高端城市綜合體項目年度營銷方案(存儲版)

　　

【正文】 間 ” 展區將成為觀眾矚目的焦點。 關鍵步驟： ，蓄積客戶資源 ，針對蓄積反應激烈圈層，利用渠道價格提前消化，集中收網，形成圈層影響。 渠道動作排布 ： 掃蕩周邊： ?小區巡展 +社區廣告投放： 棕南板塊 —— 棕北國際、棕南小區、盤古花園 玉林板塊 —— 玉林家園、藍天花園、科分院 桐梓林板塊 —— 錦繡花園、銀都花園、中華園 神仙樹板塊 —— 上海花園、中海名城 河心村板塊 —— 河濱印象、濱河花園 航空路板塊 —— 曼哈頓、錦官新城 ? 單位拓展： 寫字樓電梯、地下停車場廣告覆蓋： 威斯頓聯邦大廈、力寶大廈、中行大廈、豐德國際、商鼎國際等。 項目品質：寫字樓、商業、 LOFT、住宅的明確價值傳達。 原則四： 在營銷中通過何種手段 讓本案作為城市綜合體既有核心形象又能兼顧各自產品特性；在營銷中最大限度金準尋到到各自的客群；同時在 2023年火爆銷售？ 媒體選擇篇 根據之前的客戶分析： 主要報媒： 是項目推廣的集中投放基地。 原則二： 產品的自用性和投資性雙線訴求。幵結合區域特性。 與人群掛鉤＋價值名稱 +人群特定符號＝人群形態掃描（都市精英階層） 結合項目描述項目未來生活場景 輔助工具 PART7：推廣策略及執行 保利中心營銷定位 —— 城南美領館都市時尚匯 在營銷中通過何種手段 對此定位進行充分延展？ 1. 線上先統合保利中心的整體價值訴求，再分布推售產品分類 2. 強化區域價值貫穿始終。 措施： ?從客戶角度出發，設計客戶現場接待講解流程； ?優化現場簽約流程同時增加現場主管溝通環節； ?細化來訪客戶及成交客戶的回訪工作； ?針對客戶服務滿意度調查內容明確獎懲制度 ?物業服務類考核方案 現場銷售組織 銷售大堂 入口處 樣板房 進行樣板房講解 銷售大堂 制定詳細的置業計劃書 及時跟進客戶需求 洽談區 體驗區 迎客區 洗腦區 日常普通接待流程 入口處 銷售大堂 門童拉門鞠躬 專人指引停放車輛 物業打傘，護送客戶到銷售大堂 樣板房 觀看保利中心宣傳影片 服務人員就位，提供接待服務 提供貼身服務 向客戶描述未來生活及升值潛力 迎客區 休閑區 洗腦區 體驗區 洗腦區 放大細節后的接待流程 體驗式情景樣板房 在樣板房不同分區設置不同場景， 在客廳彈奏樂器， 在會客室擺設茶道， 在廚房制作點心， 利用每一個真實情景，向客戶展現生活。 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 四梯 23戶 399套 具體推貨安排 38F 38F 38F 38F 38F 38F 25F 25F 20F 21F 21F 21F LOFT 4梯 23戶 LOFT 4梯 18戶 LOFT 3梯 13戶 寫字樓 寫字樓 LOFT 4梯 18戶 最后推售：寫字樓 理由： 渠道先行，開盤前，利用渠道進行商鋪場外銷售。 寫字樓及商業收官，借勢項目產品呈現，最大化實現項目利潤 考慮寫字樓對工程呈現度的銷售依賴，以及商業對住宅及 LOFT公寓呈現度的依賴，最后推出寫字樓及商業，全面實現項目利潤的最大化。 市場比較法 —— LOFT推導 保利中心 LOFT產品實得單價為 8405元 /平米，按 175%得房率計算， 均價約為 14000元 /平米。 推導關鍵詞提煉 B： 市場定位關鍵詞提煉 ：都會 時尚 結合項目解讀部分所分析之結論，項目為住宅、 LOFT，寫字樓、商業組成的城市綜合體，且處于城市核心區美領館區域，通過產品間互動，聚合為無限延伸的全新的生活模式 。 保利中心 核心群體定位 都市人 中產人 前沿人 客戶定義 寫字樓客戶定義 寫字樓產品： 市場定位： 美領館國際級商務中心 客戶定位： 全域大企業、大商家 客戶白描 ： 大型企業、財團、 世界 500強企業以及基金投資客 客戶定義 Loft定義 客戶定義 Loft目標客戶細分（商務） 客戶定義 住宅市場定位 客戶特征： 青年之家及小太陽家庭為主，年齡集中在 3040歲之間 客群來源： 城南（紫荊、玉林、棕南）地域客戶為主、部分城區其他區域的換房需求客戶； 周邊 IT、金融業高收入人群、高管等；高校和大型醫療單位生活圈。 ST策略 控制整體去化速率，在保證發展商資金安全的前提下，爭取整體收益最大化。單盤年銷售悅 20億元，成為目前成都樓市的最高紀錄。 ? 2023年，項目周邊預推樓盤少，除華宇蓉國府外，二環內幾乎沒有類似產品上市。 由南北兩棟對稱的高層塔樓和三層地下室組成，兩棟塔樓建筑高度 172米，地上 51層，二第 39層（高 120米）處通過空中連廊相連。 全年銷售 。 09年萬高層產品從 6月開始斷貨，下半年銷售以 SOHO為主。 宏觀市場對本項目的啟示 ? 本項目主要銷售時間在 2023年下半年，屬于國家宏觀調控開始放松期，市場開始有好轉的趨勢。 針對本項目所在的二環內區域，按照上圖分析，屬于供應量稀少的區域。 0100200300400500600700800900 050001000015000202302500030000350004000045000500005500060000650007000075000800008500090000商品住宅可售面積 商品住宅可售套數2023年 1月 —2023年 11月商品住宅可售數據分析 2023年環線供應對比 ? 從新增供應量的環域分配來看， “ 一環至二環 ” 環域僅占到 15%， “ 二環至三環 ” 環域占到了 53%， “ 三環外 ” 環域占到了 32%。世家機構的觀點是 2023上半年政府會持續保持目前的 “ 遏制 ” 狀態，年中開始政策會逐步放松，市場預期較好。 2023年區域可比樓盤銷售表現 以上數據均為備案數據 金色海蓉 09年市場表現 萬科金色海蓉供應產品包括： ?65平米精裝高層（實得 90112平米）； ?4375平米 SOHO。 09年望江橡樹林以消化前期庫存為主，并根據市場好轉上調價格，年底較年初上漲 1700元 /平米，同時一期產品全部售罄。 朗御位二成都市一環路內，錦江區大慈寺路 3號，是現代化的高檔公寓建筑，其功能齊全、檔次高，建成后將成為成都市的新地標。由此證明此類產品獲得了市場認可，符合市場需求的潮流。 在成都： 成都樓市迎來保利時代 ?保利 〃 公園 198以持續每周數千萬元的銷售速度引領樓市。 WO策略 以項目整體形象引領亮相，后期對 LOFT產品重點“照顧”。 PART4:客戶分析 保利的中心的目標客戶很“務實”、 “時尚” ，他們對于居住在城市核心社區具有虛榮感，并且依賴、享受都市生活。 一個 “ 國際的、風格顯著而時尚豐富的 ” 保利中心的呈現，必將帶動區域價值的提升，同時必將使城市潮流中心向棕南的回歸。相對于單價的變化對于銷售速度的影響，總價的合理控制對銷售速度的影響更為巨大。 LOFT產品住、商明確樓棟，避免商住混雜造成的營銷難題。 共計 399套。 客戶滿意度考核 目的：提高項目客戶服務滿意度，并成為公司滿意度標桿項目。 《 時尚精英生活手冊 》 目的：弱化樓書的功能性，增加可讀性 內容規劃 : 世界都市生活體系：國外的都市生活應該包含的元素。此價值將圍繞“國際、都會、時尚和綜合”的關鍵詞展開。除常規的提出上述區域概念外，“都市、國際、新時尚區”