物業管理知識宣傳手冊-免費閱讀

　　

【正文】 但物業 服務 企業 若 違反 了 物業服務合同約定 ，服務工作未到位 并 導致業主人身和財產受到損失的，物業 服務 企業 則 應依法承擔相關法律責任。因此，業主裝飾裝修房屋，應當事 先告知物業 服務企業 。 1 損壞小區綠化 或 在小區公共綠地種蔬菜 物業 服務企業 應依據物業管理合同或業主（臨時）管理規約，采取必要措施予 以制止；對屢教不改或制止不了的，物業公司 應 提請 綠化管理 主管部門依法查處。 1電梯未檢測或保養維護不及時 根據《特種設備安全監察條例》 規定， 物業公司須依照物業服務協議及時檢測、保養及維護，違反服務協議的，提請質監部門 查處 。若小區垃圾清運不及時的，業主或物業使用人向城管部門舉報，責成環衛處及時拖運。 因此，小區內如果有未經批準擅自更改小區規劃或公 建 配套設施不到位， 業主或業主委員會應向規劃部門舉報，提請規劃部門行政執法，物業服務企業應積極配合，收集材料，提供證據。 老舊住宅小區 將 根據居民的需求及承受能力，把物業管理同社區管理有機結合 起來，以社區管轄范圍為依據，界定各物業管理服務區域；以社區居委會為主體，組織召開業主大會，組建業主委員會；以物業服務企業或群眾性物業服務組織為載體，開展物業服務活動。 1民政行政主管部門的職責 落實街道 (鄉鎮 )、居委會對業主委員會的指導、監督和日常管理。依法查處毀綠行為。 物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。業主大會和業主委員會，對業主損害他人合法權益和業主共同利益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主委員會由業主大會會議選舉產生，由 5至 11 人單數組成。任何單位和個人不得任意處置城市生活垃圾。 等等 這些因開發建設的原因或規劃設計導致的物業本身固有瑕疵，是開發建設單位的責任，業主需認清問題、分清責任，不能將 開發建設遺留問題 和物業服務企業職責內容混為一談，把這些問題的解決責任 甩給物業 服務 企業， 這容易從主觀上造成與物業服務企業的對立，產生非物業服 務責任 的諸多糾紛 。業主購房時的規劃在交房時往往發生變更，房屋格局和小區環境與售房時的承諾有差異。 產權轉移 受限 情況： 物業發生 產權或使用權轉移時，業主或者物業使用人應當在產權或使用權轉移前及時結清物業服務費用。合同另有約定的，從其約定。普通住宅的公共服務收費，實行政府指導價。 7 一、 物業服務 內容 一般來說 物業管理 公司提供的服務包括三種： 一是公共性服務，如保潔、綠化、 秩序維護 、房屋維修等服務； 二是代辦性服務，如代收水電費等； 三是特約性服務，如室內維修、代送報紙等。由業主委員會或受其委托的物業服務企業或在街道、社區指導下成立的房屋維修管理小組提出使用申 請。 ④ 保持鎮靜，可做屈膝動作，以減輕對電梯急停的不適應。 十、 電梯使用與管理 物業服務企業對電梯的管理 物業服務企業 應當根據本 企業 的實際情況，配備電梯管理人員，落實每臺電梯的責任人，配置必備的專業救助工具及 24 小時不間斷的通訊設備。在規定范圍內的保修期限應從最近一次維修合格時開始計算。 前兩項應當經城市規劃行政主管 部門批準；第 3 項應當經供暖管理單位批準；第 4 項行為應當經燃氣管理單位批準。 七、 房屋使用 與裝飾裝修 房屋使用 注意事項 業主或者其他行為人使用房屋時，應遵守法律、法規、國家相關強制性標準、業主（臨時）管理規約，并遵守業主大會、業主委員會依法作出的決定。看水是否能通暢無阻地排向出水口，否則將給今后的居住帶來不便或增加裝修改造費用。打開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。但一般可以通過查看密封膠條是否完整牢固這一點來證實。 要注意察看房屋的地面和頂層滲水情況，仔細檢查房屋墻面是否有變色、起泡、脫皮、掉灰的 現象，這些都是滲漏的跡象。 尤其是門窗、陽臺等部位有無開裂現象。 建筑區劃內的土 地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。 共用設施設備是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備，一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用 設施設備使用的房屋等。 1 前 言 物業管理在改善城市面貌、增加就業途徑、建設和諧社區、提高群眾生活質量等方面發揮 著 重要而積極的作用 ，是城市管理中的熱點和難點問題。 二、 建筑區劃內業主的專有部分 建筑區劃內符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應當認定為業主的專有部分： 具有構造上的獨立性，能夠明確區分； 具有利用上的獨立性，可以排他使用； 能夠登記成為特定業主所有權的客體。業主 對建筑物專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利，承擔義務 ； 不得以放棄權利不履行義務。房屋的裂縫問題較為普遍，一般分溫度裂縫、沉降裂縫、設計預留的伸縮縫、施工質量因素裂縫、使用不當及維護不當而產生的裂縫等。還應察看廚房、衛生間、陽臺的頂部和管道接口是否滲漏。用手按門窗套不應有空洞和軟彈的感覺，直角接合部是否嚴密，表面是否光潔，不上鎖是否會自動關上或打開，目測一下四角是否呈直角，門窗套及門面上有無釘眼、氣泡或明顯色差等。檢查強電、弱電的垂直距離是否超過一米，距離達不到要求，日后會影響電視的收看效果。 七是驗設備。 業主大會和業主委員會，對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為，有權依照法律、法規以及管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。 5 八、 物業保修 物業工程質量保修部分 一是物業公共區域及共用設施設備等部分；二是業主從建設單位購買的產權專有部分。 物業保修期滿的維修處理 在質量保修期內，所需的維修費用按《質量保證書》的規定執行，對需限期保養、維護的設施，由交接雙方按約定履行各自的權利、義務。 物業服務企業 應當制定電梯事故應急措施和救援預案 ， 每年至少進行一次電梯應急預案的演練，并通過在電梯轎廂內張貼宣傳品和標明 注意事項等方式，宣傳電梯安全使用和應對緊急情況的常識。 十一、 房屋專項維修資金 房屋專項維修資金 房屋專項維修資金是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、改造的資金。 ②方案公示。 購房者對未來物業管理公司提供各種服務的標準 可通過雙方的合同 詳細了解 其服務內容。非普通住宅以及辦公房、廠房、經營性用房等物業的公共服務收費，實行市場調節價。 五、 空置物業的物業服務費交納辦法 物業管理建筑區劃內因各種原因，或多或少的都有一些房屋未交付使用、尚未入住或空置的房屋，由于公共性服務的對象是全體業主和業主擁有的物業，無論業主入住與否，物業服務企業仍然按照合同約定提供對房屋及配套的設施設備 8 和相關場地進行維護、管理，維護相關區域 內的環境衛生和秩序的服務項目，管理和服務成本沒有根本的改變，房屋同樣達到了保值和增值的效果，因此，這類閑置房屋的物業服務費應該交納。 根據《關于進一步加強物業管理工作的意見》（鹽政發〔 2021〕 273 號）規定， 建立業主交納物業管理服務費誠信檔案，凡無正當理由超過一年不交納物業服務費的，在未交全物業服務費前，相關部門可限制房屋的轉讓交易。其中既有合法的調整，也有開發建設單位不按規劃設計要求增加建筑，使業主權益受損。 九 、 開發或建設單位遺留問題不能作為拒交物業服務費的借口 業主以開發或建設單位遺留問題拒交物業服務費是不合法的。 物業管理區域內道路、綠化、水體、樓地面等共用部位的清掃保潔，是物業服務的職責，物業服務企業須將相關垃圾或雜物清理干凈并投放到城管部門指定的場所或容器，由城管部門負責統一清運。業主委員會委員實行任期制，每屆任期 3 年，可連選連任。 五、 業主共同決定 的 事項 制定和修改業主大會議事規則； 制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約； 選舉業主委員會或者更換業主委員會成員； 選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人； 籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金； 改建、重建建筑 物及其附屬設施； 有關共有和共同管理權利的其他重大事項。 業主（臨時）管理規約可以在房屋銷售并交付使用后，經業主大會決議修改成為業主管理規約。 城管行政主管部門的職責 負責對物業管理區域內的亂設攤點等行為進行查處；負責對物業管理區域內環境衛生的檢查、指導和監督；負責對不履行市容衛生責任區制度的物業服務單位進行查處；加強對物業管理區域內戶外廣告設施的日常管理和安全 檢查。 1 其他相關單位 物業管理區域內