國際養(yǎng)老園項目建議書(存儲版)

　　

【正文】 經(jīng)營分區(qū)，效益考核 在對社區(qū)服務的管理上，對于非盈利性服務，應該主動與相關機構或單位聯(lián)系，爭取定期和長期合作，為老年人提供更多的免費服務，豐富老年人生活，增加老年住宅的附加價值。美國第二次世界大戰(zhàn)前， 52％的老年人與子女同住，到了上個世紀 80 年代，與子女同住的只有百分之十幾。另據(jù)有關部門對天津、杭州、無錫三城市60 歲以上老人抽樣調查表明： ％的老人生活在單身家庭里，％的老人生活在夫婦二人家庭里，即生活在空巢家庭中的老人已占老人總數(shù) 40％以上。有預測顯示，城市離退休老人中有百分之四十二點八的人擁有存款， 僅退休金一項，到 20xx年就將增加到 8300 多億元， 2020 年為 28000 多億元，而到 2030 年將達到 73000 多億元，老年人的購買力來看是相當可觀的。可見，中國老人?養(yǎng)兒防老?的觀念正在發(fā)生變化。據(jù)估計， 20xx年我國離退休人員約為 6000萬人，離退休金再加上老年人再就業(yè)收入和子女贍養(yǎng)費，可用于購買老年用品和服務的支出可達到 4000億元人民幣。 張家界 市政府為 培育養(yǎng)老服務 業(yè)，提出要? 加快建立和完善與世界旅游勝地相適應、具有地方民族特色的常住居民養(yǎng)老服務體系，布局建設一批面向國內外市場、中高檔次的老年別野、老年公寓、老年賓館，大力發(fā)展異地養(yǎng)老、老年度假休閑。 獨居模式 老人獨立居住。這在我國并不普遍，在老年福利設施養(yǎng)老的大多是孤老或生活不能自理而子女又無力照顧的老人。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護理手段有了提高。另外，可供老年人室外活動的綠地較少。 競爭對手與競爭模式 本項目的競爭優(yōu)勢 三、合作與關聯(lián)行業(yè) 張家界旅游業(yè)的發(fā)展對本項目的帶動 近年來，隨著居民消費水平的提高，旅游消費日漸走進大眾生活，成為人們日常生活一個重要的組成部分。 本地房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展對本項目的作用 張家界氣候溫暖濕潤，空氣清新，有?中國最大的天然氧吧?之稱，?張家界空氣能治病?、? 張家界非常適合養(yǎng)老?這些觀念已廣為人們所接受。 第八章 市場營銷策略 一、目標客戶分析 主要客戶人群 該項目按中老年人不同狀態(tài)與需求，依據(jù)嚴格的市場劃分原則，將社區(qū)細分為四類人群，即 ： 亞健康度假康復人群 ； 中老年休閑養(yǎng)老人群 ； 中老年度假養(yǎng)老人群 ； 老年產(chǎn)業(yè)投資性人群。 進行細致的營銷 ⑴ 直接銷售。只要老人們 草簽移民合同，后續(xù)的一切事務，如舊房的出售或出租，搬家，旅途安排，新居的設置，定居后的金融和保險服務，社會保障關系的轉移等等，全部由服務公司一條龍包干到底，讓人們只要簽個字后，拎個手包就可以輕松移民。 老年移民還非常安全。政府不僅要將老年公寓的建設納入國家和城市的總體規(guī)劃，而且要按照規(guī)劃要求，定期進行老年公寓的專項財政撥款。即老年人與銀行、其子女與銀行，各簽定一份買賣合同和擔保合同，當老人無力還款時，可以由其子女或親屬還款；逆抵押貸款購房。 現(xiàn)在大部分的老人仍然存在?養(yǎng)。銀行要從老年人的需求和特點出發(fā)，制定優(yōu)惠的住房抵押貸款辦法。 第十章 融資計劃 一、融資數(shù)額及方式 融資問題是當前老年公寓建設的瓶頸，需要花大力予以解決。此外，老年人還會經(jīng)常看病，可能需要家庭護理，這些都會提供眾多的商業(yè)機會和就業(yè)崗位，據(jù)央視報道，在北京老齡中心每人每天的服務費是 50 元。 ⑶ 以服務促銷售。老年人是一個特殊的社會人口群體，在飲食、起居、衣著、旅游、醫(yī)療保健、文化娛樂等各方面都有著這一年齡段的特點，對商品的質量要求尤其高，通常是商品的質量不好不買，價格太貴不買，不實用不買，不安全不買，太復雜不買，只要產(chǎn)品不對路，質量不過關，在老齡消費中就不會有市場，也就不會有長久的效益。張家界的經(jīng)濟發(fā)展思路，重中之重就是旅游和城市建設，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正好與之相適應。 有關人士認為， 桿子坪 養(yǎng)老的環(huán)境非常之好，是?旅游式養(yǎng)老?的理想地； 桿子坪 發(fā)展?異地養(yǎng)老?、?旅游式養(yǎng)老?的潛力很大。它們的經(jīng)營成效受運營模式中的市場定位、銷售 24 方式、服務體系的直接影響。且不論條件如何，單從數(shù)量上也遠遠不能滿足老人們的實際需要。大量靠政府、社區(qū)、街道辦的福利院、敬老院等養(yǎng)老機構，管理水平落后、設施陳舊、規(guī)模極小，缺乏專業(yè)護理人員，且資金來源不能保障，只能供應老年人一些簡單的生活需求。但是，由于居住地點、居住環(huán)境的限定，往往是老人一方做出犧牲和讓步。合居家庭模式的存在有諸多因素：如子女住房困難、父母年邁有病、第三代需要老人看護、傳統(tǒng)家庭觀念的影響等。為促進養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展，意見指出要建立公開、平等、規(guī)范的養(yǎng)老服 22 務業(yè)準入制度，積極支持以公建民營、民辦公助、政府補貼、購買服務等多種方式興辦養(yǎng)老服務業(yè)，鼓勵社會資金以獨資、 合資、合作、聯(lián)營、參股等方式興辦養(yǎng)老服務業(yè) ，興建適宜老年人集中居住、生活、學習、娛樂、健身的老年公寓、養(yǎng)老院、敬老院。 首先， 1997年國務院發(fā)文規(guī)定，離退休養(yǎng)老金一般每年七月一日調整一次，調整幅度為當?shù)芈毠ど弦荒甓绕骄べY的 40— 60％，各地已實行養(yǎng)老保險統(tǒng)籌的亦按此辦理。 在武漢市的調查當中，老年人的居住方式以與子女同住為主占％。?可以預料，‘空巢家庭’將是 21 世紀我國城市甚至許多農村地區(qū)老年人家庭的主要模式。 20xx 年，北京市空巢家庭的比例為 34％，上海市為％，廣州市為 30％，天津市為 ％。 中國傳統(tǒng)家庭結構開始解體，空巢老人越來越多 ?空巢家庭?是指無子女共處，只剩下老年人獨自生活的家庭。老人 生活中往往需要通過咨詢服務來解決老人遇到的各種問題，諸如個人和家庭矛盾、退休、財政、生活安排、購物消費指導等各種問題，通過社區(qū)咨詢服務，提高老年人晚年的生活質量，從而使老人的個人權益得到最好的尊重和保護。社區(qū)服務中心為老人開展法律服務，通過老年中心的律師或律師事務所的專職律師，他們可以為老人困惑的問題提供法律咨詢，為低收入的老人進行義務法律 幫助。除了營養(yǎng)餐以外，包括消費導向、健康和營養(yǎng)信息、咨詢、藝術和手工等等。有條件的社區(qū)可以為老人 提供門到門、靈活交通工具的服務，老人們可以選擇小轎車、小客車、大客車等車型。 6) ?生活在線?服務。對于沒有親人和朋友在身邊的老人，探望者對 老人就顯得更加重要。老人們不僅可以享用每周五天營養(yǎng)配餐，而且志愿送飯的人也可以借機登門看望老人。 2)家庭保健服務。車行 10 余分鐘可達市中心， 5分鐘到達機場、火車站、汽車站。 在張家界國際養(yǎng)老園，老年人將深切體會到?居家?的快樂和?社會化服務?的周到。 養(yǎng)老園區(qū)要統(tǒng)一提供專業(yè)的老年社區(qū)服務體系，但可考慮按服務內容的不同，分包出去。老年人的靈活性、反應力、體力、視力、平衡力都會下降，可能要用拐杖甚至輪椅。 居家養(yǎng)老社會化的發(fā)展趨勢 社會化居家養(yǎng)老是社區(qū)特色服務的一種載體，它既不同于機構養(yǎng)老，也有別于傳統(tǒng)的家庭自然養(yǎng)老。 120=7008 元的養(yǎng)老費用，這個收入對張家界的一般家庭是難以想象的，即使他們沒有任何其 它收入，在張家界也能過著極其富足的生活。根據(jù) 《 北京 20xx 年發(fā)展報告 》披露，北京百萬富翁至少有 350 萬人，其中六成富翁的資產(chǎn)是房地產(chǎn)。?獨立?了的老年人在迷戀傳統(tǒng)?居家養(yǎng)老?溫馨與舒適的同時，也希望擁有自己的社交圈子，希望能有符合自己生理特點、心理特點 12 并集老年休閑、健康、學習與活動為一體的全新的?居家養(yǎng)老?模式的出現(xiàn)。居家養(yǎng)老仍然是中國社會所能接受的普遍養(yǎng)老方式。老年人的消費能力在不斷加強，關鍵是沒有開發(fā)出滿足老人實際消費需要的產(chǎn)品，以及為老年人服 務的軟、硬件設施。 20xx年發(fā)布的《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書顯示，全國城鄉(xiāng)有社會福利院、敬老院、養(yǎng)老院、老年公寓和老年護理院等養(yǎng)老服務機構約四萬個，總床位約 150 萬張。 20xx年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，租房居住的占 %，其中，租用公有住房的為 %，租用商品房的占 %,如果分城鄉(xiāng)看，在市、鎮(zhèn)老年家庭中，有 %和 %的家庭租用公有住房，租用商品房的均為 %。 10 其中，市、鎮(zhèn)購買商品房的家庭占 %和 %，購買經(jīng)濟適用房 %和 %,購買原公有住房的戶分別為 %和 %。這期間，老年人口以 ％的速度遞增，大大快于總人口年均增長％的速度。民政部等 14 個部委提出，到本世紀末社區(qū)服務設施要發(fā)展到 26 萬個， 85%的街道都要有一所老年公寓。不過該組織預測，盡管以老人在全國總人口中所占比例為標準統(tǒng)計出的幾個?老人大國?都是發(fā)達國家， 但目前全世界的老年人有一半以上的老人生活在發(fā)展中國家。 在風險方面，由于老年人問題已經(jīng)成為 了中國迫切需要解決的現(xiàn)實問題，同時，此項目還會為海南形象的提升，海南經(jīng)濟的增長提供助力，因此，無論中央政府還是地方政府都將會大力扶持，可以預見，政策方面的風險基本為零。 在管理上，針對村民和一些優(yōu)秀的核心村民員工，本公司將推行村民及員工持股計劃。 在營銷與管理上，本公司參照國際通行慣例與基本準則，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，來設立企業(yè)運行與管理模式。項目占地共 15000畝，規(guī)劃建設面積 20 萬 m2，項目總投資 5億元。但規(guī)模一般較小，且缺乏系統(tǒng)的針對老年人生活、心理、生理的保障體系。在即將面臨空前的養(yǎng)老壓力面前，中國政府將對養(yǎng)老項目、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進行大量投入，凡涉及養(yǎng)老的項目，政府都將予以大力扶持。老年公寓建成后，可以讓老人們在這里享受到充足的護理、醫(yī)療、膳宿及康體的群體生活。 如何滿足市場上的?有效需求?，如何為企業(yè)開創(chuàng)新的利潤獲取模式，是我們進行?張家界國際養(yǎng)老園?這個項目研究的最終目的。 當前，我國所面臨的 老齡化問題勢必使傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念、養(yǎng)老模式發(fā)生深刻的改變，老年人對經(jīng)濟供養(yǎng)、醫(yī)療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導致養(yǎng)老設施的?有效需求?遠遠超過?有效供給?。建立一個老年居住、交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。同時，社會保障體系與社會養(yǎng)老體系還沒有真正建立，適合中國國情的養(yǎng)老模式與養(yǎng)老體系還在不斷探索中。從環(huán)境上看，老年公寓有了比較大的改觀，功能與護理手段有了提高。整個項目由世界民居文化村（房地產(chǎn)與商業(yè) 部份）、國際老年公寓、文化體育長廊、鬼谷峽戶外運動基地、輔助功能區(qū)域等組成。因此，在可預見的將來，中國內地基本不會產(chǎn)生有威脅的競爭對手。 在宣傳上，我們主要采用與各地電視臺合作的方式，利用綜藝類、文化類、旅游類節(jié)目，以擴大影響，同時用免費或少花費的手段吸引一些老年人前來短期休養(yǎng)等。 在 3年的項目一期建設與銷售中，酒店式老年公寓和公寓住宅 —— 玫瑰園小區(qū)部分的合計建筑開發(fā)面積為 萬平方米，按最低銷售均價計算，每平方米銷售均價為 2760元，銷售收入為 37250萬，稅前利潤為 17950萬。 第二章 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與發(fā)展 一、世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀與發(fā)展 據(jù)世界衛(wèi)生組織發(fā)布的一份最新報告，在世界各國中， 60 歲以上老年人在總人口中所占比例以意大利為最高，達 23%，其次為希臘的 %和日本的 22%，再次是德國的 %和瑞典的 %。 據(jù)統(tǒng)計， 1995 年我國共有家庭 32208 萬戶，其中 60 歲以上老年人口的戶數(shù)為 9051 萬戶。 20xx年比 1982年老年人口幾乎翻了一番。 當前國內老年設施狀況 項目 居住對象 自理程 度 護理方 式 功能組成 老年 公寓 在一定幫助下能獨立生活的健康老人 自理 最低幫 助 管理、醫(yī)護、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務用房 福利院 無親戚、子女贍養(yǎng)及無生活來源的老人 自理或 辦自理 最低幫助半護理 管理、醫(yī)護、公共空間（門廳、餐廳、娛樂、健身）服務用房、醫(yī)療保健 托老所 白天家中無人照顧，而生活又不能自理的老人 半 自理或不能自理 半護理 居住單元（臥室、活動室、衛(wèi)生間、盥洗室）、醫(yī)護、餐廳、管理、接待、活動及服務用房 護理院 生活不能自理、需要半護理或全護理的老人 半自理或不能自理 半護理 全護理 護理單元（老人居室、衛(wèi)生間、走廊、活動空間、標準層設集中廚房）、醫(yī)療、護理、康復、管理以及服務用房等 老年設施綜合體 各種類型均包括 綜合 A、購買房屋居住 20xx 年人口普查資料顯示，我國老年家庭戶中，購買商品房的占 %，購買經(jīng)濟適用房的占 %，購買原公有住房的占 %。 C、租房居住 這是住宅消費者支付一定的房屋租金，取得房屋居住使用權的一種住房消費形式。 目前國內老年設施的形式 目前有大型的退休社區(qū) —— 北京東方太陽城、廣州頤年園； 酒店式服務的老年公寓 —— 浦東老年公寓、上海假日老年公寓（籌劃中）； 按照星級賓館標準設計的?賓館型?養(yǎng)老院 —— 上海松江社會福利院； 各地均出現(xiàn)一些私人性質的、盈利性質的