臨港新城項目可行性研究報告090317n-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 團、上汽集團、上海電氣集團、中集集團、三一重工、華儀電氣、開山集團、卡特彼勒、沃爾沃、三井造船、蒂森克虜伯、西門子、科尼、卡爾瑪、瓦錫蘭、韓國東和恩泰等 100多個國內外著名裝備制造企業集團建立戰略聯盟，投資額逾 16 億美元。 項目審批服務： 招商主體和審批部門提供便捷 全面的服務通道 。作為南匯發展核心的臨港新城將逐漸成為發展的焦點區域。 據統計，目前共有約 1300 名工作人員在新中心內辦公，包括后勤服務人員在內，總入駐人數約為 1600 人。總體成本有望下降三成左右。隨著港口的開發利用，港口經濟會不斷發展，在港口發展期間，港口及其臨近的地區，憑借其有利的區位和水、陸、空交通樞紐等經濟要素的成長和壯大， 逐步發展成為一定范圍內最具活力和潛力的經濟生長點，從而吸引更多的生產力要素向其周圍集中。 P30 2． 2 發展目標 臨港泥城分城區是臨港新城城市建設區的組成部分，是重裝備產業區和臨港物流園區生活服務配套的重要補充。 3． 3 區域優勢 蘆潮港分城區毗鄰臨港物流園區和重裝備產業 區， 兩大園區的人流和產業外溢為蘆潮港發展現代服務業提供了“近水樓臺”的先機。 P36 5． 2 發展目標 萬祥作為臨港新城的四大分城區之一，將通過建設現代化的產業配套區和高標準的新型生活區， 逐步成為環境優美、配套設施齊全并與臨港新城協調發展的新型生態型城市分城區。東岸漣城，將在下面部分詳細分析。 項目 位于申港大道、環湖西三路交叉 路口，緊鄰區行政中心、航海博物館、辦公事業中心。 P45 宜浩 佳園總平圖 項目實景圖 P46 四、 競爭項目調查 注：本次競爭樓盤調查將針對目前臨港新城唯一在售項目綠地 P48 1． 3 項目規劃 臨港新城 1 號作品，共分 3 期開發，規劃占地面積約 50 萬平米，建筑面積約51 萬平方米，規劃總戶數 3598 人。 P55 3． 3 價格分析 020xx40006000800010000120xx一期 二期 三期疊加別墅花園洋房公寓 小結： 整體價格浮動與大市場背景較為符合，三期價格的上升可理解為區域抗風險能力較強。 p58 p59 ４．促銷手法 時間 促銷活動 08 年 10 月 以老帶新，贈送汽車油卡 08 年 11 月 每月特價房 最低 折 08 年 12 月 房展會期間購買任意戶型均 折 09 年 2 月 會員積分活動 09 年 2 月 精裝單身公寓，送家具、家電 09 年 2 月 元宵特惠 最高優惠可達 15 萬 P60 【第三部分：項目 研究 】 一、項目概況 1．項目位置 項目位于臨港新城主城區滴水湖附近，北臨花柏路、南臨申港大道、西接滬城環路、東接茉莉路。 2 臨港新城內的 購房需求已經過第一輪釋放 區域內安置用房、綠地 3 區域內的基礎設施投入具有前瞻性 目前，臨港新城的基礎設施投入已經超過 200 億，公路建設、通勤列車 等設施已經具備， 20xx 年軌道交通 11 號線的建成，區 域與主城的聯系將更加快捷，區域進入性基本完善。 我項目定位于 臨港新城第一個中高檔住宅項目， 檔次高于目前的綠地項目將從強調低密度、高綠化率出發，營造更加親近自然，更加生態的居住氛圍。 ? 聯排別墅約占總開發面積的 20％，容積率約 。 項目敏感度分析： 項目敏感度分析表 稅前利潤率 銷售價格變化 20% 10% 0 10% 20% 30% 工程造價變 化 10% % % % % % % 0 % % % % % % 10% % % % % % % 20% % % % % % % ? 項目對銷售價格的敏感程度明顯高于對工程造價的敏感程度。 項目敏感度分析： 項目敏感度分析表 稅前利潤率 銷售價格變化 20% 10% 0 10% 20% 30% 工程造價變化 10% % % % % % % 0 % % % % % % 10% % % % % % % 20% % % % % % % ? 項目對銷售價格的敏感程度明顯高于對工程造價的敏感程度。目前區域內沒有中高檔次的房地產項目的開發，區域的高端形象就沒有具體的項目進行支撐。 本項目將承擔先期市場培育的大量投入，收益率相對較低， 希望 在區域內 能夠繼續后續土地的 開發 ，將本項目所體現的優勢產品形成規模形象，更好的滿足城市形象和居住功能的需求，也為企業未來在臨港新城能夠實現良好發展提供堅實基礎。區域內的大戶型住宅的需求還沒有得到真正的釋放，大戶型產品有巨大的需求空間。 P94 五、總結 方案二獲利能力優于方案一 方案二在產品檔次上高于方案一，導致產品售價整體高于方案一；生產成本的變化主要集中在工程造價上有少量變化，導致成本上升并不明顯；從而整體性的導致方案二的獲利能力優于方案一。 契稅 土地成本 3％ 2 前期費用 勘察設計費 按照 90 元 /平方米計算 城市建設配套費 民防費 3 工程造價 包含建安成本、配套設施、園林景觀、管網等費用，按照3000 元 /㎡ 進行測算 4 期間費用 管理費用 銷售收入 2％ 銷售費用 銷售收入 3％ 財務費用 按照貸款 15000 萬元，年利率10％，期限 1 年測算 5 開發成本合計 P89 項目 可售面積（ ㎡ ） 銷售單價（元 /㎡ ） 金額（萬元） 9+1 住宅 聯排 別墅 車庫 合計 P90 稅種 稅基 （萬元） 稅率 稅額 （萬元） 比重 營業稅及附加 % 5, % 土地增值稅 2% 1, % 總計 7, % P91 項目 數值 單位 總投入 72, 萬元 總收入 97, 萬元 營業稅及附加 5, 萬元 土地增 值稅 1, 萬元 所得稅前利潤 17, 萬元 所得 稅前利潤率 % 所得稅 4, 萬元 凈利潤 13, 萬元 凈利潤率 % 項目自有資金投入為 萬元，約占項目總投資的 ％。 契稅 土地成本 3％ 2 前期費用 勘察設計費 按照 60 元 /平方米計算 城市建設配套費 民防費 3 工程造價 包含建安成本、配套設施、園林景觀、管網等費用，按照 2600元 /㎡ 進行測算 4 期間費用 管理費用 銷售收入 2％ 銷售費用 銷售收入 3％ 財務費用 按照貸款 15000 萬元，年利率10％，期限 1 年測算 5 開發成本合計 P82 項目 可售面積（ ㎡ ） 銷售單價（元 /㎡ ） 金額（萬元） 9+1 公寓 5+1 洋房 車庫 合計 P83 稅種 稅基 （萬元） 稅率 稅額 （萬元） 比重 營業稅及附加 % 4, % 土地增值稅 2% 1, % 總計 6, % P84 項目 數值 單位 總投入 64, 萬元 總收入 82, 萬元 營業稅及附加 4, 萬元 土地增值稅 1, 萬元 所得稅前利潤 12, 萬元 所得 稅前利潤率 % 所得稅 3, 萬元 凈利潤 9, 萬元 凈利潤率 % 項目自有資金投入為 萬元，約占項目總投資的 ％。 ? 5+1 多層花園洋房提供 大套型的高檔住宅產品，作為提升項目檔次的重點。 P74 群定位 —— 新城區域 部門經理 及副總經理 級別的中產階層 與綠地這些未 知項目的開發可能對本項目產生直接的威脅 ，需要緊密關注區域房地產市場的發展動態。目前有配套處于新建過程中，但是由于人氣不足的因素，區域配套設施的完善還需要相當長的一段時期。這成為項目重要推廣訴求。 P57 3． 5 推廣分析 一期主要推廣渠道以大眾媒體、高速公路戶外攔截（ A20 高速），以臨港新城區域炒作激發客戶投資欲望，而作為臨港新城 1 號作品，綠地東岸漣城各期數據分析 3． 1 推盤時間、體量以及銷售情況分析 期數 開盤時間 建筑面積 銷售率 一期 07 年 9 月 60000 平方米 90%以上 二期 07 年 12 月 118000 平方米 85%以上 三期 08 年 9 月 330000 平方米 38% 小結： 從上表可悉，該項目在一年中已連續推出三期，目前一、二期銷售情況良好，三期雖 表面 銷售 率 有所下降，但 實際與之 放量 巨大有關，實際整體 銷 售速度較為穩定 。 P47 1． 2 項目介紹 綠地 在新技術的應用上， 項目 采用先進的 “ 集中集熱－分戶水箱 ” 的太陽能熱水系統和直飲水技術。該土地的開發可能與我項目產生直接的競爭。 P38 2．各城鎮安置房概況 區域 項目名稱 占地面積 （平方米） 建筑面積 （平方米） 占地總計 （平方米） 建筑總 計 （平方米） 蘆潮港 （今后無放量） 蘆潮港社區動遷安置基地一期 255000 896518 蘆潮港社區動遷安置基地二期 106106 蘆潮港社區動遷安置基地二期 2 95759 蘆潮港社區動遷安置基地三期 439653 泥城 （今后無放量） 泥城社區動遷安置基地一期 238300 1723462 泥城社區動遷安置基地二期 266000 泥城社區動遷安置基地二期 2 101034 泥城社區動遷安置基地三期 A 413239 泥城社區動遷安置基地三期 B 704889 書院 （今后有放量）