珠江僑都樓盤項目可行性分析報告(存儲版)

　　

【正文】 0(空置 ) 交易管理費 0． 5% 不變 印花稅 0． 1% 不變 土地出讓金 地段地價 10% 不變 土地增值稅 3% 0 (數據摘自《廣州日報》 廣州市去年出臺減免交易稅費的政策后，二手樓宇的交易量已有了明顯的增加 ，相信國家新出臺的減免退還政策會進一步刺激二手樓市的發展，從而促進一手市場的活躍。 在各項社會經濟逐步復蘇的跡象下，去年 9 月份在售高層住宅一次性付款均價為 5786 元／ m2，較 8 月同期略降 3%。 1. 世界經濟尚未從亞洲金融風暴的影響中恢復，港澳地區經濟尚在復蘇，而廣州的經濟與港澳地區密切相關，港澳經濟的不景氣，勢必影響到廣州房地產業的發展。一方面多次降息、利息征稅、降低按揭率、延長按揭期限至 30 年，降低交易契稅等，改變了辦事作風，提高了辦事效率，對一些不合理的經營行為進行了糾正；另一方面加緊了對土地供應量的限制，在土地批出方面實行拍賣、招標，提高透明度，同時加大回收土地的力度， 99 年 18 月商品房成交量比批準預售面積略高，與往年相比有很大的轉變，為促進供求平衡起了積極的作用。約 13 萬戶左右 (780 萬 m2）。許多購房者在價格與環境之間往往首選環境，希望能在一個舒適安逸的環境安居樂業，但大多數購房者（包括部分發展商）并未將環境與配套設施區分開，只是認為設有高級會所，泳池等的小區環境才算好，從而忽略日后維護該類設施的成本，實用率、管理維護和自身能力等因素。現樓市尚處谷底，豪宅市場較為疲軟，如此大規模的項目，在客戶群相對狹窄的條件下，市場肯定承受不了，本項目的南邊是較為雜亂的區域，景觀較差，亦不宜做成高檔盤。 1999 年七月面世的廣州奧林匹克花園，把科學指導運動及新的醫療保健理念與住宅結合在一起，熱賣一期又一期，“運動就在家門口”的健康生活方式己為普遍人接受。雖然人們喜愛某個樓盤不會僅憑一兩個要素，但可以肯定，隨著消費 理念的成熟，健康的生活方式將越來越為人們所重視。 十 . 項目資金籌措 本項目采用滾動式開發，項目的總開發成本約 億元，開發啟動資金約為 9 億，目前股東已投入自有資金 億元，仍可自籌 1億，尚需 3 億元啟動資金向銀行借貸。 第五期：至 2021 年，住宅和配 套設施全面開發完成建筑面積 萬 m2，僑都項目全面建成。另外，由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率，抗風險能力強，完全可以充分利用經濟效應，在前期階段爭取一定數量的貸款，加快建設進度，以獲取更高的投資回報。 第三期：至 2021 年，實施七通一平市政建設、房屋建設，完成土建面積 35 萬 m2預售商品房。目前，臨江高檔樓盤中海錦苑的售價由 8000 升 至 10000 元 /M2，中檔樓盤愉景雅苑售價由 5000 升至 6000 元 / M2，都呈勁升趨勢。認購目前己出現輪籌的景象。 形象設計 現代都市，居民生活忙碌而緊張，生活素質不 斷提高，對居住環境亦 要求越來越高，已不只是滿足于幾塊草坪，幾棵樹的綠化家園。 ? 如定為中檔，那么優良的江岸則體現不了其內在價值，顯得 浪費，且和本項目基本相同地理位置的陽江樓盤均做成高檔 (如中海、珠江廣場、新理想、麗景灣、頤景軒 )，這些樓盤雖處江邊，其實存在規模小、配套不齊等缺點，而本項目作為大型社區，在這方面的優勢較為明顯，具有很強的競爭力。影響市民區位選擇的因素中以“交通狀況”、“居住環境”及“售價”為置業者最關心的問題。第四季度由于福利分房作“最后沖刺”、工薪階層新增了工資以及市民一般習慣春節前購房等利好，預計成交量會比前 8個月有所提高，達到今年的新高。 6. 取消福利分房制度，令大盤的銷售機會減少。 綜觀 99 年，市郊和市中心項目的高層售出情況均經歷過大波動，升降幅度超過 30%，而一般市區的高層發售情況，則保持平穩趨勢，售出率徘徊在 20%30%之間。以 9 月份為例，全月在售樓盤高達 190 個，廣告費總額為 5184． 4 萬元，分別較 8 月增長 19％及 16％，且均達 99年月統計額的最高值，樓市進入推盤高峰期。調查表明， 8 月份廣東城市居民家庭人均提取儲蓄存款 204． 44 元，同比增長 35%，增幅居今年各月份之首，提款額比居第二位的 7 月份高 33． 1%，比最低的 4 月份高 98． 7%，比 1— 7 月份人均月提款 131． 95 元高 54． 9%。 (數據來自廣東省經濟委員會 ) 社會經濟環境總體趨好。 1 至 7 月累計，全市實現國內生產總值1083． 24 億元，同比增長 12． 2%，其中，第三產業增長 10． 3%。多個樓盤被廣州市城建部門評為明星樓盤。其 中新港西路更將建成巾幗樣板路。這樣， 廣州大道己成為一條廣州城市主干道的“樣板路”，代表了廣州市道路建設的全新形象。 因此僑都的售價潛力，依地理環境來說，售價可愛達 600010000元 /M2，具有較在大的升值潛力。 ? 裝修標準：豪華裝修及個性基本型供選擇。本區中心部份規劃一個大型會所，與之對應的入 口廣場 (市民廣場 )面積約 l 公頃，沿城市中軸設有大型雕塑廣場，東北角靠珠江設游艇俱樂部，西南有赤崗塔公園、歷史博物館，區內設有 — 間中學，兩間小學，三間幼兒園，一個衛生院，商業設置在 40m 寬的 城市主干道兩側的建筑裙樓。 七 . 項目建設條件評價 （一）項目優勢分析： 1. 良好的區域人文環境和發展潛力 ? 天然環境勝人一籌 本項目有很長的江岸線，北望規劃中海心沙公園及未來的金融、 文化商業中心珠江新城，區內有重點文物赤崗塔，己規劃為赤崗塔公園，周邊均為住宅區，空氣清新怡人，自然環境得天獨厚，與擁擠的喧囂都市相比，實在稱得上是世外桃源，真正做到“離塵不離城”。 至 2021 年 6 月，廣東珠江投資有限公司、合生創展集團有限公司在廣州地區成功開發樓盤 15 個，建設用地面積約 212 萬平方米，總建筑面積約 593． 6 萬平方米，已建成面積 356 萬平方米。 公司已建立起一套完善的標準化管理體制，使公司各部門的責任、每一位員工的 工作崗位責任、工作要求、任職要求、任職條件、辦事程序和考核標準有章可循，各部門遵章守法，上行下效，公司整體動作協調，有較高的工作效率。 2. 財務部：負責財務核算和融資、樓宇按揭。企業法定地址：中國廣州市麓景路 123 號華僑賓館 41414418 室，法定代表：林廣志 乙方：廣東珠江投資有限公司 法定地址：廣州市中山大道 105號華景新城龍門閣三樓 法定代表人：何國華 丙方：（英屬處女島）廣大投資有限公司，聯系地址：香