臨港新城項目可行性研究報告090317n-資料下載頁

【導讀】交通網使臨港新城與上海各區縣之間僅咫尺之遙。公交線路現已開通龍港快線、三港快線、龍臨專線、龍蘆專線等。個站，一個是主產業區里的臨港新城北站，另一個是位于主城區內的臨港新城站。預計該項目將在09年開工，并于20xx年建成。競爭機遇、實現經濟跨越和城市可持續發展而做出的一項重大戰略決策。裝備制造業重要基地。臨港新城依托“兩港”，輻射長三角，服務全國，不僅擁有得天獨厚的區位優勢和濱海低商務成本、原生態的自然環境、聚”的立體交通運輸體系和完備的能源供給體系。隨著洋山深水港的開港、洋山保。開發區擴區臨港新城，臨港新城將成為國際航運中心的核心功能區。國際競爭力作出的戰略決策。新城將全面實現規劃目標，成為上海輔城。此外，臨港新城區域內的蘆潮港鎮，是上海“十五”期間重點開發的九鎮之一，合區約10萬人），城鎮生活區約21萬人。度融合為特征的國際物流服務業，努力打造東北亞國際航運中心。

　　

【正文】 圖 P78 . 方案二： 不考慮“ 90/70”法則下的產品形態 ? 這種狀況下，項目 將 充分運用 的 容積率，以 9+1 小高層住宅 為主要產品形態，以聯排別墅為補充，并可考慮項目所有住宅產品提供復式產品形態。 ? 9+1 小高層住宅約占總開發面積的 80％，主要提供大套型產品。 ? 聯排別墅約占總開發面積的 20％，容積率約 。 ? 項目綜合容積率控制在 以內。 P79 聯排別墅意象圖 聯排別墅 意象圖 聯排別墅意象圖 P80 四、項目初步經濟性分析 下面分別就上述兩種方案進行初步經濟性分析。 項目 數值 單位 備注 用地面積 105440 ㎡ 容積率 按地上建造面積 總建筑面積 117800 ㎡ 地上建筑面積 105400 ㎡ 9+1 住宅 72800 ㎡ 5+1 洋房 31200 ㎡ 公建配套 1400 ㎡ 地下建筑面積 12400 ㎡ 包含半地下建造面積 P81 編號 項目 面積 （ ㎡ ） 單價 （元 /㎡ ） 金額 （萬元） 備注 1 土地費用 土地成本 建設用地面積 105440 ㎡ ，按照140萬 /畝進行計算，容積率 ，總建筑面積 125400 ㎡ 。 契稅 土地成本 3％ 2 前期費用 勘察設計費 按照 60 元 /平方米計算 城市建設配套費 民防費 3 工程造價 包含建安成本、配套設施、園林景觀、管網等費用，按照 2600元 /㎡ 進行測算 4 期間費用 管理費用 銷售收入 2％ 銷售費用 銷售收入 3％ 財務費用 按照貸款 15000 萬元，年利率10％，期限 1 年測算 5 開發成本合計 P82 項目 可售面積（ ㎡ ） 銷售單價（元 /㎡ ） 金額（萬元） 9+1 公寓 5+1 洋房 車庫 合計 P83 稅種 稅基 （萬元） 稅率 稅額 （萬元） 比重 營業稅及附加 % 4, % 土地增值稅 2% 1, % 總計 6, % P84 項目 數值 單位 總投入 64, 萬元 總收入 82, 萬元 營業稅及附加 4, 萬元 土地增值稅 1, 萬元 所得稅前利潤 12, 萬元 所得 稅前利潤率 % 所得稅 3, 萬元 凈利潤 9, 萬元 凈利潤率 % 項目自有資金投入為 萬元，約占項目總投資的 ％。 項目自有資金稅前利潤率＝ 所得 稅前利潤 247。項目自有資金投入＝ ％ 項目自有資金凈利潤率＝凈利潤247。項目自有資金投入＝ ％ P85 20xx 年 20xx 年 20xx 年 合計 現金流入 股東投入 銀行貸款 銷售收入 現金流出 土地款 建造成本 稅費 營業稅 土地增值稅 管理費用 銷售費用 財務費用 所得稅 歸還銀行貸款 15000 現金凈流入 累計現金凈流入 P86 內部報酬率（ IRR）及敏感度分析 經測算，本方案的內部報酬率（ IRR）為 ％ ，高于 10％的慣用貼現率，方案基本可行 。 項目敏感度分析： 項目敏感度分析表 稅前利潤率 銷售價格變化 20% 10% 0 10% 20% 30% 工程造價變 化 10% % % % % % % 0 % % % % % % 10% % % % % % % 20% % % % % % % ? 項目對銷售價格的敏感程度明顯高于對工程造價的敏感程度。 ? 在工程造價不 變 的情況下，銷售價格下降 20％，項目出現負利潤。 ? 在銷售價格不 變 的情況下，工程造價上漲 20％，項目 利潤 低于 10％ 。 P87 項目 數值 單位 備注 用地面積 105440 ㎡ 容積率 按地上建造面積 總建筑面積 124100 ㎡ 地上建筑面積 105400 ㎡ 9+1 住宅 83200 ㎡ 聯排別墅 20800 ㎡ 公建配套 1400 ㎡ 地下建筑面積 18700 ㎡ 包含半地下建造面積 P88 編號 項目 面積 （ ㎡ ） 單價 （元 /㎡ ） 金額 （萬元） 備注 1 土地費用 土地成本 建設用地面積 105440 ㎡ ，按照 140 萬 /畝進行計算，容積率 ，總建筑面積 124100㎡ 。 契稅 土地成本 3％ 2 前期費用 勘察設計費 按照 90 元 /平方米計算 城市建設配套費 民防費 3 工程造價 包含建安成本、配套設施、園林景觀、管網等費用，按照3000 元 /㎡ 進行測算 4 期間費用 管理費用 銷售收入 2％ 銷售費用 銷售收入 3％ 財務費用 按照貸款 15000 萬元，年利率10％，期限 1 年測算 5 開發成本合計 P89 項目 可售面積（ ㎡ ） 銷售單價（元 /㎡ ） 金額（萬元） 9+1 住宅 聯排 別墅 車庫 合計 P90 稅種 稅基 （萬元） 稅率 稅額 （萬元） 比重 營業稅及附加 % 5, % 土地增值稅 2% 1, % 總計 7, % P91 項目 數值 單位 總投入 72, 萬元 總收入 97, 萬元 營業稅及附加 5, 萬元 土地增 值稅 1, 萬元 所得稅前利潤 17, 萬元 所得 稅前利潤率 % 所得稅 4, 萬元 凈利潤 13, 萬元 凈利潤率 % 項目自有資金投入為 萬元，約占項目總投資的 ％。 項目自有資金稅前利潤率＝所得稅前利潤247。項目自有資金投入＝ ％ 項目自有資金凈利潤率＝凈利潤247。項目自有資金投入＝ ％ P92 20xx 年 20xx 年 20xx 年 合計 現金流入 股東投入 銀行貸款 銷售收入 現金流出 土地款 建造成本 稅費 營業稅 土地增值稅 管理費用 銷售費用 財務費用 所得稅 歸還銀行貸款 15000 現金凈流入 累計現金凈流入 P93 內部報酬率（ IRR）及敏感度分析 經測算，本方案的內部報酬率（ IRR）為 ％ ，高于 10％的慣用貼現率，方案 基本 可行 。 項目敏感度分析： 項目敏感度分析表 稅前利潤率 銷售價格變化 20% 10% 0 10% 20% 30% 工程造價變化 10% % % % % % % 0 % % % % % % 10% % % % % % % 20% % % % % % % ? 項目對銷售價格的敏感程度明顯高于對工程造價的敏感程度。 ? 項目具有較好抗風險能力，在銷售價格下降 10％，工程造價上漲 20％的情況 下 ，項目能夠基本保值。 ? 在工程造價不變的情況下，銷售價格下 降 20％能夠實現 基本保值 。 ? 在銷售價格不變的情況下，工程造價上漲 20％仍能實現 基本利潤 。 P94 五、總結 方案二獲利能力優于方案一 方案二在產品檔次上高于方案一，導致產品售價整體高于方案一；生產成本的變化主要集中在工程造價上有少量變化，導致成本上升并不明顯；從而整體性的導致方案二的獲利能力優于方案一。 P95 能 盡量放寬“ 90/70 法則”對本項目的限制 從經濟性分析的數據來看，采用“ 90/70 法則”生產的 方案一的 盈利能力處于較低水平，抗風險能力差。 方案二的盈利能力就明顯高于方案一， 具有 較好 的抗風險能力。 中高端項目的開發有助于提升區域形象。目前區域內沒有中高檔次的房地產項目的開發，區域的高端形象就沒有具體的項目進行支撐。中高端項目的開發需要 在產品形態上有寬松的發揮空間。 區域內目前開發的綠地東岸漣城是一個以 50～ 80 平方米的公寓產品的項目，從產品功能上看是過渡居住功能為主。區域內的大戶型住宅的需求還沒有得到真正的釋放，大戶型產品有巨大的需求空間。 同時，這些中檔公寓產品對吸引高端人群進入區域定居缺乏吸引力，對區域成熟的推力嚴重不足 。本項目中高端產品將能夠契合區域內工作的部門經理及副 總經理級別的高端人群的定居需求，對于優化區域人口結構和城市經濟發展具有重要作用 ， 這也要求 該 區域 的 后續房地產開發 增加中高檔、高檔產品的 建設 。 P96 繼續后續土地的 開發 本項目對區域形象提升和城市化建設進程具有積極意義，也為區域房地產市場的培育做出了貢獻 。 本項目將承擔先期市場培育的大量投入，收益率相對較低， 希望 在區域內 能夠繼續后續土地的 開發 ，將本項目所體現的優勢產品形成規模形象，更好的滿足城市形象和居住功能的需求，也為企業未來在臨港新城能夠實現良好發展提供堅實基礎。