某地區項目管理及整體管理知識定位分析-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 400050006000700080009000上海 杭州 南京依據國際經驗，人均 GDP發展超過 5000美元即進入深度休閑度假階段， 長三角高層次休閑度假需求龐大旺盛 ?2023年 長三角 GDP46700億元， 人均 GDP7502美元 ?旅游產業發展呈一體化形態向高層次休閑度假型形態轉變，人們進入了“ 5+2” 休閑度假生活模式，都市休閑氛圍形成 觀光旅游啟動階段 觀光旅游快速發展 休閑度假啟動階段 休閑度假規?；l展階段 休閑度假高層次發展階段 ?產生觀光旅游動機 ?居民開始選擇近距離觀光旅游 ?觀光旅游快速發展 ?旅游地點由近至遠 ， 觀光旅游產品逐漸豐富 ?休閑度假開始啟動 ， 只集中在少數高端人群 。 50 作為中國經濟最發達的城市群，長三角具有巨大國際性和區域性商務會議、教育培訓需求。主要原因是：上海酒店客房數增長速度有限。 ?北京國學百家講壇 的授課理念即：異地授課的方式。 —— 訪談語錄 本報告是嚴格保密的。國外加勒比海岸度假區為父母身邊的孩子推出了各種活動，其中既有適應低齡兒童孩童的游戲、藝術與雕刻，適應大一些孩子的滑水沖浪等課程，受到極大歡迎。 58 圍繞綠色設計、綠色時尚、綠色休閑、綠色生活，已形成龐大的綠色生態時尚產業與功能，需求巨大 需求分析 3 生態綠色時尚 “ 綠色 ” 正成為 21世紀最有力量的詞匯。 59 市場盤點結論：長三角具有龐大的會務教育培訓休閑需求、家庭休閑 /二居臵業需求，同時興起 生態綠色時尚休閑的風潮 需求總結 生態綠色時尚 家庭休閑 / 二居置業 會務教育培訓 ?綠色生態已進入主流社會與時尚休閑領域，正快速廣泛地影響每個人的生活方式 ?圍繞綠色設計、綠色時尚、綠色休閑、綠色生活，已形成龐大的綠色生態時尚產業與功能，需求巨大 ?出游方式以家庭游或朋友游為主體 ?健康舒適游越來越受歡迎，親子教育和養老市場也越發受到重視 ?對于休閑教育業需求旺盛，但市場供給有限，現休閑產業功能結構存在明顯缺失 ?會議經濟發展迅速，對商務會議需求強勁，商務會議占據旅游市場一半 ?部分公司購買企業會所，作為企業會議和拓展培訓基地，且偏好于山水資源豐富區域 ?現安吉酒店市場處于供不應求狀態，娛樂配套功能不足，不能滿足強勁會務市場需求 本報告是嚴格保密的。 休閑 /旅游 /娛樂，偏重高端會務市場 競爭分析 1 旅游度假市場 本報告是嚴格保密的。 62 上海度假區以佘山和淀山湖為代表，自然資源有限； 緊鄰城市 ，屬本地游度假自住類， 度假氛圍缺失 主要度假區 現狀描述 未來規劃 主要功能 上海濱海度假區 ?臨港新城濱海度假區，奉賢碧海金沙海灣等； ?除了碧海金沙海濱浴場外都無法游泳，只能玩沙灘籃球沙灘排球 ?旅游意義多于度假性質 休閑 /旅游 上海佘山度假區 ?上海唯一的國家級旅游度假區 ?重點項目：其宗教場所和教育項目，以及一系列帶有主題公園性質的人造景觀 ?度假區的產品組合十分偏向觀光和科教，且主線不明，度假性質被極度弱化 ?世博會主題示范區之一。 《 時尚先生 》 的綠色主題活動讓名流們匯聚一起，成立 綠色名流聯盟 。 57 綠色生態已進入主流社會與時尚休閑領域，正快速廣泛地影響每個人的生活方式 需求分析 3 生態綠色時尚 “ 綠色 ” 正成為 21世紀最有力量的詞匯。 54 城際快速交通路網、人均消費水平、私家轎車普及率、中高收入階層規模等角度看， 長三角已形成良好的第二居所需求環境 市場化開發第二居所依托的宏觀環境 適應性分析 判斷 ? 有快速干道連接主城區，市政基礎設施完善； ? 4小時車程內， ，最短距離 100km 杭州灣大橋與跨海大橋修通后可實現 3小時交通圈 Y ? 人均 GDP超過 5000美元，休閑度假時間充裕，追求全新體驗的生活方式和理念 長三角人均 GDP為 4247美元 ,上海達 7450美元 Y ? 消費結構向度假傾斜，私人汽車擁有量超過 20% 上海汽車擁有量為 41萬 Y ? 本地區或跨區域規模性的中高收入階層 區域內有大量中高收入人群 Y 從城際快速交通路網、人均消費水平、私家轎車普及率、中高收入階層規模等角度看，長三角區域已經形成良好的第二居所需求環境 需求分析 2 家庭休閑 /二居 本報告是嚴格保密的。 鄭學益（高端培訓提出者；北京大學繼續教育學院院長） 需求分析 1 會務教育培訓 本報告是嚴格保密的。在生態環境優越的異地設立培訓基地成為熱潮 英語培訓 高端管理培訓 休閑 /素質培訓 少兒教育等 IT培訓 2023年市場總值大約是 150億元人民幣，預計 2023年市場總值將達到 300億元人民幣。 ?2023年上海國際中心加入國際會議中心（ ICCA），越來越多的國際會議選擇在上海，承辦國際會議數量躋身世界前列。 ?休閑度假產業逐步成熟 發展特征 臵業特征 發展階段 人均 GDP ?本地臵業 ?購 買休 閑度假產品 ?在度假地臵業 ?在度假地投資 、 臵業 1000 US$ 3000 US$ 5000 US$ 300 US$ 需求分析 本報告是嚴格保密的。 復合 功能 區域內有多種項目組成的復合的休閑功能 區域內將興建 27洞高爾夫、現代農業觀光園、天山塢風景區等重大項目，豐富而集聚的硬件設施將形成強大休閑功能 以都市融合視角重構泛城東板塊區域價值，打造“中央都市休閑區”，突破安吉現有城市價值 √ √ √ √ √ 項目區域功能解析 本報告是嚴格保密的。 重構區域價值的方式 V S 傳統地域結構方式 中心化與邊緣化 區域選擇 中心與邊緣 重戰略、社區資源 區域定位 重項目差異 重競爭戰略 區域市場 全面迎合消費者 重核心功能競爭力 區域戰略 單純品牌推廣 安吉機會 本報告是嚴格保密的。市區面積增加到 ?2023年，廣州出口加工區成立 ?84年，廣州經濟技術開發區成立 90年 ?91年，廣州高新技術產業開發區成立 ?93年， CBD區珠江新城開始建設 ?2023年，華南居住板塊 開始形成 ?2023年，廣州新機場建成標志著空港板塊形成 ?2023年， 市都市休閑板塊 “假日半島”開始出售 ?2023年， 市郊溫泉休閑板塊 從化“逸泉山莊”分期開發 ?2023年構筑“一主三副”的城市空間結構，“一主”即中心主城區，“三副”指南沙、蘿崗 新塘、花都副城區 10年 中心城市擴張 中心城市輻射 大都市圈形成 城市群的形成 基建設施 中心城市功能增加 ?廣州都市融合歷程 ?深圳 2023年新增城郊都市休閑板塊 城市周邊休閑板塊 大梅沙 /仙湖 遠郊旅游觀光度假板塊 南澳 /巽寮灣 2023年深圳的都市休閑度假功能從有到無，成為城市最重要的功能組成 都市圈演變： 基于都市融合 ——珠三角 本報告是嚴格保密的。東京灣地區成為東京都市圈的 富人度假二居、高端會務 的代表板塊 副中心， 商業辦公 服務 學園城 商業、居住 兼用城 生產城 生產城 底層居住城 文人學者居住城 文教游覽城 東京灣 ? 東京灣的城市功能： ?東京東部發展地帶上的重要節點地區 ?東京國際經濟中心的重要組成部分 ?重點發展富人二居度假居所和高端酒店會務，補充國際化都市的生態旅游功能缺失 ?東京灣地區已成為東京市高端度假、生態旅游的代表區域 中心城在向周邊地域傳染性擴散的同時，依托軌道交通和高速公路干網和郊區城鎮呈點軸擴散，大都市郊區內部非均質分布 基于都市融合 本報告是嚴格保密的。 為將來住宅及商業開發提供基礎配套 ?度假休閑配套： 包括自然景觀類休閑，如湖上項目、沙灘、海濱等；另一種為人工打造休閑設施如特色戶外運動（野營、戶外拓展、山地自行車等）、特色休閑娛樂項目（釣魚臺、養生堂等）。 ? 設臵湖畔挑臺、小橋流水、叢林小徑、私家碼頭等配套游玩設施 匯江假日花園 ? 總占地 10萬平，建面約 11萬平米 ? 有低層電梯名邸、疊加別墅、聯排別墅、獨立大別墅組成復合高尚型住宅 ? 配套有棕櫚樹、堤岸、碼頭、棧道、泳池、露天咖啡座、藝術長廊 南海碧桂園 ? 共 2700戶約，全裝修別墅社區 ? 規劃有“翠堤水岸”洋房區、“陽光花?！甭撆艅e墅 /獨立別墅區、“藍天山畔”半山聯體別墅 /超豪別墅區 ? 配套有組團綠地、戶間綠地、多個人工湖、多功能會所 穆天子山莊 ? 南海最早開發別墅，首期獨立別墅 72棟，現已開發第三期 ? 北美風情，配有豪華會所、咖啡廳、室外泳池、多功能健身房、兒童樂園、籃、網、足球場等 ? 景觀配有大型水景凡爾賽廣場、羅馬廣場、比利時廣場與會所結合自然景觀構成莊園中心景觀，另有廊橋、爵士橋等風情 大盤，風情別墅，私家碼頭等珍貴配套 大盤，復合高尚住宅，私家碼頭等珍貴配套 大盤，全裝修別墅區，多綠地、水體景觀配套 長周期開發別墅，風情別墅，配有大型水景構成項目景觀中心 住宅物業 廣佛 .南國桃園 本報告是嚴格保密的。 ? 工業化和城市化使得城市環境受到污染和破壞，人們尤其是城市中人開始熱切渴望一塊凈土，南國桃園是廣州地區著名的桃花之鄉，可以滿足這種市場與社會需求 ? 珠三角地區經濟發展迅速，居民生活水平提高，私家車已不再是奢侈品，度假短途旅行、私家車旅行開始流行 ，他們開始尋求新的度假旅游地 ? 南國桃園得到了政府的大力支持和引導，在招商、基礎建設、居民遷臵等問題上都得到了較多的政府支持 城市發展需求 消費市場需求 自身資源優勢 政府部門支持 開發背景 廣佛 .南國桃園 本報告是嚴格保密的。 17 案例選取依據 案例選取標準 重點考察案例 ?南國桃園；以下三個案例見專題 ?北京懷柔； ?香港榆景灣： ?隱居谷： ?…… ? 大規模區域開發 ? 大城市邊緣功能區 ? 政府與企業主導一級開發 本報告是嚴格保密的。 R2 目標 3： 推動 區域土地增值 ，財政收入增加，打造安吉地方經濟增長動力源之一 R2 目標 4： 安吉的生態利用經濟的推動力弱，城東新區也面臨的課題：如何 增加生態經濟的附加值 ，提高生態經濟的經濟作用？ R2 目標 5： 通過本項目運作，確立政府市場化城市運營的成功模式 本報告是嚴格保密的。內向型的制造業 “ 接滬融杭”的外向型發展戰略與封閉型的城市現狀 ?2023年末，安吉縣 城市化率 %； ?外來遷入人口僅占 2%； 人口增長達到 ％的凈增長率，以自然增長為主 2 0 0 7 年末安吉人口示意簡圖2 0 . 6 %3 0 . 4 %4 1 . 2 %0500000010000000安吉縣 湖州市 杭州市0 . 0 %2 0 . 0 %4 0 . 0 %6 0 . 0 %總人口 非農人口 城市化率( % )本報告是嚴格保密的。 ? 山水景觀資源為高檔地產項目開發提供了基礎條件 ? 郊區陌生板塊項目 ：地處城市東部郊區，區域認知度低， ? 尚無成熟的配套： 區域僅有農村基礎配套，需投入資金大規模進行土地平整、路網建設、綠化、水體整治，城市基礎配套，盡管規劃前景良好前，但成熟有待時日； ? 和安吉其他區域相比并非特別強勢的自然資源水平 ：相比安吉南部靈風山、鳳凰山等休閑板塊，本項目地塊的山水景觀資源不夠強勢，植被覆蓋較板塊內的其他項目相比較低，景觀不夠生動； 地塊優勢條件 相對弱勢因素 本報告是嚴格保密的。 2 本項目位于湖州中國竹鄉安吉縣，占地 ，規劃定位于“山地人居示范區”，處于安吉主城區與杭長高速間，周邊為未來的高端生態度假區 杭長高速 規劃城東路 云鴻東路 ?城東新區占地 ，規劃為 安吉的城市門戶，生態人居示范區 ，目前尚未啟動開發； ?本項目占地 ，作為城東新區的啟動區； ?東臨杭長高速，西接安吉主城區，東南均分布著未來的高端生態休閑度假區 安吉 —— 長三角的幾何中心 中國竹鄉、首個生態縣 安吉主城區 鳳凰山景區 天塢山景區 區位屬性 本報告是嚴格保密的。 3 地塊內部生態環境優良，山體、石馬港水系、原