臨港新城項目可行性研究報告090317n(存儲版)

　　

【正文】 米 花園洋房： 9200/平米 公寓： 8600/平米 規劃戶數 1323 戶 銷售率 85%以上 項目進度 現房發售，未交房 面積戶型 以公寓 50~80 平米房型為主 客戶情況 投資客 53%、原住民 17% 公務員 20%、產業 10% 廣告訴求 區域價值 推廣渠道 高速戶外、大眾媒 體 P51 2． 3 項目三期概況 開盤時間 08 年 9 月 交房時間 09 年 12 月 占地面積 300000 平方米 建筑面積 330000 平方米 產品形態 疊加別墅、花園洋房、公寓 裝修狀況 部分精裝 容積率 綠化率 % 平均價格 疊加別墅：未推出 花園洋房： 8100/平方米 公寓： 7800/平方米 規劃戶數 1675 戶 銷售率 38% 項目進度 在建 面積戶型 以公寓 50~80 平米房型為主 客戶情況 投資客 32%、原住民 21% 公務員 22%、產業 15% 廣告訴求 產品性 價比 推廣渠道 以老帶新、高速戶外、大眾媒體 P52 3．綠地但隨著外來企業及高質人 群的遞增，中高端產品的需求將日趨明顯。 2 項目的顯著區位優勢 項目位于區政府、商業 中心、大學園區、軌道交通 11 號線、航海博物館等一系列標志性設施的核心，地塊本身具有的區位優勢非常顯著。 區域是一個全新的城市規劃體系，各種設施目前大多處在規劃階段。 2 區域可開發土地量巨大， 區域內可開發土地量在 2 萬畝以上，而目前綠地一個商品房項目在開發，未來可開發的項目眾多，項目周邊就有大量未競爭環境有惡化的可能 開發土地。而未來在二環帶出現低密度項目將定位在區域內的高檔項目，我項目在檔次上與其拉開一定距離。 ? 9+1 小高層住宅將重點提供 90 平方米以內的住宅產品， 約在總開發面積的70％ 。 項目 數值 單位 備注 用地面積 105440 ㎡ 容積率 按地上建造面積 總建筑面積 117800 ㎡ 地上建筑面積 105400 ㎡ 9+1 住宅 72800 ㎡ 5+1 洋房 31200 ㎡ 公建配套 1400 ㎡ 地下建筑面積 12400 ㎡ 包含半地下建造面積 P81 編號 項目 面積 （ ㎡ ） 單價 （元 /㎡ ） 金額 （萬元） 備注 1 土地費用 土地成本 建設用地面積 105440 ㎡ ，按照140萬 /畝進行計算，容積率 ，總建筑面積 125400 ㎡ 。 P87 項目 數值 單位 備注 用地面積 105440 ㎡ 容積率 按地上建造面積 總建筑面積 124100 ㎡ 地上建筑面積 105400 ㎡ 9+1 住宅 83200 ㎡ 聯排別墅 20800 ㎡ 公建配套 1400 ㎡ 地下建筑面積 18700 ㎡ 包含半地下建造面積 P88 編號 項目 面積 （ ㎡ ） 單價 （元 /㎡ ） 金額 （萬元） 備注 1 土地費用 土地成本 建設用地面積 105440 ㎡ ，按照 140 萬 /畝進行計算，容積率 ，總建筑面積 124100㎡ 。 ? 在銷售價格不變的情況下，工程造價上漲 20％仍能實現 基本利潤 。東岸漣城是一個以 50～ 80 平方米的公寓產品的項目，從產品功能上看是過渡居住功能為主。 。中高端項目的開發需要 在產品形態上有寬松的發揮空間。 ? 項目具有較好抗風險能力，在銷售價格下降 10％，工程造價上漲 20％的情況 下 ，項目能夠基本保值。 ? 在工程造價不 變 的情況下，銷售價格下降 20％，項目出現負利潤。 ? 項目綜合容積率控制在 以內。并采用目前上海少有的歐式建筑的風格， 使項目的外部視覺感受和進入社區的內部視覺感受產生根本性的改變，力求達到耳目一新的效果。東岸 漣城 。 P72 （ T） 項目威脅分析表 編號 要點 詮釋 /對策 1 國際國內大經濟環境回暖的推遲 國際國內經濟大環境的回暖，將直接影響到臨港新城內大型項目的投資進度。東岸漣城、公務員商品房等項目已經 將區域內的購房需求進行第一輪釋放， 特別是大學園區的就近需求被提前消化， 區域內購房的爆發能力不足，需要對市場進行一定的引導，尋求新的爆發點。 P61 2．項目經濟指標 地塊編號 WNWC510 用地代碼 R2/R3 用地面積 105440 平方米 容積率 建筑面積 105440 平方米 建筑密度 30/25 建筑限高 24/40 綠地率 35 本案 P62 3．土地現狀 P63 4．周邊配套分布情況 本 案 邊檢 公務員安置商品房 （建設中） 政府大樓 中國航海博物館 （建設中） 商業中心（建設中） 海 事 大學 海洋 大學 P64 4． 1 公務員安置房（在建） P65 4． 2 政府大樓 P66 4． 3 商業中心（在建） P67 4． 4 中國航海博物館（在建） P68 4． 5 海事大學 P69 二、項目 SWOT 分析 （ S） 項目優勢分析表 編號 要點 詮釋 /對策 1 團隊開發實力（研發、管理） 產品是 我們 的重要優勢。 從各類型產品價格變動來看，疊加別墅在一期至二期的價格上升幅度最大，證明類別墅產品的市場接受度較高，而三期在沒有類別墅產品提出的情況下，花園洋房價格的大幅度提升，證明市場對高端產品的需求十分明顯。 P49 2．綠地東岸漣城展開 1．綠地 該項目占地面積為 公頃 （約合 826 畝） ， 總建筑面積 約 62 萬 平方米 ， 住宅建筑面積約為 48 萬平方米， 總戶數約 5374 戶， 其中 20%為 12 層的小高層，其余為四層的多層住宅。 其余 5 項均為商業、辦公用途的土地，且土地面積都不大，在 12～ 19 畝之間。 5． 3 區域優勢 根據臨港門戶的地理位置，定位“海洋風”的設計風格，簡約、 大氣、優雅，一條綠環以歐式風格為主 ，連接分城區各個功能區，形成一個從公共領域到私有領 域不斷深入的城市綠色景觀大道，形成水清、氣凈、天藍的生態之城格局。 此外，該區域水陸交通尤為發達 （具體見 “地理位置”）。將建設成為環境優美、配套設施 齊全、以生活居住用地為主的生態型城市社區。 2． 港城對港口的反作用 港口城市是臨港產業的依托，它的發展同臨港產業的發展呈正相關關系。 這些優惠措 施將大大降低船公司的運營成本，提高了洋山港的國際競爭力。 P23 【補充部分：洋山深水港】 一、洋山港概況 1．地理位置 位于杭州灣長江口外的崎嶇列島，西北距上海南匯蘆潮港約 30 公里，距國際航線僅 45 海里，是離上海最近的具備 15 米水深的天然港址。 浦東國際機場的向南擴建、迪斯尼選址在靠近南匯的川沙以及中國大飛機項目落戶臨港新城 都為區域發展帶來巨大利好。 金融服務中心： 臨港產業區內建立金融服務中心大樓，引入農業銀行、工商銀行、建設銀行等國有大型商業銀行，為客戶提供點到點結匯、購匯、單證核銷等一攬子金融服務。 P19 2． 2 企業分布 以上資料來源“臨港經濟管委會” P20 3．政府扶持 3． 1 臨港產業區優惠政策 經過有關部門或臨港新城管委會認定，落戶臨港產業區的企業在項目規劃、立項 審批、企業設立、人才引進等各方面可以享受國家、上海市以及臨港新城管理辦法中心規定的各項優惠政策： ● 國家級經濟技術開發區的各項優惠政策 ● 國家級保稅區的各項優惠政策 ● 鼓勵現代裝備制造及技術創新的各項優惠政策 ● 鼓勵科技成果轉化和產業化的各項優惠政策 ● 鼓勵軟件產業和集成電路產業的各項優惠政策 ● 促進中小企業發展的有關優惠政策 ● 鼓勵投資和改善投資環境的其他相關政策 3． 2 保稅港區政策 洋山港保稅區集保稅區、出口加工區、保稅物流園區的政策優勢于一體，是目前我國港口與陸地區域相融合的保稅 物流層次最高、政策最優惠、功能最齊全、區位優勢最明顯的中國特色的自由港。 P15 5． 滴水湖（主城區） 目前國內在尚未成陸的海灘上開挖的最大人工湖 ，其水域面積和杭州西湖相當，湖面呈圓形，直徑 千米，平均水深 米，最深處 米。在繼續引入有實力的物流企業進駐的同時，歡迎貿易型的企業在區內注冊。主城區空間布局是以滴水湖 為核心的典型的“田園城市”的布局模式。 至 2020 年，臨港新城將全面實現規劃目標，成為上海輔城。預計該項目將在 09 年開工，并于 20xx 年建成。 P4 規劃交通 規劃中的軌道交通 11 號線南段從龍陽路直通臨港新城，在臨港新城內設置有兩個站，一個是主產業區里的臨港新城北站，另一個是位于主城區內的臨港新城站。 2． 4 臨港新城 之于上海 建設好臨港新城，對于加快上海“四個中心”和現代國際大都市建設，對于發展先進制造業和現代服務業，提升上海城市能級和綜合競爭力，對于上海拓展城市發展空間，優化城鎮布局和功能布 局，都具有舉足輕重的作用。 規劃總面積 293 平方公里。 5． 物流園區 該區域運用比鄰重裝備產業區及洋山港的區位優勢，重 點發展以二、三產業高度融合為特征的國際物流服務業，努力打造東北亞國際航運中心。除了在建的博物館，臨港新城的其他娛樂設施也很豐富。此外，臨港集團目前已同中船集團、中船重工集團、中國商用飛機公司、中航集