二手房交易指導手冊-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 6 個月 ⑸ 材料： 1）、 賣公房房合同（加蓋已過戶的章，復印 1 份） 2）、 賣公房發票（復印一份） 3）、 舊房產證復印件 2 份 4）、 商品房合同（復印封面到寫有購房款頁、簽字蓋章頁） 5）、 商品房發票（復印 1 份） 6）、 新房本 （復印 1 份） 7）、 契稅完稅證（復印 3 份） 8）、 買房人工商銀 行活期存折（復印 2 份） 9）、 賣房人和買房人如為同一人，提供本人身份證（復印 2 份） 42 賣房人和買房人如不是同一人，提供賣房和買房人雙方關系證明（結婚證或戶口本） （以上資料都用 A4 紙復印） ⑹ 流程： 1）、 攜帶以上資料原件及復印件，到稅務所三樓（初審）遞交資料。 ⑶ 地點： 朝陽地稅第二稅務所，（ 11 號窗口） ⑷ 時間： 辦理時間： 15 分鐘 返款時間： 6 個月 ⑸ 材料： 1）、 拆遷補償協議 ①拆遷人和買房人如為同一個人帶身份證原件（復印 2 張）； ② 拆遷人和買房人如不是同一個人，提供拆遷人和買房的關系證明（結婚證或戶口本，復印 1 份，買房人身份證復印 2 份） 2）、 被拆遷地址如在身份證或戶口本上有記載，帶身份證或戶口本（復印 1 份）； 被拆遷地址如在身份證或戶口本上沒有記載，上派出所或街道開居住證明 3）、 二手房買賣合同（復印前 8 頁頁） 41 4）、 二手房發票（復印 1 份） 5）、 新房本 （復印 1 份） 6）、 契稅完稅證（復印 3 份） 7）、 買房人工商銀行活期存折（復印 2 份） （以上資料都用 A4 紙復印） ⑹ 流程： 1）、 攜帶以上資料原件及復印件，到稅務所三樓（初審）遞交資料。 二、 關于賣方產權變更過的房產 交稅時： 提供建委開具的“變更證明”原件； 變更前后產權人的關系證明復印件，如：結婚證復印件、婦女關系的戶籍證明等； 三、一手產權辦理說明書 ㈠ 材料及到場人員 轉移登記申請表（蓋開發商公章）， 1 份 —— 開發商出具； 委托書（蓋開發商公章）， 1 份 —— 開發商出具 ，委托 ***辦理此事； 房屋登記表、房地平面圖，出產權人數多 1 份 —— 開發商出具； 38 ① 北京市住宅公共維修基金專用收據（原件）； ② 如果沒有： 北京市住宅公共維修基金專用收據繳款書（蓋開發商公章） —— 開發商出具，至光大銀行繳費后領取票據（光大銀行是指定的）； ① 契稅票（原件）； ② 如果沒有契稅票：補充協議（或結算書） （蓋開發商公章） —— 開發商出具； 原始購房合同（原件）、原值購房發票（原件）； 如是期房 —— 補充協議（房屋坐落、建筑面積、房價的變更說明）（ 蓋開發商公章）； 如是現房 — — 不需要； 產權人本人到場，攜帶有效身份證件原件； 開發商的代理人（一般是產權人本人），攜帶有效身份證件原件； 產權人不能到場，委托代理人到場： 代理人到場，攜帶本人和產權人的有效身份證件； 開發商的代理人，攜帶有效身份證件原件； ㈡ 流程 至各個區域的稅務及房屋登記大廳，辦理繳稅、過戶手續；在領號時，需要告訴窗口人員，辦理的一手產權手續。 將每年應繳納房產稅數額設為 A，土地使用稅數額設為 B ⑴ 5 年的房產稅及違約金如下： 房產稅： A * 5 違約金： 2020 年違約金： A * 萬分之五 * （ 365 * 5） =A1 2020 年違約金： A * 萬分之五 * （ 365 * 4） =A2 2020 年違約金： A * 萬分之五 * （ 365 * 3） =A3 2020 年違約金： A * 萬分之五 * （ 365 * 2） =A4 2020 年違約金： A * 萬分之五 * （ 31 * 6）繳納到 6 月份 =A5 共計： 5A + A1 +A2+A3+A4+A5 ⑵ 5 年的土地使用稅及違約金如下： 土地使用稅： B * 5 違約金： 2020 年違約金： B * 萬分之五 * （ 365 * 5） =B1 2020 年違約金： B * 萬分之五 * （ 365 * 4） =B2 2020 年違約金： B * 萬分之五 * （ 365 * 3） =B3 2020 年違約金： B * 萬分之五 * （ 365 * 2） =B4 2020 年違約金： B * 萬分之五 * （ 31 * 6）繳納到 6 月份 =B5 共計： 5B + B1 +B2+B3+B4+B5 32 4. 土地增值稅： 有原購房發票 或 契稅票 或 提供房產實點評估： （增值額 *X— 扣除項目總額 * Y） 征收 （其中， X：增值稅率 —— 從 30%至 60%不等； Y：速算扣除率 —— 從 0 至 35%不等） 如何判斷 X、 Y 的取值？ ① 申報價 — 原值 = 增值額 ， 設 為 A； ② （原值購房發票 + 按發票所載金額從購買年度起至轉讓年度止每年加計 5%的金額 + 出售所交營業稅 + 取得房地產時所繳納的契稅 +萬分之五的印花稅） = 扣除項目金額， 設為 B； Ａ／Ｂ≤ 50%的部分， X = 30%， Y=0 ； 50% Ａ／Ｂ≤ 100%的部分， X = 40%， Y=5%； 100% Ａ／Ｂ ≤ 200%的部分， X = 50%， Y=15%； Ａ／Ｂ 200%的部分， X = 60%， Y=35%； 5. 營業稅： 有原購房發票 ： （申報價 — 原值） * % 征收 沒有原購房發票 ： 申報價 * % 征收 6. 印花稅 單位產權的房屋分開繳納印花稅，在征收房產稅的稅務所代開印花稅。 A 級貸款： 80 萬； AA 級貸款： 92 萬； AAA 級貸款： 104 萬； b、國管公積金 —— 地址：朝外大街甲 10 號，藍島大廈西區一層（國管公積金管理中心） 借款人本人到場，身份證、戶口本、工作證、學歷證、職稱證， 收入證明兩份。 遺囑公證 400元，加 1份 10元 立遺囑人本人 身份證、戶口本、遺囑人所處分的財產的所有權證明（如房產證、存款單、有價證件、遺囑草本 遺囑是指遺囑人生前按照法定的方式處分個人財產或其他事務，并在死亡時生效的 法律行為。 公證機構可對雙方所簽訂的債權文書賦予強制執行效力。國家 為解決中低收人家庭住房問題而修 建的普通住房，這類住宅因減免了 工程報建中的部分費用，其成本略低于普通商品房 。 (成本價房：產權證號上會體現：“成本價房”的字樣。在住宅未出售之前，住宅的產權歸國家所有。二手房交易 手冊 （ 2020 版） 目 錄 第一章 稅費知識總結 ??????????? ?????? ??? 3 第一節 各種產權性質應繳納的相關稅費 ?????????????? 3 第二節 最低計稅價的計算方法 ????????????????? 8 第三節 各區域最低指導價匯總 ????????????????? 9 第二章 辦理流程總結 ???????????? ????? ?? 10 第一節 簽約前的準備工作 ?????????????????? 10 第二節 業務交單 — 權證辦單 ????????????????? 12 第三節 辦單的各環節說明 ????????????????? ? 13 第三章 貸款知識總結 ????????????????? ?? 20 第一節 商業貸款總結 ????????????????? ?? 20 第二節 公積金貸款總結 ???????????????? ?? 24 第三 節 抵押貸款總結 ????????????????? ?? 30 2 第四章 公司產權知識總結 ????????????????? 31 第五 章 各相關機構通訊錄 ????????????? ???? 37 第六 章 特殊案例總結 ????????????? ?????? 37 第一章 稅費知識總結 第一節 各種產權性質應繳納的相關稅費 一、 商品房 是指 開 發商以市場手段（如招標等方式）取得土地使用權，并通過市場方式在地面上形成建筑，再進行銷售的房產。公有住宅主要由本地政府建設，主要向城市居民出租、出售，由企業建設的住宅，向本企業職工出租、出售。還可通過查看購房合同，來進行了解。 一類 經濟適用房 (滿 5年可交易 ) 賣方 買方 營業稅 綜合地價款 契稅 滿五年（普通住宅） 不交 成交價的 10％ 首次購買 90 ㎡以下住房，契稅交 1%；其余普通住宅契稅交 % 滿五年（非普通住宅） 差額的 % 成交價的 10％ 3% 綜合地價款： 建委出示票據，賣方到銀行繳納后，持相應票據領取新證。一旦債務人不履行債務，債權人即可持強制執行公證書和執行證書向有管轄權的法院申請強制執行，以保護債權。 ⑵ 公證書格式 范本 —— 請詳見 附件 2 三、 央產房上市審批 辦理機構 在京中央和國家機關住房交易辦公室 聯系電話： 58301736 辦理地址 北京市朝陽區朝外大街 8 號藍島大廈西區一層 辦理條件 房產屬于中央、國家在京的已購公房 到場人員 產權人本人； 本人不能到場， 委托公證的 受托人本人 ； 攜帶材料 產 權 證 原件 及復印件、購房協議 （或合同） 原件及復印件、產權人身份證原件及復印件、產權人配偶 姓名、 身份證號碼、原工作單位 及職務（ 或職稱） 信息 ；受托人身份證原件及復印件、公證書原件 辦理流程 產權人填表，提交材料 —— 等待半個小時左右就可以出上市單 提前準備 產權人提前到單位住房辦公室，核實是否上傳錄入住房檔案及信息是否完整； 享受面積超標的要做超標處理 ； 有抵押的產權必須注銷完畢； 沒有買賣合同或買賣契約的由原產權單位出具證明材料 ； 四、 境外個人 在境內 居留狀況證明 辦理機構 北京市公安局出入境管理處 聯系電話： 84020201 16 辦理地址 東城區安定門東大街 2 號（地鐵雍和宮站下車往東 走） 辦理條件 港、澳、臺、外籍人士，在京工作、學習滿 1 年及以上者 到場人員 申請人本人； 本人不能到場，委托公證的受托人本人； 攜帶材料 ⑴申請人有效身份證件原件及復印件，如下： ① 港澳人員提交港澳人員來往大陸通行證、港澳居民身份證原件及復印件； ② 臺灣同胞提交臺灣居民來往大陸通行證原件及復印件； ③ 外國人提交本人護照原件及復印件； ④ 申請人在境內工作的，還須提交本人就業證或專家證或代表證原件復印件； ⑤ 申請人在境內學習的，還須提交學校的在學 證明； ⑵本人住宿登記證明； ⑶本人近期免冠彩色淡藍色背景 2 寸照片 2 張； ⑷代理人身份證件原件及復印件，公證書原件； 辦理流程 申請人填表，提交材料 —— 10個工作日后，出具證明； 五、 涉外審批 辦理機構 北京市涉外建設項目國家安全事項審查辦公室 辦理地址 西城區中環廣場 T2 座 17 層 9C 辦理條件 港、澳、臺、外籍人士，在京購房所需 到場人員 買賣雙方產權人本人之一； 買方公證委托人本人； 攜帶材料 ① 港澳人員提供港澳人員來往大陸通行證、港澳居 民身份證原件及 復印件 ； ② 臺灣同胞提交臺灣居民來往大陸通行證原件及復印件； ③ 華僑提交有效的中華人民共和國護照原件及復印件； ④ 外籍人士提供譯本公證原件及復印件； ⑤ 賣方身份證 復印件； ⑥ 產權證原件及復印件 ； 辦理流程 申請人填表，提交材料 —— 5 個工作日后，出具證明； 提前準備 到場辦理人員，須攜帶本人身份證件原件 六 、 資金監管 —— 詳 見附件 3 17