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深圳寶安沙井商業(yè)地產(chǎn)項目初步分析綱要商業(yè)地產(chǎn)-文庫吧在線文庫

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【正文】一個沙井主流消費群聚集度最高的區(qū)域一個創(chuàng)造企業(yè)品牌的理想高地中國最大管理資源中心中國最大管理資源中心城市中心綜合體酒店辦公辦公居家一體化外街商業(yè)文化休閑娛樂居住酒店式公寓內(nèi)街商業(yè)裙樓商業(yè) 一個展示企業(yè)和商品品牌的最佳窗口 2. 對企業(yè) 辦公、交流、聚會、談判的場所對外地創(chuàng)業(yè)人士一個全方面體驗都市文化歷史和潮流交匯的地方對城市休閑娛樂的主流人群一個結(jié)交新老朋友，聚會溝通的都市嘉年華之地一個時尚、動感的精英寓所 3）功能定位 4）分期定位住宅 —— 酒店式公寓 —— 商業(yè)部分原則： (1) 價格基本平開高走； (2) 以品牌大型超市引入使商業(yè)價值最大化，提升房屋的價值；中國最大管理資源中心中國最大管理資源中心 (3) 商業(yè)租售并舉； (4) 酒店式公寓完成內(nèi)、外裝修，引進經(jīng)營管理公司開業(yè)后銷售，能提升價值。對資產(chǎn)的優(yōu)質(zhì)化、彈性化處理是物業(yè)遴選定位的前提。 2）除非樓盤有特別質(zhì)素和優(yōu)勢，市民對高層住宅仍將保持觀望； 3）物業(yè)管理費比多層高、使用率不及多層等都是客戶關(guān)注要點。 6）集中式商業(yè)前景看好，有升值潛力。 2）項目所處沙井中心區(qū)未來主要中心旺地，交通四通八達，商業(yè)價值高。 ◆ 建筑形態(tài)：以小高層、高層為主，在建項目呈現(xiàn)向高層發(fā)展趨勢，近一年開發(fā)的樓盤中，多層建筑較少，即使有此種形態(tài)，在整個樓盤占據(jù)的比例也相當少。沙井鎮(zhèn) 人口總數(shù) 70 萬 (其中常住人戶籍人口萬 )。本工作任務(wù)計劃書分為要求和建議部分：要求部分界定規(guī)劃設(shè)計工作的目標、標準和具體要求；建議部分提供九天機構(gòu)的構(gòu)想，建議部分提出的物業(yè)格局、布局等盡供規(guī)劃設(shè)計單位參考，規(guī)劃設(shè)計單位可在既定的物業(yè)定位和配比基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的想象空間，創(chuàng)新出新的格局、布局。 C、第三產(chǎn)業(yè)黯淡、散點分布區(qū)域發(fā)展 A、從市場供應(yīng)來看：沙井房地產(chǎn)市場剛起步，住房供應(yīng)量不大，且以小產(chǎn)權(quán)房為主，但增長趨勢較為明顯； B、從開發(fā)規(guī)模來看：都是小規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房，較少有大的社區(qū)概念； C、從環(huán)境資源配套來看：沙井城市環(huán)境配套還比較粗放；但中心都市化城區(qū)已漸形成； D、從市場消費需求來看：隨著城鎮(zhèn)人口的急劇增加和大工業(yè)園區(qū)的投資建立，高品質(zhì)住宅已在千呼萬喚之中，目前沙井鎮(zhèn) 60 平方公里的土地上，工廠上千家， 70 萬總?cè)丝谥袝鹤∪丝诰陀?65 萬之多，港澳同胞多達 5 萬，市場渴望環(huán)境優(yōu)美大社區(qū)的需求依然明中國最大管理資源中心中國最大管理資源中心顯； E、從市場需求客戶來看：主要為沙井工業(yè)區(qū)及周邊工廠中高層企業(yè)管理人員、技術(shù)骨干，同時沙井本地居民的年輕一族、私營業(yè)主、港澳人士及政府公務(wù)員也是項目部分客戶來源； F、從戶型面積需求來看：以中小戶型工公寓為主，以酒店式公寓為輔； G、從競爭態(tài)勢來看：一些深圳品牌發(fā)展商先后試水，然而受到本地大量小產(chǎn)權(quán)房的價格戰(zhàn)的伏擊，一直未能形成深圳其他區(qū)域爆炒態(tài)勢。中國最大管理資源中心中國最大管理資源中心 ◆ 銷售率：總體情況樂觀，投資與租售兩旺。周邊企業(yè)林立，交通、生活便捷。 2）面向南環(huán)路大道，周圍廠房林立與北面坐落垃圾站、東西兩側(cè)建筑形象差。第二章物業(yè)發(fā)展建議一、物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計建議據(jù)規(guī)劃國土局已頒發(fā)的建設(shè)規(guī)劃用地許可證，其主要用地經(jīng)濟技術(shù)指標如下：總用地面積： 9995 平方米建筑容積率：≤ 建筑覆蓋率：不詳總建面積：㎡ 44995 ㎡原則 1）總則打造能夠提升城市和物業(yè)價值，承接城市未來發(fā)展需求的超常規(guī)城市中心綜合體項目，實現(xiàn)企業(yè)和項目品牌的提升、開發(fā)價值的最大化，為企業(yè)未來可持續(xù)發(fā)展和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的彈性經(jīng)營預(yù)留空間。城市中心綜合體的開發(fā)是城市更新的重要手段，城市中心區(qū)的更新是城市煥發(fā)活力、城市復(fù)興的根本所在，以“針灸療法”為手段的城市綜合體承載了這一使命，以“點”的更新能夠帶動區(qū)域的復(fù)興，承載城市新的夢想，是物業(yè)價值的最高點。 ? 戶型須盡量朝向最佳的城市景觀，以最大兌現(xiàn)景觀價值的原則。中國最大管理資源中心中國最大管理資源中心 B、定位針對沙井 20 – 35 歲都市時尚青年，以“溝通、交流、聚會和狂歡”為主題，把年輕人因聚會而可能發(fā)生的一切商業(yè)消費行為組織起來，如休閑、娛樂、餐飲、健身、購物，打造一個全城沸騰的休閑生活特區(qū)。規(guī)模：萬平米；戶型：以一室戶、一室一廳為主力；一室一廳 45— 50 平米；二室一廳 55— 70平米；精裝修；目標客戶群：收取投資回報收益的投資客；本地中高級職員、自由職業(yè)者；（ 1）規(guī)劃設(shè)計建議符合常規(guī)酒店式公寓的面積分割和設(shè)施、設(shè)備；外立面設(shè)計和建材選用上體現(xiàn)出一定的尊貴感；充分考慮隔音、私密性；戶型面積小型化，結(jié)構(gòu)緊湊、功能齊全；建議廚房部分考慮開放式；體現(xiàn)服務(wù)式、酒店式公寓考慮單獨的豪華型大堂，考慮三層夾層作為會所、休閑、餐飲、結(jié)合屋頂花園打造為一個客戶休息、就餐的配套場所。承諾、吸引、說服目標對象產(chǎn)生購買欲望和動機，兩方面有機配合，促成項目的全面銷售。因為招商工作作為項目后期工作的重要一環(huán)，對提升項目的商業(yè)物業(yè)價值和實現(xiàn)快速銷售有著巨大的影響，進而對項目的開發(fā)效益和經(jīng)濟效益能否實現(xiàn)雙豐收也有著巨大的影響。 1. 前期招商準備期工作內(nèi)容：確定整體招商工作思路及工作計劃時間： 2. 前期招商執(zhí)行期工作內(nèi)容： 1）制定酒店、引擎店及主力店的招商策略及工作執(zhí)行方案 2）進行初步溝通、意向性談判至最終簽訂合約時間：正式招商階段中國最大管理資源中心中國最大管理資源中心招商工作的成功，對商業(yè)的銷售有著巨大的促進作用。同時，根據(jù)正式招商工作的進展，我們把正式招商分為以下兩個

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