某地區項目管理及營銷策劃管理知識分析報告(ppt151頁)-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 B區 （ 1號地） C區 15號地 大唐愛情谷 寒窯遺址公園 C區 （ 7號地） C區 （ 8號地） C區 （ 13號地） 唐詩公園綠化帶 100米寬 ,占地 區 14號地 區 16號地 A區 17號地 B區 （ 1號地） C區 號地 寒窯遺址公園占地 區 （ 7號地） 區 （ 8號地） 區 （ 13號地） A區 2號地 A區 3號地 A區 4號地 A區 5號地 A區 6號地 曲江遺址公園 占地 52..05公傾 東北角片區 西南角片區 觀點：東北角片區更宜打造為相對高端的居住社區，整體容積率應低于西南角； 建議容積率：東北角片區。 事實上，處于相互 價值對立面 ?以和諧為核心理念（生態探討） 在華僑城這樣的松散型 和諧社區，無論是車行還是步行，駕乘者還是步行者，都能享受到其夢想的環境。 “金” ——金屬院，充滿現代氣息的金屬場景中，是 酒吧 和 咖啡館 的天下。設施配套正在建設發展期中，交通便利，無明顯景觀資源優勢。 啟動期為重中之重 須根據項目工程節點實現、階段性財務回款要求、市場變化作出營銷節奏的調整。 與外部連通的部分，通風 室外空間 人性化汽車大堂 大堂內設休息等候區，人性化體現 “道路的 生活性“ 本報告是嚴格保密的 90 水岸廣場：公共的、開放的水岸體驗場所 ?位臵 :水岸廣場位于曲江公園西岸的公園公共設施用地內； ?城市公共客廳 ?外景基地 ?表演舞臺 /水岸廣場音樂會 ?頒獎 /聚餐 /宴席 /慶生 /會議 /招待會的出租地 舉措四：水岸公共空間的打造 規劃實踐 1： “景觀休閑”的打造： 本報告是嚴格保密的 91 濱水建筑體驗場 :定制式的公共建筑形成別致的公共空間 濱水建筑體驗場 ?濱水帶建設 小型公共建筑 ，請來自不同國家的建筑師、藝術家參加，進行 設計與創 意 。 屬性：內向性 /景觀 解析 ：地塊狹長 ,與 曲江遺址公園相臨界面較小 ,與寒窯遺址公園相臨界面較長 ,體量適中 (占地 )。 車行系統結構： 一級：外圍城市道路解決對外交通聯系； 二級：依自然地勢呈“ 8” 字形的內環； 三級：聯絡道，聯系內環和外圍城市道路； 內部路網結構為“環形集散道 +聯絡道”式。 游艇俱樂部 本報告是嚴格保密的 59 深圳華僑城 他們是 “ 頂 級 ”的 頂級商業場所： —— 已形成具標簽意義的深圳高端人群的休閑交往場所 波托菲諾的水岸休閑商業 ：丹桂軒、 Illy咖啡、 SPR咖啡、可頌坊、古羅馬咖啡和舞鶴等 本報告是嚴格保密的 60 “頂 級 ” 的構成要素 如同奢侈品， 頂級總是與 “文化”、“藝術”、“創意” 相生相隨 本報告是嚴格保密的 61 城市的： 與城市工作核在半小時之內 景觀休閑的： 結合城市核心景觀資源，為人們多種多樣的生活方式創造高品質的場所和空間 頂級的： “文化”、“藝術”、“創意” — 城市頂級景觀休閑住區的生活方式特質 — 本報告是嚴格保密的 62 [客戶定位 ] 本報告是嚴格保密的 63 大盤分期客戶演變的趨勢歸納（世聯模型） 新區大盤的客戶演變路徑 主流客戶趨勢 區域內臵業 被動式跨區臵業 主動式跨區臵業 客戶經濟實力 中 中低 中高 城區重建大盤的客戶演變路徑 主流客戶趨勢 區域內臵業 主動式跨區臵業 被動式跨區臵業 客戶經濟實力 中高 高 中高 本報告是嚴格保密的 64 啟動期四類核心客戶 ： 生活在西安，想要尋找與自身身份、地位相符合的高端產品。 ?支付能力強； ?部分具有一線城市的生活經歷，視野廣闊； ?認同品牌，是品牌的追隨者； ?注重身份感與標簽感的體現； ?追求城市生活，喜歡便捷適宜的生活方式； ?張弛有度，將休閑活動視作生活必需的一部分； 關鍵詞：城市、頂級、景觀、休閑 ?年齡集中在 3550歲之間； ?主要工作地點集中在高新區及南城區； ?高端客戶構成以城市內早期私營業主為主，還有陜北煤老板、油老板等，有部分客戶為出生在西安或曾經在西安居住過的家人在西安的深圳客戶、北京客戶； 本報告是嚴格保密的 43 西安高端客戶需求方向分析： 城市屬性的全面挖掘 ——便捷的交通，全面的城市配套，便利的生活方式，時尚現代的城市氛圍。 競爭態勢三：王者之爭，曲江呼喚區域標簽 項目 開發商品牌 開盤時間 規模 項目價值點 富力城 富力集團 2023年 9月 113萬平米 首個全精裝大盤，強勢品牌宣傳“中國房地產綜合實力第一” 中海國際社區 中海地產 尚未確定 135萬平米 中海品牌宣傳，創新戶 型大力推廣 曲江南苑 西安長江臵業 2023年 2月 25萬平米 區域內高性價比樓盤 曲江華府 西安天地源 2023年 5月 22萬平米 區域中高端，項目營銷 展示到位 曲江區域中高端項目： 本報告是嚴格保密的 40 [客戶需求方向 ] 本報告是嚴格保密的 41 客戶寫真： 依賴城市生活：關注社區配套及交通距離 —— 訪談印證： “覺得尚林苑要是有了教育配套、會所 /健身娛樂配套就更完善了。 案例借鑒 —— 北京 必要條件：朝陽公園區擁有豐富的高端城市配套與亞洲最大的朝陽公園 本案 朝陽公園板塊核心區 第三使館區 第二使館區 本報告是嚴格保密的 27 案例借鑒 —— 北京 必要條件：朝陽公園板塊 —— 初始認知高端 項目 棕櫚泉 北京G O L F 公寓開盤時間 2 0 0 2 年5 月 2 0 0 3 年1 2 月成交價格 1 3 5 0 0 元/ 平米 1 5 9 0 9 元/ 平米主力產品 1 6 0 2 0 0 平米 3 0 0 平米左右總價區間 1 5 0 5 0 0 萬 3 0 0 8 0 0 萬開發商北京世紀朝陽房地產開發有限公司北京魯能天潤和信房地產開發有限公司?初始認知高端 2023年，該居住區形成初期的典型項目“棕櫚泉國際公寓”，為該板塊的高端居住區的形成奠定了良好的發展基礎。 解放南路 中心城區 梅 江 梅 江 南 衛 南 洼 外環線 解放南路 友誼南路 大梅江板塊 友誼南路 3．交通狀況： 東側為天津市區的主要城市干道解放南路；南為外環線，可便捷的通往城市任何方向；友誼南路貫穿南北，直達市中心，道路交通十分便利。 2023年后西安房地產市場進入“起飛程序” 本報告是嚴格保密的 16 房地產市場 1 1 . 8 81 1 . 4 41 0 . 8 41 0 . 4 89 . 5 98 . 9 36789101112132023 2023 2023 2023 2023 2023房價收入比1 2 . 2 2 %1 4 . 3 4 %1 6 . 3 8 %1 5 . 9 0 %1 4 . 1 6 %5 . 3 6 %7 . 1 4 %7 . 8 6 %1 0 . 2 7 % 1 2 . 6 9 %4 . 9 0 %3 . 1 6 %2 . 5 0 %4 . 1 3 %5 . 1 6 %0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%2023 2023 2023 2023 2023G D P 增長率 人均可支配收入增幅 房價增幅6 0 5 . 0 34 7 7 . 5 44 0 5 . 4 52 3 6 . 8 11 6 2 . 5 1 6 9 . 9 63 0 . 3 9 %3 9 . 3 3 %7 1 . 2 1 %1 7 . 7 8 %2 6 . 7 0 %4 . 5 9 %01002003004005006007002023 2023 2023 2023 2023 20230%10%20%30%40%50%60%70%80%商品住宅年銷售面積 ( 萬平米 ) 增幅? 2023年至 2023年，西安房價增幅連續五年顯著低于人均可支配收入增幅，即房價收入比持續下降； ? 2023年至 2023年，西安商品住宅銷售面積大幅攀升，即市場需求量顯著增加； ? 西安房地產市場已初步呈現“量價齊增”的良好發展態勢。 ? 西安近五年人均可支配收入平均增長率為 %，高于成都、上海、廣州等城市，處于全國中上水平。 曲江新區 西高新 主城區 市中心（鐘樓） 車程半小時內 關鍵詞一： 城市尺度 新興高端居住區 本報告是嚴格保密的 4 用地性質 . 地塊編號 占地面積（萬平米） 住宅用地 1號 2號 3號 4號 5號 6號 7號 8號 16號 小計 綜合用地 13號 14號 15號 17號 小計 占地面積總計 萬平米 容積率 計容積率總建面 約 200萬平米 唐詩公園綠化帶 100米寬 A區 14號地 A區 16號地 A區 17號地 A區 3號地 A區 46號地 B區 （ 1號地） C區 15號地 大唐愛情谷 寒窯遺址公園 C區 （ 7號地） C區 （ 8號地） C區 （ 13號地） 唐詩公園綠化帶區號地區號地區號地區（ 號地）區 號地大唐愛情谷寒窯遺址公園區（ 號地）區（ 號地）區（ 號地）A區 2號地 A區 3號地 A區 4號地 A區 5號地 A區 6號地 關鍵詞二： 200萬平米大盤 高端居住區項目規模第一 本報告是嚴格保密的 5 地塊內部（曲江公園以東） 地塊內部（曲江公園以西） 唐詩公園綠化帶 100米寬 A區 14號地 A區 16號地 A區 17號地 A區 3號地 A區 46號地 B區 （ 1號地） C區 15號地 大唐愛情谷 寒窯遺址公園 C區 （ 7號地） C區 （ 8號地） C區 （ 13號地） 區 14號地 區 16號地 A區 17號地B區 （ 1號地） C區 15號地 區 （ 7號地） 區 （ 8號地） 區 （ 13號地） A區 2號地 A區 3號地 A區 4號地 A區 5號地 A區 6號地 曲江遺址公園 占地 平米 唐詩公園綠化帶 100米寬 ,占地 寒窯遺址公園占地 關鍵詞三： 大規模稀缺景觀資源 地塊內部現狀 : ? 地塊地勢 : 整體四周高 ,中間低 ,。 ? 唐詩公園綠化帶 ,占地 ，尚在建設之中。 兵馬俑 大雁塔 法士特公司生產線 陜西鼓風機（集團）有限公司 ? 天然的歷史博物館 —— 全省境內有重點文物保護單位 554處，其中陜西省國家級重點文物保護單位 89處。 現在的西安 —— 高新、曲江兩強對峙 本報告是嚴格保密的 21 曲江的未來會怎樣？ 我們需要從國內外城市案例中找尋答案 本報告是嚴格保密的 22 中心城區 河西區 中心板塊 華苑 板塊 梅江板塊 華苑 板塊 梅江板塊 梅江南 大梅江板塊 五大道 板塊 奧運 板塊 西部 新城 北部 板塊 中心板塊 天津形成的城市高端雙核 —— “工作核”中心區、“休閑核”梅江區 案例借鑒 —— 天津 “ 中心板塊”依托商務功能、核心區位與強勢城市資源集合形成城市高端的 “工作核” 居住區 伴隨著客戶逃離城市的休閑居住需求產生，在與城市可以快速聯系且擁有稀缺景觀資源的“梅江板塊”形成城市頂級的 “休閑核” 居住區 本報告是嚴格保密的 23 1．板塊構成： 梅江板塊是由梅江、梅江南及衛南洼三大居住區組合而成的地塊。 該板塊 交通便捷 ，緊鄰 東四環及多條主干道 ， 距首都機場車行僅 25分鐘 。