(人大版)資產(chǎn)評(píng)估課后練習(xí)題及參考答案(存儲(chǔ)版)

　　

【正文】 c．402 d．390(28)某宗土地的土地取得成本為 500 萬元，土地開發(fā)費(fèi)為 l000 萬元，土地開發(fā)期為 1 年，銀行一年期貸款利率為 8％。 a. 產(chǎn)權(quán) b. 用途 c. 建筑結(jié)構(gòu) 量和水平(7)建筑物應(yīng)在( )方面符合政府規(guī)定。甲地容積率為 5，單價(jià)為 1000 元/平方米，乙地容積率為 3，單價(jià)為 800 元/平方米，兩幅土地其他條件相同，問投資者應(yīng)選擇哪一幅土地進(jìn)行投資更為經(jīng)濟(jì)?（3）某房屋建筑面積為 1200 平方米，同類型房屋標(biāo)準(zhǔn)新建單價(jià)為 970 元／平方米，但該房屋裝修好，調(diào)整增加 1％；設(shè)備配置齊全，增加 2％；地段、層次、朝向增加 ％，其他情況同于標(biāo)準(zhǔn)房屋。（6）有一宗已七通一平的待開發(fā)建設(shè)的空地，土地面積為 3200 平方米，建筑容積率為 ，擬開發(fā)建設(shè)為公寓。預(yù)計(jì)年房租損失費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的 5％，房產(chǎn)稅為年預(yù)期租金總收入的 12％，管理費(fèi)、修繕費(fèi)為年預(yù)期租金總收入的 6％，房屋財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi)為 萬元／年。若該類房地產(chǎn)的投資收益率為 9%，試測(cè)算該房地產(chǎn) 2022 年 10 月的價(jià)格。1999 年 10 月 1 日與該房地產(chǎn)地段及用途相似、使用權(quán)年限為 50 年的土地的價(jià)格為 1100 元/平方米，該類房屋的重置成本為 900 元/建筑平方米。試估算該在建工程2022 年 9 月 1 日的價(jià)格。(14) 某在建工程開工于 2022 年 3 月 1 日，用地面積為 2022 平方米，建筑容積率為 5，用途為公寓。（3）是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變，損失其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的物及其財(cái)產(chǎn)權(quán)利，它包括土地、土地改良物（建筑物及建筑附著物、生長(zhǎng)著的樹木及農(nóng)作物、已經(jīng)播撒于土地中的種子等） 、與土地及其改良物有關(guān)的財(cái)產(chǎn)權(quán)利。 （3）根據(jù)題意：該房屋價(jià)格=970(1+l％+2％+％)1200 =9701200 =851466(元)（4） ??????????????23234455581%8181%?????????????被 估 房 地 產(chǎn) 十 年 租 期 內(nèi) 的 收 益 現(xiàn) 值 =萬 元（5） ????451 01%510618 ???????元 平 方 米 ????????452 0453 01150618 82./2%11506176 ??????????????元 平 方 米元 平 方 米 ????45412341%5016178 ?????????元 平 方 米元 平 方 米即待估宗地 2022 年 1 月 20 日的價(jià)格為每平方米 元（6）該題為收益法和剩余法的綜合運(yùn)用，利用收益法求取不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)，利用剩余法求取地價(jià)。經(jīng)過專家估算，截止到評(píng)估基準(zhǔn)日，其重置成本為 120 萬元，尚可使用 3 年，則該項(xiàng)專利的評(píng)估價(jià)值為（ ）萬元a、45 b、50 c、60 d、72（6）用成本法評(píng)估某項(xiàng)專利技術(shù)，已知在開發(fā)該專利的過程中耗費(fèi)材料費(fèi)用20 萬元，工資費(fèi)用 30 萬元，管理費(fèi)用 5 萬元，專。(1+20％)=16574783247。若按評(píng)估價(jià)值進(jìn)行交易,在建工程的原產(chǎn)權(quán)人大約贏余或虧損多少(不計(jì)利息)?二、參考答案（1）即土地資產(chǎn)，指具有權(quán)益屬性的土地，即作為財(cái)產(chǎn)的土地。折現(xiàn)率為 10%。月，可出租面積為總建筑面積的 65%，正常出租率為 80%，出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為收入的 30%。土地于 1994年 10 月 1 日通過有償出讓方式以 1000 元/平方米的價(jià)格取得，使用權(quán)年限為50 年。開發(fā)商委托你評(píng)估該宗土地價(jià)格，試計(jì)算分析。計(jì)算結(jié)果以元為單位（取整） 。容積率與地價(jià)的關(guān)系為：容積率在 之間時(shí)，容積率每增加 ，宗地單位地價(jià)比容積率為 1時(shí)增加 3％。專業(yè)費(fèi)用為總建設(shè)費(fèi)用的 6％，利息率為 10％，利潤(rùn)率為 20％，售樓費(fèi)用及稅金等綜合費(fèi)率為售樓價(jià)的 5％，假設(shè)住宅樓建成后即可全部售出，樓價(jià)預(yù)計(jì)為 3000 元／平方米,折現(xiàn)率 10％。 a. 位置因素 b. 地形地質(zhì)因素 c. 面積因素 d. 地塊形狀因素 e. 土地利用因素 (5)市場(chǎng)法中進(jìn)行區(qū)域因素修正需考慮的因素有( )。該宗土地的價(jià)值應(yīng)評(píng)估為 300 萬元。a. 28 b. 32 c. 25 d. 30（19）被評(píng)估土地的剩余使用權(quán)年限為 30 年，參照物剩余使用權(quán)年限為 25 年，假定折現(xiàn)率為 8％，被評(píng)估土地的年限修正系數(shù)最接近于( ) a. b. c. d. （20）運(yùn)用最佳使用原則評(píng)估地產(chǎn)的前提條件是( )。 a. 205 b. 429 c. 633 d. 690（12）待估地產(chǎn)年總收人 18 萬元，年總費(fèi)用 10 萬元，剩余使用年限 10 年，折現(xiàn)率為 10%，則其評(píng)估價(jià)值最接近于( )萬元。 a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5）計(jì)算建筑期利息的工期應(yīng)按( )計(jì)算。（＋6）＝%4)估算實(shí)體性貶值實(shí)體性貶值＝重置成本實(shí)體性貶值率＝%＝(萬元)5）估算功能性貶值 第一步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年超額運(yùn)營(yíng)成本 100012＝12022（元） 第二步，計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本 12022（1－33%）＝8040（元） 第三步，將被評(píng)估裝置的年凈超額運(yùn)營(yíng)成本，在其剩余使用年限內(nèi)折現(xiàn)求和，以確定其功能性貶值額 8040（P/A，10%，6）＝8040＝(元) ＝ 萬元 6）估算經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1－（60%247。 + 56247。根據(jù)上述條件估算該設(shè)備的有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)參數(shù)和評(píng)估價(jià)值。a．使用年限法 b．修復(fù)費(fèi)用法 c．觀測(cè)分析法 d．功能價(jià)值法 e．統(tǒng)計(jì)分析法（10）安裝周期很短的一般設(shè)備，其重置成本包括( )a．設(shè)備購(gòu)置費(fèi) b．運(yùn)輸費(fèi)用 c．利息費(fèi)用 d．安裝費(fèi)用（11）設(shè)備的功能性貶值通常要表現(xiàn)為( )a. 超額重置成本 b．超額投資成本 c．超額運(yùn)營(yíng)成本 d．超額更新成本（12）機(jī)器設(shè)備壽命按其性質(zhì)可分為( )a．法定壽命 b．市場(chǎng)壽命 c．物理壽命 d．經(jīng)濟(jì)壽命 e．技術(shù)壽命計(jì)算題（1）某被評(píng)估的生產(chǎn)控制裝置購(gòu)建于 1985 年，原始價(jià)值 100 萬元，1990 年和1993 年分別投資 50000 元和 20220 元進(jìn)行了兩次更新改造，1995 年對(duì)該資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。a．技術(shù)進(jìn)步因素 b．設(shè)備使用的日歷天數(shù)c．設(shè)備使用強(qiáng)度 d．設(shè)備的維修保養(yǎng)水平（10）運(yùn)用修復(fù)費(fèi)用法估測(cè)成新率適用于( )。由于不同類型資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)不同，因而其回報(bào)率也不同。即通過對(duì)市場(chǎng)上相似資產(chǎn)的投資收益率的調(diào)查和比較分析，來確定待評(píng)估資產(chǎn)的投資期望回報(bào)率。對(duì)因功能過時(shí)而出現(xiàn)的功能性貶值，可以通過超額投資成本的估算進(jìn)行，即將超額投資成本視同為功能性貶值的一部分。 （10）成本法成本法是從待評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的復(fù)原重置成本（reproduction cost new）或更新重置成本（replcement cost new）中扣減其各項(xiàng)價(jià)值損耗,來確定資產(chǎn)價(jià)值的方法。 （4）功能性貶值是指由于新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，使得待評(píng)估資產(chǎn)與社會(huì)上普遍使用的資產(chǎn)相比，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，因而價(jià)值也相應(yīng)減少。a、3 個(gè)或 3 個(gè)以上　　b、2 個(gè)或 2 個(gè)以上 c、1 個(gè)或 1 個(gè)以上　d、4 個(gè)或 4 個(gè)以上多項(xiàng)選擇題（1）資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容包括有（ ） 。 a、總經(jīng)濟(jì)使用年限 b、總技術(shù)使用年限 c、總物理壽命 d、以上三個(gè)都可以（10）某機(jī)器設(shè)備購(gòu)建于 1994 年 10 月，根據(jù)其技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，規(guī)定正常使用強(qiáng)度下每天的運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為 8 小時(shí)，由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自 1994 年初至 1998 年末期間在市場(chǎng)上供不應(yīng)求，企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備，每天實(shí)際運(yùn)轉(zhuǎn)時(shí)間為 10 小時(shí)，自 1999 年初恢復(fù)正常使用，現(xiàn)以 2022 年 10 月 5 日為評(píng)估基準(zhǔn)日，則該設(shè)備的實(shí)際使用年限為（ ）年。a、15 b、 c、10 d、50（2）用物價(jià)指數(shù)法估算的資產(chǎn)成本是資產(chǎn)的（ ） 。替代原則要求盡可能利用與估價(jià)對(duì)象特征相類似資產(chǎn)的市場(chǎng)交易資料，來進(jìn)行比較分析評(píng)估估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，以確保所評(píng)估的結(jié)果是估價(jià)對(duì)象在公開市場(chǎng)上成交的最可能價(jià)格。按照尋找購(gòu)買者的時(shí)間的長(zhǎng)短，可以將清算分為強(qiáng)制清算和有序清算。繼續(xù)使用假設(shè)是指資產(chǎn)將按照現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。特定資產(chǎn)是待評(píng)估的對(duì)象。（2）時(shí)點(diǎn)性是指資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)評(píng)估對(duì)象（即待評(píng)估資產(chǎn)）在某一時(shí)（間）點(diǎn)的價(jià)值的估算。城市規(guī)劃確認(rèn)該土地可用于住宅或工業(yè)生產(chǎn)。資產(chǎn)評(píng)估第一章 導(dǎo)論一、練習(xí)題術(shù)語解釋（1）資產(chǎn)評(píng)估 （2 ）資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性 （3）市場(chǎng)價(jià)值 （4）非市場(chǎng)價(jià)值單項(xiàng)選擇題（1）資產(chǎn)評(píng)估的時(shí)點(diǎn)性是指以被評(píng)估資產(chǎn)在（ ）的實(shí)際狀況，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行的評(píng)定估算。a、清算假設(shè) b、公開市場(chǎng)假設(shè) c、繼續(xù)使用假設(shè) d、持續(xù)經(jīng)營(yíng)假設(shè)（8）資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值與資產(chǎn)交易中的實(shí)際成交價(jià)格之間的關(guān)系是（ ） a、前者必須高于后者 b、前者必須低于后者 c、前者必須等于后者 d、前者可以高于、低于或者等于后者（9）資產(chǎn)評(píng)估工作的執(zhí)行操作者不同于會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)，它是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評(píng)估資格社會(huì)中介機(jī)構(gòu)來完成的，這說明資產(chǎn)評(píng)估具有（ ）a、市場(chǎng)性 b、公正性 c、咨詢性 d、預(yù)測(cè)性（10）某一宗土地用于住宅開發(fā)時(shí)的價(jià)值為 300 萬元，用于商業(yè)大樓開發(fā)時(shí)的價(jià)值為 500 萬元，用于工業(yè)廠房開發(fā)時(shí)的價(jià)值為 280 萬元。具體地講，資產(chǎn)評(píng)估是指符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，為了特定的評(píng)估目的，遵循適用的評(píng)估原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的評(píng)估程序，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)估方法，對(duì)特定資產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行估算的過程。從事資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)和人員，是資產(chǎn)評(píng)估工作中的主體，必須符合國(guó)家在資產(chǎn)評(píng)估方面的有關(guān)規(guī)定，即具有從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的行業(yè)及職業(yè)資格并登記注冊(cè)。（2） 資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)的具體內(nèi)容是什么？資產(chǎn)評(píng)估假設(shè)是資產(chǎn)評(píng)估工作得以進(jìn)行的前提假設(shè)，包括繼續(xù)使用假設(shè)、公開市場(chǎng)假設(shè)和清算假設(shè)。清算假設(shè)是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，如破產(chǎn)、抵押權(quán)實(shí)施等，將被迫以協(xié)商或以拍賣方式，強(qiáng)制將其資產(chǎn)出售。對(duì)具有同等效用而價(jià)格不同的物品進(jìn)行選擇時(shí)，理性人必定選擇價(jià)格便宜的；對(duì)價(jià)格相同而效用不同的物品進(jìn)行選擇時(shí)，理性人必定選擇效用較大的。第二章 資產(chǎn)評(píng)估的程序與基本方法一、練習(xí)題術(shù)語解釋（1）復(fù)原重置成本 （2）更新重置成本 （3）實(shí)體性貶值 （4）功能性貶值（5）經(jīng)濟(jì)性貶值 （6）總使用年限 （7）實(shí)際已使用年限 （8）資產(chǎn)利用率（9）成新率 （10）成本法 （11）比較法 （12）收益法單項(xiàng)選擇題（1）被評(píng)估賓館因市場(chǎng)原因，在未來 3 年內(nèi)每年收益凈損失額約為 5 萬元，假定折現(xiàn)率為10%，該賓館的經(jīng)濟(jì)性貶值最接近于（ ）萬元。 a、實(shí)體性貶值 b、經(jīng)濟(jì)性貶值 c、功能性貶值 d、資產(chǎn)利用率（9）估算資產(chǎn)的實(shí)體性貶值時(shí)所用的總使用年限是資產(chǎn)的（ ） 。 a、 b、5 c、 d、10（16）通常情況下，可以用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的資產(chǎn)是（ ）a、專利權(quán) b、專用機(jī)器設(shè)備 c、通用設(shè)備 d、專有技術(shù)（17）在應(yīng)用市場(chǎng)法時(shí)，一般應(yīng)該選擇（　　）參照物進(jìn)行比較。 （3）實(shí)體性貶值是指資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，導(dǎo)致其物理性能不斷下降而引起的價(jià)值減少。成新率的估算方法有觀察法、經(jīng)濟(jì)使用年限法、修復(fù)費(fèi)用法等。④以適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將評(píng)估對(duì)象在剩余使用壽命內(nèi)所有的凈超額運(yùn)營(yíng)成本折算為評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，作為待評(píng)估資產(chǎn)的功能性貶值額。折現(xiàn)率的估算方法主要有以下幾種：①市場(chǎng)比較法。因?yàn)榭煞稚L(fēng)險(xiǎn)能夠通過多樣化來消除，所以投資市場(chǎng)不會(huì)給予它回報(bào)，投資市場(chǎng)只對(duì)無法避免的風(fēng)險(xiǎn)即不可分散風(fēng)險(xiǎn)予以補(bǔ)償。a．機(jī)器設(shè)備從使用到報(bào)廢為止的時(shí)間b．機(jī)器設(shè)備從使用到運(yùn)營(yíng)成本過高而被淘汰的時(shí)間c．從評(píng)估基準(zhǔn)日到設(shè)備繼續(xù)使用在經(jīng)濟(jì)上不合算的時(shí)間d．機(jī)器設(shè)備從使用到出現(xiàn)了新的技術(shù)性能更好的設(shè)備而被淘汰的時(shí)間（9）鑒定機(jī)器設(shè)備的實(shí)際已使用年限，不需考慮的因素是( )。a．通用 b．進(jìn)口 c．非標(biāo) d．自制 e．了解市場(chǎng)行情（2）設(shè)備評(píng)估的現(xiàn)場(chǎng)工作包括( )a. 指導(dǎo)委托方填報(bào)評(píng)估表格 b．分析委托方的各種評(píng)估表格c．對(duì)設(shè)備進(jìn)行技術(shù)鑒定 d．查