珠江僑都項(xiàng)目可行性分析報(bào)告書(存儲(chǔ)版)

　　

【正文】 ?7月份人均月提款 元高 %。數(shù)據(jù)來自廣東省經(jīng)濟(jì)委員會(huì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境總體趨好。 投資快速增長 ,消費(fèi)需求穩(wěn)定。 施工組織概況 廣東珠江工程總承包有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的二級(jí)總承包企業(yè) ,可承建大型小區(qū)和高層建筑。而地鐵二號(hào)線工程正在進(jìn)行緊張施工 ,預(yù)計(jì)完成時(shí)間為 2021 年。 在二沙島東段建設(shè)濱江公園和二沙島軸線廣場。 廣州市改革開放后 ,經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展 ,其國際地位進(jìn)一步提高 ,海外華僑或返居故里 ,落葉歸根 ,或投資置業(yè) ,拓展經(jīng)濟(jì)原有的華僑新村己滿足不了僑務(wù)工作的需要 ,因此 ,建設(shè)一個(gè)華僑新村是當(dāng)前形勢發(fā)展的需要。 交通狀況 :本項(xiàng)目西臨城市主干道廣州大道 ,南毗新港西路 ,上華南快速干線只需 5 分鐘車程 ,而地鐵 2 號(hào)線經(jīng)過項(xiàng)目南面 ,地鐵 3 號(hào)線經(jīng)過項(xiàng)目東面 ,交通十分便利。 區(qū)內(nèi)的水系規(guī)劃設(shè)計(jì)為“東方威尼斯”的風(fēng)格。 配套完善 ,生活便利 配套設(shè)施齊備 規(guī)劃公建配套有商業(yè)、醫(yī)療、文化娛樂、教育、管理等設(shè)施。 98 年公司股票在香港聯(lián) 交所上市 ,籌集資金達(dá) 64300 萬元 ,加上集團(tuán)對廣州房地產(chǎn)市場的深刻認(rèn)識(shí) ,使本集團(tuán)成為廣州房地產(chǎn)界之翹楚。兩公司合作 ,組織開發(fā)的華景新城、暨南花園、駿景花園 ,逸景翠園等大中型住宅小區(qū) ,在廣州市各具特色、燦爛一方 ,堪稱典范。公司現(xiàn)有職員 45 人 ,95%以上具有大專文化以上水平 ,其中本科學(xué)歷占 30%,職員年齡普遍年輕化。全公司設(shè)置五個(gè)職能部門 ,分別為 : 辦公室 :負(fù)責(zé)行政、人事和后勤服務(wù)。 甲方 :中國廣州三聯(lián)華僑房產(chǎn)有限公司是由廣州市華僑房屋開發(fā)公司、廣州銀建商品房產(chǎn)經(jīng)營公司、廣州市國營農(nóng)工商聯(lián)合企業(yè)開發(fā)共同組建從事珠江僑都開發(fā)建設(shè)的二級(jí)綜合開發(fā)企業(yè)。企業(yè)法定地址 :中國廣州市麓景路 123 號(hào)華僑賓館 41 414418 室 ,法定代表 :林廣志 乙方 :廣東珠江投資有限公司法定地址 :廣州市中山大道 105 號(hào)華景新城龍門閣三樓 法定代表人 :何國華 丙方 :(英屬處女島 )廣大投資有限公司 ,聯(lián)系地址 :香港跑馬地山光道 7 號(hào)山光大廈八樓 E 座 ,代表 :謝世東 公司各股東出資比例如下 : 甲方提供廣州市 92城地批字第 39號(hào)、 55 號(hào)批文及廣州市土地開發(fā)中心 1993年 11 月 17 日補(bǔ)充批文批推廣州市海珠區(qū)赤崗地段面積共 654107 平方米土地的使用權(quán) ,并提供政府給予本項(xiàng)目的購房入廣州市戶口指標(biāo)、境外售房等優(yōu)惠政策作為合作條件。 財(cái)務(wù)部 :負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)核算和融資、樓宇按揭。 公司已建立起一套完善的標(biāo)準(zhǔn)化管 理體制 ,使公司各部門的責(zé)任、每一位員工的工作崗位責(zé)任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標(biāo)準(zhǔn)有章可循 ,各部門遵章守法 ,上行下效 ,公司整體動(dòng)作協(xié)調(diào) ,有較高的工作效率。 至 2021 年 6 月 ,廣東珠江投資有限公司、合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司在廣州地區(qū)成功開發(fā)樓盤 15 個(gè) ,建設(shè)用地面積約 212 萬平方米 ,總建筑面積約 萬平方米 ,已建成面積 356 萬平方米。 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) (一 )項(xiàng)目優(yōu)勢分析 : 良好的區(qū)域人文環(huán)境和發(fā)展?jié)摿? 天然環(huán)境勝人一籌 本項(xiàng)目有很長的江岸線 ,北望規(guī)劃中海心沙公園及未來的金融、 文化商業(yè)中心珠江新城 ,區(qū)內(nèi)有重點(diǎn)文物赤崗塔 ,己規(guī)劃為赤崗塔公園 ,周邊均為住宅區(qū) ,空氣清新怡人 ,自然環(huán)境得天獨(dú)厚 ,與擁擠的喧囂都市相比 ,實(shí)在稱得上是世外桃源 ,真正做到“離塵不離城”。本區(qū)中心部份規(guī)劃一個(gè)大型會(huì)所 ,與之對應(yīng)的入 口廣場市民廣場面積約 l 公頃 ,沿城市中軸設(shè)有大型雕塑廣場 ,東北角靠珠江設(shè)游艇俱樂部 ,西南有赤崗塔公園、歷史博物館 ,區(qū)內(nèi)設(shè)有 ?間中學(xué) ,兩間小學(xué) ,三間幼兒園 ,一個(gè)衛(wèi)生院 ,商業(yè)設(shè)置在40m 寬的城市主干道兩 側(cè)的建筑裙樓。 物業(yè)管理 :擬聘請知名物業(yè)管理公司作為物業(yè)管理顧問 ,為住戶提供高質(zhì)素的服務(wù)。 硬件方面 ,施工選材將選用能充分體現(xiàn)本項(xiàng)目特色及品位、具前瞻性的材料 。 珠江僑都用地面積約一千畝 ,建設(shè)有住宅三千余套 ,建筑設(shè)計(jì)獨(dú)特 ,格調(diào)典雅。沿江設(shè)置綠化帶 ,并實(shí)施沿江欄桿改造工程。隨著新港西路的擴(kuò)建和地鐵 的通車 ,廣州市河南區(qū)的交通狀況將得到徹底改善。該公司有十多年的施工管理經(jīng)驗(yàn) ,技術(shù)力量雄厚 ,聚集大批高中級(jí)施工管理人才 ,與廣東珠江投資有限公司有長期成功的合作 ,其建筑質(zhì)量絕大部份達(dá)到優(yōu)良等級(jí) ,在消費(fèi)者中樹立了良好的聲譽(yù) ,加上其施工速度快 ,多層樓宇從開始施工到交樓僅用七個(gè)月時(shí)間 ,12 層帶電梯樓宇只用 10 個(gè)月便能交付業(yè)主使用 ,這為本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)提供了有力的保證。 1 至 7 月累計(jì) ,全市完成固定資產(chǎn)投資 億元 ,同比增長 %。、居民消費(fèi)指數(shù)的反彈、表明 ,居民的謹(jǐn)慎性消費(fèi)心理逐步減輕。 (摘自廣東省經(jīng)濟(jì)委員會(huì) 房地產(chǎn)稅費(fèi)獲減免 財(cái)政部、國家稅務(wù)局發(fā)出通知 ,從 8 月 1 日起對房地產(chǎn)市場的營業(yè)稅、契稅、土地增值稅等實(shí)行減免政策。全月樓市表現(xiàn)并不平衡 ,月初推盤活動(dòng)并不十分活躍 ,一周推盤數(shù)量只有 50 多個(gè) ,但隨著月中中秋節(jié)及月底國慶節(jié)的到來 ,推盤活動(dòng)一浪高過一浪 ,國慶節(jié)前一周推盤數(shù)量高達(dá) 92 個(gè) ,推盤廣告費(fèi)也突破 1483 萬元 ,樓市競爭進(jìn)入新一輪高潮。 其次 ,在肯定廣州市房地產(chǎn)市場利好因素的同時(shí) ,對目前存在的 一些不利因素不能忽視。 政策鼓勵(lì)消化空置房 ,對新樓盤的開發(fā)造成壓力。數(shù)據(jù)摘自《廣州日報(bào)》以上數(shù)據(jù)表明 ,刺激消費(fèi)的政策己初步顯示出效果 ,居民的消費(fèi)意欲增強(qiáng) ,而由于實(shí)行房改政策 ,住房更成為居民投資與消費(fèi)的熱點(diǎn)。 市場主體需求 區(qū)位選擇 : 調(diào)查發(fā)現(xiàn) ,欲購房者多傾向于選擇廣州市東邊、南邊地區(qū)的住宅。定位原因 : 定位為中、高檔兼容市場目標(biāo)客戶群較為廣闊 ,有利于銷售。 海珠區(qū)沿江樓盤由于周圍較少工廠等污染大的企業(yè) ,基本上都是住宅區(qū) ,空氣質(zhì)量指數(shù)在廣州市來說是比較好的 ,適宜居住 ,適合層次較高、注重享受的客戶 ,故做成高素質(zhì)亦在情理之中。于是人們便接受了光大花園 ,銷售也滿堂紅。 逐漸樹立起“生活就是享受”的精品品牌 ,通過品牌策略在激烈競爭中脫穎而出。 第一期 :至 2021 年止 ,完成土地 平整 ,三通一平區(qū)內(nèi)主要道路建設(shè) ,部分建筑投入施工 ,完成土建面積約 20 萬 m2 預(yù)售商品房。 以上指標(biāo)顯示 ,本項(xiàng)目具有良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益 ,又由于本項(xiàng)目含報(bào)酬率較高 ,投資回收期較短 ,投資開發(fā)商有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)能力和良好的信譽(yù) ,所以本項(xiàng)目的抗風(fēng) 險(xiǎn)能力較強(qiáng)。 建設(shè)條件 自然條件 技術(shù)支持條件 基礎(chǔ)設(shè)施條件 水、電、汽、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施條件 項(xiàng)目建設(shè)方案 建設(shè)規(guī)模 產(chǎn)品方案 工藝方案 設(shè)備方案 工程方案 主要原材料、燃料供應(yīng) 總平面布置和運(yùn)輸 節(jié)能、節(jié)水與安全生產(chǎn) 節(jié)能 節(jié)能措施 能源指標(biāo)分析 節(jié)水 節(jié)水措施 水耗指標(biāo)分析 安 全生產(chǎn) 生態(tài)與環(huán)境保護(hù) 設(shè)計(jì)依據(jù) (1)中華人民共和國大氣污染防治法 。 (5)南京市環(huán)保局規(guī)定的清潔生產(chǎn)控制指標(biāo)。 (3)水環(huán)境影響 施工期的廢水主要是施工廢水和生活污水。本工程施工期固體廢棄物不會(huì)對環(huán)境造成影響。因此 ,本項(xiàng)目生產(chǎn)過程中不會(huì)對水環(huán)境質(zhì)量產(chǎn)生影響。 《工業(yè)企業(yè) 廠界噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 (GB123481990)Ⅲ類標(biāo)準(zhǔn) : 晝間≤ 65dBA 夜間≤ 55dBA 其它 在施工期 ,要求施工單位對施工產(chǎn)生的揚(yáng)塵、噪聲、廢水等進(jìn)行嚴(yán)格管理和控制 ,在營運(yùn)期 ,業(yè)主應(yīng)對生活污水、生產(chǎn)噪聲、食堂油煙、焊煙、危廢品等進(jìn)行有效的控制和管理 ,達(dá)到國家相應(yīng)的污染物排放標(biāo)準(zhǔn)。 (5)生態(tài)環(huán)境影響 本項(xiàng)目生產(chǎn)過程基本不排放有毒有害物質(zhì) ,因此本項(xiàng)目對當(dāng)?shù)氐纳鷳B(tài)環(huán)境無明顯不良影響。生活污水經(jīng)化糞池處理后再進(jìn)入一套地埋式污水處理裝置 ,處理達(dá)標(biāo)后排入市政污水管網(wǎng) ,最終由園區(qū)內(nèi)將修建的污水處理廠處理。在工程實(shí)施的過程中施工的挖方及填方基本上可以做到平衡 ,不會(huì)對環(huán)境造成影響 。根據(jù)經(jīng)驗(yàn) ,這些揚(yáng)塵在空氣中的傳播與風(fēng)速以及大氣穩(wěn)定度有關(guān) ,一般而言 ,當(dāng)風(fēng)速小于 4 米 /秒時(shí) ,揚(yáng)塵的產(chǎn)生量較小 ,而且傳播距離較小 ,而南京溧水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)年平均風(fēng)速 米 /秒 ,揚(yáng)塵的產(chǎn)生量非常小 ,按照《中華人民共和國大氣污染物防治法》 ,遵照國家環(huán)保總局、建設(shè)部《關(guān)于有效控 制城市揚(yáng)塵污染的通知》 ,結(jié)合溧水經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)具體特點(diǎn) ,對施工工地實(shí)施有效的管理、文明施工 ,可以顯著減少揚(yáng)塵的產(chǎn)生。 (2)GB162971996《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)標(biāo)準(zhǔn) (3)GB393888《地面水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 IV 類水域 。公司 單擊此處輸入文字。 財(cái)務(wù)分析 (見附表 ) (珠江僑都項(xiàng)目單位成本、售價(jià)估算表 ) (僑都項(xiàng)目總體成本估算表 ) (僑都項(xiàng)目利潤估算表 ) (僑都項(xiàng)目現(xiàn)金流量表 ) (僑都項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)