物業(yè)管理知識(shí)宣傳手冊(cè)-wenkub.com

　 　

【正文】 職能部門不受理怎么辦 小區(qū)內(nèi)涉及物業(yè)管理事務(wù)的職能部門如果不受理，不作為，可向其上級(jí)主管部門、市優(yōu)化辦或市長(zhǎng)熱線反映。 16 1 車輛（電瓶車、小汽車）丟失、家中失竊 ， 物業(yè) 服務(wù) 企業(yè) 需承擔(dān)的責(zé)任 發(fā)生業(yè)主財(cái)產(chǎn)失竊事件應(yīng)立即報(bào)案。住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：裝飾裝修工程的實(shí)施內(nèi)容，裝飾裝修工程的實(shí)施期限，允許施工的時(shí)間，廢棄物的清運(yùn)與處置，住宅外立面設(shè)施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項(xiàng)，管理服務(wù)費(fèi)用，違約責(zé)任等。如裝修噪音影響相鄰業(yè)主生活和休息、破壞房屋承重結(jié)構(gòu)會(huì)對(duì)其他業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成威脅等。如需占用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、物業(yè) 服務(wù) 企業(yè)同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。及時(shí)清運(yùn)裝修垃圾。 發(fā)現(xiàn)此類情況后，物業(yè)服務(wù) 15 企業(yè)應(yīng)及時(shí)制止，制止不了的， 及時(shí)提請(qǐng)環(huán)保 部門 根據(jù)《中華人民共和國(guó)大氣污染防治法》 相關(guān)規(guī)定 依法查處。 小區(qū)監(jiān)控設(shè)施未建成或損壞 根據(jù)建設(shè)部《安全防范工程技術(shù)規(guī)范》和公安部《安全防范系統(tǒng)驗(yàn)收規(guī)則》以及鹽 城市《關(guān)于新建小區(qū)、在建小區(qū)治安防范設(shè)施建設(shè)驗(yàn)收暫行規(guī)定》， ①未建立監(jiān)控設(shè)施的，由公安部門依法責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位整改； ②監(jiān)控設(shè)施損壞的，由小區(qū)管理單位根據(jù)相關(guān)規(guī)定負(fù)責(zé)維修。 開發(fā)建設(shè)單位非法出售公建配套用房 根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分。 因此 業(yè)主 若未 征得相關(guān)所有業(yè)主同意 私自改變房屋用途 ， 其他人 可以向規(guī)劃、工商等部門舉報(bào)，提請(qǐng)規(guī)劃、工商等部 門依法查處，也可要求物業(yè)公司，依據(jù)物業(yè)管理合同予以制止。 破壞外墻立面，在外墻未按規(guī)定安裝空調(diào)等設(shè)施 根據(jù) 建設(shè)部 110 號(hào)令《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 規(guī)定， 改變住宅外立面應(yīng)當(dāng)經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)；根據(jù)《江蘇省城市市容和環(huán)境衛(wèi)生管理?xiàng)l例》規(guī)定物業(yè)安裝窗欄、空調(diào)外機(jī)、遮陽(yáng)棚，應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一規(guī)范并保持其安全、整 潔。由社區(qū)組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍實(shí)施基礎(chǔ)性管理服務(wù) （準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)） 的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由社區(qū)居委會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表會(huì)議討論通過，在小區(qū)內(nèi)公示，由房管部門會(huì)同物價(jià)部門核 準(zhǔn) 后實(shí)施。對(duì)整治后具備條件的舊住宅小區(qū)，由業(yè)主委員會(huì)選聘專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)按等級(jí)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)；對(duì)不完全具備條件的小區(qū)，由社區(qū)居委會(huì)牽頭，組建物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，落實(shí)以保潔、保綠、保安為主要內(nèi)容的基礎(chǔ)性管理服務(wù)，也可以采取“樓幢管理”的模式，確保小區(qū)基礎(chǔ)性服務(wù)落實(shí)到位。 社區(qū)居委會(huì)負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌建、業(yè)主委員會(huì)改選的組織工作，指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)制定管理規(guī)約和業(yè) 主大會(huì)議事規(guī)則；指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或建立自治性物業(yè)服務(wù)組織；協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)組織落實(shí)服務(wù)合同；協(xié)調(diào)處理物業(yè)服務(wù)中的矛盾糾紛；對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)損害業(yè)主利益的各類違章行為，及時(shí)上報(bào)相關(guān)行政執(zhí)法部門。有償委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。 工商行政主管部門的職責(zé) 加強(qiáng)企業(yè)登記審查，對(duì)未經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)擅自將居住用房改變?yōu)榉蔷幼∮梅康膱?chǎng)所，不予核準(zhǔn)登記。依法查處破壞環(huán)衛(wèi)設(shè)施行為。 規(guī)劃行政主管部門的職責(zé) 負(fù)責(zé)新建住宅小區(qū)的統(tǒng)一規(guī)劃，按規(guī)定配置各類公建配套設(shè)施；依法查處住宅小區(qū)內(nèi)的違法建筑及外立面開墻破洞行為。 四、職責(zé)篇 小區(qū) 管理工作 涉及的事務(wù)很多，涉及的部門 也較多，遇到具體問題 可根據(jù) 《鹽城市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則》、《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見》等文件規(guī)定的各行政管理 部門的 具體職責(zé) 來 要求相應(yīng)部門解決 。 11 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)前，制定臨時(shí)管理規(guī)約，臨時(shí)管理規(guī)約的主要內(nèi)容不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。 決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 四、 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)決定的約束力 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)全體業(yè)主都具有約束力，業(yè)主不得以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù) 為由拒不執(zhí)行。業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并符合下列條件： 具有完全民事行為能力； 遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)； 遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約，模范履行業(yè)主義務(wù)； 熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔； 具有一定的組織能力； 具備必要的工作時(shí)間。只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主同意，不成立業(yè)主大會(huì)的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì)、 10 業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。 物業(yè)服務(wù)費(fèi)和城市生活垃圾處理費(fèi)收費(fèi)主體不同，性質(zhì)也不同，不能等同或混淆。城市居民以及納入城市暫住人口管理的居民，按每戶每月 4 元計(jì)征，在繳納水費(fèi)時(shí)一并征收。開發(fā)或建設(shè)遺留問題是業(yè)主和建設(shè)單位之間的民事法律問題，而物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的民事法律問題，二者不能混淆。 四是 建筑權(quán)屬不清。 二是房屋建筑和附屬設(shè)備質(zhì)量差，配套項(xiàng)目缺項(xiàng)甩項(xiàng)。 八、 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)建設(shè)單位責(zé)任 區(qū)分 物業(yè)服務(wù) 企業(yè)在小區(qū)內(nèi) 的 公共服務(wù) 事項(xiàng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定實(shí)行，主要包括以下內(nèi)容：物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理；物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理；協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng)；物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)；物業(yè)檔案資料的管理。 七、 住宅小區(qū)停車服務(wù)收費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) 根據(jù)鹽市價(jià)〔 2021〕 74 號(hào)文件精神，物業(yè)管理住宅區(qū)車輛進(jìn)出 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)： 住宅區(qū)有專門停車場(chǎng)，并經(jīng)物價(jià)部門驗(yàn)收合格的，可按規(guī)定收取停車費(fèi)。 逾期交費(fèi)的責(zé)任： 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，按期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。 根據(jù)有關(guān)規(guī)定， 因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)，業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，期間的物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)不低于合同的約定標(biāo)準(zhǔn) 70%。包括綠化費(fèi)、秩序維護(hù)費(fèi)，化糞池下水管網(wǎng)清掏費(fèi)、維修費(fèi)、保潔費(fèi)、 能耗 費(fèi)等最基本的管理服務(wù)費(fèi)用。 在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，住宅物業(yè)的開發(fā)建設(shè)單位通過招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè) ，確定 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi) ，報(bào)價(jià)格主管部門備案；采取協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定 物業(yè)公共服務(wù)費(fèi) 的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)價(jià)格主管部門核準(zhǔn)。 三、 物業(yè)服務(wù) 費(fèi) 標(biāo)準(zhǔn) 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)， 分為 公共性服務(wù)收費(fèi)和代收代辦費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)。 二、 物業(yè)服務(wù)費(fèi) 物業(yè)服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi) 用。 ⑤根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，已納入日常物業(yè)服務(wù)范圍內(nèi)的支出 ， 應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用。申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)將使用維修資金申請(qǐng)、按戶分?jǐn)傎M(fèi)用方案、資金不足使用續(xù)籌辦法、維修合同、維修預(yù)算書等主要內(nèi)容在維修項(xiàng)目明顯位置公示。 房屋專項(xiàng)維修資金的使用 房屋專項(xiàng)維修資金支出時(shí)，可使用其增值部分全部及按每年 2%比例提取的本金部分。房屋專項(xiàng)維修資金管理實(shí)行專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、所有權(quán)人決策、政府監(jiān)督的原則，任何單位和個(gè)人不得挪作他用。 ② 與電梯轎廂門或已開啟的轎廂門保持一定距離，聽從管理人員指揮。 物業(yè)服務(wù)企業(yè) 應(yīng)當(dāng)與電梯維修保養(yǎng)單位簽定維修保養(yǎng)合同，明確電梯維修保養(yǎng)單位的責(zé)任。 九、 物業(yè)管理服務(wù)用房 我市規(guī)定，新建住宅小區(qū)必須按不低于規(guī)劃總建筑面積 1%標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)物業(yè)管理服務(wù)用房，其 中 %為物管用房（其中住宅區(qū)物業(yè)管理配套辦公、服務(wù)用房和經(jīng)營(yíng)用房的比例分別為 1： 3： 6）、 %為社區(qū)管理用房、 %為 業(yè)主 活動(dòng)用房。 物業(yè) 保修期滿后，維修責(zé)任人是業(yè)主或全體業(yè)主。 建設(shè)工程的保修期，自竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。 物業(yè)保修期的界定 建設(shè)工程承包單位在向建設(shè)單位提交工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)向建設(shè)單位出具質(zhì)量保修書。 ②將沒有防水要求的房間或者陽(yáng)臺(tái)改為衛(wèi)生間、廚房間； ③擴(kuò)大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽(yáng)臺(tái)的磚、混凝土墻體； ④損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果； ⑤其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。業(yè)主對(duì)侵害自己合法權(quán)益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 檢查完這些工作，如果沒問題的話，就在《房屋驗(yàn)收交接單》上簽字認(rèn)可。 核對(duì)買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏，品牌、數(shù)量是否相符 ,落實(shí)相關(guān)產(chǎn)品的售后維護(hù)期及保修責(zé) 任；購(gòu)房合同里買賣雙方應(yīng)對(duì)房屋交付使用時(shí)的裝飾、裝修標(biāo)準(zhǔn)有詳細(xì)的約定，包括：內(nèi)外墻、頂面、地面使用材料、門窗用料；廚房和衛(wèi)生間，使用設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)和品牌；電梯的品牌等。在洗菜池里反復(fù)地裝水、排水、檢驗(yàn)水管是否無異物堵塞。驗(yàn)電線，除了看看是否通了電外，主要是看電線是否符合國(guó)標(biāo)質(zhì)量，截面面積是否符合要求。 五是驗(yàn)水電。 四是驗(yàn)地面。 驗(yàn)收的關(guān)鍵一點(diǎn)是驗(yàn)收窗和陽(yáng)臺(tái)門的密封性。把廚房、衛(wèi)生間的水放一放，在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了 (約高 2