房地產(chǎn)集團(tuán)戰(zhàn)略策劃方案(完整版)

　　

【正文】 國住宅產(chǎn)業(yè)的增加值到2010年將達(dá)13800億元，%。 政策導(dǎo)向?qū)⒂兄趩雍屯晟票本┦蟹康禺a(chǎn)市場，保證北京房改政策的進(jìn)一步落實，促進(jìn)北京房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。由于綠化隔離帶的建設(shè)，將改變周邊土地環(huán)境，把原來基礎(chǔ)設(shè)施差，環(huán)境惡劣，人口稠密的城鄉(xiāng)結(jié)合部改變成環(huán)境優(yōu)美，基礎(chǔ)設(shè)施齊全的可用來開發(fā)居住小區(qū)的優(yōu)等地。本市經(jīng)濟(jì)保持強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，總體經(jīng)濟(jì)持續(xù)走強(qiáng)，景氣曲線呈上揚勢態(tài)。房屋拆遷是城市建設(shè)和發(fā)展的重要內(nèi)容，無論是拆遷還是被拆遷人，都有應(yīng)當(dāng)服從首都建設(shè)和發(fā)展的需要。在修改《細(xì)則》和制訂《辦法》的過程中，堅持了以下一些原則：第一，加大了房屋拆遷的透明度。為了推動二、三級市場的開放，國家又出臺了關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場稅收的政策，減免了部分稅費，減輕了個人買賣普通住宅的稅收負(fù)擔(dān)，既有利于投資又有利于消費。第二，住房投資，可以同時實現(xiàn)兩種功能。所以，要滿足居民生活的需求，首先必需滿足居民對住房的需求。投資住宅，不僅符合國家鼓勵消費和鼓勵投資的政策導(dǎo)向，而且投資者可以獲得較高的收益。開征利息所得稅，有利于擴(kuò)大消費和投資。這個稅種也不是我國特有的，在世界上許多國家，都對儲蓄存款利息所得征收所得稅。　　值得注意的是開征利息所得稅。隨著住房改革的深入進(jìn)行，1987年和1988年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，在山東省的煙臺和安徽省的蚌埠分別建立了住宅儲蓄銀行。住房建設(shè)和住房消費，都需要大批資金投入，銀行等金融機(jī)構(gòu)是供給住房建設(shè)和住房消費所需資金的重要經(jīng)濟(jì)部門；同時房地產(chǎn)信貸，具有保值、增值和風(fēng)險小的特性，是銀行等金融機(jī)構(gòu)投資的理想領(lǐng)域。發(fā)放住房補(bǔ)貼，建立住房公積金制度大大提高了職工住房消費能力。《通知》的核心內(nèi)容是宣布全國城鎮(zhèn)，從1998年下半年起，停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，同時要相應(yīng)建立起四個體系：即貫徹按勞分配原則，實施住房分配貨幣化的住房分配體系；對不同收入家庭實行不同的政策，建立起以經(jīng)濟(jì)適用房為主的住房供應(yīng)體系；以住房二級市場為主攻方向，培育和規(guī)范住房市場體系；建立具有中國特色的住房金融體系。住房實物分配制度的根源，在于國家對職工住房消費基金的統(tǒng)一扣除。1998年的《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知》，要求各地在1998年12月31日停止住房實物分配，實行住房貨幣分配，把住房分配納入了市場經(jīng)濟(jì)運行的軌道；根據(jù)《通知》的精神和要求，中央國家機(jī)關(guān)和北京市相繼在1999年出臺了《在京中央和國家機(jī)關(guān)進(jìn)一步深化住房制度改革實施方案》和《北京市進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)實施方案》，對住房貨幣分配及補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)和發(fā)放方式，完善住房公積金制度，深化住房改革提高公房租金等問題都作了具體規(guī)定。 總之，我國宏觀經(jīng)濟(jì)目前運行勢態(tài)良好，預(yù)計在未來3到5年將保持向好勢態(tài)。%（%，%），國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)39，491億元人民幣。，并制定其發(fā)展策略。、房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營規(guī)模、以往業(yè)績、人力、物力、財力等資源狀況，并對比分析與其實力相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)的優(yōu)劣勢，提出可持續(xù)發(fā)展策略。同時，也應(yīng)當(dāng)看到，在宏觀經(jīng)濟(jì)運行中也存在著許多問題。接受調(diào)查的專家均認(rèn)為今年上半年的宏觀經(jīng)濟(jì)狀況比較理想。而以后出臺的相關(guān)政策都會立足于維護(hù)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。主要政策走勢與預(yù)測：房改政策方面：我國住房制度改革經(jīng)過了十幾個年頭，取得了一定的成就。三次住房制度改革工作會議，對于推進(jìn)住房制度的改革在不同時期都起了重大的作用。中央和北京市的住房分配貨幣化的《實施方案》，《方案》明確指出：停止住房實物分配，進(jìn)一步完善住房公積金制度；建立住房補(bǔ)貼制度，逐12月31日前參加工作的職工）老辦法，新人（即1999年１月１日參加工作的職工）新辦法。政府在制定土地供應(yīng)計劃時，要考慮住宅市場的現(xiàn)實需求和潛在需求，通過對土地的宏觀調(diào)控管理，最終實現(xiàn)住宅建設(shè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和住房市場的供求平衡。1982年，許多金融機(jī)構(gòu)開辦了住宅儲蓄業(yè)務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也開始同金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項目合作。除了住房制度改革和居民個人收入水平低等因素制約外，主要是在金融方面還存在著許多問題，如金融工具單一；抵押貸款的首付款數(shù)額大；抵押貸款期限短；利率也不合理；以及抵押貸款擔(dān)保問題等。1950年我國公布的《利息所得稅暫行條例》，規(guī)定了對存款利息所得征收所得稅。第一，提高國家財政收入，加大對下崗職工補(bǔ)助、城鎮(zhèn)居民最低生活保障、離退休人員、以及其他低收入者的支持的力度，提高他們的消費水平。但是在這幾種投資品種中，首選也應(yīng)當(dāng)是房地產(chǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，住房不僅是消費品，而且也是投資品。因為，住房投資不僅比股票投資、工商業(yè)投資風(fēng)險小；而且比儲蓄、債券等利息高。住房貨幣分配政策的實施，使相當(dāng)一部分人，可以利用住房補(bǔ)貼、住房公積金，銀行貸款和自己的存款，到住房市場購買住宅，解決自己的住房問題。1991年起開始實行的《房屋拆遷細(xì)則》，對于規(guī)范房屋拆遷行為，保障城市建設(shè)的發(fā)展，起到了重要的作用。新《辦法》規(guī)定的補(bǔ)償方式，是由當(dāng)事人協(xié)商確定，既可以貨幣補(bǔ)償，也可以實物安置。另外就是完善了拆遷工作程序，增加了拆遷工作的透明度。 綠化隔離帶政策分析： 為了落實《北京市城市總體規(guī)劃》，加快規(guī)劃市區(qū)內(nèi)綠化隔離地區(qū)建設(shè)，推進(jìn)城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)環(huán)境整治和城市化進(jìn)程，促進(jìn)城市生態(tài)環(huán)境改善和首都經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展，2000年3月20日，北京市綠化隔離地區(qū)建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組出臺了《關(guān)于加快本市綠化隔離地區(qū)建設(shè)的意見》，提出從2000年開始，在規(guī)劃綠化隔離地區(qū)范圍內(nèi)，用3年至4年時間完成綠化60平方公里的任務(wù)。但是，中關(guān)村地區(qū)在交通、市政配套、辦公場所、居住配套等方面也存在著先天不足，使一些想進(jìn)駐中關(guān)村地區(qū)的國際高科技企業(yè)望而卻步，影響了中關(guān)村向“中國硅谷”進(jìn)軍的步伐。表： 1988年部分國家或地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重國家或地區(qū)美國日本英國法國韓國臺灣比重目前，我國房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重偏低（目前為4%左右），房地產(chǎn)業(yè)成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)還有一段艱辛路要走（國際慣例是：只有當(dāng)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重到達(dá)10%左右才能成為國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)）。 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)周期房地產(chǎn)業(yè)在西方發(fā)達(dá)國家有近百年的歷史。與宏觀經(jīng)濟(jì)周期相比，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期的特征是：（1）房地產(chǎn)業(yè)稍后于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入復(fù)蘇期；（2）房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入繁榮期；（3）房地產(chǎn)業(yè)先于宏觀經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期；（4）房地產(chǎn)業(yè)的蕭條期長于宏觀經(jīng)濟(jì)；（5）房地產(chǎn)業(yè)周期波動的波峰高于宏觀經(jīng)濟(jì)，波谷低于宏觀經(jīng)濟(jì)。在上半年新開盤的53個住宅項目中，朝陽區(qū)18個，海淀區(qū)11個，兩區(qū)新項目數(shù)占55%。北部住宅通常比南部住宅價格高1000多元/平方米。4） 消費觀念。 中關(guān)村地區(qū)上市供應(yīng)項目均價為6300元/平方米，屬普通住宅類的中高檔價位。盡管南城的各項基礎(chǔ)設(shè)施有了很大的改善，但是由于人們的居住觀念短時間內(nèi)難以改變，且南城辦公區(qū)較少，在此地區(qū)就業(yè)的人數(shù)較北城少，因此，南二三環(huán)地區(qū)近期內(nèi)很難成為市場的主流。2） 隨著人們住房消費觀念的轉(zhuǎn)變，未來幾年內(nèi)的住宅的銷售量將有所增加。4）中關(guān)村、亞運村地區(qū)是居民購房的首選地區(qū)。至于位于郊區(qū)甚至遠(yuǎn)郊區(qū)的眾多經(jīng)濟(jì)適用房，雖然每平方米僅2000—3000元左右，房價與中低收入家庭的收入比例相當(dāng)，但由于此類住房遠(yuǎn)離城市，交通不便、配套不全，孩子就學(xué)難。93年99年，外銷公寓的累計竣工量為430萬平方米。西城、崇文、宣武等區(qū)則在危舊房拆遷改造過程中利用外資興建了一些高檔物業(yè)。但真正高檔次的住宅項目的買家仍舊是海外人士，其購買目的有相當(dāng)一部分為投資。東二、三環(huán)的開發(fā)早于京城其它方位，其可供土地相對減少， 但還會有部分高檔公寓繼續(xù)建造。由于這一地區(qū)以內(nèi)銷公寓為主，主要面向國內(nèi)客戶，屬于中低檔次。．5市場預(yù)測由于供應(yīng)量較大，市場總體的供大于求狀況會在23年后，才有可能改變，近一兩年內(nèi)價格仍將繼續(xù)下跌，但由于受宏觀形勢好轉(zhuǎn)的影響，跌幅不會很大。別墅的售價差異較大，從4000USD到2500RMB，位于機(jī)場路附近的外銷別墅一般售價在1600USD以上；價格為2000多元的低檔別墅，一般位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，并且多數(shù)為非法開發(fā)的項目。 租售情況分析 租務(wù)市場95年以來，寫字樓租金持續(xù)下跌，但從去年下半年起，寫字樓租金15美元/月平方米左右升至上半年的近22美元/月平方米，升幅達(dá)47%。 3）內(nèi)資公司也開始注意企業(yè)形象。故WTO對寫字樓物業(yè)市場的刺激將在一段時期內(nèi)表現(xiàn)為循序漸進(jìn)。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，市政建設(shè)的逐步改善，該區(qū)域尤其是位于該區(qū)域中的CBD將會因其獨特的地理位置和客戶群構(gòu)成而吸引更多的實力雄厚的客戶。3) 金融街地區(qū) 據(jù)統(tǒng)計，該區(qū)域?qū)懽謽琼椖?7個，供應(yīng)總量約70萬平米，約占全市供應(yīng)總量的17%。 自去年6月21日，國務(wù)院批準(zhǔn)加快建設(shè)中關(guān)村科技園區(qū)后，中關(guān)村地區(qū)已成為京城房地產(chǎn)業(yè)的熱點地區(qū)。另外，據(jù)中房指數(shù)最新調(diào)查分析及對政府相關(guān)部門的訪談，普通商品住宅的年成本利潤為15%，房地產(chǎn)行業(yè)收益率為10—15%。 政府嚴(yán)格限制經(jīng)濟(jì)適用房的售價，開發(fā)商不得不想盡辦法壓低成本，最終可能導(dǎo)致劣質(zhì)樓的出現(xiàn)，損壞開發(fā)商聲譽(yù)。但在建安成本上，中高檔公寓比普通住宅要高；另外，高檔公寓的價位高，投資購房者選擇它將更為慎重，因此購房者作出購買決定的時間相對長，這樣對于開發(fā)商而言，他的投資回收期也相對延長。位于朝陽CBD的甲級寫字樓嘉里中心的租金是22美元/，而位于朝陽區(qū)北四環(huán)小營路口的北奧大廈（涉外）的租金才13美元/，前者是后者的 ；同樣位于朝陽CBD區(qū)域的陽光100的平均售價是7200元/平方米，位于亞運村附近的風(fēng)林綠洲的均價是7000元/平方米，這兩個地區(qū)住宅的價格差別不大。由此可見，對于開發(fā)商而言，應(yīng)以住宅開發(fā)為主，當(dāng)政策與經(jīng)濟(jì)形勢利好且有優(yōu)良的地段時，便可適時投資寫字樓。 今年政府調(diào)控土地的主要措施有： 地價管理 通過合理制定土地地價，推進(jìn)土地有償使用，并防止低價出讓土地。 （4）禁止土地炒賣。綠化、環(huán)境是小區(qū)永遠(yuǎn)的賣點，而綠化隔離帶將從根本上改變小區(qū)的大環(huán)境。隨著市區(qū)產(chǎn)業(yè)的疏散和遠(yuǎn)郊城鎮(zhèn)的開發(fā)，遠(yuǎn)郊每年竣工的房屋建筑面積占全市新建房屋總量的比重，將從目前的20%逐步增加到40%。市區(qū)邊緣集團(tuán)用地也較浪費。尤其是在協(xié)議出讓價格明顯偏低的情況下，為通過協(xié)議出讓方式取得土地的開發(fā)公司提供了炒賣土地的市場基礎(chǔ)。真正對房地產(chǎn)開發(fā)有意義的土地供應(yīng)主要集中在城區(qū)和近郊的1000平方公里的面積。此外，北京市各郊區(qū)、縣還設(shè)立了30個各種類型的開發(fā)區(qū)，（，）。市級開發(fā)區(qū)的供地由市級開發(fā)區(qū)管理委員會招商部門負(fù)責(zé)；邊緣集團(tuán)的開發(fā)一般由具有一級開發(fā)資質(zhì)的綜合城建開發(fā)公司（經(jīng)市建委審查通過）負(fù)責(zé)。(注:房地產(chǎn)統(tǒng)計年鑒一般將北京市的四個舊城區(qū)列為市區(qū),將朝陽、海淀、豐臺、石景山列為近郊區(qū))（1） 朝陽區(qū)土地開發(fā)潛力分析： 朝陽區(qū)作為北京市最大的城鎮(zhèn)郊區(qū)，擁有豐厚的土地資源、雄厚的轄區(qū)綜合資源和優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢。（2） 海淀區(qū)土地開發(fā)潛力分析 海淀區(qū)位于北京西部和西北部。第三部分是萬柳、八家綠化隔離地區(qū)，,其中,(含耕地205公頃)；,其中,()。因此，開發(fā)商獲取土地應(yīng)走內(nèi)涵挖潛的路子，為城市建設(shè)做出貢獻(xiàn)。根據(jù)“園區(qū)”的發(fā)展規(guī)劃，預(yù)計滿足全部的建設(shè)規(guī)模將需要約40500畝的建設(shè)用地，其中通過對存量建設(shè)用地的集約化改造，可以整理出20000畝左右，占用農(nóng)地約20500畝。 A、中心區(qū)中心區(qū)南起西外大街，北至規(guī)劃公路一環(huán)，西起京密引水渠，東至八達(dá)嶺高速公路，總占地面積約75平方公里。豐富的涉外資源，完善的基礎(chǔ)設(shè)施，巨大的市場潛力，廣闊的發(fā)展空間和濃郁的商務(wù)氛圍使朝陽區(qū)初具國際商務(wù)區(qū)的雛形，成為國際大公司登陸京城的首選之地。總用地面積為324平方公里。這些土地都可供重新規(guī)劃建設(shè)。根據(jù)《北京城市總體規(guī)劃（19912010年）》的規(guī)定，全市規(guī)劃建設(shè)用地面積610平方公里。總的來說，隨著城市土地的日趨緊張、土地市場的不斷完善，國家大力提倡土地出讓實行招標(biāo)和拍賣方式，不鼓勵實行協(xié)議方式出讓土地。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市區(qū)邊緣集團(tuán)和遠(yuǎn)郊區(qū)將成為人們生活的首選地，開發(fā)建設(shè)遠(yuǎn)郊區(qū)，為適應(yīng)住宅郊區(qū)化的趨勢而開發(fā)土地也是大有可為的。 城市市區(qū)土地利用的趨勢是走內(nèi)涵挖潛的路子，通過舊城改造、第二產(chǎn)業(yè)向外轉(zhuǎn)移等措施來增加存量建設(shè)用地；通過利用廢棄地、未利用土地來增加增量建設(shè)用地。《北京市國土資源和房屋管理局關(guān)于收回閑置土地有關(guān)事宜的公告》中明確規(guī)定嚴(yán)格查處閑置土地。 （5）嚴(yán)禁查處土地違法案件。 進(jìn)行土地的收購儲備 通過實施土地收購儲備制度，加大對存量土地供應(yīng)的控制，形成“一個口子供地”、“一個龍頭供水”的集中供地模式。這些寫字樓多位于高檔寫字樓集中地區(qū)（如CBD）或?qū)懽謽禽^少的商貿(mào)集中地區(qū)（如中關(guān)村地區(qū)），許多沒有實力進(jìn)駐甲級寫字樓的小公司、小企業(yè)，紛紛選擇了該地區(qū)租金較低的寫字樓入住，在CBD和中關(guān)村地區(qū)，普通寫字樓的入住率并不差于高檔寫字樓，其租金為1014USD/平方米月。寫字樓的市場需求遠(yuǎn)小于住宅市場。高檔公寓對產(chǎn)品設(shè)計、品質(zhì)、概念營造等方面要求不斷推陳出新，以贏取高關(guān)注，并最終轉(zhuǎn)為銷售量；而普通住宅的要求相對較低。. 1部分項目投資利潤率比較（以下數(shù)據(jù)為估算而得）普通住宅投資利潤率中高檔公寓投資利潤率農(nóng)光里小區(qū)10%華陽公寓12%安慧北里小區(qū)8% 陽光廣場15%望京新城13%大西洋新城14%金谷小區(qū)12%希格馬公寓17%平均值11%15% 可見，中高檔公寓投資利潤率高于普通住宅 ：普通住宅的需求面較廣，中高檔公寓的需求范圍窄。若需要營造形象、取得一定的社會效益及保持與政府的互動，可以適量參與經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)，但開發(fā)量不宜大。2．5. 寫字樓市場的預(yù)測寫字樓市場供應(yīng)量較大，今年將有近100萬平方米高檔寫字樓的竣工，使市場供應(yīng)量明顯增加。該區(qū)域主要為一些國內(nèi)金融、保險行業(yè)的辦事機(jī)構(gòu)及與其相