某地區項目管理及整體定位管理知識分析發展建議-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 是嚴格保密的。 機會三 金地南湖項目 本報告是嚴格保密的。 挑戰二 南湖 1號高層 雁南四路 低品質的安居房 芙蓉西路 雁南五路 翠竹園高層 曲江池公園南湖 上林苑路 金地南湖項目 ?按正常操作思路，本項目與南湖之間很可能出現金地項目的高層小高層物業，本項目對南湖景觀資源的占有存在極大的不確定性。 金地南湖項目具有曲江池南湖的景觀資源，中等容積率的大規模項目，定位為主流豪宅。 17 高端定位下的容積率研判 本報告是嚴格保密的。 深圳香蜜湖 1號，別墅物業建面占比約 35% 深圳熙園，別墅物業建面占比約 30% 在以上前提下測算，社區容積率無法做滿 ，僅能達到 。 測算結果說明 方案編號 一 二 容積率 聯排別墅 15% 10% 疊加別墅 20% 三疊加別墅 10% 8層疊院 30% 12層疊院 35% 20% 18層小高層 60% 占地面積 總建筑面積 項目總投資 項目經營收入 利潤總額 稅后利潤 投資利潤率（稅前） % % 投資凈利潤率（稅后） % % 財務累計凈現值（ NPV） 財務內部收益率（ FIRR） % % 動態投資回收期 約 約 物業類型 當前價格 一年后價格預期 聯排 11750 12925 疊加 9367 10303 三疊加 8430 9273 8層疊院 7962 8758 12層疊院 7494 8242 18層小高 5633 6169 測算價格預期 當選擇 ，本項目操作思路將發生部分改變。 26 單體規劃以行列式布局為主，缺乏儀式感，建筑密度過高，影響了整體的舒適度與私密性 ?多數項目采取行列式的布局，在做足容積率的要求下，致使單體間距過小，且在戶型設計上欠缺相應的處理，影響了產品品質感和居住的私密性； ?大多數項目缺乏對稱軸線、功能分區的設計，小區缺乏儀式感，層次感； ?高層物業與低密度物業自成一體，缺乏相互搭配的整體感； ?訪談客戶對現有項目單體間距表示不滿，認為過于密集。 30 核心景觀綠軸貫穿南北，與核心水景“曲江池”對稱交錯，充分體現皇家尊貴的儀式感 規劃價值點（ 2） ?地塊南北全長約600m，將其打造成為西安最華麗的綠化景觀軸； ?軸線可以前半段對稱體現氣勢，以后半段起伏蜿蜒豐富社區景觀層次； ?核心水景名曰“曲江池”，與東側公園相互呼應，水系面積約 3000㎡ 。 交通組織原則 車行道 人行道 雁南四路 芙蓉西路 雁南五路 上林苑路 主入口 次入口 同片區項目 車位：戶數 車戶比 曲江公館 152： 76 2： 1 鉆石半島 1800 : 1800 1 : 1 曲江華府 800 : 1135 : 1 金地尚林苑 156 : 354 : 1 金地芙蓉湖畔 1300 : 874 : 1 同片區項目停車設施比較 ? Townhouse區采用盡端式道路，強化低密度社區的私密性特征 本報告是嚴格保密的。 39 小高層與疊院產品以歐式為主體現華貴 本報告是嚴格保密的。 曲江華府樓體偏角示意 ?“ 正南北朝向遠遠比景觀重要，客戶往往說“景能看多久啊”，可以略為偏向景觀面，完全朝向景觀是不可行的，風險很大” 本項目應尊重西安的氣候條件和西安人居住習慣，不可為景觀而犧牲南北朝向； 樓體可略為偏向景觀面，角度不能超過 15176。但需要用地進深的支持； 擴大采光面，增加相鄰兩戶之間的私密性。 53 產品雙主臥設計，保證主臥絕對舒適度和客廳的相對較大尺度感 ?多次臵業客戶對主臥和客廳的功能要求較高，從戶型基本格調上來講，應突出其地位； ?起居室、客廳和主臥室是業主經常活動的地方，對采光和景觀要求高，因此需要在這些位臵采用大面積的采光窗，同時保證有良好的室外景致。 項目氣質表達 本報告是嚴格保密的。 67 入戶花園、露臺等大面積贈送，提升戶型的實惠性 ?上下兩戶分別贈送底層前庭后院、頂層屋頂花園、大露臺； ?同時將基底的地下空間劃分兩部分，下戶贈送半地下多功能室，半地下停車位，上戶贈送半地下停車位。 71 位于中心位臵的疊院產品可使用創新的單體設計，使客戶享有 360度的景觀資源 深圳蝴蝶谷 ?雙向門電梯，電梯直接入戶； ?入戶花園成為可觀景的私有空間； ?大面積贈送，三房變四房的高價值感設計； ?錯層空間，豐富的居住空間體驗。 76 本項目小高層產品應從居住舒適性角度出發，結合項目特征，全面提升居住品質 居住品質提升 ?不同價值（面積）的戶型舒適度逐級提升； ?越高價值的物業可考慮贈送更多面積，以消除客戶對單價提升的抗性； ?新材料運用，節能環保，體現項目超前性及國際化。 80 獨立空中花園或內凹式陽臺，可改為書房等功能室，獲贈一半面積 ?獨立的空中花園（內凹式陽臺），可增加高層業主與自然的接觸，提供院落式情景體驗； ?空中花園三面與室內連通，屬于內陽臺，有頂無柱銷售時計一半面積； ?讓客戶有更多的想象空間，根據自己需要決定功能的分配，可改裝成書房等功能空間，相當于業主獲贈一半花園的面積。 凸窗 —— 市場常用贈送手法，僅為“保值選項” 可贈送全部面積，是市場常用的手法 梁 凸窗窗臺客戶可根據需要拆卸，贈送面積 凸窗剖面 可拆倒凸窗，可增加室內實用空間 凸窗 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。文園由國學中書、數來體現； 216。 95 本項目園林風格建議 —— 以皇家園林為主題，融入中式文化元素，注重意境的展示以表達尊貴內涵 精細化 移步換景 中式符號與建筑的融合 軸線對稱 挖掘景觀內涵 雕琢細節 增加綠化空間 曲江池 九曲橋 皇后大道 拜將臺 丹陛御道 漢唐影壁 皇冠會所 資源最大化 皇家主題 與南湖聯動 御花園 核心景觀節點 私密性處理 小高層與低密度之間的景觀 圍合 圍合式景觀 本報告是嚴格保密的。 100 拜將臺 —— 將西安千百年來傳承的歷史文化糅合在園林景觀中，充分展現項目內涵 ?在丹陛御道與皇冠會所之間，打造拜將臺，充分體現西安歷史文化內涵。 104 九曲橋 —— 通過曲形小橋的打造，將項目水景與周邊景觀相聯，增強居住的趣味性 ?通過小橋流水表達項目的意境，帶給居住者閑適、寧靜的感覺； ?通過曲形小橋的打造，演繹歷史久負盛名的“曲江流飲”，一方面增加社區園林的趣味性，另一方面突出項目皇家氣質； ?小橋打造時注重與周邊建筑的融合及中式符號的運用。 項目配套主要通過會所（銷售中心）來展示高檔次、強體驗感，其他配套根據項目規模及周邊配套而定。 110 商務主題會所 —— 曲江皇家俱樂部，屬于西安頂級階層的交際場、生活場 俱樂部定位： ?超五星級標準的商務主題會所，打造西安頂級階層俱樂部。 112 曲江皇家俱樂部：歸屬與私密，休閑與交際的融合 ?花梨木家具 ?紫檀木屏風 ?水晶燈飾 ?銅制雕塑 ?御廚名菜 ?高檔服務 ?這一切構成一種熟悉的氛圍，讓會員擁有強烈的歸屬感，放松心情，盡情品味，享受生活 …… 他們是一群有名望、有權力并能帶動社會發展的代表人物 他們是一個具有很高消費檔次和品位的群體 ?在這個私密的空間里，他們獲得交流機會，交際拓展人脈關系，不僅生活，還有生意 本報告是嚴格保密的。 119 項目配套設施建議 項目物業管理建議 項目建筑單體建議 項目整體規劃建議 項目園林景觀建議 啟動區策略建議 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 122 專屬、周到的社區管家式服務體系 —— 讓西安享受前所未有的尊貴 社區管家式服務體系：全面實現 “主動服務、貼身服務、親情服務、專業服務”，讓業戶享受提供 一站式、全方位 的物業服務。 116 健身房、桑拿室、娛樂室 本報告是嚴格保密的。 ?定期邀請專家對熱點問題作專題報告，邀請感興趣的企業家、官員作為嘉賓參與。 會所未來的經營 ：解決社區業主和周邊圈層的運動休閑娛樂的需求，延伸了他們的活動空間，使他們的需求得以滿足。 106 園林景觀設計建議的價值點 核心精神：尊貴奢華，意向古典 需要說明的是 ?我們給出的物業發展建議并不是設計方案 ?而是對設計提出的建設性意見，即市場接受的產品特征和驅動客戶購買的因素 序號 物業發展建議 市場競爭 （競爭樓盤） 價值增加點 1 皇家主題 園林主題不鮮明 尊貴的皇家氣度 2 漢唐影壁 入口私密性差 體現皇家氣質，私密性 3 皇后大道 市場比較粗糙 增強儀式感 4 丹陛御道 市場空白 皇家氣質的頂級打造 5 拜將臺 市場空白 歷史文脈的傳承 6 皇冠會所 市場品質較低 奢華、尊貴 7 曲江池 市場稀缺 內外資源的融合，提升項目檔次 8 御花園 主題不鮮明 皇家氣質，歸屬感、尊貴感 9 九曲橋 市場空白 歷史傳承，增加趣味性 10 圍合式景觀 市場缺乏 提升高價值物業私密性 本報告是嚴格保密的。 102 曲江池 —— 項目核心景觀區，強調曲江池與周邊景觀資源的互動 ?強調曲江池與周邊休閑功能的互動； ?在硬質景觀與曲江池水景之間恰當的過渡處理，形成獨特的親水平臺，提高居住者的參與性； ?低密度物業布局盡可能多的享有內部曲江池水景資源，提高產品價值。 98 皇后大道 —— 運用大量高大的珍稀常青樹種，形成儀式感，體現居住者的尊貴 ?主入口至會所為項目核心景觀北軸，種植對稱、高大的珍稀常青樹種，形成儀式感； ?道路兩邊通過一些雕塑進行裝飾，能夠反映西安的歷史文化。 案例借鑒 本報告是嚴格保密的。 91 北京萬科紫臺將皇家氣質、文化與現代生活理念結合，造就具有領域感和歸屬感的景觀園林，拔升項目形象 ?紫臺位于皇城腳下，用高低起伏的臺地造景，將現代皇脈園林納入社區整體環境之中，融入濃郁人文氣質的城市景觀； ?將國學中的禮、樂、律、射、御、數、書七藝引申發展，結合景觀設計的語言將國學特色創意引申為龍（皇家權貴）、文、武。 88 本項目戶型配比如下 物業類型 面積區間 （㎡） 建面比例 單價 （元） 總價區間 （萬元） 聯排別墅 250300 10% 13000 325390 三疊加別墅 220250 10% 9500 209238 12層疊院 4房 200－ 220 20% 8500 170－ 187 18層 小高層 3房 155165 28% 6200 96102 4房 170185 25% 105115 頂復 5房 200－ 220 7% 8000 160176 ?該配比方案僅作為總體控制目標，規劃設計可作適當浮動； ?考慮到價值差異，三疊加產品上疊、中疊面積稍小于下疊； ?聯排面積的差異主要由各戶型所處位臵不同，即邊套、中間套造成的資源差異引起的； ?所有房型在贈送大面積情況下，均能保證舒適度和功能。 觀景露臺 本報告是嚴格保密的。 78 高品質電梯間 挑高入戶大堂，配備高檔次電梯間， 充分體現入住者的身份象征，提升居住品質 超大業主專屬空間，專設休憩平臺，不占面積 /智能入戶系統，全天候安全保證，并將外部的綠色延伸入戶。 73 上疊贈送坡屋頂 —— 送頂層閣樓和屋頂花園作為功能房和活動空間，增加客戶購買的價值感 ?坡屋頂極大地增加了臥房的舒適度； ?通過加設夾板，可以充分利用上層空間 。 69 挑高入戶大堂、客廳、餐廳、主人臥室，充分體現大尺度的空間感受 ?8米高大堂，空間感極度奢華； ?5米客廳、餐廳； ?。 63 疊院 house的價值點 在普通洋房的基礎上，創造出別墅的居住感受 通過豐富的立體空間院落增加產品特色和品質別致感 提升容積率和景觀最大化利用 在疊加別墅的基礎上，增加電梯，提高尊貴感 本報告是嚴格保密的。 56 建筑頂層選用四坡屋頂，突出項目建筑風格，體現項目檔次 項目氣質表達 本報告是嚴格保密的。 50 入口庭院、露臺和閣樓把咫尺天地演繹得豐富多彩 首層 入戶庭院 三層 主