樂(lè)山房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀和問(wèn)題分析doc71)-房市分析(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 業(yè)融資渠道間接化的格局進(jìn)一步增強(qiáng)。貸款增長(zhǎng)過(guò)猛勢(shì)必造成融資格局進(jìn)一步向銀行貸款傾斜，企業(yè)融資對(duì)銀行貸款的依賴增強(qiáng)，加大銀行信貸資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前 樂(lè)山 金融市場(chǎng)融資格局中，貸款所占的比重已經(jīng)由 2020 年的%上升到 2020 年末 %。在巨額的銀行信貸中，涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款比重依然很大。 改革開(kāi)放以來(lái)， 樂(lè)山 直接融資市場(chǎng)發(fā)展很快，但是在短時(shí)期內(nèi) 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 21 仍然難以改變以間接融資為主的融資格局，房地產(chǎn)業(yè)在相當(dāng)大的程度上需要銀行的信貸資金支持。房地產(chǎn)資金主要來(lái)自銀行貸款 。這種高度集中于銀行的融資體制，如果商品房空置面積 (2020 年 樂(lè)山 空置面積同比增長(zhǎng)超過(guò) %)長(zhǎng)期持續(xù)大量積壓，開(kāi)發(fā)企業(yè)無(wú)法支付銀行貸款與建筑商費(fèi)用時(shí)，只有將房子抵押給銀行與建筑商，而建筑商的資金大部分也來(lái)自銀行貸款，最后也只好把開(kāi)發(fā)商抵押給他的房子再抵押給銀行。這樣，銀行將成為房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的最大承擔(dān)者。這也正是目前房地產(chǎn)融資渠道狹窄和房地產(chǎn)金融體系不完善的必然結(jié)果。 房地產(chǎn)融資各種方式均有局限性。融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集資金的問(wèn)題，它實(shí)質(zhì)上是一種以資金供求形式表現(xiàn)出來(lái)的資源配置過(guò)程。所謂 融資方式，是由資金供給部門向資金需求部門轉(zhuǎn)化的途徑和渠道。綜合有關(guān)專家對(duì)房地產(chǎn)融資的研究成果，房地產(chǎn)企業(yè)融資方式有兩種：一是內(nèi)部融資。即開(kāi)發(fā)企業(yè)利用企業(yè)現(xiàn)有的自有資金來(lái)支持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，或通過(guò)多種途徑來(lái)擴(kuò)大自有資金基礎(chǔ)。內(nèi)部融資不需要實(shí)際對(duì)外支付利息或股息，即不發(fā)生融資費(fèi)用，內(nèi)部融資的成本遠(yuǎn)低于外部融資，因此是首選的融資方式。內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，預(yù)收的購(gòu)房定金或購(gòu)房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者，雖可能會(huì)喪失一些未來(lái)利益，但相對(duì)于 總體利益終究是微不足道的。房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠?jī)?nèi)部融資是不能滿足資金需求，更多的資金是通過(guò)外部融資獲得。二是外部融 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 22 資。外部融資成為房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的主要方式。目前主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。 三、房地產(chǎn)企業(yè)普遍規(guī)模小，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)考慮 房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，“短平快”項(xiàng)目居多。樂(lè)山市現(xiàn)有本地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 46 家， 2020 年開(kāi)發(fā)投資約 7 億元，開(kāi)發(fā)面積近 萬(wàn)平方米。本地企業(yè)普遍存在規(guī)模小、專業(yè)性不強(qiáng)。 從 98 年到 2020 年中，樂(lè)山 市城區(qū)開(kāi)發(fā)的設(shè)計(jì)住戶在 100 戶以上的樓盤只有 40 多個(gè)。與四川同等城市樓盤相比，樂(lè)山市市區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)顯得波瀾不驚。由于缺乏一些房產(chǎn)大鱷的加入，樂(lè)山市城區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多數(shù)是一些“短平快”的小項(xiàng)目，缺乏規(guī)模效益。不僅對(duì)以后自身的發(fā)展不利，而且也對(duì)樂(lè)山市房地產(chǎn)業(yè)的整體效益，整體形象也不利。同時(shí)也造成整個(gè)城市規(guī)劃實(shí)施的協(xié)調(diào)困難。 四、房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較低，市場(chǎng)不夠規(guī)范 首先從土地運(yùn)作方面來(lái)講，國(guó)土資源部 11 號(hào)文件要求土地供應(yīng)實(shí)行“招掛拍“后，仍有大量的存量土地、劃撥土地、違法地進(jìn)入商業(yè)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商的巨額暴利正 是來(lái)源于此。土地市場(chǎng)迫切要求建立公開(kāi)、公正、透明和依法運(yùn)作的市場(chǎng)機(jī)制，以保證開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)化下平等競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)違反規(guī)定弄虛作假，干擾房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序，政府在管理上的混亂和 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 23 市場(chǎng)服務(wù)上的缺位，危及到工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)，加大了房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，抑制了市場(chǎng)化的發(fā)展。 其次，從消費(fèi)者的角度來(lái)看，目前，在樂(lè)山市房地產(chǎn)市場(chǎng)中，在質(zhì)量、價(jià)格、廣告、計(jì)量、交付等方面的投訴案件上升很快，2020 年投訴 2316 件， 2020 年投訴 2810 件， 2020 年投訴 3464件， 2020 年投訴 5136 件，消費(fèi)者因?yàn)榉课葙|(zhì)量、房屋面積 等問(wèn)題與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商之間的糾紛，住戶以為物業(yè)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)質(zhì)量與物業(yè)管理公司的沖突等等經(jīng)常在新聞媒體上暴光，既影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，物業(yè)管理公司的信譽(yù)，同時(shí)也給購(gòu)買者造成一定的心理壓力，擔(dān)心自己的合法利益得不到保障，不敢大膽投資，進(jìn)而影響了整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 五、房地產(chǎn)產(chǎn)品特色不突出 1 樂(lè)山市旅游房地產(chǎn)主題不突出、發(fā)展緩慢 旅游房地產(chǎn)是結(jié)合了自然旅游資源人文旅游資源和人造旅游景觀為依托，聚集人氣，并借勢(shì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，使之成為旅游、休閑、度假、居住有機(jī)結(jié)合的房地產(chǎn)形式。 目前成都在此領(lǐng)域的開(kāi)拓已經(jīng)開(kāi)始：置信 的芙蓉古城、芙蓉漢城，樂(lè)山市天下青城的半山酒店，龍泉陽(yáng)光體育城等都開(kāi)始了旅游房地產(chǎn)的積極嘗試。而樂(lè)山在房地產(chǎn)與旅游資源的結(jié)合上少有成功的案例，據(jù)筆者實(shí)地考察，目前比較成功的有依青衣江而建的山水灣別墅，靠近城市森林的居雅苑，從他們推出市場(chǎng)受到消費(fèi)者的追 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 24 捧來(lái)看，旅游與房地產(chǎn)的結(jié)合還有很大的潛力可挖，需要樂(lè)山各方面的共同努力。 樂(lè)山大佛景區(qū)是樂(lè)山市旅游產(chǎn)業(yè)的龍頭，與峨眉山山基本形成了“二分天下”的局面。但目前，樂(lè)山大佛景區(qū)主要吸引的是外地觀光游客，峨眉山山憑借良好的自然生態(tài)環(huán)境，成為四川地區(qū)休閑度假及會(huì)議市場(chǎng)的主 要選擇地之一，產(chǎn)品附加值相對(duì)較高：樂(lè)山市旅游地產(chǎn)發(fā)展緩慢不僅大大落后于峨眉山山旅游房地產(chǎn)，而且也與四川其他旅游景區(qū)的旅游房地產(chǎn)發(fā)展有較大差距，其發(fā)展現(xiàn)狀表現(xiàn)在專業(yè)化程度不高、特色不突出，導(dǎo)致其資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)沒(méi)有發(fā)揮。 2 酒店房地產(chǎn)檔次較低，未形成合理的結(jié)構(gòu)體系 樂(lè)山市的酒店以三星級(jí)以下為主，中高檔次設(shè)施較少。在樂(lè)山市城區(qū)范圍內(nèi)目前有一家（準(zhǔn)四星級(jí)）酒店，其中，金海棠賓館為商務(wù)會(huì)議接待型酒店，主體為一座 13 層建筑，位于樂(lè)山市中心城區(qū)東部邊緣。賓館由樂(lè)山市政府投資興建，成都某酒店管理公司管理，開(kāi)業(yè)近一年，設(shè)施 較新，包括 150 間／套客房，以及餐廳、宴會(huì)廳、夜總會(huì)、桑拿、保齡球、網(wǎng)球場(chǎng)、室內(nèi)恒溫泳池等，并擁有多功能廳和 7 個(gè)會(huì)議室。金海棠賓館是典型的新興城市型酒店，主題特色和服務(wù)概念模糊，但商務(wù)會(huì)議與休閑設(shè)施較齊全，目前，樂(lè)山市高規(guī)格的接待基本都放在此。 山灣賓館為休閑度假兼會(huì)議接待型酒店，具有休閑山莊的特征，位于樂(lè)山市中心城區(qū)北部邊緣，坐落在樹(shù)林茂密的山中，環(huán)境優(yōu)美， 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 25 景色宜人。開(kāi)業(yè)時(shí)間較長(zhǎng)，但已經(jīng)過(guò)重新裝修。賓館擁有 150 間／套客房，房型較多，主要特色包括擁有大面積的戶外綠地及難得的森林風(fēng)光， 1300 平方米的桑拿健 身中心，并著力宣揚(yáng)賓館是按國(guó)際綠色環(huán)保酒店設(shè)計(jì)建造。金海棠賓館目前仍是樂(lè)山市最高檔的休閑度假場(chǎng)所之一。 總起來(lái)說(shuō)，樂(lè)山市市區(qū)的酒店業(yè)已具備了一定的接待能力，但多以行業(yè)對(duì)口接待為主，尚未形成市場(chǎng)化的結(jié)構(gòu)體系，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)壓力也并不明顯。而隨著樂(lè)山市商業(yè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和旅游吸引力的提高，酒店的行業(yè)水平將會(huì)有較高層次的提升，尤其是高星級(jí)酒店、特色酒店，將逐步進(jìn)入完全的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)階段。 3 傳統(tǒng)的沿街為市的商業(yè)房地產(chǎn)，商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢 商業(yè)房地產(chǎn)現(xiàn)狀 樂(lè)山市商業(yè)布局現(xiàn)狀 樂(lè)山市商業(yè)發(fā)展有較為長(zhǎng)遠(yuǎn)的歷史。但樂(lè) 山市現(xiàn)代商業(yè)的發(fā)展歷史卻不長(zhǎng)，是伴隨中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展而起步的。由于城市發(fā)展區(qū)域的限制，核心的商業(yè)區(qū)域位于城市中心地帶。目前，樂(lè)山市核心的商業(yè)集中于柏楊路 嘉定路 高北門 玉堂街一帶。其中位于柏楊路的牛耳橋，位于嘉定南路的高北門已經(jīng)形成了樂(lè)山市的最核心商圈。 由于地形及歷史的原因，樂(lè)山其他區(qū)域的商業(yè)發(fā)展并沒(méi)有形成氣候。 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 26 樂(lè)山市商業(yè)物態(tài)及價(jià)格 2020 年，樂(lè)山市商業(yè)零售額達(dá)到 億元人民幣，較 2020 年增長(zhǎng)了 12％，發(fā)展的勢(shì)頭強(qiáng)勁。 98 年到 2020 年是樂(lè)山市商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展最快的時(shí)期，平均每年的增長(zhǎng)幅 度達(dá)到 8％，這得益于樂(lè)山市旅游市場(chǎng)的快速發(fā)展，帶動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)連鎖發(fā)展。 樂(lè)山市商業(yè)的快速發(fā)展，直接帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，位于城市中心商業(yè)核心地段的土地價(jià)值不斷攀升，商業(yè)鋪面的售價(jià)和租金隨之大幅度上揚(yáng)。圖示： 通過(guò)對(duì)樂(lè)山市核心商圈不同地段的摸底調(diào)查，得出目前樂(lè)山市具有代表性商鋪?zhàn)赓U價(jià)格： 牛耳橋是進(jìn)出樂(lè)山的北大門 ,其地理位置相當(dāng)重要 ,每天的人流量非常大 ,此處目前是樂(lè)山商品批發(fā)的集散地 ,影響力輻射整個(gè)樂(lè)山 ,由于處于黃金地段 ,各商家爭(zhēng)奪很激烈 ,所以租金也很昂貴 .大致在100 元左右 /平方米 . 與牛耳橋地理位置相類似 的是高北門 ,也是黃金地段 ,唯一不同的是這里主要經(jīng)營(yíng)的是高檔品牌服裝 ,已經(jīng)形成規(guī)模效應(yīng) .其租金和牛耳橋相當(dāng) . 玉堂街在樂(lè)山老城區(qū)由相當(dāng)?shù)挠绊懥?,但是隨著城市的拓展 ,影響力有所減弱 .其租金在 80100 元 /平方米之間 . 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 27 丁冬街也是樂(lè)山的一條主干道 ,但由于地勢(shì)不平坦 ,所以影響了價(jià)值的提升 ,目前租金維持在 50 元 80 元 /平方米之間 目前樂(lè)山在權(quán)力打造的新城市商業(yè)圈主要在樂(lè)山新廣場(chǎng)附近 ,但是由于人氣不足 ,還沒(méi)有在樂(lè)山形成氣候 .其租金也很不穩(wěn)定 . 商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展存在的主要問(wèn)題 沿街為市的商業(yè)形式占據(jù)主導(dǎo) 地位 通過(guò)在樂(lè)山市的調(diào)研發(fā)現(xiàn)，其商業(yè)房地產(chǎn)卻仍處在沿街為市的階段，不僅如此，其主要經(jīng)營(yíng)的仍是低端市場(chǎng)用以滿足本地區(qū)消費(fèi)者的產(chǎn)品，樂(lè)山市的商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)仍很傳統(tǒng)。 樂(lè)山市沿街為市的商業(yè)形式非常發(fā)達(dá)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前樂(lè)山市城區(qū)商業(yè)總面積接近 60 萬(wàn)平米，其中沿街為市的商鋪面積約為45 萬(wàn)平米，城市人均擁有商業(yè)鋪面超過(guò) 2 平米，高于全國(guó)城市人均商業(yè)面積擁有平均水平。 與很多城市不同的主要地方在于 :在不臨街或者由樓層商鋪的利用上存在很大的問(wèn)題 ,據(jù)筆者觀察 ,很多背街或二層以上的商鋪經(jīng)營(yíng)情況都不理想 .除了寥寥幾家較好之外 (一家是玉堂街的文軒連鎖書店 ,一家是本已有名氣的東方眼鏡 ,一家是超市 ),整個(gè)樂(lè)山鮮有亮點(diǎn) .由此可見(jiàn) ,沿街為市的商業(yè)形態(tài)由很大的局限性 . 大型商業(yè)業(yè)態(tài)發(fā)展緩慢，現(xiàn)有大型商業(yè)形式經(jīng)營(yíng)困難 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 28 據(jù)筆者了解 ,很多的大型商家已經(jīng)進(jìn)入四川的二級(jí)城市 ,比如麥當(dāng)勞進(jìn)入綿陽(yáng)等 ,可是樂(lè)山目前為止沒(méi)有全國(guó)規(guī)模的商家進(jìn)入 .即將要進(jìn)入樂(lè)山的北京華聯(lián)集團(tuán) ,其經(jīng)營(yíng)成敗與否還值得觀察 .這里面固然由樂(lè)山消費(fèi)力的原因 ,但是作為房地產(chǎn)的規(guī)劃引導(dǎo)作用也值得深思。 樂(lè)山最早形成大型商業(yè)業(yè)態(tài)的華廈商業(yè)城 ,曾經(jīng)在市政府的扶持下得到了一定的發(fā)展 ,但 是市場(chǎng)是無(wú)情的 , 華廈商業(yè)城目前經(jīng)營(yíng)慘淡 ,據(jù)筆者調(diào)查 ,出租率僅 50%,尤其是二層、三層，出租率僅 20%。 華廈商業(yè)城地處高北門，地理位置十分優(yōu)越，可是淪落到目前的地步，是十分可惜的。這里固然由經(jīng)營(yíng)管理方面的原因，但是從房地產(chǎn)角度看，其定位，規(guī)劃創(chuàng)意，營(yíng)銷等方面都有很大的提升空間。 在樂(lè)山地段并不太好的舊大橋附近，開(kāi)發(fā)商仿照成都春熙路的模式，開(kāi)發(fā)的泌水院步行街，本來(lái)創(chuàng)意非常好，可是竣工以后，市場(chǎng)反映平平。目前情況稍有好轉(zhuǎn)，不過(guò)要判斷其成功與否還需要時(shí)間。 從以上幾個(gè)大型商業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況看來(lái)，樂(lè)山的大型商業(yè)業(yè) 態(tài)的發(fā)展任重道遠(yuǎn)。 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 29 下篇 樂(lè)山市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)策 第三章 理清總體思路，創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)發(fā)展的環(huán)境 第一節(jié) 總體思路 按照國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，樂(lè)山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)思想是：以鄧小平理論和江澤民“三個(gè)代表”重要思想為指南，深入貫徹四川省“三個(gè)轉(zhuǎn)變”戰(zhàn)略決策，按照樂(lè)山市委、市政府努力建設(shè)“中國(guó)第一山”的戰(zhàn)略部署，以全面建設(shè)小康社會(huì)的戰(zhàn)略目標(biāo)為導(dǎo)向，以體制創(chuàng)新為切入點(diǎn)，以房地產(chǎn)融資體系建設(shè)為推動(dòng)，以高素質(zhì)的房地產(chǎn)企業(yè)培育為重點(diǎn)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)性與支柱性作用，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。 樂(lè)山房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展 的基本思路是：進(jìn)一步深化住房制度改革，推進(jìn)住房商品化、社會(huì)化；進(jìn)一步完善多層次住房供應(yīng)體系，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)與管理；切實(shí)做好城區(qū)危舊房的改造，充分發(fā)揮中心城區(qū)的現(xiàn)代化城市功能；建立規(guī)范、高效、統(tǒng)一的樂(lè)山房地產(chǎn)市場(chǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)行為；建立完善的房地產(chǎn)金融體系，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)的金融支持；堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，大力推動(dòng)和引導(dǎo)房地產(chǎn)消費(fèi)， 此資料來(lái)自 , 大量管理資料下載 30 以投資與拉動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，把房地產(chǎn)業(yè)培育成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè) /加強(qiáng)住房產(chǎn)業(yè)化的政策性引導(dǎo)，提高商品住宅的有效供給。 第二節(jié) 構(gòu)建現(xiàn)代化的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系 認(rèn)清當(dāng)前樂(lè)山 市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新形勢(shì)，始終把為老百姓謀福利當(dāng)作指導(dǎo)思想，堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展原則，依靠科技進(jìn)步為手段，進(jìn)行體制和管理上創(chuàng)新，厚積薄發(fā)，利用后發(fā)優(yōu)勢(shì)、相對(duì)優(yōu)勢(shì)大力推進(jìn)現(xiàn)代化的樂(lè)山市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)體系。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化體系就是以房地產(chǎn)成品為最終產(chǎn)品，以市場(chǎng)需求為向?qū)?，以科技進(jìn)步為依據(jù)，以成型的房地產(chǎn)建筑體系和與之相配套的房地產(chǎn)產(chǎn)品為基礎(chǔ)，以科學(xué)組織和現(xiàn)代化的管理為手段，通過(guò)房地產(chǎn)生產(chǎn)全過(guò)程的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工、部品生產(chǎn)、管理和服務(wù)等環(huán)節(jié)構(gòu)成完整產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，以提高房地產(chǎn)質(zhì)量，提高勞動(dòng)效率，優(yōu)化資源配置，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)生產(chǎn)、供 給、銷售和服務(wù)一體的標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化、商品化，從