精品-xx實業建材市場項目招商運營方案-文庫吧在線文庫

　　

【正文】 房 ? 消防控制 二、項目配套設施規劃 —— 南入口 建議商場南入口安置適量休閑長椅。 月（二層平均租金） 12 月 /8%=9450 元 /㎡（使用面積） 按一、二層銷售 50%計算： 13500元 /㎡ 4500㎡（每層使用面積） 60%+9450 元 /㎡ 4500 ㎡（每層使用面積） 40% = 5346萬元 按三年包租需返 萬元（按收益 10%返計算）。第三，通過市場供應鏈和服務鏈的延伸，使我們看到了一種由重裝修輕裝飾的初級消費觀念，向求個性、重文化、講求人文關懷的后裝修觀念轉移的趨勢。環保由于西安為西北地區的經濟主導城市，各大商家將在此設立品牌店或代理店。 第二章 項目整體定位策略 [市場經營定位原則 ] 符合片區內消費市場的消費水平、消費特征； 與項目自身及區域的形象、業態相協調； 保證商場經營權與產權的一一對應關系，商場的產權歸發展商所有，個體經營者獨立經營權可分散給 多個小業主； 保證商場長期經營的穩定性，降低發展商經營管理的難度； 確保發展商銷售或出租物業的價值最大化。 其次，在經營方式上，招商制市場學習了建材超市的一些連鎖技術再結合本土經營的特色，也摸索出了自己的連鎖經營方向。 在加強建材市場規范化的浪潮中，建材市場的管理，出現了兩個新的特點：一是由物業管理型轉向經營管理型。 另外，“入世”后，我國經濟發展融入全球經濟發展節奏的速度將進一步加快。大多數人將產權式物業的首付與二手租賃市場的轉讓費金額作相應比較，將月按揭款金額與每月租金作比較，從此決定是否購買 。因這類市場在固有概念當中均是這類形象，由于市場的逐步完善性，促使這類物業必將得到改變，必將以優化建材購物環境為背景從而提升市場形象力。 應于市場的發展需求，專業型零售市場 [如建材、家電、百貨等 ]將成為投資者的首選對象，而更多的投資者則表示他們選擇投資專業市場的理由是看中未來發展趨勢及良好利潤空間。對建材和家居的需求量很大，南郊現有的消費力及消費潛力在整個西安市無疑位居前列，這也成為諸多建材投資商家看好的黃金地帶。建舍 3萬 M2 192 紫昕花庭 12萬 M2 1076 銀池 按銷售產值的 10%的比例支付租金賣場租金來計算，西安建材市場租金市場將達到 10 億元左右 。 西安是西部重鎮，西部大開發 的橋頭堡。預計未來 3至 5年，上海、北京、廣州等中心城市，建材連鎖店的銷售額將占到 50％至 80％。因此，同質化、缺少個性差異的市場，經營規模小、實力不濟的市場，恐怕極難在品牌市場的圍追堵截中求得生存機會。駿景園 18萬 M2 1670 亞冠但隨著南郊房地產業的快速發展及長安撤縣改區，加上距離西高新近。投資客戶的投資心理趨于理性，使全產權式商鋪購買投資成為目前小型投資客的首選。 傳統建材市場臟、凌、亂等形象依然存在 ：傳統攤位制建材市場環境不佳，管理混亂，業態缺少統一規劃，消費者在購買建材時也很難享受相應的服務。主要原因是資金的壓力和經營時間的限制，加上建材市場的不確定性和市場的不確定性。建材、裝飾材料行業出現了多種模式的市場，緣于地區間的經濟發展不平衡，消費觀 念、消費需求、消費文化存在差異，產生多種層次。當統一的大賣場形成后，則可制定建材銷售人員資格證書制度，持證上崗，抬高建材銷售行業準入門檻；設立專門的投訴部門，降低消費者投訴成本等等。 由于國民經濟的快速發展，經濟水平的提高 ，流通資本的相對集中和人民生活水平、居民收入快速提高，那種初級的攤位制市場正向著商場化市場、購物中心方向快速發展。 消費者注重品牌，一是建材市場的自身品牌 [規模、環境、服務、品種等 ]，一是市場內的產品品牌 [質量、信譽、價格、服務、知名度、品位等 ]。 商業氛圍： 該商圈會聚了大量的建材品牌總代理和廠家直銷商，人流量較大，吸引著全省各地的零售商和當地家庭散戶，同時也吸引了本地零售客戶的前往。 [主題定位 ]： 科技 由商品營銷向概念營銷和文化營銷拓展， 通過營銷內涵的深化和外延的拓展，引領科學消費和開放式消費。 月（一層平均租金） 12 月 /8%=13500 元 /㎡（使用面積） 二層商鋪均價為： 63 元 /㎡ ? 洗手間 由于賣場單層面積較大，建議每層增設兩個小型男女洗手間，男女各預留五個蹲位。 ? 商場西廣場設計要素建議 廣場標識性建筑：一般元素包括 —— 噴泉 廣場、雕塑、旗桿、廣場燈等； 廣場休閑系統：一般元素包括 —— 休閑座椅、遮陽傘、綠化帶（可以設置統一式樣的花壇）等； 廣場廣告系統：一般元素包括 —— 南廣場東西兩側加設燈箱廣告牌等； 廣場停車系統：規劃停車位及車輛出入口； 廣場促銷區：一般預留在南廣場正對商場主入口處； 其它導示系統、清潔衛生用具設置等。 商場內部通道： 現規劃通道寬度基本滿足人流交通需求。考慮商場面積大，節約能源耗費的角度出發，一至四層采用輕鋼龍骨白色防火型扣板吊頂，照明用白熾燈管和黃色嵌入式射燈組合使用。 網絡： 寬帶網接入。但是發展商必須有統一裝修標準。公共通道建議多懸掛塑料柳條、果樹、小型吊旗等。 通過科學的媒介投放組合策略，制造聲勢，在保證足夠的有效到達率，避免不必要浪費的前提下，吸引經營商戶前來咨詢，感受現場氛圍，產生入駐本項目的欲望。 策略先行 所謂策略先行，一是指項目推廣以足夠體現項目優勢與市場氛圍營造，采取逆向思維的推廣手法，增強經營商戶的信心，激活項目銷售氛圍；二是指所有的推廣活動及促銷措施及其之間的互動關系，均以既定統一的推廣主題為導向，相互間緊密銜接配合，圍繞一個目標，全方位、多手段分解展開，在具體的推廣過程中，將‘策略先行’這一思路從市場角度轉化為‘理念先行，服務先行’。也是全案推廣工作的核心與媒介推廣 廣告語的創意原點，但不一定要作為廣告語使用。 思路設計 聚人氣，塑品牌，先入為主，理念制勝。 思路設計 策略開路，造勢聚氣。 ‘他山 之石，可以攻玉’。 項目進入后期階段足以堅定市場信心，是可以充分利用的契機。 說明：經過第一階段的廣告鋪墊，本項目應該具備相當高的社會關注度，但目標消費群 大多還會持觀望態度，選擇在這個時機召開新聞發布暨招商說明會，有利于增強市場信心，為第二階段的推廣工作夯實基礎。邀請開發商領導致辭。本展會歷經 10 屆，展品主要定位于國際高檔品牌及市場最新產 品，受到了國內外專業人士的廣泛關注。 展示主題： 核心主題：“ 激活西北建材市場發展動力源 ” 主題內容： 項目形象展示 項目發展前景展示 西北建材市場現狀展示 展示道具： 項目外立面效果圖 項目位置示意圖 開發商資料圖片 項目分層效果圖 接待臺 洽談桌椅 多媒體播放器 宣傳資料 電子樓書 展示要求及設計風格： 展位面積 40m178。 分析媒體之間功能特點和功能差異，充分利用媒體特點，發揮其優勢，彌補缺陷，才能將信息準確，快捷的傳達給受眾，從而提高信息的接觸率、 到達率和影響效果。《華商報》作為陜西發行量最大的報紙，將是本次推廣活動的主導力量。 建議在第二、三階段，選擇 209 等公交路線及 517 等中巴路線，投放五十輛左右。從推廣費用中再去掉展會與新聞招商會的活動費用 26萬元以及制作手提袋、招商宣傳冊等 4萬元費用后，實際可支配廣告宣傳費用為 250萬元。作車身或車尾視當時 情況而定。 規避建議：調整媒體方案與執行時間，或者重新制定推廣方案。聯創預期目標是在第一、二推廣階段完成項目招商工作；第三推廣 階段完成銷售目標的一半；第四推廣階段中期便基本結束戰斗，完成為開發商回款 7000 萬的目標。作車身或車尾視當時情況而定。 建議在整個推廣期間使用圍墻噴繪廣告，并根據各階段宣傳重點更換宣傳內容；在項目現場、售樓處前安置充氣拱門、氣球、條幅等。 建議：在太華路立交橋處作一個大型廣告路牌，贏得目標客戶對本項目的關注。 ‘有效’才是硬道理。（此次活動廣告費用詳 見本推廣案的下一部分《媒體計劃與執行》） 宣傳資料費用不列入此次預算。另一方面，這兩屆展會目標客戶側重不同，不會存在目標客戶資源重復的問題。 手提袋與宣傳冊兩項不列入此次預算。 [包括部分已簽約客戶代表 ] 活動內容： 開發商及嘉賓致辭； 項目推介演示會； 現場文藝表演。 廣告目標兼顧公眾，持續擴大在業界及公眾中的影響力。 廣告宣傳訴求點以塑造項目品牌為主，增強經營商戶入駐信心。吸引國際國內知名品牌建材商的關注，將招商工作推向最高潮。 第二階段推廣難點： 如何將項目優勢科學、全面的展現出來？ 如何將項目優勢順利轉化為推動招商業績的有利武器？ 用什么來做為項目本階段推廣工作堅實的著力點？ 突破口： 合理選擇媒體， 科學地進行媒體組合，形式多樣而又緊密統一的進行廣告宣傳，可以強化宣傳效果。宣傳本項目的新理念，為實現差異化競爭奠定基礎。如果將活動與宣傳比喻為雷聲及疾風的話，招商工作就可以算是降雨。并以可持續發展的經營理念，確保為項目以后的經營發展夯實基礎。建議在垂直電梯入口處、扶梯上梯處，放置每層的功能分區牌，一層主入口處應放置一層功能分區牌，商場南北入口外應放置商場各層功能分區牌。但是與設計上（下行專業）電力設計有時間上的沖突，折中辦法是先設計后調整。有利于提高商場的檔次，增加美感。 參考圖片二：淡紫色網格吊 頂，這一設計色彩美妙，但對于自然采光條件差的商城來講，這種處理光線太暗，要達到一定的亮度比較耗電。 品牌專賣店 ? 選擇比較明快的色調作為背景裝飾 ? 在一層南入口展示區中央每隔 5米設置一排玻璃展臺呈弧形圍合，展示新款的皮鞋、手袋、眼鏡、珠寶、手機等，即起到裝飾作用，又起到廣告作用。 ? 交通及平面布局規劃 在一層南面入口保持通透，寬敞 入口至上下扶梯間保留約 1000平方米左右的中庭空間。 —— 觀光電梯 觀光電梯有利于提高 物業的整體形象。 ? 市場配套營運區 五層大部分。 租金收入（三、四層為一年期；一、二層為三年期、五年期） 一年期： 元 /㎡ 給人突出的感受 是：集約化裝修，個性化消費，輕裝修重裝飾的后裝修時代的到來。因此，本案的交通狀況甚佳。由于政府目光長遠化，已投入大量資金或通過引進外商策略而提升現有太華路的知名度或商業價值性。為了共同做大建材市場，在這個建材“生態商圈”中，中外建材流通企業應該錯位競爭 ,共同和諧生存、有序發展，而不應該今天你倒閉一批、明天他再倒閉一批，使整個建材市場處于波動狀態。 主要特征是經營場所精心裝修，商品按類分區經營，商品布貨講究，明碼標價，購物環境改善，業務員培訓上崗，統一著裝，商場統一收銀。 幾年前，建材市場仍然經營分散、規模小，產品良莠不齊，給消費者選購帶來了很大難度，買建材常常滿城跑。但是隨著建材超市、各種類型的產品專賣店的興起，招商制建材市 場正面臨著改造、提升、創新的新一輪發展階段。 大多數以租賃為主，無經營權購買狀況更無產權概念： 目前絕大多數市場都是以租賃為主，尚未出現經營權購買的模式。 現有太華路及北郊建材家居市場則是經營者為主體，他們主要是購買經營權或實施租賃權的方式進行經營。建設中的西萬建材市場招商火爆，加上剛剛啟動的民 正在崛起。家天下 14. 3 萬 M2 1058 東尚 10 萬 M2 1155 天賜良苑 5萬 M2 420 紫銘小區 17 萬 M2 約 1700 珠江新城 240 M2 25000 合計 900萬 M2 80000 [結論 ]： ◎北郊總建筑總積為 900萬 M2，每 平方米的裝修標準按 500元 / M2 計算，北郊對建材的總需求量達 45 億元。金玉華城二期 萬 M2 約 250 時代去年前三季度西安市商品房完成投資 億元，比去年同期增長％。 XX實業建材市場項目招商運營方案 目 錄 一、 項目市場調查及分析 市場環境及主要競爭對手分析 西安 商業地產 發展現狀與趨勢 西安建材市場消費觀念與消費文化 二、 項目定位體系與概念設計 項目整體定位 [業態、層次、形象、功能、服務、價值定位體系 ] 項目投資分析 項目規劃設計建議 項目工程進度要求 項目形象策劃 三、 項目招商策略與 管理 項目租售價格確定及依據 主要目標客戶群定位 招商策略與實施步驟 四、項目整合推廣計劃 項目廣告規劃 營銷推廣案 媒介計劃與執行 廣告發布預算 五、市場管理 物業管理模式與服務模式 獨特的企業文化與價值觀念 市場信息系統的建立 市場組織管理體系 員工管理守則