xxxx房地產(chǎn)基本制度與政策要點-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 由集體所有變?yōu)閲宜小＝ㄔO(shè)用地使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立，新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。臨時用地經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意，報縣級以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。土地使用權(quán)出讓是國家以土地所有者身份與土地使用者之間關(guān)于權(quán)利義務(wù)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，具有平等、資源、有償、有限期的特點。住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。1國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓管理答：管理權(quán)限——國有土地使用權(quán)的出讓由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，土地管理部門實施；出讓金繳納——土地使用者簽訂出讓合同后60內(nèi)支付全部出讓金。轉(zhuǎn)租——使用權(quán)仍有原承租人持有，承租人與第三人建立附加租賃關(guān)系。可以出租：房產(chǎn)所有權(quán)人出租房屋，應(yīng)將租金中的土地收益上繳國家。2已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用耕地，1年以上未動工建設(shè)的，繳納閑置費；連續(xù)2年未使用的，政府無償收回使用權(quán)。城市總體規(guī)劃期限一般是20年，還應(yīng)當(dāng)對城市更長遠(yuǎn)的發(fā)展做出預(yù)測性安排。規(guī)劃條件未納入國有土地使用權(quán)出讓合同的，該國有土地使用權(quán)出讓合同無效。注冊建筑師制度包括嚴(yán)格的資格審查與考試制度、注冊制度和相應(yīng)的管理制度。也分為一級和二級，注冊期3年，期滿前30日內(nèi)申請延期注冊，一級不受工程規(guī)模和工程負(fù)責(zé)程度限制。一是要認(rèn)定抵押的有效性；二是應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人；三是能解除抵押合同的，補(bǔ)償款付給被拆遷人，付款錢必須經(jīng)抵押權(quán)人認(rèn)可；不能解除抵押關(guān)系的，按照清償順序清償。受托估價機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓受委托的業(yè)務(wù)。2申領(lǐng)建筑工程施工許可證的條件答：已經(jīng)辦理該建筑工程用地的批準(zhǔn)手續(xù)；在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證；施工場地已經(jīng)具備施工條件，需要拆遷的，其拆遷進(jìn)度符合施工要求；已經(jīng)確定施工企業(yè)；有滿足施工需要的施工圖紙及技術(shù)資料，施工圖設(shè)計文件已經(jīng)規(guī)定進(jìn)行了審查；有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施；按照規(guī)定應(yīng)該委托監(jiān)理的工程已經(jīng)委托監(jiān)理；建設(shè)資金已經(jīng)落實。2房屋建筑工程的最低保修期限為：答：地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限； 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； 電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年； 裝修工程為2年。未經(jīng)監(jiān)理工程師簽字，建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備不得在工程上使用或者安裝，施工單位不得進(jìn)行下一道工序的施工。3投資項目資本金，是指在投資項目總投資中，由投資者認(rèn)購的投資額，對投資項目來說是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔(dān)這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資者可按其出資的比例依法享有所有者收益，也可轉(zhuǎn)讓其出資，但不得以任何方式抽回。確屬主體質(zhì)量不合格的，消費者有權(quán)要求退房或換房。尚未實現(xiàn)的物業(yè)內(nèi)容，要注明；涉及評估的，應(yīng)注明評估單位、估價師、時間。對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定了兩種不同的處理方式，一種是需辦理出讓手續(xù)，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金；另一種是不改變原有土地的劃撥性質(zhì)，由轉(zhuǎn)讓方上繳土地收益或做其他處理。1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中途變更規(guī)劃、設(shè)計，應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)書面通知買受人。1由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任答：合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；合同標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日內(nèi)；標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日內(nèi)。出租共有房屋的，提交共有權(quán)人同意出租的證明。2抵押財產(chǎn)價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值，或者提供與漸少的價值相應(yīng)的擔(dān)保；抵押人不肯恢復(fù)價值或不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求提前清償債務(wù)。屬地管理原則。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。土地變更登記土地注銷登記。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記薄的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。2房屋登記費向申請人收取。物業(yè)管理的三個基本特征：社會化、專業(yè)化、市場化。非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。1籌備組做好以下四項工作：確定首次大會時間、地點、形式和內(nèi)容；參照示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》；確認(rèn)業(yè)主身份，確定投票權(quán)數(shù)；確定業(yè)委會候選人產(chǎn)生辦法及名單。投標(biāo)人少于3個或住宅規(guī)模較小的，可以采取協(xié)議方式；再次續(xù)聘物業(yè)也常采用議標(biāo)方式。執(zhí)行簡單，利于小型服務(wù)公司采用。經(jīng)業(yè)主大會同意，維修資金可用于購買國債。企業(yè)所得稅稅率為25%。城建稅以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人為納稅人。2住宅專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)：每平米造價的5%8%。應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。1業(yè)主大會會議分為臨時會議和定期會議，定期一般每年一次。有四個環(huán)節(jié)需要特別重視，即物業(yè)的接管驗收、用戶入住、檔案資料的建立、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立。物業(yè)管理的策劃階段包括：物業(yè)管理的早期介入、制定物業(yè)管理方案、制定臨時管理規(guī)約及有關(guān)制度、選聘服務(wù)業(yè)服務(wù)企業(yè)四個基本環(huán)節(jié)。可以公開查詢的信息包括：房屋自然狀況，房屋權(quán)利狀況，比如他項權(quán)利設(shè)定時間、類比、期限，以及司法查封情況以及登記機(jī)關(guān)對權(quán)利的其他記載。2已經(jīng)登記的在建工程抵押權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記。1辦理房屋登記，要經(jīng)過申請、受理、審核、記載于登記薄和發(fā)證等程序。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以想申請人請求損害賠償。當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。不動產(chǎn)登記費按件收取，不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款比例收取。契據(jù)登記制又稱法國登記制，登記機(jī)構(gòu)對登記申請采取形式審查，登記權(quán)利的狀態(tài)；登記只有公示力而無公信力，不經(jīng)過登記，只在當(dāng)事人中產(chǎn)生效力，不能對抗第三人。2房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。2租賃合同到期，合同自行終止，承租人需繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前3個月提出，重新簽訂租賃合同。1出賣人延遲交付房屋或買受人延遲支付購房款，經(jīng)催告后在三個月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請求解除合同的應(yīng)予支持。1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請 辦理商品房預(yù)售許可證，應(yīng)當(dāng)提交下列材料答：商品房預(yù)售許可申請表；開發(fā)企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；土地使用權(quán)證書，建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；投入資金開發(fā)建設(shè)達(dá)到工程建設(shè)總投資25%以上的證明；工程施工合同及關(guān)于施工進(jìn)度的說明；商品房預(yù)售方案；其他資料。稅務(wù)機(jī)關(guān)在接到價格申報后，如發(fā)現(xiàn)成交價格明顯低于市場正常價格，按不低于稅收機(jī)關(guān)確認(rèn)的價格繳納稅金后，房地產(chǎn)管理部門方可為其辦理房地產(chǎn)交易手續(xù)，核發(fā)權(quán)屬證書。下列情況禁止發(fā)布廣告答：在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的；在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的；司法機(jī)關(guān)查封、或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；預(yù)售房地產(chǎn)，但未取得該項目預(yù)售許可證的；權(quán)屬有爭議的；違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的；不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，驗收不合格的4房地產(chǎn)廣告的要求答：房地產(chǎn)廣告中涉及所有權(quán)和使用權(quán)的，其基本單位應(yīng)當(dāng)是有實際意義的完整的生產(chǎn)、生活空間；價格，是實際價格，明示有效期；距離，是實際距離，不是時間距離；規(guī)劃或建設(shè)中的市政條件，應(yīng)注明；面積，應(yīng)標(biāo)明是建筑面積或使用面積涉及裝修的，要真實。3對質(zhì)量不合格的房地產(chǎn)開發(fā)項目的處理中應(yīng)注意的幾個問題答：一是購房人在商品房交付使用之后發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，這里的交付使用之后，是指辦理了交付使用手續(xù)之后，可以是房屋所有權(quán)證辦理之前，也可以是辦理之后。3設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)符合下列條件答：有符合公司法登記的名稱和組織機(jī)構(gòu)；有適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營需要的固定的辦公用房；注冊資本100萬以上；有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員；法律規(guī)定的其他條件。2監(jiān)理的基本方法是控制，基本工作是“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”。既不開工又不申請延期或延期超過延期次數(shù)、期限的，施工許可證自行廢止。拆遷估價的價值標(biāo)準(zhǔn)為公開市場價值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素影像。作為拆遷人和拆遷主管部門無權(quán)認(rèn)定。貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。只有注冊的建筑師才能以注冊建筑師的名義從事設(shè)計業(yè)務(wù)活動。以出讓方式取得土地使用權(quán)的項目確定項目——簽訂土地使用權(quán)出讓合同——到規(guī)劃部門領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證。城市規(guī)劃的實施答：城市規(guī)劃的實施管理主要是報建審批管理和批后管理兩部分。城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。2閑置土地的認(rèn)定答：未約定動工日期，國有土地有償使用合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)后滿1年未動工建設(shè)的；已動工，但面積不足三分之一或投資額不足25%，未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)滿1年；其他情形。取得劃撥土地使用權(quán)，必須經(jīng)政府核準(zhǔn)并辦理手續(xù)。可采用招標(biāo)、拍賣或者雙方協(xié)議的方式出租；短期租賃期限一般不超過5年，長期租賃期不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓的最高年限。用地單位改變用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政管理部門