物業管理知識宣傳手冊(存儲版)

　　

【正文】 ，供電、供水、供氣、供熱、通信、廣電、郵政、路燈、環衛等單位 依據計量器具顯示的量值向最終分戶使用人收取有關費用，并按規定負責物業管理區域內市政公用設施和相關設備設施的養護維修。要加大對老舊住宅小區的整治力度，逐步解決舊住宅小區環境、配套等方面的問題。 未辦理規劃手續，在小區內違法搭建、改建、擴建建筑物、構筑物 根據《江蘇省實施 中華人民共和國城市規劃法 辦法》 等相關 規定，禁止在小區內違法搭建、改建、擴建建筑物、構筑物，如果有： ①業主或物業使用人可以向規劃部門舉報，提請規劃部門依法查處；也可要求物業服務企業根據物業管理委托協議或業主（臨時）管理規約采取必要的強制措施進行制止； ②物業 服務企業應及時制止， 制止不了的，可向規劃部門舉報，提請規劃部門依法查處；當事人也可向法院提起訴訟。 物業服務企業未按服務合同約定提供相應服務 根據《物業管理條例》和《江蘇省物業管理條例》規定， 業主或物業使用人及時向房管部門舉報，由房管部門依法查處。 1油煙、廢氣、污水或有毒有害物質亂排亂放，制造噪聲干擾他人正常生活的 根據《物權法》規定，業主 不得違反國家規定棄置固體廢物，排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。 1業主、物業 服務 企業擅自占用物業共用部位（包括公共樓道）、共用設施設備 物業共用部位、共用設施設備是全體業主共有，業主和物業 服務 企業都不能擅自占用。 業主應當在裝飾裝修房屋前與物業 服務 企業簽訂住宅內裝飾裝修管理服務協議。 1 開發單位不承擔維修責任怎么辦 物業在保修期內的維修責任應由開發單位承擔，若開發單位拒絕根據質量保證書承擔責任，業主可向開發建設單位的主管部門反映，并請其協調處理或執法。物業 服務 企業原則上不對業主人身和戶內財產負有看護責任， 若 沒有特別約定，物業 服務 企業不承擔業主、使用人的人身、財產損害賠償責任。同時，物業 服務企業 有義務根據物業服務合同的約定對物業進行管理 使其保值增值 ，而對物業及其共用部位、共用設施設備的結構、功能、使用等情況的了解是完成這一義務的前提。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的報告行政管理部門。 未按合同約定，房地產、物業服務企業存在亂收費行為 根據《中華人民共和國價格法》和《物業管理條例》規定， 向物價部門舉報，提請物價部門依法制止并及時查處 ； 或依據合同法，提起訴訟。 環衛設施損壞、垃圾清掃或清運不及時 根據 《 鹽城市市區生活垃圾處理費征收管理辦法 》等 相關規定， ①環衛設施損壞的，物業公司應及時維修更換； ②小區保潔工作由物業公司負責，若樓道、路面清掃保潔不及時，由物業公司及時清掃，并運至 城管部門規定的 垃圾 臨時存放點 ； ③生活垃圾處理費是行政事業性收費，在自來水費中代扣，不包括在普通物管費中。 附 錄 ：物業服務一些日常 問題 處理 未經 批準擅自更改小區規劃或公 建 配套設施不到位 根據《江蘇省實施 中華人民共和國城市規劃法 辦法》 等相關 規定建設用地規劃許可證和建設工程規劃許可證規定的內容不得擅自變更。 三、老舊小區的管理 根據《關于進一步加強物業管理工作的意見》（鹽政發〔 2021〕 273 號）文 13 件精神， 力爭三年內，物業管理或基礎性物業服務覆蓋到所有住宅小區 （包括老舊小區） ，基本形成體系健全、政策完善、責任到位的物業管理工作機制。 質監行政主管部門的職責 對物業管理區域內的電梯等特種設備進行安全監察，督促使用單位做好特種設備的注冊登記、維護保養、作業人員持證上崗等工作；查處安裝、改造、 維修和使用中的違規行為；調查處理物業管理區域內的特種設備事故。 建設行政主管部門的職責 負責對在建住 宅施工過程中的質量監督和管理；協調處理房屋保修期內由于工程質量問題引發的投訴和矛盾；負責物業管理區域內綠化工作的行業指導管理和綠化調整樹木、綠地變動的審批，協調解決因植物品種影響居民生活以及綠化養護引發的矛盾；負責物業管理區域內污水排放，燃氣管道設施的檢修、維護工作。 建設單位應當在物業銷售前將臨時管理規約向物業買受人明示，并予以說明。業主大會和業主委員會應當依法履行職責，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。 二、 業主委員會 的設立要求 業主委員會由業主大會依法選舉產生，履行業主大會賦予的職責，執行業主大 會決定的事項，接受業主的監督。 城管 部門 要求，禁止隨意傾倒、拋灑或者堆放城市生活垃圾。公攤面積的劃分確定和附屬用房經營收益分配等問題，是業主與開發商爭議的核心問題。 在業主入住后，發現還有許多 開發建設遺留問題 ，這 是大部分物業糾紛的起 9 因 ， 開發建設遺留問題主要表現在： 一是變更規劃導致業主權益受損。對逾期不交納物業服務費的，業主委員會要協助物業服務企業進行督促催交；物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主不得僅以未享受或者無需接受相關物業服務為由拒交物管費；業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，相關法律將予以支持。 四、 物業服務費計算依據 物業服務費按照房屋登記簿記載的建筑面積計算；尚未進行登記的，暫按房屋買賣合同記載建筑面積計算；物業服務企業可按物業服務協議或買賣（租賃）合同約定分期預收。物業服務收費根據物業的性質、提供服務的內容、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。 二、 服務 和收費 篇 物業服務指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。房屋專項維修資金使用時，按照以下程序辦理： ①提出申請。 ③ 在救援人員到達現場前不得撬砸電梯轎廂門或攀爬安全窗，不得將身體的任何部位伸出電梯轎廂外。 其面積不計入分攤的公用建筑面積內， 其所有 權人為物業管理區域內的全體業主。 建設單位按照規定的保修期限和保修范圍，承擔物業的保修責任。 住宅室內裝飾裝修活動，須辦理審批手續，否則予以禁止的行為 ①搭建建筑物、構筑物； ②改變住宅外立面 ,在非承重外墻上開門、窗； ③拆改供暖管道和設施； ④拆改燃氣管道和設施。若存在問題，購房者也應將不足事項明確記錄在交接單上，情況嚴重的可暫不辦理驗房入住手續，再次驗房時間由雙方另行約定。檢查衛生 4 間的排水情況。 水電 氣 暢通情況和能否正常使用，將直接影響今后的生活。窗的密封性驗收最麻煩的一點是，只有在大雨天方能試出好壞。 二是驗滲漏。驗房時要關注八個重點： 一是驗墻體。 除法律、行政法規規定的共有部分外，建筑區劃內的以下部分，也應當認定為業主的共有部分： 建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分； 其他不屬于業主專有部分，也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。 一、 住宅共用部位及共用設施設備 住宅共用部位是指根據法律、法規和房屋買賣合同，由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。 我市物業管理工作仍處在起步發展階段，物業管理工作中還存在許多需要研究和解決的問題 。 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權 。 四、 建筑區劃內 的車位及車庫 建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要 ，其歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。新房驗收首先要仔細查看 房屋主臥及客廳靠近露臺的地面和頂上有無裂縫，沒有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。把廚房、衛生間的水放一放，在廁衛放水，淺淺就行了 (約高 2cm)，然后約好樓下的業主在 24 小時后查看其家廁衛的天花。 四是驗地面。驗電線，除了看看是否通了電外，主要是看電線是否符合國標質量，截面面積是否符合要求。 核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符 ,落實相關產品的售后維護期及保修責 任；購房合同里買賣雙方應對房屋交付使用時的裝飾、裝修標準有詳細的約定，包括：內外墻、頂面、地面使用材料、門窗用料；廚房和衛生間，使用設施的標準和品牌；電梯的品牌等。業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟。 物業保修期的界定 建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。 物業 保修期滿后，維修責任人是業主或全體業主。 物業服務企業 應當與電梯維修保養單位簽定維修保養合同，明確電梯維修保養單位的責任。房屋專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有