某地區復合性城際中心項目管理知識分析-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 塘廈鎮 鳳崗鎮 清溪鎮 樟木頭鎮 10000－ 19000 4800－ 7000 5000－ 8500 5000－ 6200 4600－ 5800 東莞鎮區價格： 存在較大的價格差； 城際客戶：城際中高端客戶較難牽引： C 20%15%40%25%不打算購買購買商品房準備購買不一定圖 1：未來置業傾向分析 準備購房原因分析 ?樟木頭打拼多年，積累了一定財富 ?子女一般 67歲，為了孩子上學 ?家人是樟木頭本地的 15%買房原因分析 ?財富積累已經達到一定程度 ?女子已經上學，為了孩子讀書 ?與當地人產生親緣 20%不買房原因分析 ?生意分布在全國，經常外出 ?事業還在起步階段，積累財富 ?與本地缺少親緣性關系 有無親緣關系是決定外來生意客戶置業的主要動因； 有效客戶 以樟木頭鎮為例： 有效客戶群量不大； 城際客戶：城際中高端客戶較難牽引： C 本報告是嚴格保密的。 上一階段的重要共識： 龍崗中心城：副中心新城發展模式，承載城市綜合功能的次中心，輻射粵東北的綜合復合性城際中心； 本報告是嚴格保密的。 中等規模 /較高容積率／一定資源／ 90130平米 項目 閱山華府 綠景大公館 陽光天健城 中?？党? 資源 西面為山體公園，項目內部有東南亞風情園林 隔街而望大運主體育館 余石嶺生態公園西南側 社區內專屬 2萬平米私家山林 物業類型 高層、別墅 高層、小高層 小高層 高層 容積率 3 總建面 16萬平米 13萬 23萬 53萬 主力產品 88120平米 (43%) 88130平米 (48%) 130150平米(48％ ) 70140平米 (50%) B. 中高端項目特征（指標） 本報告是嚴格保密的。” —— 公園大地 176平米戶型客戶趙先生 關內客戶特征： ?自住兼投資為主，經濟承受能力較強； ?自住需求，表現為高端改善型置業需求； 關內客戶：目前龍崗高端項目關內客戶比例較高 A 本報告是嚴格保密的。 前提 2：物業功能 2 可能的方向： 住宅物業； 商業物業； 辦公物業； 酒店物業； 本報告是嚴格保密的。 “ 龍崗區建區十幾年了 ,一直沒有一個有標志性的建筑物出現 ,龍崗的中心區就像一個大的住宅區。 ?重點發展高端商務辦公、酒店、大型商業中心和高檔居??； 現狀 本報告是嚴格保密的。 1 倫敦 —— Broadgate：城市 SHOW場 Exchange Square —— 運動廣場 位于交易所前的廣場，擁有較大的綠地，成為了 城市 MINI高爾夫賽、曲棍球賽的賽場，以及藝術 SHOW場。” 項目理想 2：城市人文名片 尋找屬于龍崗的人文標簽。 可擴展范圍 17 11 10 9 12 16 18 15 13 14 7 8 6 3 2 1 4 5 地塊 a和地塊 b可進行范圍擴展的考慮方向， 但在考慮擴展的同時必須綜合考慮起用地性質的可變性。 交通分析 項目地塊 山體 山體 惠鹽高速 龍翔大道 深惠大道 吉祥中路 如意路 地塊西面面向龍翔大道，緊挨的深惠大道穿過項目地塊，東側毗鄰惠鹽高速，南側緊挨城市支路。 Block8 Block9 Block10 Block11 Block6 Block7 Block3 Block1 Block2 Block5 Block4 地塊分析總結 ?地塊較集中，可建設用地多，建議 容積率分解 。 優：對地塊功能分區影響較小，保持內部高檔社區的純粹性，部分景觀資源。 優：南北景觀資源豐富，私密性較好，噪聲影響較少。 咖啡意味著品質與時尚，咖啡文化就像它的咖啡歷史一樣古老而悠久。 交通分區布局 活力廣場 運動廣場 藝術廣場 一個中心 城市的商務中心 ,城市的視角中心 兩條軸線 綠化景觀軸 /濱水文化軸 三個節點 藝術廣場 /運動廣場 /活力廣場 綠化景觀軸 濱水文化軸 景觀節點布局 衛生所、居委會、活動站 組團門衛崗亭 社區活動中心 社區派出所 幼兒園 社會停車場 布置原則 將面積較小的功能組合布置，如衛生所、居委會、文化活動站等結合，利用住宅建筑的架空底層進行布置；其他大型社區配套如小學幼兒園等則 根據其服務半徑獨立布置。 容積率 市場實現性 利潤目標 開發商資金限制 技術實現性 ～ 測算結果表 常規認為容積率越高，可售面積越多，利潤越大。 2023/2/142023/2/142023/2/14Feb2314Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 10:22:16 AM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 2023/2/142023/2/14Tuesday, February 14, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023/2/142023/2/14February 14, 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。勝人者有力，自勝者強。 2023年 2月 14日星期二 2023/2/142023/2/142023/2/14 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 2月 2023/2/142023/2/142023/2/142/14/2023 1行動出成果，工作出財富。建議項目綜合容積率取值在 － 。 本項目戰略目標和項目定位對容積率確定的指導原則： ?較高品質的高層住宅，一梯兩戶的戶型占據一般戶型比例； ?地塊用地面積為紅線內用地，地塊資源及形狀較利于出面積； ?項目戶型定位基本為大戶型，較利于出面積； ?本項目地塊資源以及與外部資源的相鄰關系對項目土地利用有較大的作用； ?參照目前深圳高層住宅的案例、經驗及柏濤、阿特金斯等設計機構設計師的參考意見，結合項目定位及房地產開發水平等因素，項目在不同檔次可能實現的容積率指標可能如下： ?高品質： ，基本為一梯兩戶的戶型設計，戶型舒適度較高； ?較高品質： ，戶型舒適度較高，需設計師在規劃手法和布局上合理處理； ?較高容積率： ，設計師認為按照如此容積率，產品形式將基本為一梯四戶及以上的聯體樓，純住宅部分的建筑密度達到 18— 20%，品質不佳。 區域型商業中心體量： 612萬平米 基本要素 市級中心商業區 區域性商業區 社區級商業中心 規模 1230萬平米 612萬平米 區位 城市交通、人口核心區，歷史形成的商業聚集區 居民聚居區、商務集聚地，公共交通集散地周邊 大型住宅小區，人流集中交通便利 一般特征 半徑 1020km 時間距離 1530分鐘 人口 50100萬人 停車場 20235000輛 （大型購物中心、商業廣場、街區等集合體） 集中型或街區 綜合百貨類為主 規模零售類業態 （大型百貨、家電 /數碼 /家居等專業市場及各類小商家） 外街 +內街形式 社區服務店為主 雜貨類業態 （超市、專賣店、便利店、藥店、洗衣房等） 客流量 日人流量 50萬以上 日人流量 25萬以上 居住人口 5000以上 核心客戶群 內城區與中距離郊區（半小時車程內）居民與辦公工作人員、旅游者 區域 15分鐘車程內居民，以及外來消費者 步行 15分鐘內居民，以及外來途徑消費者 模型來源：世聯平臺 本報告是嚴格保密的。 外城 —— 集中商業 休閑主題的集中商業設置，加上綠化退臺的精妙設計，營造 休閑購物的氛圍 ，吸引外部人流 ?結合客家文化建筑， 從表皮上體現客家歷史文化的濃縮 ； ?商 house進行排布組合，形成不同商業街道， 營造商業氛圍的趣味感和情調 。 優：水景資源豐富，地塊呈朝向，地塊價值高。它主要體現在商業的長期經營上和對區域增值后對住宅的促進上。其中惠鹽高速與項目相距有一段距離，可通過 隔音措施對其進行改造，因此 影響范圍較小 。 龍城中學 龍城公園 周邊民房 龍崗植物園 惠鹽高速 項目內部 吉 祥 中 路 項目地塊 山體 山體 地塊內部主要景觀為龍崗河，無其他景觀資源。 以科技人居的生態社區代言龍崗國際新城，它是綠色生態的，這是人與自然的融合；科技人居的：運用創新的科技技術，人性關懷的：人性的社區規劃，合理的人車分流，可以漫步的人行布道，可以供兒童游樂的樂園，有為盲人專門設計的盲道，有為老人設計的老年住區，一切都以生活出發 …… “綠色生態的” “人性關懷的” “科技人居的” 用居住之名，革新這個城市。 每一個城市都有屬于自己的城市地標，就像 IFC至之于香港，就像世貿之于上海，具有標志性的建筑形態、可識別的建筑特色，就像這座城市的精神圖騰，傲立于城市，我們希望，建筑不只是簡單地堆砌，而是能夠豐富這個城市的夜空，成為天際線的一部分 …… 用建筑之名，代言這個城市。于2023年建成的 BROADGATE TOWER，高164米，是倫敦城內第三高的建筑，新增辦公面積 76000平米。 現代城 15萬 君悅龍庭 招商 辦公物業：機會和風險并存 辦公物業建議：控制體量，后期開發； 本報告是嚴格保密的。 關內客戶：改善型置業需求成為趨勢 年齡段 高端置業群體 具有一定經濟積累的中產階層 普通置業者 供應量 小戶型產品（ 90 ㎡ 以下） 舒居型產品（ 90144㎡ ） 豪宅產品 B 未來 2－ 3年市場供應逐步高端化，與城市主力構成人群需求形成錯位 本報告是嚴格保密的。 未來鎮區中高端項目競爭大： 鎮區客戶置業分析： 鎮區客戶：中高端客戶較難牽引： A 區域 項目 體量 供應量 入市時間 坪山新區 天俊嘉宏灣首期 20萬平米 485戶 2023年 深業東晟時代 20平米 2273戶 2023年 萬科金域東郡二期 12萬平米 868戶 202