實用資料百靈小區可行性研究報告(存儲版)

　　

【正文】 費用而定? 2?促銷策略 21 (1)促銷的階段性策略?按以下階段促銷: ① 銷售準備階段。自營部分每年運營費用為 442 萬元,其中日常經營費用為 377 萬元?綜合折舊與攤銷費為 65 萬元?根據項目營業收入與成本費用數據,本項目商品房銷售實現營業利潤總額 3893 萬元,上繳企業所得稅 973 萬元,可實現稅后利潤 2920萬元。項目各年累計盈余資金未出現短缺現象,表明項目運營效益滿足自身的生存和運營,財務生存能力較強?從財務評價角度綜合考慮,本項目的建設是可行的? 問題與建議 8 從財務評價分析和敏感性分析看,對于本項目最大的不確定因素是地產價格的變動,以及按計劃銷售程度?對此,本報告特別建議建設單位在保證工程質量的前提下加強成本控制力度的基礎上,積極做好營銷策劃方案?采取適時得當的銷售策略,以最大限度保障本項目的開發進度和銷售計劃如期完成?1?加緊做好前期工作,及時完成項目開工前各項審批手續?2?應嚴格貫徹執行國家和地區對節能?環保?安全?消防及招投標方面的有關規定和標準?3?積極?及時落實有關金融機構的信貸資金,確保工程建設如期?順利進行?4?精心安排,確保工期?質量?投資控制目標的完成?5?工程實施過程應有全程監控,制定嚴格的驗收標準,嚴格合同管理,保證建設內容的功能完善? 主要技術經濟指標 主要技術經濟指標表序號 項 目 單位 數值 備 注一 基礎指標 總用地面積 m2 20445 合 畝 總建筑面積 m2 35907 其中:地上建筑面積 m2 35288 地下建筑面積 m2 619 建筑密度 % 容積率 綠化率 % 二 技術指標 1 建設規模 m2 35907 9 高層住宅 m2 7808 9 層(1 層為車庫) 多層住宅 m2 7775 5 層,6 層(1 層位商業) 配套商業 m2 10173 2 層 酒店 m2 8000 6 層 公共配套建筑 m2 216 物業用房等 地上車庫 m2 1316 高層住宅樓底層 地下車庫 m2 619 酒店部分 可出售規模 m2 23072 高層住宅 m2 7808 多層住宅 m2 3775 不含 4000m2 置換面積 配套商業 m2 10173 地上車庫 m2 1316 自營規模 m2 8000 酒店 m2 8000 其中:客房 間 130 36 層 ,30m2/間 餐飲 m2 2021 12 層 ,不含大堂等 規劃居住戶數 戶 140 停車位 個 242 地上停車位 個 217 其中車庫 18 個 地下停車位 個 25 開發建設與運營期限 建設工期 月 13 商品房銷售期 月 24 酒店經營計算期 年 10 三 經濟指標 1 總投資 萬元 7000 其中:開發產品成本 萬元 4874 商品房部分 形成固定資產 萬元 2051 酒店部分 經營資金 萬元 75 酒店流動資金2 資金籌措 萬元 7000 100% 其中:資本金 萬元 2875 % 銀行借款 萬元 0 % 預售收入 4124 %3 營業收入 萬元 18716 其中:銷售收入 萬元 9292 銷售期各年合計 10 自營收入 萬元 9424 經營期各年合計4 經營成本 萬元 9293 商品房銷售與自營合計 其中:銷售經營成本 萬元 4874 銷售期各年合計 自營經營成本 萬元 4419 經營期各年合計5 營業稅金及附加 萬元 525 商品房銷售與自營合計6 土地增值稅 萬元 139 商品房銷售與自營合計7 營業利潤 萬元 8236 商品房銷售與自營合計8 所得稅 萬元 2059 商品房銷售與自營合計9 稅后利潤 萬元 6177 商品房銷售與自營合計四 單位面積指標 1 單位面積開發建設投資 元 /m2 1949 按總建筑面積平均分攤2 單位面積土地成本 元 /m2 256 按總建筑面積平均分攤3 單位面積利潤總額 元 /m2 2294 按總建筑面積平均分攤4 單位面積稅金 元 /m2 720 按總建筑面積平均分攤5 單位面積稅后利潤 元 /m2 1720 按總建筑面積平均分攤五 財務評價指標 1 總投資收益率 % 2 資本金凈利潤率 % 3 項目投資內部收益率 % 所得稅前4 項目投資內部收益率 % 所得稅后5 項目投資財務凈現值 萬元 3442 所得稅前6 項目投資財務凈現值 萬元 412 所得稅后7 全部投資投資回收期 年 所得稅前8 全部投資投資回收期 年 所得稅后 11 二?政策環境與市場分析 政策環境分析 我國房地產業政策環境我 國 自 1998 年 開 始 對 城 鎮 住 宅 全 面 實 施 市 場 化 改 革 以 來 ,房地 產 業 一 直 以 較 快 的 速 度 發 展 ?同 時 隨 著 房 價 的 快 速 增 長 ,投 資型 ?投 機 性 炒 房 現 象 日 益 加 重 ,對 城 鎮 居 民 的 正 常 購 置 房 屋 造 成 了較 大 影 響 ?因 此 ,為 了 抑 制 房 價 過 快 增 長 ?優 化 房 地 產 結 構 ?穩 定房 地 產 市 場 和 保 持 國 民 經 濟 的 良 好 運 行 ,國 家 陸 續 出 臺 了 多 項 措施 ,意 在 遏 制 投 機 性 炒 房 ,控 制 投 資 性 購 房 ,鼓 勵 普 通 商 品 住 房 和 經濟 適 用 住 房 建 設 ,合 理 引 導 住 房 消 費 ,促 進 住 房 價 格 的 基 本 穩 定 和房 地 產 業 的 健 康 發 展 ?1?2021 年:《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》(18 號文 )出臺 ,經濟適用房由 “住房供應主體”改為“具有保障性質的政策性商品住房”,“住房供應主體”被大部分的商品房所替代?影響:房地產業成為國民經濟支柱產業 ?2?2021 年:國土資源部 ?監察部聯合下發了《關于繼續開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執法監察工作的通知》(71 號令), 通知規定國有土地使用權要以公開的招標?拍賣?掛牌出讓方式進行?影響:協議出讓土地方式被招拍掛方式取代,隨后全國房價漲聲 12 一片?4?2021 年:3 月份國務院辦公廳發出 《關于切實穩定住房價格的通知》(俗稱 “國八條 ”)?4 月份溫家寶主持國務院常務會議,認為房地產投資規模過大,商品房價格上漲過快,提出八條調控和引導措施,被稱為“新八條”?影響:兩個“八條”政策使樓市處于短暫觀望狀態,不久后樓價恢復快速增長?5?2021 年:5 月《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》(37 號文 )出臺 ,被業界稱為 “國六條”?意見規定對購買住房不足 5年轉手交易的,銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅,重點發展中低價位?中小套型普通商品住房?經濟適用住房和廉租住房?套型建筑面積 90 平方米以下住房比重必須達到開發建設總面積的 70%以上?影響:“國六條”具有更強的強制性和操作性,出臺后全國不少城市出現較長一段時間的觀望,但之后樓價又出現報復性上漲?6?2021 年:8 月 7 日《 國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24 號文 )出臺,核心內容在于 “加快建立健全以廉租住房制度為重點?多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”?10 月 1 日《中華人民共和國物權法》正式頒布實行,明確規定對公有財產和私有財產給予平等保護?11 月 30 日,建設部等七部門聯合發布《經濟適用房管理辦法》,明確規定經濟適用住房購房人擁有有限產權? 13 影響:政府開始轉向“ 以廉租房為重點”,開始更加重視住房保障制度方面的完善,首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務職能?這意味著房地產業的調控方向將發生重大變化?7?2021 年:1 月 7 日國務院下發 《國務院關于促進節約集約用地的通知》,對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價?2 月央行和銀監會聯合發布了《經濟適用住房開發貸款管理辦法》,3 月住房和城鄉建設部下發《關于加強廉租住房質量管理的通知》?下半年起,地產業連續 5 年的宏觀調控結束:9 月 16 日?10 月 9 日?10月 30 日?11 月 26 日?12 月 23 日五次降息?10 月 22 日財政部?國稅總局宣布降低住房交易稅費,地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策,央行宣布首套住房貸款利率下限可打七折,最低首付比例降為 20%?12 月 21 日《 關于促進房地產市場健康發展的若干意見》出臺,減免營業稅,放松二套房貸?影響:在全球金融危機的背景下 ,中國樓市出現 10 年大拐點,量價齊跌?下半年宏調轉向,管理層啟動大規模刺激樓市消費政策,11 月起成交量開始回升?8?2021 年:2021 年下半年尤其是四季度以后,金融政策轉向“積極”,多次下調存款準備金率,五次降息,商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款利率的 倍。 ④三次公開展銷及跟進銷售階段。⑥有針對性地舉辦展銷會。庫布齊百里特大響沙帶,浩瀚無邊,奇險引人,游人踏處,發出渾厚深遠的馬達轟鳴聲,堪稱世界奇觀。商業外門采用鋁合金玻璃平開門,外側設置防火防盜卷簾門? 35 4?外裝修設計由于外墻受到風?雨?雪等的襲擊和腐蝕氣體的影響,外裝修材料要求強度高?抗凍性強?耐水性好以及具有抗腐蝕性?根據當地氣候條件和建筑立面風格,本項目外裝修主要采用高級防石涂料?外掛石材?鋁板復合材料,其中顏色?立面風格按設計要求提供樣板,由建設單位和設計單位認可后方可施工?5?內裝修設計根據當地住宅裝飾習慣,住宅和商業交房標準為毛坯房,具體裝修由業主自行設計和施工,其中公共樓梯采用鋼制欄桿,地面采用現澆混凝土板,鋪設防滑地磚,墻面刷內墻涂料。 副陽臺設置在北側與廚房形成一體,以節約居住空間?3?單體建筑設計根據項目地塊地形條件,為了充分有效利用建設用地,本項目住宅樓采用板式樓體方案,每單元按一梯 2 戶設計,使每戶都形成南北通透格局,以達到良好的通風和采光條件,商業按沿街設計?其中,為了充分利用地塊三面沿街的優勢條件,在最北側住宅樓按底層為沿街商業上部為住宅的 6 層樓體設計,場地東側沿街商鋪按 2 層設計,以獲得最大的商業價值。隨著沿黃一級公路 ?獨貴塔拉奎素黃河公路大橋和烏拉山至**鎮鐵路的建設,以北線沿黃一級公路?南線 109 高速?南北通道 S215 公路為支撐的 “工字型”高等級公路網絡和 “一橫一縱”鐵路網絡正在形成?全*現有 220 千伏變電站 2 個,110 千伏變電站 4 個,35 千伏變電站 10 個,供電能力達到 54 萬千瓦,縣級調度實現自動化?全*城鄉電話普及率達到 92%,移動通訊網絡覆蓋全*? 自然環境**鎮屬****剝蝕丘陵地貌,微地貌屬于丘陵斜坡?地面高程~,地面坡度 %~%,擬建場地內全部為風積砂覆蓋,植被發育一般,場地屬簡單地貌?氣候類型屬典型的溫帶大陸性氣候,年日照時數 3300 小時,日照百分率 71—73%,年平均氣溫 ℃,平均水溫 ℃,年平均降雨量200250 毫米,無霜期 135—140 天,冬季少雪,夏季少雨,氣候干燥,晝夜溫差大,適宜多種農作物生長及畜牧養殖業發展? 社會經濟發展概況 24 近年來,**縣始終把抓“發展第一要務”放在最重要位置,千方百計促發展,實現了經濟又好又快發展?地區生產總值十年翻了兩番,年平均增長 %? 2021 年,全*實現地區生產總值(GDP) 億元,比 1999 年的 億元翻了兩翻,從 1999 年到 2021 年,在 6 年實現 GDP 翻番的基礎上,到 2021 年僅用 4 年再次實現翻番?三次