xxxx房地產(chǎn)基本制度與政策要點-資料下載頁

　　

【正文】 的、不動產(chǎn)物權(quán)登記檔案，是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記薄時發(fā)生效力。因法律文書或者政府決定導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、消滅的，自法律文書或政府的決定生效時發(fā)生效力。因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。享有不動產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，不經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。1預(yù)告登記是為了保全一項請求而進(jìn)行的不動產(chǎn)登記，該項請求權(quán)所要達(dá)到的目的是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)的變動。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。1更正登記和異議登記是保護(hù)事實上的權(quán)利人或者真正權(quán)利人以及真正權(quán)利狀態(tài)的法律措施。權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記薄記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。1申請人在異議登記之日起十五日內(nèi)部起訴，異議登記失效。異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以想申請人請求損害賠償。1房地產(chǎn)登記包括土地登記和房屋登記。1土地登記的種類答：土地總登記，在一定時間內(nèi)對轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行全面登記，應(yīng)當(dāng)發(fā)布通告。土地初始登記，土地總登記之外對設(shè)立的土地權(quán)利進(jìn)行的登記。土地變更登記土地注銷登記。1申請土地注銷登記的情形有：答：依法收回國有土地的；依法征收的農(nóng)民集體土地的；因法院文書致使土地權(quán)利消滅的；當(dāng)事人未辦理注銷登記的；因自然災(zāi)害等原因造成土地權(quán)利消滅的；非住宅國有建設(shè)用地使用權(quán)期限屆滿，國有建設(shè)用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準(zhǔn)的。1房屋登記包括：答：房屋所有權(quán)登記，即將房屋所有權(quán)或者所有權(quán)變動等事項，在登記薄上予以記載。房屋抵押權(quán)登記；地役權(quán)登記；房屋預(yù)告登記；房屋其他登記。1辦理房屋登記，要經(jīng)過申請、受理、審核、記載于登記薄和發(fā)證等程序。1房屋登記是依當(dāng)事人的申請而進(jìn)行的，申請人可以是自然人，也可以是法人或其他組織。申請人為法人或其他組織的，應(yīng)當(dāng)使用其法定名稱，由其法定代表人申請登記。對共有房屋，由共有人共同申請登記。房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記薄的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。2自受理登記申請之日起，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與下列時限內(nèi)，將申請登記事項記載于房屋登記薄或者做出不予登記的決定：國有土地范圍內(nèi)房屋所有權(quán)登記，30個工作日；抵押權(quán)、地役權(quán)登記，10個工作日；預(yù)告登記、更正登記，10個工作日；異議登記，1個工作日。2預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。預(yù)告登記的其他事項在房屋登記薄上予以記載后，由房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)放預(yù)告登記證明。2已經(jīng)登記的在建工程抵押權(quán)變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記。在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為房屋抵押權(quán)登記。在建工程抵押權(quán)登記的其他事項在房屋登記薄上予以登記后，由房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)放在建工程抵押登記證明。2職工以成本價購買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個人所有，經(jīng)登記核實后，發(fā)給《房屋所有權(quán)證》，產(chǎn)別為“私產(chǎn)”，注記：“房改出售的成本價房”。2房屋登記費向申請人收取。住房登記一套住房為一件，每件80元；農(nóng)民利用宅基地建設(shè)的住房登記，不收取房屋登記費，只收取證書工本費10元；非住房登記的房屋權(quán)利人按規(guī)定申請并完成一次登記的為一件，收費標(biāo)準(zhǔn)為每件550元。經(jīng)濟(jì)適用房登記，按對應(yīng)性質(zhì)房屋登記收費標(biāo)準(zhǔn)的一半收取；房屋查封登記、注銷登記和因登記機(jī)關(guān)錯誤造成的更正登記，不收取房屋登記費。2房屋權(quán)屬登記信息查詢采取“分層次查詢”的原則。可以公開查詢的信息包括：房屋自然狀況，房屋權(quán)利狀況，比如他項權(quán)利設(shè)定時間、類比、期限，以及司法查封情況以及登記機(jī)關(guān)對權(quán)利的其他記載。房屋原始登記憑證只在限定的范圍內(nèi)進(jìn)行查詢，不向社會公開。第七章 物業(yè)管理制度與政策物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方式來實現(xiàn)的；物業(yè)管理活動的依據(jù)是物業(yè)服務(wù)合同；物業(yè)管理的內(nèi)容是對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、刮泥，對相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進(jìn)行維護(hù)。業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表和維護(hù)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益組織，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。物業(yè)管理的三個基本特征：社會化、專業(yè)化、市場化。核心是市場化。物業(yè)管理服務(wù)的基本內(nèi)容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式分為：常規(guī)性公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三類。根據(jù)物業(yè)管理在房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)和使用過程中不同時期的地位、作用、特點及工作內(nèi)容，按先后順序分為4個階段：物業(yè)管理的策劃階段、物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段、物業(yè)管理的啟動階段、物業(yè)管理的日常運作階段。物業(yè)管理的策劃階段包括：物業(yè)管理的早期介入、制定物業(yè)管理方案、制定臨時管理規(guī)約及有關(guān)制度、選聘服務(wù)業(yè)服務(wù)企業(yè)四個基本環(huán)節(jié)。這四個環(huán)節(jié)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來主持，是物業(yè)管理全面啟動和有效運作的必要先決條件。建設(shè)單位應(yīng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》。建設(shè)單位通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，新建現(xiàn)售商品房項目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日內(nèi)完成；預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)在取得《預(yù)售許可證》之前完成。非出售的新建物業(yè)項目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。物業(yè)管理的前期準(zhǔn)備階段的工作包括：物業(yè)服務(wù)企業(yè)內(nèi)部機(jī)構(gòu)的設(shè)置與人員編制的擬定；物業(yè)管理人員的選聘與培訓(xùn)；物業(yè)管理規(guī)章制度的制定。共三個環(huán)節(jié)。物業(yè)管理的全面啟動以物業(yè)的接管驗收為標(biāo)志。有四個環(huán)節(jié)需要特別重視，即物業(yè)的接管驗收、用戶入住、檔案資料的建立、首次業(yè)主大會的召開和業(yè)主委員會的正式成立。物業(yè)管理的日常運作是物業(yè)管理的最主要的工作內(nèi)容，包括日常的綜合服務(wù)與管理，系統(tǒng)的協(xié)調(diào)兩個基本環(huán)節(jié)。1物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一級、二級、三級。1業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理的決策機(jī)構(gòu)，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益，并履行以下職責(zé)：制定、修改管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)委會委員，監(jiān)督業(yè)委會工作；選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；決定專項維修資金的使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施；制定、修改公用物業(yè)和設(shè)施的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等制度。1籌備組做好以下四項工作：確定首次大會時間、地點、形式和內(nèi)容；參照示范文本，擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則》和《管理規(guī)約》；確認(rèn)業(yè)主身份，確定投票權(quán)數(shù)；確定業(yè)委會候選人產(chǎn)生辦法及名單。大會召開15日前公告。1籌備組組成之日起30日內(nèi)召開業(yè)主大會會議。要表決兩個文件，選舉產(chǎn)生一個重要機(jī)構(gòu)，做出一個決定。1業(yè)主大會會議分為臨時會議和定期會議，定期一般每年一次。1業(yè)主共同決定的事項：答：制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；選舉業(yè)委會或更換業(yè)委會成員；選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人；有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；前五項為雙半，后兩項為雙三分之二。1物業(yè)管理招標(biāo)的形式可分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。投標(biāo)人少于3個或住宅規(guī)模較小的，可以采取協(xié)議方式；再次續(xù)聘物業(yè)也常采用議標(biāo)方式。公開招標(biāo)一般適用于規(guī)模較大的物業(yè)，尤其是收益性物業(yè)。1物業(yè)服務(wù)合同簽訂要點：“宜細(xì)不宜粗”原則和不應(yīng)有無償無限期承諾。1物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)原則。應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)可采取包干制或酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)費用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費和服務(wù)企業(yè)的利潤。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)收費實行包干制。執(zhí)行簡單，利于小型服務(wù)公司采用。酬金制中預(yù)收的物業(yè)服務(wù)支出屬于代管性質(zhì)，酬金制的實質(zhì)是實報實銷制。一般較高檔的物業(yè)適合選擇酬金制。2物業(yè)共用部分、共用設(shè)備的大、中修和更新、改造費用，應(yīng)當(dāng)通過專項維修資金予以列支，不得計入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本。2住宅專項維修資金交存標(biāo)準(zhǔn)：每平米造價的5%8%。業(yè)主大會成立前，專項資金由物業(yè)所在地建設(shè)主管部門代管。開設(shè)住宅專項維修資金專戶，應(yīng)當(dāng)以物業(yè)管理區(qū)域為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分賬；未劃定物業(yè)管理區(qū)域的，以棟為單位設(shè)賬，按房屋戶門號設(shè)分賬。2業(yè)主分戶賬面專項維修資金余額不足首期交存額30%的，應(yīng)當(dāng)及時續(xù)交。經(jīng)業(yè)主大會同意，維修資金可用于購買國債。禁止從事國債回購、委托理財業(yè)務(wù)或者將購買的國債用于質(zhì)押、抵押等擔(dān)保行為。第九章 相關(guān)稅收營業(yè)稅是對提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動產(chǎn)的單位和個人征收的一種稅。銷售房地產(chǎn)稅率為5%。城建稅以繳納增值稅、消費稅、營業(yè)稅的單位和個人為納稅人。外商暫不繳納。納稅人在市區(qū)的，為7%，在縣城的，為5%，其他為1%。教育費附加是隨增值稅、消費稅和營業(yè)稅附征并專門用于教育的一種特別目的的稅，稅率為3%。企業(yè)所得稅稅率為25%。25 / 2