商住小區(qū)可行性研究報(bào)告(存儲(chǔ)版)

　　

【正文】 6）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)按水電、道路、綠化標(biāo)準(zhǔn)價(jià)計(jì)取；7）。表91 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表序號(hào)年 月名 稱20102011789101112123456781可研編制與報(bào)批2初步設(shè)計(jì)、審批3圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及招標(biāo)4土建及設(shè)備安裝5竣工驗(yàn)收2011年06月－2011年07月工資。2成本估算土地拍賣價(jià) 萬元，土地契稅 萬元，合計(jì)土地成本 萬元。4利潤概算 單位：萬元總收入開發(fā)成本土地成本稅金及附加利潤利潤率%%項(xiàng)目總銷售收入為 萬元，銷售稅金及附加為 萬元。 建議（1）從項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)可以看出，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可行。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件做出響應(yīng)，招標(biāo)項(xiàng)目屬于管道施工的，招標(biāo)文件的內(nèi)容還包括擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要技術(shù)人員的簡歷、業(yè)績和擬完成招標(biāo)項(xiàng)目的機(jī)械設(shè)備，本項(xiàng)目不接受聯(lián)合投標(biāo)。其中專家成員應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定從招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)專家?guī)靸?nèi)相關(guān)專家名單中采取隨機(jī)抽取的方式確定，并不得少于成員總數(shù)的三分之二。因此，從整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r看，項(xiàng)目具有良好的市場(chǎng)需求環(huán)境。行政監(jiān)督部門不得參與組建評(píng)標(biāo)委員會(huì)。，具有承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力的法人或者其他組織都可以投標(biāo)。8財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論與建議從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)看：，%，%。3銷售收入估算根據(jù)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，其中：。董事長高級(jí)管理層總經(jīng)理保衛(wèi)科辦公室生產(chǎn)管理科財(cái)務(wù)科圖92 建設(shè)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)圖第十部分 財(cái)務(wù)分析1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)說明（1）本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)國家計(jì)委頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）和國家建設(shè)部頒發(fā)的《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》及國家現(xiàn)行有關(guān)的財(cái)稅制度；（2）項(xiàng)目建設(shè)工期1年；（3）本項(xiàng)目計(jì)劃于2010年2月開始銷售，商品住宅當(dāng)年銷售完畢。：2010年07月至2011年08月。本項(xiàng)目建設(shè)投資估算范圍包括研究報(bào)告推薦的技術(shù)方案所包含的建設(shè)內(nèi)容的建安工程費(fèi)（不含裝修費(fèi)）、配套設(shè)備的購置及安裝費(fèi)用、項(xiàng)目管理費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用以及工程預(yù)備費(fèi)。，施工單位要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求施工隊(duì)，不得擅自更改施工圖。1加強(qiáng)安全生產(chǎn)教育，牢固樹立安全生產(chǎn)意識(shí)，真正做到安全第一。每一腳手架及其組成部分應(yīng)按其使用目的用適當(dāng)和優(yōu)質(zhì)的材料制作，具有足夠的規(guī)模和強(qiáng)度，并保持完好。配水裝置和衛(wèi)生設(shè)備是水的最終使用單元，其節(jié)水性能的好壞，直接影響節(jié)水的成效，因此，應(yīng)根據(jù)使用場(chǎng)所的實(shí)際情況，選擇使用適用的節(jié)水器具，提高節(jié)水效益。2）屋面采用隔熱架空層，以減輕夏天太陽輻射和冬天冰凍霜嚴(yán)寒侵入室內(nèi)，減少無功損失，節(jié)約電能。（6）項(xiàng)目施工中產(chǎn)生的建筑垃圾可用于低洼處回填。環(huán)境保護(hù)的一個(gè)重要內(nèi)容是系統(tǒng)布局方案中應(yīng)避免或減少多余的車輛出行次數(shù)，集中進(jìn)行車輛出行前的清潔處理，避免對(duì)城市景觀的破壞，并將分散的運(yùn)輸集中起來，實(shí)現(xiàn)運(yùn)輸活動(dòng)集中化，不僅有利于降低運(yùn)輸成本，而且有助于提高運(yùn)輸效率，節(jié)省資源，促進(jìn)廢棄物的集中處理，從而起到減少噪音、尾氣對(duì)城市環(huán)境的污染，降低對(duì)城市環(huán)境的破壞或影響，盡量滿足城市可持續(xù)發(fā)展的要求。3）在項(xiàng)目土建施工過程，粉狀物料裝卸、運(yùn)輸、攪拌有一定量的粉塵散逸到周圍大氣中；物料堆放期間，由于風(fēng)吹等引起的揚(yáng)塵污染，尤其是風(fēng)速較大時(shí)或裝卸、車輛行駛較快的情況下，粉塵的污染更為嚴(yán)重。消防給水水源為城市自來水。室外糞便污水經(jīng)糞池處理后排入市政污水管。4)消防給水（1）消防用水量室外消防栓 40L／s 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)室內(nèi)消火栓 50L／s 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2小時(shí)自動(dòng)噴淋 36L／s 火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1小時(shí)（2）室外消防室外消防為生活、生產(chǎn)、消防合一的低壓制。經(jīng)估算，項(xiàng)目日綜合生活用水量約為90m3／日，最大時(shí)生活用水量為120m3／小時(shí)。在主臥室、起居室、書房應(yīng)設(shè)有有線電視、電話插座。小區(qū)戶外照明采用造型優(yōu)美的高壓鈉燈，以襯托優(yōu)美的環(huán)境。每套住宅單相進(jìn)線設(shè)置電源總斷路器，并采用可同時(shí)斷開相線和中性線的開關(guān)。1）結(jié)構(gòu)根據(jù)建筑平面布置和使用功能的要求，綜合樓建筑根據(jù)建設(shè)高度和層數(shù)不同擬采用框架結(jié)構(gòu)或剪力墻結(jié)構(gòu)，高層住宅擬采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架――剪力墻結(jié)構(gòu)形式。（2）以徽派建筑為風(fēng)格特色，將整個(gè)小區(qū)設(shè)計(jì)成為富有層次的整體，構(gòu)筑生態(tài)型的景觀人居環(huán)境，并打造旅游都市的商業(yè)氣息，豐富城市生活。隨著該地段的商業(yè)、文化、教育、服務(wù)、居住等條件的日益改善，越來越多的投資者、消費(fèi)者看好該地段的商住優(yōu)勢(shì)，形成強(qiáng)勁的投資和消費(fèi)需求。 通信條件****郵政、電信快速發(fā)展，項(xiàng)目選址在本縣縣城，移動(dòng)、聯(lián)通覆蓋全境，因此，可為本項(xiàng)目建設(shè)提供便捷可靠的通信保障。全縣長度在5公里以上或集雨面積10平方公里以上的河流49條，總長782公里，為洣水之源。 氣候條件****屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)。該地塊處于城南中心地帶，交通便利。該部分客源對(duì)價(jià)格因素考慮較多。房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以出現(xiàn)上述情況，主要是以下幾方面原因：1政府導(dǎo)向和東部市場(chǎng)的帶動(dòng)。目前市場(chǎng)上仍存在著巨大的銷售潛力。由此可見，****房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?。還應(yīng)增強(qiáng)項(xiàng)目配套功能，滿足內(nèi)部居民日常生活需求及提高居住環(huán)境質(zhì)量。而****城城市化進(jìn)程的發(fā)展目標(biāo)是到2025年城市人口增至8萬人，人均居住面積達(dá)到40平方米以上。“十一五”期間，全縣城市建設(shè)步伐加快，力度加大，成效明顯。新開發(fā)住宅小套型比重70%以上。從上表中可以看出，****工業(yè)總產(chǎn)值、GDP增長都較為迅速，特別是20062009年，%，%，%。啟動(dòng)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園建設(shè)。該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，是****進(jìn)行新城區(qū)城中村改造的一個(gè)重要組成部分，無論從改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來講，都是很有必要的。一方面，****以一園二點(diǎn)為主的聚集產(chǎn)業(yè)集群，以小水果、酃縣白鵝產(chǎn)品加工為主的農(nóng)產(chǎn)口加工產(chǎn)業(yè)集群效益初步顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)總量、財(cái)政收入穩(wěn)定增長，新型工業(yè)化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生工程建設(shè)取得新的進(jìn)展，旅游活動(dòng)和商貿(mào)往來進(jìn)一步活躍。2 項(xiàng)目發(fā)展概況摸清項(xiàng)目周邊地塊擬建項(xiàng)目狀況、土地成本、建設(shè)單位、工程建設(shè)周期、對(duì)項(xiàng)目的影響等等問題，對(duì)有關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目銷售價(jià)格、銷售策略進(jìn)行仔細(xì)研究，為本項(xiàng)目大規(guī)模開發(fā)建設(shè)做好前期準(zhǔn)備。優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地，不斷改善的投資環(huán)境，使****的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。低溫寒冷期短，春早回暖快。周邊1KM范圍內(nèi)有汽車站、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、體育文化中心；檢察院等政府機(jī)關(guān)；市政風(fēng)光帶、神農(nóng)福地等公共休閑娛樂廣場(chǎng)。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目建設(shè)期14個(gè)月，銷售期為18個(gè)月（包括建設(shè)期），投資回收期18個(gè)月，%，故該項(xiàng)目可行。住宅的臥室、客廳窗地比1/7，其它部分的房間窗地比1/8日照對(duì)基地周圍建筑無影響。人防設(shè)計(jì)采用平戰(zhàn)結(jié)合的形式，利用地下車庫設(shè)置人防地下室，平時(shí)為地下車庫，戰(zhàn)時(shí)初步擬定為物資掩蔽室。單體設(shè)計(jì)不僅考慮其本身的風(fēng)格面貌，亦兼顧到群體的風(fēng)格，以便能互相融合。結(jié)構(gòu)清晰簡潔，主入口分設(shè)南北二側(cè)，同時(shí)可在西側(cè)增設(shè)一步行入口，步行入口可定時(shí)開啟以照顧西側(cè)商業(yè)購物人流的需求。設(shè)計(jì)中考慮到****的氣候特點(diǎn)，朝向以南向?yàn)橹?，盡量避免西曬的酷熱，重點(diǎn)考慮每戶的通風(fēng)以及陽臺(tái)布置，增加空氣對(duì)流。設(shè)計(jì)理念：以內(nèi)街和周邊建筑物組織建筑之間的關(guān)系并控制空間形態(tài)。2規(guī)劃定性：地塊主要用于新建住宅功能小區(qū)，新建商業(yè)住宅樓 棟，建筑占地面積 平方米，總建筑面積 平方米。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價(jià)值極高的地塊。未來****城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重力是：圍繞中心商務(wù)區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)加快商務(wù)中心、高端商務(wù)住宅區(qū)、商貿(mào)商務(wù)設(shè)施建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展的要求；加快城區(qū)居住區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步加快不同層次的商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，適應(yīng)中心城市人口快速增長的住房需求。小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程加快。由此看來，****正處在經(jīng)濟(jì)起飛的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，并將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)高速增長階段。小水電開發(fā)有新發(fā)展。2 可行性研究結(jié)論****位于湘東南，地處羅霄山脈中部，株洲地區(qū)的最南端，東臨江西省的井岡山市、遂川縣，南接桂東、資興，西連安仁，北界茶陵。本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開發(fā)周期為14個(gè)月，即2010年7月動(dòng)工，至2011年8月竣工。經(jīng)營辦公地址：****霞陽鎮(zhèn)霞陽路。現(xiàn)有員工20人，其中：工程師2人，助理工程師7人。一次規(guī)劃，一次建設(shè)。項(xiàng)目提出的理由是：①合理利用土地資源，改善舊城區(qū)環(huán)境；②完善小區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)；③滿足中、低收工薪階層及農(nóng)民進(jìn)城缺房要求?！?152”工程來勢(shì)較好，全縣規(guī)模以上企業(yè)增至56家,產(chǎn)值過億元企業(yè)達(dá)3家。同時(shí)，****的城市框架正逐步拉開，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強(qiáng)為匯聚各類發(fā)展要素提供了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴(kuò)大為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了更好的條件。推進(jìn)舊城改造，房地產(chǎn)開發(fā)面積、%%。城區(qū)供水設(shè)施建設(shè)完備，自來水普及率達(dá)到100%。項(xiàng)目地南邊200米為縣城沿河風(fēng)光帶，是縣城主要的休閑地帶，東側(cè)不到1500米為城區(qū)的商業(yè)中心，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。項(xiàng)目區(qū)域地勢(shì)平坦，分布有大面積的農(nóng)田，周邊有商業(yè)、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施。：1規(guī)劃概述功能：項(xiàng)目要功能是居民商住小區(qū)，該區(qū)面臨城市主干道，設(shè)計(jì)上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創(chuàng)造一個(gè)舒適的內(nèi)部休閑購物空間環(huán)境，豐富城市生活場(chǎng)所，形成一組城市地標(biāo)性建筑群體。在起居室，臥室采用大面積景觀窗或落地門窗，充分利用自然光線并將室外環(huán)境引入室內(nèi)。住宅后花園出口與公共綠地的步行道路連通，另成步行系統(tǒng)。2建筑色彩與風(fēng)貌建筑風(fēng)格利用簡潔的現(xiàn)代建筑語言，加上色彩的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體高低有序，并且產(chǎn)生豐富的天際輪廓線，在統(tǒng)一中追求變化，創(chuàng)造豐富建筑風(fēng)貌，更令整個(gè)建筑外貌明艷突出。建筑單體消防設(shè)計(jì)按規(guī)范設(shè)計(jì)，地下車庫考慮消火栓，噴淋系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)。大樓內(nèi)水箱、水池采用不銹鋼成品，以保證水質(zhì)質(zhì)量設(shè)計(jì)充分考慮建筑的自然采光和通風(fēng)的要求，絕大部分單元主要房間朝南，均能滿足其有充分的日照時(shí)間。建設(shè)資金籌措方案采取企業(yè)自籌資金、房屋預(yù)售和銀行貸款籌集，完全能滿足一次開發(fā)的資金需求。第二部分 項(xiàng)目建設(shè)的理由及必要性1 項(xiàng)目提出背景本地塊位于****新城區(qū)內(nèi)，新城區(qū)是****新建設(shè)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。****屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，四季分明，晝夜溫差大，冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑。****的對(duì)外貿(mào)易也將進(jìn)一步拓展。根據(jù)縣城總體規(guī)劃要求，這一項(xiàng)目將吸取國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)先進(jìn)經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)，高起點(diǎn)策劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高水平施工、高科技配置，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面布局、材料選配、產(chǎn)品細(xì)節(jié)上立足于以人為本的開發(fā)理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境。項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)****經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要近年來，****搶抓西部大開發(fā)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)****城市總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進(jìn)國內(nèi)外先進(jìn)的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境，為該地段居民提供一個(gè)良好的現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成一個(gè)有機(jī)整體?！?152”工程來勢(shì)較好，全縣規(guī)模以上企業(yè)增至56家,產(chǎn)值過億元企業(yè)達(dá)3家。表31 ****近年來主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)展概況表項(xiàng)目年份人口（萬人）工業(yè)總產(chǎn)值（萬元）農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（萬元）國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）人均國內(nèi)生產(chǎn)總值（元）2006945026030113868980592007156161753471723041001220082183477379120387611396200918．522745757440322800412745注：資料來源于湖南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，****近年來國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。城市居民人均可支配收入11476元，農(nóng)民人均純收入2873元，%%。****良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的地理位置，吸引了眾多來連安居樂業(yè)的外來人口，為我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展拓寬了市場(chǎng)。****城的住房擁擠戶、無房戶約占總住戶的30%。消費(fèi)者對(duì)建筑的需求特征從上表可以看出，消費(fèi)者購房的首要關(guān)注集中在對(duì)工程質(zhì)量和室內(nèi)戶型，其次對(duì)通風(fēng)采光，朝向的關(guān)注也有新的認(rèn)識(shí)。3 房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析2005年末，****商品房住宅均值697元/平方米；2006年末，商品房住宅均價(jià)820元/平方米，%；2007年末，住宅均價(jià)上漲到1004元/平方米，2008年達(dá)到1245元/平方米，2009年達(dá)到1507元/平方米。從不同區(qū)域來看：東南部新城區(qū)處于城市規(guī)劃發(fā)展方向，小區(qū)無論從規(guī)模、配套、環(huán)境、戶型等方面較以前都有了較大改觀，致使該區(qū)項(xiàng)目銷售良好。按照政府關(guān)于城市總體規(guī)劃布局要求，東區(qū)為城市行政、教育中心、商業(yè)和旅游功能區(qū)，導(dǎo)致近幾年東部房地產(chǎn)開發(fā)速度加快和價(jià)格的急劇上揚(yáng)，進(jìn)而又帶動(dòng)全縣的房地產(chǎn)價(jià)格上漲；2舊城區(qū)拆遷改造力度的加大。同時(shí)，該部分