黃金大道別墅項(xiàng)目建議報告(存儲版)

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【正文】、鼎足之勢的全新時代，五花八門、各具類型的商業(yè)住宅的混合體層出不窮，但值得我們注意的是，雖然同出地產(chǎn)體系，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)操作、經(jīng)營理念與住宅卻有著很大的不同。水、電、氣熱須按專門的商業(yè)市政標(biāo)準(zhǔn)繳費(fèi)。做商業(yè)地產(chǎn)，必須進(jìn)行很好的策劃定位（前期）和經(jīng)營管理（后期）；必須在策劃中營造出濃厚的商業(yè)氛圍，創(chuàng)造出豐厚的商業(yè)空間，并能夠通過經(jīng)營管理長期引領(lǐng)商家，才能夠最大限度的提升商業(yè)物業(yè)的價值。科學(xué)正確立足于整體規(guī)劃的營銷策劃，使裙樓商業(yè)不僅避免了對自身住宅品質(zhì)的破壞和干擾，反而更豐富了社區(qū)建筑的整體性和協(xié)調(diào)性。建議組建專業(yè)的招商小組，在項(xiàng)目未展開銷售攻勢前，對各類業(yè)態(tài)的中小經(jīng)營戶開展一對一招商，采取強(qiáng)有力的優(yōu)惠措施力爭積累一部分的有效經(jīng)營戶、簽約一部分的經(jīng)營散戶來擴(kuò)大后續(xù)銷售策略的操作空間。綜合商圈，復(fù)合業(yè)態(tài) 稀世地段，稍縱即逝黃金比例，性價優(yōu)異帶租售鋪，三年返租生活配套，一站服務(wù)相關(guān)賣點(diǎn)文案闡述：商業(yè)物業(yè)的商圈效應(yīng)，地域的黃金屬性，是決定大型商業(yè)物業(yè)與房地產(chǎn)市場的重要因素，黃金大道，地處主城區(qū)南大門，是貫穿中心城區(qū)的必經(jīng)之路，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)完善，商業(yè)中心地位無可非議。街區(qū)商業(yè)空間的科學(xué)規(guī)劃只需步行的距離，便可輕松享受娛樂、休閑、美食。連排別墅：飄逸的海派風(fēng)格，簡約時尚的造型，每一戶居所都是建筑師藝術(shù)靈感的結(jié)晶，彰顯居住者卓然不凡的藝術(shù)氣息。主要面向意向性客戶。銷售海報現(xiàn)場發(fā)放。案名：黃金大道—生活藝墅 —銀都別墅 —鉆石星墅空中別墅：尊貴，一種高瞻遠(yuǎn)矚的氣魄高一點(diǎn)的別墅，讓您享受高人一等的尊寵，體驗(yàn)多一點(diǎn)風(fēng)景藝術(shù)，一種生機(jī)盎然的生活空中別墅，別樣情懷，比別人更早享受陽光的別墅。讓客戶真正享受到一站式購物的樂趣。 POP，戶外廣告形式主要采用羅馬旗、燈箱、看板等，沿區(qū)域客戶活動線路配置戶外廣告。對住宅的推廣開盤后2~3個月，別墅成交約30%左右時，可考慮對商業(yè)進(jìn)行宣傳。商鋪?zhàn)魍撬袇⑴c者的愿望，做什么、如何做是商業(yè)街業(yè)態(tài)規(guī)劃的核心………群樓底商的有效開發(fā)，將帶動社區(qū)其他物業(yè)的銷售，是項(xiàng)目的開發(fā)形成良性循環(huán)，強(qiáng)化項(xiàng)目的整體品牌形象。具體來說，建什么業(yè)態(tài)，在何處建，以及建成后的經(jīng)營形式如何，都要有一個科學(xué)的整體策劃和正確的功能定位。消費(fèi)者購買商業(yè)物業(yè)時，按揭貸款的月供必須在房子即將投入使用時才發(fā)生。商鋪的規(guī)劃出現(xiàn)，對別墅小區(qū)是有相當(dāng)大的影響。這樣的定位有利于把本案的購買人群，從連排別墅客戶擴(kuò)展到所有別墅意向性客戶，而且稀缺性性的定位有利于商業(yè)推廣中的廣告炒作。通過全新的定位，全新的概念，重新銓飾本案。從節(jié)約成本的目的考量，商業(yè)和住宅共用一個售樓處應(yīng)該是沒有問題的。返租的使用在一定程度上主要運(yùn)用在單位產(chǎn)品總價過高，或者單價過高，投資者在投資時對預(yù)期把握不足時，這時候的返租能很大程度上提高投資客的投資信心。而目前，本案這一商業(yè)+別墅的產(chǎn)品組合已經(jīng)無從彌補(bǔ)，這就需要在別墅的推廣宣傳中尋找新的亮點(diǎn)來轉(zhuǎn)移消費(fèi)者的視線，盡可能的在期房階段完成一定量的別墅產(chǎn)品的推廣。首先，別墅是住宅產(chǎn)品中的高端產(chǎn)品，我們在研究別墅產(chǎn)品的時候，既要把它放到整個宏觀市場上去考慮市場的需求問題，同時又要把它放到實(shí)際需求群體中進(jìn)行產(chǎn)品局部定位的微觀環(huán)境去分析。同時，從如皋周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的建筑外觀，以及消費(fèi)趨向來看，當(dāng)?shù)厝藢τ趧e墅的使用概念大都還停留在農(nóng)民莊臺的基礎(chǔ)上，而消費(fèi)概念基本也停留在宅基地加建筑費(fèi)用的低成本、低消耗的層面上。同時，本案定位較高的連排別墅的住宅自身就需要大體量的

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