成都雙流雙華路項目600畝英倫風情小鎮(zhèn)策劃方案xxxx-97頁(存儲版)

　　

【正文】 ▲銷售情況 該板塊內在今年開盤的新盤較多，多數(shù)樓盤以分期開發(fā)，分組團面市的方式進行銷售。現(xiàn) 已有的四川大學、西南民族大學、成都信息工程學院、四川教育學院、四川師范大學等多所高校，和棠湖中學外語實驗 學校、鹽道街中學外語學校等名牌中學使整個航空港具備了教育產業(yè)園區(qū)的基礎。在售樓盤的總戶數(shù)為 1其中 維也納森林別墅 4 期半山高爾夫的戶型最大，該項目最小的戶型面積為 329 ㎡，最大的戶型面積達到了 990 ㎡。商業(yè)配置和各類康體健身設施也很齊備。除牧馬山易城為 2023 年 10 月開盤以外，中航 從 交 通 條 件 來 看 ， 5 條 直 達 城 市 中 心 區(qū) 的 大 路 ，與 國 際 機 場 僅 4 公 里 之 遙 ，如 此 得 天 獨 厚 的 交 通 條 件 ，使 牧 馬山別墅板塊已成為成都別墅市場重要板塊之一。 含花園洋房的項目有 4 個，其中金海岸水上花城 3 期內的洋房售價在 2600－ 2900 元 /㎡之間，錦官麗城 電梯類住宅在該板塊內成為了主流，在 17 個在售樓盤內，電梯類樓盤占到了 12 個，而含有品質較高的花園洋房和 別墅類住宅項目也分別占到 4 個和 5 個。 周邊：規(guī)劃中的海洋公園。 ▲綠化率、容積率 鵬偉 綠化率最高的為洋房、別墅盤黃 金海岸水上花城 3 期，其綠化率達到了 68％。 2023 到 2023 年開盤的項目中，泛林 伴隨著成都市政府辦 公區(qū)的南遷、新國際會展中心的建設，高新區(qū)科技商務中心、高新區(qū)科技孵化園區(qū)等項目的陸續(xù)建成和投入使用，給區(qū) 域內所帶來的人口增長，最終使該區(qū)域內產生了住房需求。 （五）城南地區(qū)各大板塊房地產發(fā)展現(xiàn)狀分析 以上五大版塊已經成為城南房產市場開發(fā)和供應的主體；城南三環(huán)內日漸稀少的土地和開發(fā)量，決定了城南居住區(qū)域 和觀念的外延。 2，與本案單價相近的樓盤。 ● 個案舉例： 銷售價格 花園洋房價格 3200 元 /平米 多層均價 2500 元 /平米 銷售進度 2 期均 已售完 第 3 組團將于 9 月面市 亮相時間 2023 年 5 月 產品定位 代言南成都的成熟社區(qū) 配套設施 小區(qū)配套設施：游泳池、籃球場、網(wǎng)球場、華都生活館、商業(yè) 步行街以及大型社區(qū)生活服務中心。 二、確定原則： 所有樣本均歸屬于以上四個大的部分，但又有所篩選。項目到雙流最近的路線就是現(xiàn)在的雙華路，實際 5 公里的路程已無法改變，也沒有更好的未來預期；相對 來說，將 項目歸于航空港版塊，在交通上具有更大的未來期望空間，而航空港在心理上也更接近市區(qū)； ★從競爭的角度來看，項目之于航空港現(xiàn)有樓盤來說，規(guī)模優(yōu)勢和價格優(yōu)勢明顯，品質優(yōu)勢中；項目之于雙流的樓盤來 說，規(guī)模和品質優(yōu)勢明顯，價格優(yōu)勢不明顯；如果將項目歸欲航空港，在項目多層上可以延伸出類似“多走 2 公里，少 花 5 萬元 ”的訴求方式； 結論：從以上的分析可以看出將項目歸于雙流和航空港版塊都是可以接受的，而對于歸于兩個版塊都有各自的利弊；而 從項目在位置偏遠和交通條件上的劣勢，來進行針對性的規(guī)避和弱化，將項目歸于航空港版塊具有更大的積極意義；利 用規(guī)劃道路開通的利好，不僅是拉近到航空港的距離，也在很大程度上拉近了到市區(qū)的距離；同時，將項目歸于航空港 版塊增加了項目在人文環(huán)境、教育配套、商業(yè)配套、價格、規(guī)模上的競爭優(yōu)勢； 附圖：雙流南部新城及航空港規(guī)劃發(fā)展圖 第 44 頁 共 97 頁 項目主要競爭樓盤的確定及分析 項目名稱 錦繡華都 物業(yè)類型 多層洋房 +別墅 開發(fā)商 成都華興住宅房地產開發(fā)有限公司 地理位置 雙流縣 東升鎮(zhèn)三強北路二 段 88 號 總戶數(shù) 2023 余戶 聯(lián)系電話 85827999 85771766 占地面積 240 余畝 建筑面積 28 萬余㎡ 綠化率 40 % 容積率 施工進度 現(xiàn)房 戶型區(qū)間 80－ 240 ㎡ 第 45 頁 共 97 頁 一、競爭樓盤的確定： 1，與本案同區(qū)域的樓盤。區(qū)域內樓盤的總體品質較高， 且自身配套相對完善，綠化率均超過了 30％。麓港項目即將上市銷售。今年 6 月開盤的凱麗濱江第一、二批次房 源分別剩余 15％、 50％；與它同期開盤的天府長城 2 期嘉南地第一、二批次房源剩余量分別為 10 余套、 50 余套。 該區(qū)域內的樓盤在綠化率上都做到了 30％以上，電梯類樓盤的綠化率也做到了較高的水平，遠大都市風景 2 期 風景 202凱麗濱江、的綠化率分別做到了 44％、 ％。蘭橋尚舍采用的地中海沿岸的民居建筑風格。 銅 鑼 灣 時 尚 天 堂 街 區(qū) 、 超 市 、 百 貨 ， 各 種 酒 吧 、 娛 樂 休 閑 設 施 、 數(shù) 萬 平 方 米 的 海 洋 樂 園、五星級和超五星級的酒店 麓山國際社區(qū)（麓鎮(zhèn) 2 期） 社區(qū)內部：高爾夫練習場、西餐廳、景觀泳池、恒溫泳池、網(wǎng)球場、咖啡吧。 含多層的項目有 4 個，每平米售價在 2600 到 4200 元左右。親水灣三個項目內的別墅每平米均價在 5000 到 5500 元左右。 如 今 牧 馬 山 別 墅 區(qū) 云 集 了 中 航 ▲銷售情況 整個牧馬山板塊的別墅檔次較高，每平米均價在 6000 到 10000 元之間。云嶺高爾夫別墅 ％ 半山衛(wèi)城 ％ 維也納森林別墅 每平米均價在 6000 到 10000 元之間。而多層和電梯類住 宅每平米 2500 元到 3200 元左右的價格，也在吸引越來 越多的購房者的目光。此外，規(guī)劃中的地鐵 6 號線也將通過這里，連接行政中心和機場。別墅類樓盤的容積率在 到 左右。西邊成都雙流機場，東接城南神仙樹、桐梓林等高尚生活區(qū)。總體而言，航空港板塊內的房地產在售項目中，戶型面積從 40 ㎡到 426 ㎡不等，戶型跨度較大，主 力戶型在 90－ 130 ㎡的范圍內。（錦麗園別墅、溫哥華花園 2 期藍域） ▲產品類型及平均價格 14 個在售項目中，含別墅的項目有 4 個，由于錦麗園別墅 3 期和太禾水晶城的第 2 組團還未開盤，所以暫時沒有這 兩個樓盤的價格信息。在一部分 35 歲以上并有一定事業(yè)基礎的成都人的 心目中，在華陽買一套房子作為將來養(yǎng)老的居所， 已經變成了一種對未來舒適居家生活的規(guī)劃樣板，可見華陽房地產對成都市區(qū)內消費者的吸引力有多大。 ▲銷售情況 華陽板塊的在售樓盤，開盤時間在半年以內銷售就基本告罄，尾樓的套數(shù)在 10 套以下；大盤（花樣年別樣城）基本 都分期開發(fā)，分批次組團上市銷售，所以銷售控制的也很好；但是別墅類樓盤（蜀郡、原鄉(xiāng)）由于其本身的價格都在 5000 元 /㎡以上，開發(fā)戶數(shù)分別為 360、 243，所以經過 2 至 5 個月的銷售過后，尾盤剩余量較高（ 20％、 50％）。麗景雅筑 會所、中庭水景、藝術墻、健康步道、城市集中綠化、地下停車場 楓橋映月 與華陽小學隔街相望，周邊醫(yī)院、超市、菜市一應俱全 南陽錦城 政辦公區(qū)、國際會展經濟區(qū)、高新科技園區(qū)；華陽一中、華陽中學、西寺小學、幼兒園；石油總醫(yī)院、骨康醫(yī)院； 府河音樂廣場、府河公園、濱河餐飲一條街；新世紀廣場、摩爾百盛、紅旗連鎖旗艦店、華貿商廈、華盛百貨商場 等；各大銀行 明珠怡園 商業(yè)配套：項目配套的 1400 平米臨街商鋪，以及就近的華陽商業(yè)中心各大中小超市、商場； 餐飲娛樂：濱河餐飲一條街上匯集的多家特色餐飲店、露天茶座、戛納印像等； 教育：國家重點、成都校風示范學樣華陽中學、華陽一中、西寺小學。 ▲戶型區(qū)間 在 16 個在售項目中，含有 120 ㎡以下戶型的項目有 12 個，含有 120－ 200 ㎡戶型的項目為 13 個，含有 200 ㎡以上 戶型的項目有 2 個。（花樣年別樣城、 蜀郡、陽光華苑） ▲產品類型及平均價格 在 16 個在售項目中，純別墅項目有 2 個（蜀郡、原鄉(xiāng)），還有 1 個項目含有別墅（南陽錦城 3 期）。該區(qū)域的房地產市場也隨之被帶動。上檔次的樓盤，如錦繡華都， 的容積率， 40％的綠化率，在居住舒適度上來說可以說是雙流現(xiàn) 在最好的樓盤。 項目名稱 配套 錦繡華都 周邊配套設施：附近超市有好又多、新一佳等，更有項目自身配套的商業(yè)步行街，市政公園，金蘋果幼兒園、雙流中學、 棠湖中學、四川大學、西南民族大學等雙流中醫(yī)院、雙流第一醫(yī)院等。（錦繡華 都、大成 在戶型面積上，面積在 120 至 200 ㎡范圍內的住宅已經成為整個城南在售樓盤的主力戶型。而牧馬山板塊內的在售房地 產絕大多數(shù)為純別墅建筑，屬于城南區(qū)域內的一個特例板塊。另一側的雙流板塊根 據(jù)成都市未來的發(fā)展規(guī)劃， 雙流城區(qū)面積年平均擴大 3 個多平方公里，年新增人口 4 萬。這就 意味著從現(xiàn)在開始，雙流城區(qū)面積年平均擴大 3 個多平方公里，年新增人口 4 萬。成都新一輪城市總體規(guī)劃將雙流全境 1067 平方公里整體納入成都市 3681 平方公 里規(guī)劃范圍，幾乎占到了大成都的三分之一。其中城東方向有 5 個，城 南有 6 個，城西有 6 個，城北 3 個。 第 12 頁 共 97 頁 小結： 從上半年房產供求特征來看，城南城西仍然是成都房產市場的熱點區(qū)域，三環(huán)外成交在總量上雖然跟二環(huán)至三環(huán)間還 存在較大差異，但表現(xiàn)出高增長的特征，可以看出三環(huán)外將是未來的房產主力市場，成都購房者已經在觀念上認可了三 環(huán)外的居住價值；這些都是對項目成功銷售的有利趨勢； 新建房產有一半以上被外地人買走，可以看出外地人對居住成都和成都房產投資的巨大信心，這也是我們項目不可 忽視的巨大市場機會；我們對這個現(xiàn)象做了進一步的研究，通過查找資料和調研的方式，我們得出外地人在成都購房的 主要動因和特征： ★因工作原因來到成都并決定長久定居成都的外來人員，他們大部分為高學歷者，由外來企業(yè)派駐員工和大學畢業(yè)選擇 在成都工作的構成；在工作幾年后，為解決居住問題產生購房需求，多為首次置業(yè)；主要考慮因素：離工作地點遠近、 價格、面積、戶口、子女教育等；購房特點：區(qū)域觀念不強、以中小戶型為主、價格不高、以市區(qū)小戶型和較遠的中小 戶型為主；（在價格和戶型面積需求上與項目多層有較大的契合） ★因商業(yè)投資或開辦企業(yè)而來到成都的商業(yè)業(yè)主和企業(yè)主，在成都事業(yè)發(fā)展良好，產生購房長久居住的群體；他們經濟 實力較強，即便是在成都的首次置業(yè)，所需求的房產品質要求較高；主要考慮因素：離工作地點遠近、建筑及景觀品質、 享受空間、周邊環(huán)境及配套、子女教育、父母靜養(yǎng)等；購房特點：區(qū)域觀念不強、以大盤中的大戶型、花園洋房、別墅 為主；（在戶型面積和享受功能上與項目花園洋房有較大的契合） 第 13 頁 共 97 頁 ★外地人在成都的二次置業(yè)者，他們是已經在成都居住多年的外地人，可能早在成都工作甚至已經買過房產的，因為種 種原因，他們依舊保留著原來的戶口和身份證；由于在成都居住多年和二次置業(yè)的特征；他們的主要考慮因素：生活品 質的改善、子女教育環(huán)境、父母靜養(yǎng)環(huán)境等；購房特點：區(qū)域觀念已經形成、以綜合品質較好的樓盤為主，面積以中大 戶型為主；（對此部分致力于在城南區(qū)域置業(yè)的群體，與項目多層的大戶型和頂躍戶型有較大的契合） ★成都及四川周邊（西 藏 、甘 孜 、阿 壩 、新 疆 ）的各離、退休事業(yè)干部，成都大環(huán)境和居住環(huán)境的吸引，讓他們把享 受晚年生活的地方選擇在成都；他們主要的購房目的為靜養(yǎng)晚年，一般在遠離市區(qū)，周邊環(huán)境優(yōu)美的衛(wèi)星城為主；考慮 到子女看望，面積以中大戶型為主；（此部分群體對項目周邊環(huán)境具有很大的消費抗性，不作為主力人群考慮） ★投資人群；看好成都房產市場的發(fā)展前景的房產專業(yè)投資者、以投資為目的的二次置業(yè)者、以轉移資產為目的的灰色 收入者； 項目所在區(qū)域正處于房產開發(fā)的啟動和上升階段，是投資者重點考慮的區(qū)域特征，可以針對投資概念作專門訴 （ 求，以爭取更多的投資者關注和購買） 30004000 元 /平方米的房子需求量最大，而項 目的花園洋房正處于此價格區(qū)間之內，為了更清楚的認識此現(xiàn)象對項 目的影響，我們對 30004000 元 /平方米的房產項目做了深入分析： ★分布在五城區(qū)及三環(huán)內的：自去年 9 月以來開盤或即將開盤的樓盤共有 21 個。同期，二環(huán)路以外住宅成交面積為 286． 52 萬平方米，其中二環(huán)路至三環(huán)路成交住宅面積 192． 52 萬平方米，同比增長 22． 9%，三環(huán)以外成交住宅面積 94 萬平方米，同比增長 126． 3%。 小結：從商品房銷售面積與銷售額兩方面來看，都出現(xiàn)了較大幅度地增長，市場一度呈現(xiàn)出供需兩旺的良好態(tài)勢。商品房的空置面積持續(xù)增加，從另一面反映出房市的供應情況 已得到明顯改觀。 17 月，全市房地產開發(fā) 累計完成投資 億元，比去年同期增長了 %。為滿足成都房市旺盛的消費需求，增大房市供應，開發(fā)商繼續(xù)增大了對住宅 的投資， 17 月住宅完成投資 億元，增長 %。比去年同期增長了 %。雙華 路車流比較多，兩旁土地很多，均為待開發(fā)用地；項目周邊緊鄰雙華村的村鎮(zhèn)中心，超市