別墅項目報告ppt課件(存儲版)

　　

【正文】 ： ? 國際俱樂部功能介紹。 ★ 3月市內營銷體驗中心建立。 ★ 開始進行渠道挖掘。 ★ 注重渠道挖掘、短信投放，考慮增加高檔酒店票封。 中心景觀 三大主題會所 1月 4月 5月 8月 10月 12月 營銷策略及執行 第四階段：持續銷售期（ 1112月） —— 主題：完美收官 感恩沈陽 ★ 結合會所進行維系客戶活動。 ★ 軟文硬做對產品進行解讀。 釋放即將加推二期疊院產品信息 活動營銷 核心營銷思路 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 維系客戶的營銷活動 ?品牌聯動 —— 名車試駕體驗、名車展 ?圈層營銷 —— 高爾夫用品試用體驗 ?品鑒營銷 —— 國際奢侈品展、新品發布 ?圈層營銷 —— 咖啡品鑒會、紅酒品鑒會 ?圈層營銷 —— 音樂會 ?品牌宣傳 —— 地產高峰論壇、產品推介會、經濟學家座談會 以符合客戶圈層的高端營銷活動，向客戶傳達休閑度假純別墅區概念 核心營銷思路 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 工程進度 訴求方向 線下推廣 營銷動作 線上推廣 市內營銷體驗館建立 售樓處改裝完工 樣板間改裝完工 外圍包裝完工 報紙硬廣每月投放 3周，每周 2版左右，地產專欄軟文做系列報道 網絡（新浪房產、搜房）、寫字間樓宇電梯門、戶外廣告牌、路旗、圍擋、渠道拓展、活動 企業品牌力量 區域炒作 區域論壇 高爾夫用品體驗 景觀示范區開放 疊院樣板間完工 國際俱樂部開放 以網絡為主 以網絡、戶外、渠 道為主 新品推介 紅酒品鑒 音樂會 新品推介 營銷執行總控 聯排賣點梳理 聯排樣板間完工 第一階段 第二階段 第三階段 第四階段 戶外、高炮 疊院賣點梳理 龍湖品質升級 完美收官 感恩沈陽 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 第一階段 :品牌導入期 (14月 )—— 主題：龍湖 后豪宅時代的別墅專家 1月 4月 5月 7月 10月 12月 ★ 23月整月，在沈哈高速、沈撫大道樹立高炮 。經過上崗培訓后，攜帶本案項目資料，對沈陽大型的寫字樓、知名企業進行拜訪，采用登門拜訪的方式，主動出擊，提高上門量。新聯康客戶資源放大，直銷團隊建立 核心營銷思路 媒體策略：選擇有效媒體大規模投放 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 媒體策略：選擇有效媒體大規模投放 本項目媒體選擇及組合策略： ? 渠道： 是間接地、持續地想市場傳遞聲音、感染客戶的有利武器 ? 路牌 /路旗： 樹立形象，截流客戶，傳播力較強的傳播路徑； ? 工地圍板： 指向性較強，直接傳播項目形象或利益點； ? 網絡： 網絡營銷是傳播項目形象、口碑、影響力及在關鍵節點信息的有效途徑； ? 短信： 是傳達即時信息的低成本高效手段； ? 報紙： 報紙主要用在項目區域及行業營銷的媒體配合及同時發布項目的重要信息；少而精。 高標準、高形象的展示與服務體驗，建立 高端話語權，從服務上建立與品牌體驗相 一致的競爭力。 老帶新：老業主轉介的新客戶。 ? 生活方式：有錢有閑，每年多次國外旅游，追逐領先的生活品質和生活方式，對生活品質要求高。 設立時間： 24月份 設立地點：全市重點區域（黃河大街、金廊等） 【 網絡 】 網絡、軟文同步宣傳 搜房網、新浪樂居、搜狐焦點，以軟文的形式同步宣傳“龍湖 后豪宅時代的別墅專家”。 兩項目目標分析 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 解決方案 A. 品牌落地問題 B. 品牌營銷方案 C. 項目解讀 客戶語錄一： “ 龍湖 ” 的名稱讓人覺得很大氣；但從廣告來看， 給人感覺園區景觀比較豐富，做景觀很專業的開發商， 其他的沒看出來。 沈陽別墅市場分析 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 人群 板塊 配對項目 購買理由 有理想的事業發展到一定規模的私企老板、周邊城市能源業的私企老板、原政府職員下海經商 棋盤山，城市別墅 蘭喬圣菲獨棟、唯美十方獨棟、中海龍灣雙拼等 舒適，品質，地位體現 頂級 次頂級 人群 板塊 配對項目 購買理由 中等規模私企老板、周邊能源業的暴發戶 、政府高層 棋盤山，城市，機場 蘭喬聯排，中海聯排，橡樹灣聯排，富力仙湖聯排 品質，性價比 中級 人群 板塊 配對產品 購買理由 中小規模私企老板 、國企高層、政府高層 棋盤山，蒲河 保利十二橡樹獨棟聯排，首創琥珀聯排，原香墅聯排，皇第龍邸聯排 性價比，品質 低級 人群 板塊 配對產品 購買理由 中小規模私企老 、國企業中高層、政府中高職員 蒲河 大溪地，九如溪谷，中體花園 1號等的聯排 價格 別墅客戶分級 對比上海及北京別墅客戶類型豐富，如世界 500強企業高管、影視明星及周邊城市的投資型客戶，沈陽別墅市場客戶相對類型單一。 皇朝萬鑫 萬科柏翠園 華潤悅府 均價 21000元 預計均價 2022025000元 預計均價 25000元 單價超過兩萬元的項目頻頻出現。在對 2022年 9月全國 35個大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價的對比分析發現，普通商品住宅平均房價泡沫為 %，其中有 7個城市泡沫成分占實際價格比例在 50%以上。 10年 成交價格相比年初價格漲幅 近 30%,到今年頂點， 4月及 10月價格也未受新政影響，全年漲幅較去年高出 27%，再創新高，成交較去年高出 7個百分點，處于平穩增長 從今年月度成交情況來看，沈陽市場并沒有受到 2022年的各個政策影響，成交量依然穩步上漲，價格則有大幅度的提升。 歷年政策對比分析 2022年新政回顧 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 市場表現又如何？ 沈陽是否受到號稱史上最嚴厲調控的影響？ 思考： 近年商品房供求情況 沈陽近年商品房供求情況（萬平方米） 02004006008001000120014001600180005年 06年 07年 08年 09年 1 0 年１11月上市量 成交量09年起沈陽市場首次出現了供不應求的態勢，供求比為為 1： , 10年截止 11月供求比 1： ,依然呈現供不應求，但對比 2022年供需求也趨于平衡。 重慶 和 上海 率先實施房產稅政策，重慶實施的 速度快于 上海，主要針對于 高檔住宅 ，按 面積 計稅。 資金 保險資金可以投資基礎設施類不動產、非基礎設施類不動產相關金融產業，不得投資開發或者銷售商業住宅 9月調控是對 4月新政的一個延伸，由 “ 有差別 ” 到無差別 ” ， “ 靈活執行” 變為 “ 全國執行 ” 。 重點政策 限購令 2022年新政回顧 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 重點政策 — 房產稅 2022年新政回顧 房產稅是以房屋為 征稅對象 ，按房屋的計稅余值或租金收入為 計稅依據 ，向產權所有人征收的一種 財產稅 。 ?由于增加投資者的持有成本，將會抑制市場上的投資炒作行為。 2022年沈陽市場未受到調控影響，保持了 09年的良好勢頭，價格快速上漲，供需基本平衡，市場發展健康。不過，沈陽房價走勢并未與全國保持同步，正好相反， 11月份沈陽房價同比上漲%，連續 9個月上漲，這一漲幅創下了年內新高 ，在全國 15個副省級城市排名第二位。 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 0501001502002503003504004505006 0 以下 6 0 9 0 9 0 1 2 0 1 2 0 1 4 4 1 4 4 1 8 0 1 8 0 以上2022年 2022年沈陽大市場分析 2022年市場表現 0501001502002503003 0 0 0 元以下 3 0 0 0 4 0 0 0 4 0 0 0 5 0 0 0 5 0 0 0 6 0 0 0 6 0 0 0 以上2022年 2022年成交結構 — 面積 成交結構 — 單價 2022年從成交面積來看，市場仍然是以 6090平的剛需產品為主，但 90120的產品有了小幅的增長，說明沈陽正逐步從剛需向首改需要轉變。 沈陽大市場分析 城市別墅空港板塊蒲河板塊棋盤山板塊新興類城市板塊空港板塊板塊分布及屬性 城市別墅 產品：為雙拼及聯排 面積段： 265320 聯排： 1300016000元 /平 雙拼 :1800020220元 /平 城市別墅項目分布較散，不集中在某一固定區域 新興類城市板塊 產品：聯排及升級產品 面積段： 320350 聯排： 60007000元 /平 沈北作為新興的板塊，周邊配套不夠齊備，所以我們將其定義為新興類城市別墅 棋盤山板塊 產品：獨棟、聯排及升級產品 面積段：聯排 220240 獨棟 510580 升級產品 370580 聯排： 900016000元 /平 獨棟 :1500028000元 /平 升級產品： 1400015000 公認的高端別墅區 蒲河板塊 產品：聯排及升級產品 面積段： 240340 聯排： 50007000元 /平 升級產品 :1000012022元 /平 新興經濟型別墅區 空港板塊 產品：聯排、雙拼及獨棟 面積段：聯排 256270 雙拼 290 獨棟 4001200 聯排： 700010000元 /平 雙拼 :12022元 /平 獨棟： 1100015000 沈陽別墅起源地，以空港為依托，產品形式落后，已逐步淡出市場 滟瀾山及香醍漫步項目品質高于片區屬性，應該跳出區域，對比全市 沈陽別墅市場分析 新聯康 您可信賴的房地產營銷專家 沈陽別墅市場分析 別墅市場概況 2 0 1 0 年主要項目成交與上市及庫存200 192165127769246720270959827385133733691406131 27109661730514870105281289713603110051516414351110821241413690106750501001502002503003504004505001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月02022400060008000100001202214000160001800020220上市及庫存（套） 成交（套） 均價（元/ 平）別墅市場并沒有像整體市場一樣出現供不應求的態勢，供應量整體呈上漲趨勢，成交量對比 09年卻有所下滑，表現為供大于求，主要原因是別墅市場出現分化，品質項目引領市場，經濟型別墅逐漸退市。 龍湖怎么了？？！！ 項目及目標分析 A. 2022年項目回顧 B. 沈陽龍湖項目分析 C. 龍湖兩項目目標分析 龍湖項目分析 大盤入市操作模式 開發商 單盤體量最大 （萬平） 線上推廣 線下推廣 中海 280 長白島拍得地王導入品牌 競得車輛廠及荷蘭村兩塊地王實現聯動 集中報廣、路旗 榮盛 25 品牌導入 三盤聯動 報廣 紅酒品鑒會 中秋業主賞月晚會 華潤 90 國企實力主打品牌 四盤聯動網站開通 故宮全球招商活動 魯豫有約華潤凱旋門品鑒會 路旗、高炮 Burberry新品發布會 恒大 200 密集的報廣投放 114報號植入品牌 邀請成龍、范冰冰等明星暖成活動 龍湖 266 路旗、報廣 行銷模式 苗圃公園游園會 名車及奢侈品展 大地藝術節 在沈陽大盤集中以線上的強勢推廣宣導品牌，龍湖則反之，以線下為主，缺少大盤氣勢 【 龍湖屬于大盤，缺少線上活動，不同于其他大盤操作模式