樂山房地產業的現狀和問題分析doc71)-房市分析-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 展，可以拓展融資渠道，引入民間資金加強城市基礎設施建設。 1996 年，峨眉山 —— 樂 此資料來自 , 大量管理資料下載 8 山大佛被聯合國教科文組織列入《世界文化與自然遺產名錄》，更使樂山蜚聲海內外，成為世人向往的旅游勝地。不求最大，但求最佳，不斷追求城市個性，塑造風格獨特的城市品牌，創造人與自然的和諧 。樂山是一座三面環水的城市，不可多得的自然風光，使其城市在山水中，山水 在城市中；樂山又是一座歷史文化名城，精英薈萃，珍品遍布，因此如何構筑其有別于其它現代都市的特色是擺在大家面前的很重要的課題。 同時房地產業對于人們生活水平的提高和居住環境的改變發揮著直接的作用。在持續有力的房地產消費需求支持下，房地產投資拉動 GDP 增長的作用日漸突 出。市內旅游配套設施不足，娛樂和購物活動單調，缺少有地方娛樂特色的民俗娛樂活動和專營旅游商品和土特產的購物街區。 第五節 樂山房地產企業自身發展的需要 一個企業要生存發展，他必須要面對殘酷的市場競爭。其主要原因是花城左岸 推出“ 10 年 7%保底投資計劃”和時代廣場二期呈現交房，刺激了商鋪投資，帶動了商鋪等非住宅銷售。到位資金為實際完成投資的 倍。 第二節 樂山房地產存在的問題 一、 中心城區商品房供求矛盾突出，開發結構不合理 據相關資料顯示，進入 2020 年以來，由于受房地產需求的影響，使供求總量失衡加劇，供求矛盾更加突出，賣方市場特征明顯，排號購房者隨處可見，購房成了搶房，消費在一定程度上失去了理性。對于開發商來講，通過什么渠道什么方式融資是最重要的。因此，房地產開發資金約有 85%來源銀行貸款，房地產開發資金對銀行的依賴程度較大。 “121 號 ” 文件對房地產融資產生了多方面影響。 “121 號 ” 文件出臺后，這樣的房地產企業要么發展壯大自己，要么與其他企業合作，要么被淘汰。房地產業是資金高度密集的行業，沒有資金就沒有房地產。在當前 樂山 金融市場融資格局中，貸款所占的比重已經由 2020 年的%上升到 2020 年末 %。融資，不單純是為建設和發展聚集資金的問題，它實質上是一種以資金供求形式表現出來的資源配置過程。二是外部融 此資料來自 , 大量管理資料下載 22 資。由于缺乏一些房產大鱷的加入，樂山市城區的房地產開發大多數是一些“短平快”的小項目，缺乏規模效益。 目前成都在此領域的開拓已經開始：置信 的芙蓉古城、芙蓉漢城，樂山市天下青城的半山酒店，龍泉陽光體育城等都開始了旅游房地產的積極嘗試。 山灣賓館為休閑度假兼會議接待型酒店，具有休閑山莊的特征，位于樂山市中心城區北部邊緣，坐落在樹林茂密的山中，環境優美， 此資料來自 , 大量管理資料下載 25 景色宜人。由于城市發展區域的限制，核心的商業區域位于城市中心地帶。 樂山市沿街為市的商業形式非常發達，據不完全統計，目前樂山市城區商業總面積接近 60 萬平米，其中沿街為市的商鋪面積約為45 萬平米，城市人均擁有商業鋪面超過 2 平米，高于全國城市人均商業面積擁有平均水平。 此資料來自 , 大量管理資料下載 29 下篇 樂山市房地產業發展對策 第三章 理清總體思路，創造有利于房地產發展的環境 第一節 總體思路 按照國家產業政策，樂山房地產業發展的指導思想是：以鄧小平理論和江澤民“三個代表”重要思想為指南，深入貫徹四川省“三個轉變”戰略決策，按照樂山市委、市政府努力建設“中國第一山”的戰略部署，以全面建設小康社會的戰略目標為導向，以體制創新為切入點，以房地產融資體系建設為推動，以高素質的房地產企業培育為重點，充分發揮房地產業的先導性與支柱性作用，促進國民經濟的持續穩定健康發展。 2 大力推進技術集成、生態化小區建設。 例如為了保護樂山市的自然資源和特有的古城風貌，在樂山市城區除了開發樓盤的容積率必須達到 、綠地率必須達到 40％以外，開發樓盤的建 筑高度都控制在 1 日米以內，而一些靠近青城山的項目，除了建筑高度限定在 9 米外，容積率也必須達到 。 二、抓好城市基礎配套設施建設 加快實施城鄉水泥路網和旅游環線公路建設，完成都汶高等級公路配套建設。城市功能上，突出旅游城市特色，充分考慮游客的多種需求，增加城市休閑觀光景點，完善城市交通、住宿、餐飲、購物、娛樂等設施，大力發展城市的房地產業。大力實施“亮化工程”，做好城市燈光夜景美化工作，建設樂山市不夜城。樂山市政府人民政府及其職能部門要采用信息技術和互聯網等技術手段，及時、準確、全面地采集房地產業運行中的動態數據，并通過科學的分析、整理，對市場狀況和發展趨勢做出準確判斷，對存在的問題及時 處理和解決，使市場供求基本平衡，結構基本合理，避免市場的大起大落。要重點加強對經營性房地產開發項目用地供應管理；根據房地產市場供求狀況，制定土地供應計劃，逐步實現按計劃供地。要嚴格審核房地產開發項目貸款條件，切實加強對房地產開發貸款使用的監管。對于列入經濟適用住房計劃的項目，要確保各項配套優惠政策的落實。政府相關部門要加大對前幾年用公有住房出售收入 發放項目貸款的清理力度，制定切實可行的計劃，按期收回；對于拒不執行國家政策，擠占、挪用公有住房出售收入的，要追究有關負責人和直接責任人的責任。可以考慮采取財稅激勵措施，鼓勵缺乏實力的開發商以合資、合作或資產重組的方式形成“競爭 簇群”，在市場上尋求新的立足點：促使大企業之間形成新型競爭合作關系，探索相互投資，策略聯盟、共同開發等合同模式，逐步形成有較強競爭力的大型企業集團。應用新技術、新工藝、新的生產方式和管理模式發展生產力，提高企業效益和房地產業的現代化水平。 樂山市作為世界著名的旅游城市，皆是依賴于岷江、大渡河、青衣江和樂山大佛。 環境保護的的重要性勿庸置疑，樂山市房地產業發展不僅應 注重對樂山市的自然和生態環境，如水環境、空氣環境、地質環境、生物環境的保護，還應強調對當地社會環境、人文環境、歷史環境的有效保護，甚至是改善和提升；必然要講究人、自然、社會三者之間的協調與平衡，這是廣義的房地產業可持續發展的思想。因為在現今條件下，市場化是創造綜合價值的唯一方式，也只有以市場為導向，才能更好地協調文化、環境保護與城市、經濟建設的關系，達到可持續化發展的目標。這是一種具有極強包容性和體驗價值的文化，而水文化作為區域文化主題，則最能為現代社會和市場普遍感知，并最能體現城市的文化核心，從而產生持久的吸引力和生命力。 三、 確立文化休閑、生態宜居的發展方向 樂山市 ((2020 年政府工作報告 )中明確提出了要“圍繞推進跨越式發展，建設國際人居典范城市”的理念，其中包括要強化城市的五大功能，即“增添城市文化底蘊，構建城市文化景觀系統， 建成樂山市文化藝術中心，開展特色文化活動，增強城市聚集人氣的能力，打造文化型城市，強化文化功能”，以及強化旅游休閑度假功能，強化居家功能，強化會議 (展 )功能，強化人才集聚功能。 以此提升樂山市整體的居住環境和舊城外圍的土地價值，從而緩解城市用地的不均衡狀態，凸現樂山市城市的歷史文化特色、休閑特色和生態環境特色。上市不僅將為首創置業募集大量資金，支撐其開發項目，而且可以鞏固其在北京房地產市場的領先地位，并進一步建立具有全國影響力的品牌和聲譽。這種方法，一方面能得到大企業部分資金支持，解決暫時的資金困難；另一方面可以借助大企業的良好聲譽吸引購房者。 此資料來自 , 大量管理資料下載 50 第六章 以市場需求為導向，配合城市建設的需要 第一節 明確細分市場和目標客戶群 所謂市場細分就是指按照消費者欲望與需求把一個總體市場(總體市場通常太大以致企業很難為之服務 )劃分成若干個具有共同特征的子市場的過程。由于房地產業的投資回報率相對較高，民營企業家們希望介入房地產領域，但因專業知識和經驗不足，畏縮不前。 此資料來自 , 大量管理資料下載 49 第 二節 中小房地產企業融資方法 121 號 ”文件的出臺對中小房地產企業融資無疑是雪上加霜。 在融資渠道多元化的建設上，不少知名的大企業已經探索出路徑，如首創的經驗就值得借鑒。據悉，到 2020 年，樂山市城市人口規 此資料來自 , 大量管理資料下載 47 模將達到 75 萬人，城市用地規 模達到 79 平方公里。 此資料來自 , 大量管理資料下載 46 組織各方面專家對文化（尤其是佛教文化）進行全面的研究、交流，努力形成獨立的主題文化，并且與峨眉山的佛教文 化相呼應。因而在開發概念上，它必須同時滿足本地消 此資料來自 , 大量管理資料下載 45 費市場、成都休閑市場和外地旅游市場的需求，并形成不同消費者和諧相處的局面。樂山市房地產項目應與樂山市景區密切聯系，同時也是城區的一部分，這使它不可能僅是一個居住區、服務接待區或城市商業功能區、而是一個多功能有機整合的系統，是一個新型的旅游城市的形態縮影。其房地產業的發展也將始終遵循城市的歷史文化脈絡，牢固樹立傳統而具有現實意義的文化基礎。積極引入商業化經營機制，在業務發展和能力建設上增強效益意識，重視投入產出，加強科學管理，優化網絡結構，控制成本，努力提高企業的經濟效益和社會效益，不斷增強企業的自我發展能力。優化人員結構，全面提高企業員工的政治、文化和業務素質。樂山市房屋拆遷主管部門要加強宣傳，通過細致耐心的工作，使被拆遷人了解拆遷政策，支持房屋拆遷工作。未制訂 相應監督管理辦法或未按規定進行審核的城市，不得以行政劃撥方式提供建設用地。要健全個人住房貸款擔保制度，加快完善住房貸款擔保辦法，加強對擔保機構的業務規范和監管，推行標準化的擔保合同示范文本，以提高居民個人住房貸款的信用度，保障銀行對個人住房貸款的回收，有效地防范貸款風險。對資本金達不到規定標準、違反合同約定拖欠工程款的房地產開發企業，不得審批或同意其新開工項目，防止“半拉子”工程的產生。 要充分發揮土地供應對房地產市場的調控作用，堅持樂山市人民政府對土地的集中統一供應和管理，防止出現多頭無序供地現象。根據住房市場化進程的要求，及時轉變政府職能，從原來對房地產的直接管理轉向宏觀調控。進一步提高市民素質，營造良好的城市 房地產發展環境。通過規劃引導，改善城市人口分布現狀，緩解舊城區的人地矛盾，提升城市生態環境質量。 樂山市、縣人民政府城市規劃主管部門要及時將近期擬開發建設區塊的規劃條件向社會公開，接受社會監督。 6 推行戶型評審工作引導樂山市房地產設計向功能布局合理、尺度適宜，把保證房地產全壽命周期作為原則要體現以人為本，要滿足多層次、多類型和不同標準的市場需求，并適應樂山市經濟發展水平。 樂山市房地產產業現代化發展的主要內容是：提高房地產建設的工業化、集約化水平和勞動生產率，提高房地產規劃、設計水平，基本解決房地產質量通病，提高房地產建筑材料、產品質量，提高房地產工程質量、功能質量與環境質量，節能降耗，保護環境，依托科技進步，增加房地產科技含量，提高科技進步對房地產產業的貢獻率，加快房地產產業改造升級，優化房地產產業和產品結構。這里固然由經營管理方面的原因，但是從房地產角度看，其定位，規劃創意，營銷等方面都有很大的提升空間。 此資料來自 , 大量管理資料下載 26 樂山市商業物態及價格 2020 年，樂山市商業零售額達到 億元人民幣，較 2020 年增長了 12％，發展的勢頭強勁。 總起來說，樂山市市區的酒店業已具備了一定的接待能力，但多以行業對口接待為主，尚未形成市場化的結構體系，企業競爭壓力也并不明顯。 2 酒店房地產檔次較低，未形成合理的結構體系 樂山市的酒店以三星級以下為主，中高檔次設施較少。土地市場迫切要求建立公開、公正、透明和依法運作的市場機制，以保證開發商在市場化下平等競爭。樂山市現有本地房地產開發企業 46 家， 2020 年開發投資約 7 億元，開發面積近 萬平方米。內部融資不需要實際對外支付利息或股息，即不發生融資費用，內部融資的成本遠低于外部融資，因此是首選的融資方式。這種高度集中于銀行的融資體制，如果商品房空置面積 (2020 年 樂山 空置面積同比增長超過 %)長期持續大量積壓，開發企業無法支付銀行貸款與建筑商費用時，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金大部分也來自銀行貸款，最后也只好把開發商抵押給他的房子再抵押給銀行。因此，目前 樂山 房地產金融市場化的程度仍有待提高，相應的房地產貸款方式也有待創新和拓寬。 房地產融資存在的問題 隨著市場競爭的加劇，越來越多的房地產開發商深切體會到資金已是一個嚴重制約企業發展的瓶頸。受到封頂之后才能辦理按揭的限制，不少開發企業開始考慮如何盡快實現封頂，實現資金回籠。 2020年 樂山 房地產商更深刻地感到國家政策的影響和威力。其中，國內貸款為 31652 元，增長 41%，企業自 籌資金 9490 萬 元，增長 %；定金及預收款 39868 萬 元，增長 %；利用外資 11625 萬 元，增長 %。這表明尚余 萬平方米商業用房待“嫁”。從供求量來看， 2020 銷售面積與竣工面積基本持平，供給略大于需求，市場供求總量基本平衡。由 此資料來自 , 大量管