實用資料百靈小區可行性研究報告-wenkub

　

【正文】 交量開始回升?8?2021 年:2021 年下半年尤其是四季度以后,金融政策轉向“積極”,多次下調存款準備金率,五次降息,商業性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款利率的 倍。自營酒店每年實現 942 萬元的營業收入,其中營業稅金及附加 52 萬元?項目經營成本中,根據商品房開發項目運營特點,其開發產品成本按銷售進度結轉為商品房經營成本,既為 4874 萬元。自營部分每年運營費用為 442 萬元,其中日常經營費用為 377 萬元?綜合折舊與攤銷費為 65 萬元?根據項目營業收入與成本費用數據,本項目商品房銷售實現營業利潤總額 3893 萬元,上繳企業所得稅 973 萬元,可實現稅后利潤 2920萬元。 最低首付款比例調整為 20%?中央經濟工作會議將 2021 年定調為“保增長擴內需調結構,推動經濟又好又快發展”。4月份開始提高房貸首付比例,尤其對二套及以上房貸大幅提高首府比例和貸款利率,甚至停止三套以上房貸,出臺購房標準按戶認定等新的政策措施,以期有效抑制樓市投機?哄抬炒作房價等?同時,也相繼 15 出臺了增加保障性住房等政策,如國土部要求城市申報住宅用地時,經濟適用房?廉租房?中小普通住房用地占比不得低于 70%等?影響:北京?上海?廣州 ?深圳等高房價城市房地產宏調控政策效果明顯,成交量大幅下滑,價格也開始出行松動?而中小城市,尤其中西部地區中小城市由于本身房地產業起步較晚?發展較慢?房價較低?整體收入較低?樓市投機炒作現行少等因素,宏觀調控政策影響較小,不過由于國務院及有關部委和當地政府對增加保障性住房供應要求,目前各地區開始大規模實施舊城區改造?加大供應經濟適用房?廉租房?改善型普通住房,從而對房地產業平穩發展奠定了基礎,也對今后房地產業發展明確了方向? ****房地產投資環境1?****新城市建設?城鎮化政策,會大力促進房地產業的發展?“中部地區?中等城市?中產階層?中等教育”四個中等為城市發展理念的**市,是繼“珠三角”?“長三角”?“京津塘”三大經濟圈熱后,全國經濟輻射性發展的必然趨勢,給****發展帶來前所未有的機遇,也給****房地產業發展帶來勃勃生機?2?產品深加工?提高附加值是****提高資源利用效益?增加經濟效益的富有遠見卓識的政策,也是當地社會經濟保持長久發展的重要措施?因此,隨著經濟社會的持久穩定發展,也將持續帶動相關產業鏈和勞動就業,從而也將為房地產開發帶來更多機會?3?***“金三角”,作為**的一項重要發展戰略,將****建設成為**規模的中等城市,實現三足鼎立的格局,無疑會使**的經濟實力得 16 到空前壯大?在此背景下****發展成中等城市的目標是明確的,房地產業的前景是光明的?4?宏觀調控政策,國家對房地產業的宏觀調控政策,使不具開發實力和能力的企業面臨危機,但對有實力和能力的企業是有利的,只有房地產業市場健康發展,才會有房地產業的長遠發展?5?招商引資優惠政策?**市各級政府均制定了當地招商引資優惠政策,吸引外部資金?外部企業的進駐,將有力地促進就業與人口的增長,拉動消費需求,從住房?醫療衛生?教育培訓?文化藝術?商業服務?旅游?交通?商務等均會得到大力發展,這就會給房地產的發展帶來空前的機遇?6?城鎮化進程和生態移民工程的不斷深入,使**市各級城鎮全面實施舊城區改造?基礎設施建設?移民安置工程,也給信譽好?有實力的房地產開發企業帶來巨大市場空間?綜上所述,隨著國家對房地產業采取以扼制投機性炒房?擴大保障性住房?持續穩定發展為主的各項宏觀政策背景下,借助**市持續快速發展的社會經濟建設和良好的投資環境,以該市全面加快實施城鎮化進程對房地產業提供巨大市場發展空間為契機,開展與當地社會經濟條件相適應的房地產開發項目具有良好的政策和投資環境? 房地產市場分析 **市房地產市場運行情況在國家宏觀調控和促進房地產市場健康發展政策的驅動下,2021 17 年**市房地產市場總體呈現出房地產開發完成投資額持續增長,商品房新開工及銷售面積增加,二手房交易活躍等特征?1?房地產開發完成投資持續增長?如**市中心城市房地產完成投資額逐月增長,全年完成房地產開發投資 億元,同比增長 30%,占城鎮以上固定資產投資的 36%? 2?商品房供求面積皆呈上升趨勢?全年各類商品房施工面積為 萬平方米,較去年同期增長 76%,其中新開工面積 萬平方米,同比增長 80%?由于新開工面積的增加,商品房預售面積也隨之上升,2021 年累計商品房預售面積達 萬平方米?3?商品房售價一路走高,新開盤價格普遍上調?據統計 2021 年12 月底**區商品房的平均銷售價格為 元/平方米,同比上升%,其中住宅商品房 元/ 平方米 ,同比上升 %?隨著新開樓盤價位的提高,部分在售樓盤的售價跟著上調,上調幅度每平方米在 500 元左右,這促使全市商品房價位的整體上升?4?二手房交易面積逐季上升,交易均價漲幅較大?在國家及地方政府一系列稅費優惠政策的支持下,二手房交易呈不斷上升趨勢?截止到 2021 年 12 月底,**區二手房交易面積 萬平方米,成交金額 萬元,均價 元/ 平方米?由于一些新建商品房進入二手房流通領域,促使二手房交易均價的大幅上漲? **縣房地產市場分析本項目位于**市**縣**鎮,該鎮是**縣政府所在地,也是《**市城市總體規劃(20212020)》中的 “一主兩副十五鎮”重點城鎮之一? 18 由于發展基礎薄弱?起步較晚,**縣城鎮化進程較緩慢,其城鎮基礎設施和生活居住環境條件非常薄弱,已不能滿足隨著經濟發展而日益增長的社會需求?為此,**縣政府根據**市城市總體規劃要求和 “三年大建設 ?三年大變樣”的發展戰略要求 ,制定了“ 提升城鎮品位?優化城鎮環境?完善城鎮功能?加強城鎮管理”的城鎮化建設總體思路,全面開展了舊城區改造和城鎮基礎設施建設工程?尤其進入 2021 年以來,為了加快城鎮建設進程,**縣開始實施**鎮舊城區進行全面拆遷改造工程,規劃利用三年時間將舊城區改造成為整體環境優美?基礎設施健全?獨具特色的現代化城市新區?在**鎮舊城區改造過程中,主要采取政府統一規劃?市場化運作的實施方案,引進*內外有實力的房地產開發商參與改造工程,以充分利用社會力量促進舊城區改造工程的效率?因此,由**縣政府統一規劃實施的舊城區改造工程,不但形成對居住?商業等地產市場的巨大需求,也給當地房地產業創造了廣闊的市場空間?綜上所述,本項目作為以**縣**鎮全面實施舊城區改造為契機,實施集生活居住?配套商業?酒店為一體的商住小區,具有切實的市場需求和發展空間? 建設規模根據項目地塊規劃要求和當地住宅市場需求,本項目擬建一處環境優良?配套齊全?功能完善?出行便捷的優質商住小區? 19 本項目建設用地面積為 20445m2,根據地塊規劃條件和項目規劃目標結合當地市場需求,本項目擬建集住宅?商業和酒店為一體的綜合性商住小區?因此根據地塊條件和項目建設單位設計任務要求,本項目居住區與酒店統一進行規劃,其規劃總建筑面積 35907m2,其具體建設規模指標如下表所示:建設規模指標一覽表序號 項目 單位 規模 備 注1 總用地面積 m2 20445 畝2 規劃總建筑面積 m2 35907 高層住宅 m2 7808 1 棟 9 層(底層為車庫) 地上車庫 m2 1316 高層住宅樓底層 多層住宅 m2 7775 1 棟 5 層,1 棟 6 層(底層商業) 配套商業 m2 10173 2 層沿街商鋪,含住宅底商 公共配套建筑 m2 216 物業用房等 酒店 m2 8000 1 棟 6 層(底部 2 層裙房) 地下車庫 m2 619 酒店地下車庫及設備用房3 容積率 按地上建筑面積計算4 建筑密度 %5 綠化率 % 營銷方案 價格定位根據**縣**鎮房地產市場供需和未來發展趨勢,結合項目總體開 20 發定位和當地同類型物業市場價格行情,本項目各類物業銷售價格建議為:價格定位一覽表序號 物業項目 單位 當地市場行情 本項目價格定位1 中高層住宅 元/m 2 2500~2800 26002 多層住宅 元/m 2 2100~2500 23003 商業 元/m 2 5000~8000 60004 車庫 元/m 2 2021~2200 22005 酒店客房 元/ 150~220 180 營銷方案建議高素質的地產開發項目,除了高水平?人性化的規劃?設計外,還需要有一套行之有效的市場營銷策略和手段,以確保項目有市場銷路,開發商有合理的收益?根據本地地產營銷特點和市場銷售經營,結合本項目市場定位和開發特點,建議采用以下營銷推廣策略:1?廣告宣傳策略 在市場推廣和營銷上,根據開發進度和銷售計劃,按計劃?分階段?系統地對小區的整體形象和“賣點”集中進行廣告宣傳?廣告媒體包括:現場售樓部?工地現場?報紙?電視臺?新聞發布會?各種宣傳資料?戶外及路牌廣告等,具體宜采用的宣傳媒體和方式應根據其效果和費用而定? 2?促銷策略 21 (1)促銷的階段性策略?按以下階段促銷: ① 銷售準備階段。 ⑤掃尾階段銷售 ?以上策略應根據不同的銷售階段,制定不同的銷售策略?(2)銷售對象及銷售時機?本項目銷售對象主要是: ①收入較高或中?高收入的消費者。③人員直銷。⑦靈活多樣的付款方式。 牲畜總頭數達 210 萬頭只,以**白絨山羊和****細毛羊為主,其中**白絨山羊絨質優?產量高,堪稱“纖維寶石”?2?礦產資源:已探明石膏儲量 6500 萬噸?食鹽儲量 505 萬噸?天然堿儲量 700 萬噸?芒硝儲量 5000 萬噸,是無機化工的主要原料。 人間仙境?世外桃源的七星湖,水明如鏡,萬花爭芳吐艷,珍禽益烏競放哥大喉,雨后人島者可遇到罕見的沙漠中的“海市墨樓”景觀。中間住宅樓按 5 層住宅樓體設計,南側中高層住宅樓按底層車庫上部為住宅的 9 層樓體設計?根據住宅設計規范結合當地要求,每棟住宅樓首層層高按 ? 33 其余樓層層高按 3m 設計,商業按層高 米的 2 層沿街商鋪設計?酒店建筑設計采用傳統的東西走向的矩形建筑造型,以充分利用建設用地,其中 1~2 層按進深較大的裙房設計,使首層南側沿街部分考慮用于商業,以充分體現商業價值,其余部分主要用于酒店配套的餐飲娛樂空間,3~6 層按內廊式的客房設計?4?建筑風格與立面造型在建筑外部造型和風格定位上,住宅建筑考慮全方位的視覺效果,立面造型采用落地飄窗式的寬景洋房?坡屋頂風格,增加外立面層次感和節奏感,體現高雅?精致的建筑特征?外立面采用橘黃色?咖啡色?白色仿石涂料及石材為主要飾面材料和主色調,表現典雅?溫馨的居住建筑基調?商業建筑因采用沿街連體商鋪形似,因此外立面更個采用端莊淡雅的灰色系,烘托現代商業氣氛?酒店建筑力求體現典雅高貴的現代化氣息,立面色彩采用淡雅端莊的棕色系? 建筑材料及設施1?建筑材料要求為了使建筑通過安全?經濟?實用?舒適來滿足居住生活和商業活動需要,在滿足安全的基礎上,墻體?門窗?保溫?水電暖設施等方面盡量采用新型節能環保型材料和設備,盡量滿足實用性?適用性和舒適性及經濟性的功能要求,以體現人文關懷和環保節能的協調統一性? 34 2?墻體材料住宅和商業部分:外墻采用 370 厚磚墻,外貼 50 厚 EPS 板(模塑聚苯板)保溫層 ,所有內墻采用 240 厚磚墻,砌至梁底或板底?酒店建筑:單體外墻采用 300 厚陶粒混凝土空心砌塊,外貼 50 厚EPS 板(模塑聚苯板 )保溫層,內墻采用 200mm 厚陶粒混凝土砌塊,衛生間內墻采用 100mm 后陶粒混凝土砌塊 ?3?門窗工程根據當地氣候特點和建筑節能要求,本項目建筑外門窗抗風壓性能應達到 6 級,水密性能達到 4 級,氣密性能 6 級,空氣隔聲性能 3 級,傳熱系數應不大于 ?外窗臺低于 900mm 時在窗下部設置500mm 高的固定窗作為防護措施?其中:外窗:采用鋁合金單框雙玻(中空玻璃)平開窗,并且居中安裝,型號選用 92SJ712(三) 中 70 系列?內窗采用乳白色塑鋼單玻平開窗 ,居中安裝?外門:各住宅樓單元門采用鋼制防盜門,并配備樓宇對講和控制系統,采用防盜?隔聲?保溫鋼制防盜門。 酒店采用精裝修,具體裝修標準按三星級酒店裝修標準設計和施工。衛生間門下均留25mm 高掃地縫?酒店外門采用玻璃旋轉門,兩側設置鋁合金玻璃平開門,內門采用木質鑲板門。小南河?黃河故道馬頭灣 ,景