商住小區可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 劃修編、縣城總體風貌設計、全縣村莊布局規劃和土地利用總體規劃修編。，九龍大道竣工通車，炎陵文化廣場、湘山濱水景觀、接龍橋景觀、草坪河城市防洪工程、縣府路、炎帝陵神農大道風貌改造、小街小巷改造全面完成。給水擴建一期工程基本完工。垃圾中轉站、公廁、停車場、洗車場等基礎設施不斷完善。全面啟動“五創”工作，創建國家衛生縣城順利通過省技術評估；中國旅游強縣、省級文明縣城、炎帝陵5A景區、神農谷4A景區創建工作深入推進。2 房地產供需狀況分析1）需求分析經初步估算，****城尚有約6萬平方米的舊房、危房待拆遷改造。****城的住房擁擠戶、無房戶約占總住戶的30%。而****城城市化進程的發展目標是到2025年城市人口增至8萬人，人均居住面積達到40平方米以上。因此，可以預計****城每年的商品房總需求量在24萬平方米。目前全縣有房地產開發公司7家，具有三級開發資質的公司有3家。隨著城市化進程不斷加快，住宅功能不斷完善，小區配套設施投資加大，預計市區商品住宅價格還將穩步增長。據初步調查，****商品住宅購買力如下：一是老城改造的拆遷戶；二是需改善居住條件的擁擠戶；三是自然增長人口；四是流動人口（包括在鄉鎮工作的干部、職工、教師以及進城置業、子女教育等人員）。2）供給分析近五年****房地產開發銷售情況年　份開工面積(萬㎡)竣工面積(萬㎡)已售面積(萬㎡)空置面積(萬㎡)2005520066200787200820092010年****市場供給能力分析估算年　份供應總量(萬㎡)已售面積(萬㎡)空置面積(萬㎡)銷售率(％)20066832007871200890200997綜上所述，2006年****商品房銷售面積累計達到6萬平方米， 2006年銷售率達到83％；％，2008年達到90％，2009年達到97％，采取加權計算回歸分析，大致得出2010年市場供給需求情況依然是求大于供。3）需求特點分析① 消費者在購買住宅區域選擇因素從上表可以看出，消費者在購買住宅區域時對其的交通、購物、價格比較敏感，其次就學和小區環境也受到普遍關注，因此在項目開發時要著重權衡上述因素；在既定價格時要遵循“物有所值，大眾價格”的規律，在保證公司利潤的前提下讓利給消費者。還應增強項目配套功能，滿足內部居民日常生活需求及提高居住環境質量。消費者對建筑的需求特征從上表可以看出，消費者購房的首要關注集中在對工程質量和室內戶型，其次對通風采光，朝向的關注也有新的認識。對居住環境的生態、健康、環保的關注已在城市建設日益密集的局限下演變為對生態居家環境的強烈要求。② 消費者購房戶型面積選擇從以上調查結果可以看出，選擇四室二廳、三室二廳是消費者主要的選擇取向。4）供求結論從上述房地產的供需狀況估算表來看，****整個房地產市場發展基本平穩，供需基本平衡。進入2009年后，****房地產市場由于受到經濟向好等多種積極因素的影響而發生較大波動，開發量劇增，同時需求量的增幅遠高于供給量，市場出現供小于求的局面。2009年，。特別是商品房實現產銷兩旺：年竣工增長幅度較大，超出了其他城市房地產正常的發展水平。由此可見，****房地產市場發展迅猛，市場發展潛力巨大。3 房地產價格走勢分析2005年末，****商品房住宅均值697元/平方米；2006年末，商品房住宅均價820元/平方米，%；2007年末，住宅均價上漲到1004元/平方米，2008年達到1245元/平方米，2009年達到1507元/平方米。按此增幅，預計2010年住宅均價達到1700元/平方米。本案價格預測采取市場比較法，選擇鄰近地區樓盤或者是同一檔次的樓盤作為比較對象，進行比較預測。主要比較樓盤有濱江御景、****、中天花園小區、財富大廈小區等。2009年底，臨近樓盤高層普通商品住宅價格在980元／㎡—1500元／㎡之間。本小區定位為中檔樓盤，檔次不低于上述樓盤，考慮****未來2—3年房屋價格仍將保持一定幅度的增長，推測項目住宅銷售價格應在1300元／㎡—1700元／㎡之間。4 房地產市場現狀分析2009年下半年，****房地產市場呈現異常火爆，需兩旺的可喜局面，市場上部分優質項目一度脫銷。目前市場上仍存在著巨大的銷售潛力。從不同區域來看：東南部新城區處于城市規劃發展方向，小區無論從規模、配套、環境、戶型等方面較以前都有了較大改觀，致使該區項目銷售良好。濱江御景建設銷售基本完畢，正泰尚品新城已經建成樓盤銷售率達95%，均價達1500元/平方米，東山三期正全面建設，所有房屋均已被預定，中天花園、財富大廈正在炎熱的銷售之中。目前該項目建設開發恰逢其時。西區近兩年供應量較東區、南區小，但由于城市東拓造成本區住房不是很受歡迎，但由于東部價格飛漲，與西部價格形成極大反差，故而銷售形勢很好。北區由于是老城區，總開發量不是很大，可開發地塊稀少。已形成供給量不足。中心區可以出讓的地塊越來越少，今年該區總供應量也不大。房地產市場之所以出現上述情況，主要是以下幾方面原因：1政府導向和東部市場的帶動。按照政府關于城市總體規劃布局要求，東區為城市行政、教育中心、商業和旅游功能區，導致近幾年東部房地產開發速度加快和價格的急劇上揚，進而又帶動全縣的房地產價格上漲；2舊城區拆遷改造力度的加大。據有關資料顯示全縣總拆遷戶約1000戶，而按照新的湖南省拆遷政策，大量拆遷戶給予貨幣安置，這樣極大的刺激了房地產需求市場；3房地產開發水平和營銷水平的提高。近年來新建的小區，如：****、正泰尚品新城等，在景觀、規劃、配套設施和戶型設計等方面下了很大功夫，較以前有了很大提高；再加上開發商大力度的推廣使今年的房產形勢一片大好。5 房地產市場競爭狀況分析與預測 根據目前****房地產市場現狀，可以看出：1****房地產市場在未來23年內，價格依然會走高，但漲幅會趨緩；開發量還會增加，但市場前景依然看好；2中、低價位住宅在未來三年內供不應求；3從區域上來看，未來兩年內東部開發面積將會增加，特別是文化體育中心建設，行政辦公搬遷，神農福地開發，直接刺激了新區商品房的建設。由于新區基礎設施完善，環境優雅，新區的房價在未來兩年還將上漲；西區、北區地價較低，中低收入階層的客戶群體較多，未來西部區域總體供應量低于需求量。隨著城市經濟與建設的發展，對老城區進行改造建設步伐的加快， 考慮到該地塊所處位置，將會形成以商業和居住開發價值很高的地塊，其銷售價格的前景令人樂觀。6 市場推銷：城市中產階級從區域特征結合產品特征，本案客戶群大致有以下幾類：1)政務區的員工和公務員該部分客源為本案重點爭奪的客源，有一定的經濟收入，年齡在3045歲之間，因工作地理位置的原因，對本案的地域性有一定的認可度2)中心客源該部分客源購房欲望強烈，同時因自身物業的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置業。該部分客源對價格因素考慮較多。同時，該部分客源最容易受到耳語效應的影響。3)私營業主在縣城經商，很有可能是購置本案商鋪的已購客戶，對購置住房的地理位置無所謂，主要追求工作方便。具有一定的經濟實力，大多選擇按揭付款，但是在此居住不是主要目的，因此購房時較多考慮總價和升值潛力等因素。4)進城戶這部分客源主要是因為孩子教育、工作升遷、進城置業，有一定的經濟購買能力。現場設置售樓處，聘請資深營銷公司進行全程策劃：1)圍繞主體概念全程策劃推廣；2)依托概念策劃出獨占性的行銷賣點；3)推動現場的熱賣氣氛塑造；4)廣告企劃方案的有效性和獨創性；5)市場策劃的針對性和競爭性： 6)產品概念塑造金字塔模型。第四部分 項目選址與建設條件1項目選址本案選址位于****霞陽鎮****村。項目用地大部分原為菜地和農田。該地塊處于城南中心地帶，交通便利。項目選址區無拆遷戶，選址符合城市規劃的總體交通要求，且具備水源、電源、消防、通信、疏散及排污等條件，是建設商品住宅的理想場地。2項目建設條件 項目場址項目選址于神農大道和解放路之間。東邊是新建的農貿市場，南邊是濱江御景住宅小區，西、北兩邊是規劃中的商業用地。 工程地質****地處湖南省的東南端，羅霄山脈中段，井岡山西麓。縣境內為丘陵山地，地層主要由沉積巖組成，變質巖不多，第四系松散堆積物不甚發育。項目選址區域原屬農田和菜地，和周邊的辦公場地及商業用地屬同一地質性狀。 地震烈度根據《中國地震動參數區劃圖》(GBl83062001)，，地震動峰值加速度分區與地震動基本烈度對照小于Ⅵ度，可適當考慮抗震設防。 氣候條件****屬中亞熱帶季風濕潤氣候區。低溫寒冷期短，春早回暖快。不同海拔和不同區域，氣溫差異明顯，既具立體氣候特征，又有小區氣候差別。176。C之間，隨海拔高度遞減，故海拔1300余米的大院農場，有“小廬山”之稱。年日照1500小時，無霜期288天。四季分明，晝夜溫差大，冬無嚴寒，夏無酷暑。 水文條件****境內河流在地勢高差及山脈走向控制之下，形成蜿蜒曲折，急驟跌宕的水流態勢。全縣長度在5公里以上或集雨面積10平方公里以上的河流49條，總長782公里，為洣水之源。由八面山及其支脈控制的斜瀨水，長92公里，流域面積778平方公里；由萬洋山和八面山支脈控制的河漠水，流域面積912平方公里，兩水在三河匯合為洣水，長6公里，往北流入茶陵。發源于萬洋山的沔水，長56公里，流域面積508平方公里，經十都、沔渡流入茶陵匯于洣水。此外還有東風河，往西流入安仁縣永樂河。 交通運輸條件****境內道路四通八達，縣城交通四通八達，城區交通工具便捷。本工程選址緊靠106國道，交通十分便利。 供電條件****已建成變電站兩座，其中110kv變電站一座，35kv變電站二座，中小型水電站120余座，且都并入國家電網，供電質量好；現已開發裝機10萬KW，年發電量歷地5億Kwh以上，完全能夠滿足項目建設的建設需要。 供水條件****城內安裝有自來水系統，能夠滿足縣城生產、生活用水，且項目選址緊鄰縣城，能夠確保正常施工用水。 通信條件****郵政、電信快速發展，項目選址在本縣縣城，移動、聯通覆蓋全境，因此，可為本項目建設提供便捷可靠的通信保障。 建筑材料石料：縣城附近石灰石儲量豐富，質量較好，可以作為建筑用石料，運距較短。砂、礫料：附近砂石質量較好，可就近購買。石灰：石灰廠較多，生產的石灰質量較好，可就近購買。水泥：長興水泥廠相距不遠，可直接購買。鋼材：可以從建材市場購買或從生產廠家調運，供應方便。其它建筑材料：可從建材市場購買，滿足供應。擬用土地原為農田和菜地，按照****城市規劃，現已轉為商業用地。隨著該地段的商業、文化、教育、服務、居住等條件的日益改善，越來越多的投資者、消費者看好該地段的商住優勢，形成強勁的投資和消費需求。拍賣土地，在選址上開發建設與社會經濟發展相適應的商住小區，一方面有利于增加商業設施和住宅房源，滿足消費者的需要；另一方面有利于土地資源的優化配置，發揮城南中心區土地資源的利用價值，以獲得良好的經濟和社會效益。公司通過土地市場公開競拍獲得該宗地的土地使用權，擬開發商業住宅小區。本項目的建設是促進****國民經濟和社會發展，完善城鄉交通設施建設，促進社會主義新農村建設和構建和諧炎陵的一項重要舉措，得到****委、縣政府及上級主管部門的大力支持，外部政策環境優良。第五部分 建設規模與內容1建設規模項目規劃用地面積 ㎡，規劃總建筑面積 ㎡，其中，門面 ㎡，車庫及雜屋間 ㎡，住宅樓面積 ㎡。2建設內容項目建設內容為住宅樓、商業用房、綜合管理用房以及區內道路、綠化、圍墻等附屬工程。采取“一次規劃、一次開發”的運作方案，開發建設商住樓和外部接入的水、電、氣等工程。序號項 目指 標指標值備 注1總用地面積㎡2建筑占地面積㎡3總建筑面積㎡住宅㎡商業㎡4容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數戶6建筑密度%7綠地率%8估算總投資萬元第六部分 主要工程技術方案1工程技術方案1）規劃設計理念（1）以縣城總體規劃為前提，注重項目與周邊城市結構，以及居住區自身形態與周邊現狀之間的內在聯系，延續和發展居住區富有個性的規劃結構體系，體現整體規劃與人居環境可持續發展的原則。（2）以徽派建筑為風格特色，將整個小區設計成為富有層次的整體，構筑生態型的景觀人居環境，并打造旅游都市的商業氣息，豐富城市生活。（3）以人為本，在布局形式、景觀環境與單體設計上突出“均好性”的原則，滿足不斷發展的動態市場需求，營造富有人情味的溫馨家園。2）總平面布置小區主出入口設在解放路上，以精致的景觀綠化相輔，提升本社區形象，使整個小區有機地聯系，融為一體。3）交通組織根據用地特點和小區規模，設置兩個出入口，其中主出入口設在解放路，另一個開向旁邊次干道。小區內道路骨架清晰，充分體現交通、居住、景觀三大功能。車行道路簡明便捷，采用完全人車分流的交通組織方式，小區內部不受機動車干擾，為兒童、老人等提供了安全的地面活動場所，有利于集中綠地，水體環境的營造，大大提升了居住環境的質量。4）環境設計靈活運用空間表現手法，綜合設計流線、景觀和居住空間，在綠化景觀上營造出豐富的空間結構感受。綠色空間在靠近居住區的一側以自然流線形態為主，運用點線面的不同劃分和布置，將小區變成綠色的空間，為居民提供一個良好的生態環境。1）結構根據建筑平面布置和使用功能的要求，綜合樓建筑根據建設高度和層數不同擬采用框架結構或剪力墻結構