xxxx年佛山房地產市場年報(存儲版)

　　

【正文】 行寬松的貨幣政策，相繼推行了QE3和QE4以逐步改善國內的貨幣流通量；另一方面采取緊財政政策以減弱量化寬松的負作用，兩者結合令美國GDP增長率維持中低位增長。根據高盛的預計，%的水平。目前唯一相對比較靠譜的做法就是緊縮財政減少赤字。基于穩增長的考慮，穩定投資仍然是保證2013年經濟平穩運行的重要因素。 通脹——溫和上漲從今年8月份開始，CPI環比再次走入下降通道。為縮小產出缺口，我國在未來很長一段時間內都需要推行逆周期管理，因此來年整體宏觀政策的邏輯出發點仍然是維穩，基于此明年我國的財政政策將繼續保持積極的態勢。3月4日國務院小產權房所有在建及在售小產權房必須全部停建和停售；對小產權房現狀進行普查；責成領導小組研究小產權房問題，拿出相關處理意見和辦法。12月9日發改委城鎮化戰略在財政和用地制度方面建立農民工市民化的成本分擔機制開展“宅基地換房”試點，由農民自愿按照規定的置換標準以其宅基地換取城鎮住宅；允許農民參與保障房建設，按照規劃要求以集資方式合作建房。2月21日上海限購放松，被叫停對于持長期居住證滿三年可享受上海本地戶籍居民同等購房資質，即允許其在滬購買第二套住房2月28日東莞土地將對大型項目試行分期供地制度2月28日上海收緊限購上海部分區縣從嚴進行購房資格認定，“上海戶籍家庭中成年未婚子女若和父母共有一套及以上房產的，不可再買第二套房。7月22日深圳保障房建立“保障房內部流轉機制”7月26日中山公積金（收緊）二套房最低首付比例由此前的五成提至六成7月28日上海新滬六條（收緊政策）嚴格執行差別化住房信貸、稅收住房限售政策加大保障性住房和普通商品住房土地供應力度嚴格按照房屋用途加強交易管理等六項內容。除部分城市的政策觸及底線被叫停外，其他城市的政策一般只打“剛需牌”，從公積金、首套住房、保障房方面為樓市提振，且也符合中央支持普通住房需求的宗旨，因而在“房地產調控不放松”前提不變的情況下，中央仍然是允許地方政府進行適時微調的，一方面釋放剛性需求，另一方面也是對當地財政的自救。今年佛山市既面臨嚴峻的國際經濟形勢，又面臨加快產業轉型升級的自身需求，長期積累的結構性矛盾和新形勢下的不確定性因素疊加，陷入了內外需求增長動力不足的困境。另外，當前正處于“城市三年升級計劃”的關鍵時期，各類“三舊改造”、產業升級、交通設施、公建配套等項目正如火如荼地開展，或會成為2013年重要的經濟增長點。12月3日禪城豪宅標準禪城豪宅標準調整為11936元/㎡自從去年佛山出臺的放松政策連夜被叫停后，佛山對于調控政策的問題趨于嚴謹。 高明重點發展西江新城三、土地市場，為未來樓市提振信心土地市場月度成交情況對比1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計宗數81125811151512241734162占地（萬方）5059381132521925561385799634建面（萬方）1141626847112118561031704421443601895樓面地價（元/方）1057184028833463283315792315203724252043240523942206“春江水暖鴨先知”，對于房地產市場而言，土地市場就是那只敏感的“鴨子”，是未來13年內房地產市場的引路者。而這7成的商住用地中，大型城市綜合體項目越來越多，僅2012年全年成交的商住地塊中，商業面積超過5萬平方米的商住項目就有20個，其合計的商業總建筑面積已超過220萬平方米，而全年的商業總建筑面積則接近800萬平方米。除此之外，近兩年來，綠地、萬達、王府井、和記黃埔、香港太平洋等品牌發展商亦陸續進駐佛山，綠地和萬達更是表示會在佛山開發多個項目。2009年和2010年土地市場的狂熱，加上政策的縱容，使2010及2011年的二級市場發起了“高燒”，導致系列樓市調控政策的襲擊。四、住宅市場：市場回暖，房價現反彈苗頭 大佛山市場運行情況據佛山住建局統計數據顯示，2012年佛山新增住宅預售76037套（合并后），新增預售面積877萬㎡，%；成交方面，新建住宅成交59447套，%；成交面積672萬㎡，%；成交均價7635元/㎡，%。 剛需拉動市場回升，成交欠缺爆發性增長動力對比2010年“國十一條”、“國十條”等系列政策出臺所引發的樓市低迷，2011年“新國八條”以及佛山“”限購令對佛山樓市的“殺傷力”更為強勁，市場陷入長達10個月的低谷期。就五區而言，2012年五區存量對比去年均有所增長，尤以三水增幅最為明顯，其去化時間約為2年半，市場消化力受到極大考驗。全年整體市場開盤成交率約為44%。另外，全年推盤5次以上的樓盤有23個，多為區域主力樓盤，其中保利香檳、星暉盛匯園、東海國際、名匯嘉園、碧桂園城市花園、美的翰城等項目經今年密集推盤后，漸入尾盤階段。今年禪城在售項目62個，其中全年新增項目8個，全區合計開盤次數109次。216。目前市場公寓庫存主要集中在玫瑰鉑金公館、保利香檳、鉑頓商業中心、保利天璽、碧桂園城市花園、九鼎國際等幾個項目。216。216。伴隨這種新型銷售方式的實施與驗證，帶“返租”出售公寓或成為新趨勢。今年部分樓盤拿出高使用率戶型吸引客戶關注，“68方三房”、“90方四房”、“89方四房帶套房”等等，一度引發市場熱議。此外，大批“準現樓”對項目的口碑有較大傷害。 路網打通城市格局本年及來年多條主干道延線通車，如魁奇路東延線一期、綠景東路東延線、禪西大道二期、桂瀾路南延線等，打通城市東西南北格局，助推城市發展提速。n 總體預判2013年禪城市場將迎來多個機遇點，多條斷頭路打通、城市中心南北延伸、禪西板塊將作為副中心崛起、季華路商住氛圍加厚等等，市場發展潛力充足。216。216。216。216。 沿桂瀾路商住板塊崛起以往圍繞千燈湖板塊以大面積高價產品居多，今年沿桂瀾路逐漸出現小戶型產品；伴隨千燈湖片區配套日益完善，以及萬科、萬達等項目高調入市，沿桂瀾路商住板塊升值潛力可期。2012年三月，恒大御景灣、萬科金色溪谷以“85折”及“95折”等優惠拉開減價促銷帷幕，而中海金沙灣帶裝修“9”字頭起，一度受到廣大客戶瘋搶。今年上半年，項目新增面積較少，基本以消化余貨為主；三月起，開發商打出降價促銷應對“限購“政策，庫存量大大減少。三月初，恒大御景半島推出“一口價“以及”85折“購房優惠；金色溪谷四月分推出購房”95折“優惠；時代糖果三月份推出”5千抵2萬“優惠等。 市場成交量先抑后揚2012年投資受限下，南海房地產市場于年初呈現一片冷清。216。 新規下，剛需產品戶型設計或現固化趨向 新規范對層高、陽臺面積、陽臺進深、飄窗投影寬度等方面作出詳細的規格限制，加上剛需產品積段集中，戶型變換的種類較為局限，未來或出現產品戶型固化趨向。216。216。 帶返租出售商業公寓或成為新趨向 “返租”多用于商鋪銷售環節，今年佛山出現商業公寓帶“返租”出售的個案，如科秦君御華府3年返租“18%”，但銷售情況一般，主要是受該地段公寓投資價值尚未成熟所限制。 住宅公寓價格基本與住宅持平，對成交觸動不大受限購影響，住宅公寓的受眾程度偏低，而盡管其售價基本與住宅持平或略低于住宅（多為9000元/㎡以下），但購房名額及首付問題使其成交仍然平平，消化率較低。216。 公寓庫存量大總體而言，本年推出的多批公寓，以商業公寓的消化情況比較理想，住宅公寓較為滯銷。五月節點，產品鏈豐富、貨量充足以及樓市“促銷”氛圍的共同作用下，剛需進一步釋放；下半年各樓盤穩價出貨，市場回暖已成定局。區域2012年余貨2013年上半年預測2013年下半年預測2013年可售合計套數貨量（萬㎡）套數貨量（萬㎡）套數貨量（萬㎡）套數貨量（萬㎡）禪城106254540590721072南海20187937510028 39590順德260867519734040945三水8696 1781168012157高明4261144115807282合計698552465626535121046據不完全統計，2013年可預見的佛山市場供應貨量達51191套，面積約726萬㎡，產品供應將集中為剛需及首改積段，以85140㎡居多，屆時，佛山市場可售貨量將達1581萬㎡，中小積產品同質競爭加劇。進入第三季度，政策環境及后市氛圍穩定的情況下，開發商推出市場的產品資源更為優質，新貨開盤價格有一定程度的上調，市場漸現“止跌回升”態勢，漲幅多控制在10%以內；年末，個別樓盤更出現逾20%漲價，如金名都、美的西海岸、依云水岸。伴隨市場回暖，發展商對政策適應度以及推盤熱情也有明顯提高，然而市場同檔同質產品競爭激烈，加上隨時間推延，購房者更理性地對待樓盤優惠，整體市場開盤成交率呈下滑趨勢。 限購延續，使五區房價得以有效抑制216。隨市場氛圍回暖、房價平穩過渡，以及中低價項目輪番推盤、中小積產品供量增多，去年積壓的剛性大批入市，使成交價格上漲動力不足，呈結構性回落。（3）90/70從嚴，限購未放松，將令未來的樓市供應大量向90方以下的首置產品傾斜。品牌發展商越來越多、本土房企不甘落后的現象，將激化佛山房地產市場的競爭局面。從今年的成交地塊來看，除目前發展強勁的佛山新城、千燈湖、季華路等外，大良東區、南莊、獅山均將有機會成為新的發展重心。，城市綜合體模式盛行各用途地塊成交情況一覽年份用途宗數（宗）占地面積（萬方）建筑面積（萬方）成交金額（億元）樓面地價（元/方）2011商服3885268511906商住692567841762243住宅1219501326292012商服56149561981783商住7746312873112415住宅29214691957各年度不同用途地塊成交占比情況（以占地面積為統計項）由上表可以看出，商住用地近年來成為土地市場上的絕對主角，自2009年以來一直占總體成交量的7成以上，純住宅用地的供應量越來越少，土地市場上的商業成分不斷加重。 佛山新城建設如火如荼，多項公建配套落成，征地進度取得重大進展216。9月14日順德保障房政府可以招拍掛公開交易的方式，推出保障性住房建設用地，再由企業集中新建保障性住房。由于國際市場需求疲軟，18月，%，環比更是自3月以來逐月下降，進出口暫時結束了過去兩年多的快速增長階段，進入低速發展的艱難調整期。但是受過多次政策洗禮的市場對政策的敏感度十分大，而大部分地方政府對樓市的依賴程度仍然較大，所以只要政策風向有所變動，預計地方政府的動作亦會跟上，協助樓市“撥亂反正”，降低新政出臺的可能性或新政的強度。10月31日江蘇鎮江公積金子女買房可動用父母公積金11月11日上海土地凡新出讓土地、用于開發建設商品住宅的建設項目，均應按照不低于該建設項目住宅建筑總面積5%的比例，配建保障性住房12月18日廣州土地“限地價、競配建保障性住房”、“限地價、競配建拆遷安置房”的最高限價按照土地出讓起始價格的145%設定。6月25日河南省限購放松，被叫停首套房“認房不認貸”，重申銀行首套房7折利率優惠，放松房地產開發貸款和公積金貸款政策等。2月3日北京經適房新購經適房確需轉讓由政府回購2月6日中山限價中山市所有新建商品住房交易單套合同銷售價格超過6590元/平方米2月16日深圳新建筑規范《關于建筑設計審查有關控制要求的通知》。陽臺不能擅改左其他功能等等。2月30日國土局土地不得以任何形式安排別墅類地。預計2013年央行會一定程度上延續12年逆回購的操作思路，但鑒于資金規模和期限的考慮，2013年仍有下調存款準備金率的必要。由于房地產企業資金鏈緊張情況緩解，后期降價的動力減弱，接下來可能有房價過快上漲的風險，需要密切關注政府對于樓市調控的態度。但從三季度開始，政府積極干預市場，加快項目審批進度，中央和地方基建投資加快，市場對地產調控預期產生了變化，地產投資加快，加之外需有所好轉，一系列的政策取得成效之下，四季度經濟有所企穩。216。目錄一、宏觀經濟政策環境 3 3——歐美經濟出現分化 3——投資拉動作用暫令全年經濟企穩，但長期帶動作用不可取 4 明年政策走向：穩貨幣、寬財政 5 6：堅守“控房價”目標始終如一 6：鼓勵剛性需求入市，緊抓“救市最后一根槄草” 8：放松機會不大，新政仍是“達摩克利斯之劍” 10. 佛山經濟政策環境 10：陷入內外需求不足，各項指標處于五年來最低水平 10：三舊改造優惠延續 12二、佛山重點規劃及市政建設 13 13 片區規劃與改造 16 22三、土地市場 28，為未來樓市提振信心 28，城市綜合體模式盛行 29，土地市場良性競爭 31 32，本土企業穩步發展，競爭越趨激烈 33 35四、住宅市場 36：市場回暖，房價現反彈苗頭 36 大佛山市場運行情況 36 39 41 42 46 46：剛需領跑