實(shí)用資料百靈小區(qū)可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 停車位 個(gè) 25 開發(fā)建設(shè)與運(yùn)營期限 建設(shè)工期 月 13 商品房銷售期 月 24 酒店經(jīng)營計(jì)算期 年 10 三 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 1 總投資 萬元 7000 其中:開發(fā)產(chǎn)品成本 萬元 4874 商品房部分 形成固定資產(chǎn) 萬元 2051 酒店部分 經(jīng)營資金 萬元 75 酒店流動(dòng)資金2 資金籌措 萬元 7000 100% 其中:資本金 萬元 2875 % 銀行借款 萬元 0 % 預(yù)售收入 4124 %3 營業(yè)收入 萬元 18716 其中:銷售收入 萬元 9292 銷售期各年合計(jì) 10 自營收入 萬元 9424 經(jīng)營期各年合計(jì)4 經(jīng)營成本 萬元 9293 商品房銷售與自營合計(jì) 其中:銷售經(jīng)營成本 萬元 4874 銷售期各年合計(jì) 自營經(jīng)營成本 萬元 4419 經(jīng)營期各年合計(jì)5 營業(yè)稅金及附加 萬元 525 商品房銷售與自營合計(jì)6 土地增值稅 萬元 139 商品房銷售與自營合計(jì)7 營業(yè)利潤 萬元 8236 商品房銷售與自營合計(jì)8 所得稅 萬元 2059 商品房銷售與自營合計(jì)9 稅后利潤 萬元 6177 商品房銷售與自營合計(jì)四 單位面積指標(biāo) 1 單位面積開發(fā)建設(shè)投資 元 /m2 1949 按總建筑面積平均分?jǐn)? 單位面積土地成本 元 /m2 256 按總建筑面積平均分?jǐn)? 單位面積利潤總額 元 /m2 2294 按總建筑面積平均分?jǐn)? 單位面積稅金 元 /m2 720 按總建筑面積平均分?jǐn)? 單位面積稅后利潤 元 /m2 1720 按總建筑面積平均分?jǐn)偽?財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 1 總投資收益率 % 2 資本金凈利潤率 % 3 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 % 所得稅前4 項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率 % 所得稅后5 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 3442 所得稅前6 項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元 412 所得稅后7 全部投資投資回收期 年 所得稅前8 全部投資投資回收期 年 所得稅后 11 二?政策環(huán)境與市場分析 政策環(huán)境分析 我國房地產(chǎn)業(yè)政策環(huán)境我 國 自 1998 年 開 始 對 城 鎮(zhèn) 住 宅 全 面 實(shí) 施 市 場 化 改 革 以 來 ,房地 產(chǎn) 業(yè) 一 直 以 較 快 的 速 度 發(fā) 展 ?同 時(shí) 隨 著 房 價(jià) 的 快 速 增 長 ,投 資型 ?投 機(jī) 性 炒 房 現(xiàn) 象 日 益 加 重 ,對 城 鎮(zhèn) 居 民 的 正 常 購 置 房 屋 造 成 了較 大 影 響 ?因 此 ,為 了 抑 制 房 價(jià) 過 快 增 長 ?優(yōu) 化 房 地 產(chǎn) 結(jié) 構(gòu) ?穩(wěn) 定房 地 產(chǎn) 市 場 和 保 持 國 民 經(jīng) 濟(jì) 的 良 好 運(yùn) 行 ,國 家 陸 續(xù) 出 臺(tái) 了 多 項(xiàng) 措施 ,意 在 遏 制 投 機(jī) 性 炒 房 ,控 制 投 資 性 購 房 ,鼓 勵(lì) 普 通 商 品 住 房 和 經(jīng)濟(jì) 適 用 住 房 建 設(shè) ,合 理 引 導(dǎo) 住 房 消 費(fèi) ,促 進(jìn) 住 房 價(jià) 格 的 基 本 穩(wěn) 定 和房 地 產(chǎn) 業(yè) 的 健 康 發(fā) 展 ?1?2021 年:《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(18 號(hào)文 )出臺(tái) ,經(jīng)濟(jì)適用房由 “住房供應(yīng)主體”改為“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”,“住房供應(yīng)主體”被大部分的商品房所替代?影響:房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè) ?2?2021 年:國土資源部 ?監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》(71 號(hào)令), 通知規(guī)定國有土地使用權(quán)要以公開的招標(biāo)?拍賣?掛牌出讓方式進(jìn)行?影響:協(xié)議出讓土地方式被招拍掛方式取代,隨后全國房價(jià)漲聲 12 一片?4?2021 年:3 月份國務(wù)院辦公廳發(fā)出 《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》(俗稱 “國八條 ”)?4 月份溫家寶主持國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,認(rèn)為房地產(chǎn)投資規(guī)模過大,商品房價(jià)格上漲過快,提出八條調(diào)控和引導(dǎo)措施,被稱為“新八條”?影響:兩個(gè)“八條”政策使樓市處于短暫觀望狀態(tài),不久后樓價(jià)恢復(fù)快速增長?5?2021 年:5 月《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價(jià)格的意見》(37 號(hào)文 )出臺(tái) ,被業(yè)界稱為 “國六條”?意見規(guī)定對購買住房不足 5年轉(zhuǎn)手交易的,銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅,重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位?中小套型普通商品住房?經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房?套型建筑面積 90 平方米以下住房比重必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上?影響:“國六條”具有更強(qiáng)的強(qiáng)制性和操作性,出臺(tái)后全國不少城市出現(xiàn)較長一段時(shí)間的觀望,但之后樓價(jià)又出現(xiàn)報(bào)復(fù)性上漲?6?2021 年:8 月 7 日《 國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(24 號(hào)文 )出臺(tái),核心內(nèi)容在于 “加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)?多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”?10 月 1 日《中華人民共和國物權(quán)法》正式頒布實(shí)行,明確規(guī)定對公有財(cái)產(chǎn)和私有財(cái)產(chǎn)給予平等保護(hù)?11 月 30 日,建設(shè)部等七部門聯(lián)合發(fā)布《經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法》,明確規(guī)定經(jīng)濟(jì)適用住房購房人擁有有限產(chǎn)權(quán)? 13 影響:政府開始轉(zhuǎn)向“ 以廉租房為重點(diǎn)”,開始更加重視住房保障制度方面的完善,首次明確提出把解決低收入家庭住房困難工作納入政府公共服務(wù)職能?這意味著房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控方向?qū)l(fā)生重大變化?7?2021 年:1 月 7 日國務(wù)院下發(fā) 《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)?2 月央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟(jì)適用住房開發(fā)貸款管理辦法》,3 月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)廉租住房質(zhì)量管理的通知》?下半年起,地產(chǎn)業(yè)連續(xù) 5 年的宏觀調(diào)控結(jié)束:9 月 16 日?10 月 9 日?10月 30 日?11 月 26 日?12 月 23 日五次降息?10 月 22 日財(cái)政部?國稅總局宣布降低住房交易稅費(fèi),地方政府可制定鼓勵(lì)住房消費(fèi)的收費(fèi)減免政策,央行宣布首套住房貸款利率下限可打七折,最低首付比例降為 20%?12 月 21 日《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》出臺(tái),減免營業(yè)稅,放松二套房貸?影響:在全球金融危機(jī)的背景下 ,中國樓市出現(xiàn) 10 年大拐點(diǎn),量價(jià)齊跌?下半年宏調(diào)轉(zhuǎn)向,管理層啟動(dòng)大規(guī)模刺激樓市消費(fèi)政策,11 月起成交量開始回升?8?2021 年:2021 年下半年尤其是四季度以后,金融政策轉(zhuǎn)向“積極”,多次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率,五次降息,商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴(kuò)大為貸款利率的 倍。 最低首付款比例調(diào)整為 20%?中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將 2021 年定調(diào)為“保增長擴(kuò)內(nèi)需調(diào)結(jié)構(gòu),推動(dòng)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展”?！?31” 號(hào)文提出了若干促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的措施,強(qiáng) 14 調(diào)落實(shí)地方政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé),之后一些地方政府陸續(xù)出臺(tái)財(cái)政補(bǔ)貼?購房入戶?放寬限外政策?緩解開發(fā)企業(yè)資金壓力等措施?影響:這些促進(jìn)住房消費(fèi)的優(yōu)惠措施 ,對金融危機(jī)以來走向低谷的房地產(chǎn)也在 2021 年得到快速回暖,成為抵御國際金融危機(jī)?抑制經(jīng)濟(jì)惡化的重要支撐產(chǎn)業(yè),實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了從低谷到高峰的華麗轉(zhuǎn)身?同時(shí)也造成了房價(jià)和銷量飛速上漲態(tài)勢,原本低迷的樓市迅速反彈,商品房銷售面積?銷售額?銷售均價(jià)達(dá)均超過 2021 年的最高點(diǎn),使房地產(chǎn)政策由年初的刺激政策開始轉(zhuǎn)向抑制房價(jià)上漲轉(zhuǎn)變,形成房地產(chǎn)政策和樓市價(jià)格的過山車般的變化?9?2021 年:由于 2021 年下半年開始的新一輪房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲,造成了投機(jī)炒房等熱錢迅速流入樓市,房價(jià)過快上漲?泡沫隱現(xiàn)?投資趨熱等問題也隨之暴露,使國家房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控政策向“重民生?抑投機(jī),抑制房價(jià)?擴(kuò)大保障”轉(zhuǎn)變?上半年陸續(xù)出臺(tái)了抑制房價(jià)過快上漲?促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展及增加保障性住房等有關(guān)政策,如:2021年 12 月國土部等部委聯(lián)合發(fā)文收緊土地受讓政策,開發(fā)商須首付一半且一年內(nèi)繳全款。2021 年 1 月國務(wù)院發(fā)布 《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》( 國 11 條), 嚴(yán)格二套房貸款管理,首付不得低于 40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導(dǎo),央行提高存款準(zhǔn)備金率。3 月份國土資源部再次出臺(tái)了 19 條土地調(diào)控新政,加強(qiáng)土地競拍?打擊囤地。4月份開始提高房貸首付比例,尤其對二套及以上房貸大幅提高首府比例和貸款利率,甚至停止三套以上房貸,出臺(tái)購房標(biāo)準(zhǔn)按戶認(rèn)定等新的政策措施,以期有效抑制樓市投機(jī)?哄抬炒作房價(jià)等?同時(shí),也相繼 15 出臺(tái)了增加保障性住房等政策,如國土部要求城市申報(bào)住宅用地時(shí),經(jīng)濟(jì)適用房?廉租房?中小普通住房用地占比不得低于 70%等?影響:北京?上海?廣州 ?深圳等高房價(jià)城市房地產(chǎn)宏調(diào)控政策效果明顯,成交量大幅下滑,價(jià)格也開始出行松動(dòng)?而中小城市,尤其中西部地區(qū)中小城市由于本身房地產(chǎn)業(yè)起步較晚?發(fā)展較慢?房價(jià)較低?整體收入較低?樓市投機(jī)炒作現(xiàn)行少等因素,宏觀調(diào)控政策影響較小,不過由于國務(wù)院及有關(guān)部委和當(dāng)?shù)卣畬υ黾颖Ｕ闲宰》抗?yīng)要求,目前各地區(qū)開始大規(guī)模實(shí)施舊城區(qū)改造?加大供應(yīng)經(jīng)濟(jì)適用房?廉租房?改善型普通住房,從而對房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ),也對今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展明確了方向? ****房地產(chǎn)投資環(huán)境1?****新城市建設(shè)?城鎮(zhèn)化政策,會(huì)大力促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?“中部地區(qū)?中等城市?中產(chǎn)階層?中等教育”四個(gè)中等為城市發(fā)展理念的**市,是繼“珠三角”?“長三角”?“京津塘”三大經(jīng)濟(jì)圈熱后,全國經(jīng)濟(jì)輻射性發(fā)展的必然趨勢,給****發(fā)展帶來前所未有的機(jī)遇,也給****房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來勃勃生機(jī)?2?產(chǎn)品深加工?提高附加值是****提高資源利用效益?增加經(jīng)濟(jì)效益的富有遠(yuǎn)見卓識(shí)的政策,也是當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)保持長久發(fā)展的重要措施?因此,隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持久穩(wěn)定發(fā)展,也將持續(xù)帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈和勞動(dòng)就業(yè),從而也將為房地產(chǎn)開發(fā)帶來更多機(jī)會(huì)?3?***“金三角”,作為**的一項(xiàng)重要發(fā)展戰(zhàn)略,將****建設(shè)成為**規(guī)模的中等城市,實(shí)現(xiàn)三足鼎立的格局,無疑會(huì)使**的經(jīng)濟(jì)實(shí)力得 16 到空前壯大?在此背景下****發(fā)展成中等城市的目標(biāo)是明確的,房地產(chǎn)業(yè)的前景是光明的?4?宏觀調(diào)控政策,國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策,使不具開發(fā)實(shí)力和能力的企業(yè)面臨危機(jī),但對有實(shí)力和能力的企業(yè)是有利的,只有房地產(chǎn)業(yè)市場健康發(fā)展,才會(huì)有房地產(chǎn)業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展?5?招商引資優(yōu)惠政策?**市各級(jí)政府均制定了當(dāng)?shù)卣猩桃Y優(yōu)惠政策,吸引外部資金?外部企業(yè)的進(jìn)駐,將有力地促進(jìn)就業(yè)與人口的增長,拉動(dòng)消費(fèi)需求,從住房?醫(yī)療衛(wèi)生?教育培訓(xùn)?文化藝術(shù)?商業(yè)服務(wù)?旅游?交通?商務(wù)等均會(huì)得到大力發(fā)展,這就會(huì)給房地產(chǎn)的發(fā)展帶來空前的機(jī)遇?6?城鎮(zhèn)化進(jìn)程和生態(tài)移民工程的不斷深入,使**市各級(jí)城鎮(zhèn)全面實(shí)施舊城區(qū)改造?基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)?移民安置工程,也給信譽(yù)好?有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來巨大市場空間?綜上所述,隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)采取以扼制投機(jī)性炒房?擴(kuò)大保障性住房?持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展為主的各項(xiàng)宏觀政策背景下,借助**市持續(xù)快速發(fā)展的社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和良好的投資環(huán)境,以該市全面加快實(shí)施城鎮(zhèn)化進(jìn)程對房地產(chǎn)業(yè)提供巨大市場發(fā)展空間為契機(jī),開展與當(dāng)?shù)厣鐣?huì)經(jīng)濟(jì)條件相適應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有良好的政策和投資環(huán)境? 房地產(chǎn)市場分析 **市房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況在國家宏觀調(diào)控和促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展政策的驅(qū)動(dòng)下,2021 17 年**市房地產(chǎn)市場總體呈現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額持續(xù)增長,商品房新開工及銷售面積增加,二手房交易活躍等特征?1?房地產(chǎn)開發(fā)完成投資持續(xù)增長?如**市中心城市房地產(chǎn)完成投資額逐月增長,全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元,同比增長 30%,占城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資的 36%? 2?商品房供求面積皆呈上升趨勢?全年各類商品房施工面積為 萬平方米,較去年同期增長 76%,其中新開工面積 萬平方米,同比增長 80%?由于新開工面積的增加,商品房預(yù)售面積也隨之上升,2021 年累計(jì)商品房預(yù)售面積達(dá) 萬平方米?3?商品房售價(jià)一路走高,新開盤價(jià)格普遍上調(diào)?據(jù)統(tǒng)計(jì) 2021 年12 月底**區(qū)商品房的平均銷售價(jià)格為 元/平方米,同比上升%,其中住宅商品房 元/ 平方米 ,同比上升 %?隨著新開樓盤價(jià)位的提高,部分在售樓盤的售價(jià)跟著上調(diào),上調(diào)幅度每平方米在 500 元左右,這促使全市商品房價(jià)位的整體上升?4?二手房交易面積逐季上升,交易均價(jià)漲幅較大?在國家及地方政府一系列稅費(fèi)優(yōu)惠政策的支持下,二手房交易呈不斷上升趨勢?截止到 2021 年 12 月底,**區(qū)二手房交易面積 萬平方米,成