定位于高收入有車(chē)家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在上海經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為： 5391元 /平方米 （ 2）復(fù)式別 墅：根據(jù)“”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場(chǎng)資料中選取Ｅ花園、Ｆ雅園、Ｇ花園三個(gè)銷(xiāo)售案例與該項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過(guò)對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià) (詳見(jiàn)輔表 )。 房地產(chǎn)有限公司是集團(tuán)股份有限公司的下屬企業(yè)，集團(tuán)已在全國(guó)成功開(kāi)發(fā)了數(shù)個(gè)精品樓盤(pán)，其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)均具有過(guò)硬的質(zhì)量、完善的售后服務(wù)及專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理。 ％為復(fù)式別墅，復(fù)式別墅不帶私家車(chē)庫(kù)，雖然開(kāi)發(fā)商承諾每戶贈(zèng)送一個(gè)露天車(chē)位，但作為高檔住宅小區(qū)車(chē)位比仍略顯不足，且露天停車(chē)會(huì)在一定程度上影響小區(qū)的美觀及車(chē)輛的通行。經(jīng)評(píng)定單方成本為 /平方米；其中：土地 4 元 /平方米、前期工程費(fèi) /平方米，房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)為 /平方米、費(fèi)稅 (主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi) ) /平方米、期間費(fèi)用 元 /平方米，其他費(fèi)用 元 /平方米，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 元 /平方米。 房屋開(kāi)發(fā)費(fèi) (1)建安工程費(fèi) 建安工程費(fèi)采用投資指標(biāo)估算法。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 49 主要為建設(shè)項(xiàng)目占用全部資金 (扣除財(cái)務(wù)費(fèi)用外的總投資 )的時(shí)間成本，按三年期國(guó)債利率適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)因素計(jì)算 (利率確定按 4%計(jì)算 )，時(shí)間為 2年，并假設(shè)這期間資金為均勻投入，合計(jì)為 。 以上報(bào)建、集資費(fèi)合計(jì)為 。 四、有關(guān)說(shuō)明 本章投資估算和資金籌措評(píng)價(jià)基于以下前提條件： 建設(shè)期間不發(fā)生大的不可抗力災(zāi)害及影響工程進(jìn)度的其它因素，預(yù)定建設(shè)工期能得到保證； 初設(shè)方案無(wú)大的調(diào)整，建筑面積無(wú)大的變化； 國(guó)家費(fèi)稅標(biāo)準(zhǔn)無(wú)大的調(diào) 整； 企業(yè)所提供的資料真實(shí)可靠。 (5)財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)建設(shè)期進(jìn)行計(jì)算，詳見(jiàn)第五章財(cái)務(wù)費(fèi)用說(shuō)明。 四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估 項(xiàng)目還款資金來(lái)源由銷(xiāo)售商品房而引起的現(xiàn)金流入。銷(xiāo)售單價(jià)的敏感性較大，因此企業(yè)應(yīng)特別注意銷(xiāo)售單價(jià)的變化，嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)成本。 (二 )單因素敏感性分析 本次項(xiàng)目評(píng)估的單因素敏感性分析，是在假定下表中各項(xiàng)目 間相互獨(dú)立的情況下，每次只考察一個(gè)項(xiàng)目的變化而其它項(xiàng)目保持不變時(shí)，對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度。 三、資金來(lái)源與運(yùn)用分析 根據(jù)第五章投資來(lái)源及籌資評(píng)價(jià)，該項(xiàng)目建設(shè)資金由三部分構(gòu)成，本次新增 ，保證項(xiàng)目的順利實(shí)施。 (3)銷(xiāo)售費(fèi)用：銷(xiāo)售費(fèi)用按年銷(xiāo)售收入的 3%計(jì)算 (已計(jì)入開(kāi)發(fā)費(fèi)用 )。該項(xiàng)目 2020年 8月以前為 購(gòu)買(mǎi)土地、籌備報(bào)建，其投資額約為 16693萬(wàn)元； 2020年 8月 — 2020年 12 月為房屋主體建設(shè)期，其投資額約為 ，主要是土地款遺留部分、工程費(fèi)及期間費(fèi)用支出， 51 資金來(lái)源為銀行貸款及預(yù)售收入。 (3) 電集資、貼費(fèi) : 。 銷(xiāo)售費(fèi)用 系指房屋銷(xiāo)售過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用（含廣告費(fèi)）以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)或委托銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。截止評(píng)估基準(zhǔn)日實(shí)際繳納土地費(fèi)用為 16186 萬(wàn)元。 評(píng)估依據(jù)：“”工程投資估算是依據(jù)企業(yè)提供的設(shè)計(jì)方案、經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)的總平方案、產(chǎn)權(quán)監(jiān)理處的面積核定報(bào)告、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、已投入費(fèi)用憑證、各專(zhuān)業(yè) 簽定的合同及附件、協(xié)議書(shū)等，依據(jù)《上海市城區(qū)土地級(jí)別與基價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》、《上海省建筑工程計(jì)價(jià)定額》 SGD120《上海省裝飾工程計(jì)價(jià)定額》 SGD220《上海省安裝工程計(jì)價(jià)定額》 SGD3－ 620《上海省工程費(fèi)用定額》 SGD72020 等有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)備價(jià)格和材料預(yù)算價(jià)格均按現(xiàn)行價(jià)格計(jì)算，并結(jié)合項(xiàng)目自身結(jié)構(gòu)情況，本著“客觀、公正、謹(jǐn)慎”原則測(cè)算的。 Ｂ . 雖然政府對(duì)沙河沿線規(guī)劃區(qū)內(nèi)整治改造已開(kāi)始著手進(jìn)行，但實(shí)施工程中存在很大的難度，整個(gè)過(guò)程至少需要３至５年的時(shí)間，在這段時(shí)間里，周邊環(huán)境不可能有太大的改善 ,這將對(duì)小區(qū)的居住環(huán)境不利。住宅采用錯(cuò)排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風(fēng)格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了獨(dú)特的賣(mài)點(diǎn)。 售價(jià)的確定 38 本次項(xiàng)目評(píng)估預(yù)期售價(jià)的確定，采用房地產(chǎn)估價(jià)的方法進(jìn)行分析，得出其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合企業(yè)實(shí)際營(yíng)銷(xiāo)策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測(cè)算價(jià)格。而“”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其他小區(qū)內(nèi)的同類(lèi)型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況來(lái)看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如名宅、嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費(fèi)者的需要，而高收入消費(fèi)者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白， 的修建正好彌補(bǔ)了這一市場(chǎng)盲點(diǎn)。 35 開(kāi)發(fā)規(guī)模化。 成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來(lái)，今年上半年回落，并在低位排徊。 與此同時(shí)，房產(chǎn)商土地購(gòu)置大幅增長(zhǎng)，上半年購(gòu)置土地達(dá) ，增長(zhǎng) 倍。 上海市近幾年住宅房地產(chǎn)價(jià)格水平見(jiàn)表 4－ 3。在產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)上開(kāi)始由 粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營(yíng)的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識(shí)的提高。目前上海市 ％的家庭已經(jīng)購(gòu)房，居民購(gòu)房呈上升趨勢(shì)。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門(mén)檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康 28 發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。 該小區(qū)環(huán)境綠化由專(zhuān)業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工，遵循 現(xiàn)代城 市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺(jué)上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧?kù)o的住宅區(qū)域。 五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià) 該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡 設(shè)計(jì)公司和上海建筑設(shè)計(jì)有限公司完成。 小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門(mén)為高級(jí)防盜門(mén)，車(chē)庫(kù)為自動(dòng)感應(yīng)門(mén)，露臺(tái)鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩?zhàn)樱孛鏋榛旌仙皾{找平。同時(shí)為開(kāi)發(fā)商帶來(lái)較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 一、 項(xiàng)目建設(shè)必要性 “”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于上海市東南部 ***區(qū)鄉(xiāng) ***村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè) 400米，過(guò)九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和 20 內(nèi)環(huán)線。從比率上分析，公司的銷(xiāo)售利潤(rùn)率為 %（介于良好值和平均值之間）、成本費(fèi)用利潤(rùn)率為 3%（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為 （行業(yè)優(yōu)秀值）。 五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率 該企業(yè) 2020年 9月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入 23650萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 5852 萬(wàn)元，銷(xiāo)售利潤(rùn)率為 %。企業(yè)的速動(dòng)比率 2020 年是 112%， 2020 年 9月是 77%，雖然 2020年較 2001 年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值 ％。截止 2020年 9 月末，該公司在工行支行存款余額為 557 萬(wàn)元；公司借款余額 9000萬(wàn)元，其中工行支行借款 7000萬(wàn)元，中行支行借款 2020萬(wàn)元，均按 11 時(shí)付息，無(wú)借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。開(kāi)盤(pán)以來(lái)，“”已獲得 2020 年度“上海 市 10 大金獎(jiǎng)樓盤(pán)”和“群眾最喜愛(ài)的樓盤(pán)”等榮譽(yù)亞太村生態(tài)住宅小 10 區(qū)”的評(píng)審、 2020年 6 月份在由建設(shè)部主辦的 2020年中國(guó)住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評(píng)選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤(pán)”綜合大獎(jiǎng)。