新世界廣場(chǎng)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(完整版)

　　

【正文】 5145㎡ ；市場(chǎng)剛需為主，但改善型需求同比小幅上揚(yáng)； 中小戶型產(chǎn)品及中高端品質(zhì)產(chǎn)品市場(chǎng)值得關(guān)注。預(yù)售政策：出正負(fù)零或達(dá)到投資額的25%。 樓市政策頻頻出臺(tái)，房地產(chǎn)處于調(diào)控嚴(yán)控期，但X的房產(chǎn)進(jìn)駐政策環(huán)境總體較為寬松。GDP增速最高，但人均GDP數(shù)值較低，經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)三駕馬車走勢(shì)良好，中低端勞務(wù)人口基數(shù)較大，對(duì)人均GDP提升貢獻(xiàn)有限。 “東重”：依托肥東經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和X化學(xué)工業(yè)集中區(qū)，大力發(fā)展以電力、化工、冶金、起重機(jī)械等為代表的重化工業(yè)。 城市發(fā)展方向：重點(diǎn)向南、向西發(fā)展，建設(shè)濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地，適度向北部、東部和西南部發(fā)展。2015年12月底完成各項(xiàng)驗(yàn)收工作，項(xiàng)目建設(shè)期24個(gè)月。供電能力、供水、通訊等配套設(shè)施完善、供應(yīng)能力充足，完全可滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。該區(qū)域交通便利，地理、地質(zhì)、抗震、氣象條件均可滿足項(xiàng)目需要。 X廣場(chǎng)可研報(bào)告新世界廣場(chǎng)可研報(bào)告編制日期：2014年1月12日53第一章 總論一、項(xiàng)目背景項(xiàng)目名稱X新世界廣場(chǎng)項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)單位概況建設(shè)單位：X省X城市城建開(kāi)發(fā)有限公司可行性研究報(bào)告編制依據(jù)（1）《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要》（2）《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版）（3）X市城市發(fā)展規(guī)劃（4）X市土地儲(chǔ)備中心土地出讓文件（5）項(xiàng)目建設(shè)單位提供的有關(guān)本項(xiàng)目的各種技術(shù)資料、項(xiàng)目方案及基礎(chǔ)材料。建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容本項(xiàng)目占地面積約15313平方米，總建筑面積約104165平方米。項(xiàng)目資金投入和效益情況。主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)名 稱單 位數(shù)量或指標(biāo)備 注1建設(shè)規(guī)模建筑面積平方米104165商業(yè)建筑面積平方米1139229層辦公建筑面積平方米1792030層住宅建筑面積平方米4725333層地下總建筑面積平方米27600地下2層建筑密度%容積率綠地率%住宅總戶數(shù)戶533機(jī)動(dòng)車停車數(shù)輛762建設(shè)總投資萬(wàn)元648302經(jīng)濟(jì)指標(biāo)營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元101173經(jīng)營(yíng)期總成本費(fèi)用萬(wàn)元69151經(jīng)營(yíng)期利潤(rùn)總額萬(wàn)元42695經(jīng)營(yíng)期投資利潤(rùn)率%%投資回收期年全部投資，含建設(shè)期3年內(nèi)部收益率%％全部投資凈現(xiàn)值（I=8%）萬(wàn)元22959貸款償還期年3含建設(shè)期3年第二章 投資環(huán)境及市場(chǎng)分析項(xiàng)目宏觀環(huán)境分析作為X首府，交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，人力成本低、人口素質(zhì)高，是產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選地。重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域：濱湖新區(qū)、科技創(chuàng)新示范基地（包括高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、蜀山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、磨店地區(qū)、新站北地區(qū)、蜀山公園地區(qū)、森林公園地區(qū)等6個(gè)地區(qū)。 “南優(yōu)”：依托經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，全力支持汽車、裝備機(jī)械、新興家電制造及裝備加工、住宅產(chǎn)業(yè)化等先進(jìn)制造業(yè)的優(yōu)勢(shì)企業(yè)的發(fā)展，形成優(yōu)勢(shì)企業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)群。受政策影響，近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增速放緩；12年各項(xiàng)指標(biāo)同比11年均小幅上漲。當(dāng)?shù)卣膭?lì)商業(yè)、服務(wù)業(yè)等項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，建筑設(shè)計(jì)限制條件不多。市場(chǎng)綜述： 2012年X商品房供應(yīng)總量持續(xù)高位運(yùn)行，成交量小幅上漲，商業(yè)、辦公產(chǎn)品占比同比縮小。 商圈發(fā)展：隨著人均產(chǎn)值增長(zhǎng)，X商業(yè)已進(jìn)入快速提升階段，各類區(qū)級(jí)MALL和特色商業(yè)將高速發(fā)展，目的性、專屬型消費(fèi)特征將更為突顯。商業(yè)類型：銷售型商業(yè)主要以底商為主，其次為專業(yè)市場(chǎng)和購(gòu)物中心，2012年底商價(jià)格水平為13756元/平米。價(jià)格水平：政務(wù)區(qū)因近年政府重點(diǎn)打造商務(wù)區(qū)建設(shè)，租售價(jià)格均較高；廬陽(yáng)區(qū)、蜀山區(qū)為老城區(qū)，辦公發(fā)展較為成熟，租售價(jià)格位居第二梯隊(duì)；包河區(qū)租金因萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目拉高，接近政務(wù)區(qū)水平。價(jià)格水平：在售別墅項(xiàng)目主力成交均價(jià)1500020000元/㎡，低價(jià)經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)成交主力。非常空間：50年產(chǎn)權(quán)，經(jīng)開(kāi)區(qū)核心地段精裝商務(wù)公寓，主要依托大學(xué)城及周邊配套資源，一房去化較好。目前沿馬鞍山路與徽州大道周邊雖已形成商務(wù)辦公氛圍，但從區(qū)位價(jià)值與配套服務(wù)相比優(yōu)勢(shì)不明顯，部分企業(yè)客戶流向中心區(qū)域和政務(wù)區(qū)區(qū)域；區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品整體品質(zhì)一般，產(chǎn)品本身及配套服務(wù)無(wú)特色，品質(zhì)性產(chǎn)品還未出現(xiàn)，產(chǎn)品發(fā)展空間較大。、中小學(xué)教育資源分布密集、品質(zhì)高。 價(jià)格定位本項(xiàng)目可銷售產(chǎn)品業(yè)態(tài)分為住宅、寫字樓、商業(yè)、地下車位，參照X市同類項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，綜合考慮競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)走勢(shì)，確定本項(xiàng)目各業(yè)態(tài)銷售均價(jià)如下：項(xiàng)目住宅 商業(yè)寫字樓 車位 銷售面積（平米） 47253 1139217920 600個(gè) 開(kāi)盤均價(jià)（元/平米） 10,500 35,000 7,800 均價(jià)（元/平米） 10,000 30000 7,000 12萬(wàn)元/個(gè) 5項(xiàng)目市場(chǎng)前景綜上所述，X市經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，人民生活消費(fèi)水平的不斷提高，城市環(huán)境、交通等城市基礎(chǔ)設(shè)施條件的大幅改善和提升，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)。（3）商業(yè)：新建一幢5層小商業(yè)，建筑面積11392平方米，經(jīng)營(yíng)靈活多樣，以特色商業(yè)餐飲為主。第四章　項(xiàng)目選址及建設(shè)條件一、項(xiàng)目選址選址原則（1）交通方便。 項(xiàng)目選址本項(xiàng)目在X市徽州大道與九華山路交口，位于城市核心地帶,地理位置十分優(yōu)越。X地區(qū)地質(zhì)構(gòu)筑為中生界侏羅系地層，由砂巖、粉砂巖組成。春季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)，次導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|風(fēng)，夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟巷L(fēng)，次導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)；秋季和冬季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)，次導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槲鞅憋L(fēng)，％。現(xiàn)有34個(gè)工業(yè)行業(yè)，200多個(gè)工業(yè)門類，2000多種大類產(chǎn)品。X的人力資源豐富。園林建設(shè)中以古城墻和護(hù)城河為依托，間綴銀河景區(qū)、琥珀潭景區(qū)等數(shù)十個(gè)園林景點(diǎn)而建成的林木蔥郁、水景豐富的環(huán)城公園名聞遐邇。 施工和協(xié)作條件X市有各種建筑安裝施工企業(yè)數(shù)百家，施工力量可以滿足本項(xiàng)目施工和協(xié)作要求。④住宅樓因各戶廚房均裝有抽排油煙機(jī)，排放；（2）營(yíng)運(yùn)期噪聲源主要有汽車進(jìn)出車庫(kù)產(chǎn)生的交通噪聲、空調(diào)系統(tǒng)機(jī)組和冷卻塔產(chǎn)生的噪聲、水泵、電梯、風(fēng)機(jī)等設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)噪聲，以及游藝娛樂(lè)場(chǎng)所等產(chǎn)生的噪聲。在天氣干燥、有風(fēng)等易產(chǎn)生揚(yáng)塵的情況下，應(yīng)對(duì)沙石臨時(shí)堆存處采取清掃、灑水措施，有關(guān)試驗(yàn)表明，如果只灑水，可使揚(yáng)塵量減少70~80%，如果清掃后灑水，抑塵效率能達(dá)90%以上；在施工場(chǎng)地每天灑水抑塵作業(yè)4~5次，可使揚(yáng)塵量減少70%左右，揚(yáng)塵造成的TSP污染距離可縮小到100m范圍。其他空氣污染分析及對(duì)策建筑物裝修階段，將產(chǎn)生一定量的建筑材料裝修廢氣。根據(jù)X市區(qū)域噪聲功能區(qū)劃，建設(shè)項(xiàng)目周圍區(qū)域聲環(huán)境功能為《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB390693）中2類區(qū)，即晝間、夜間環(huán)境噪聲執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)分別為60dB(A)、50dB(A)，據(jù)此計(jì)算各類施工機(jī)械輻射的噪聲對(duì)周圍區(qū)域聲環(huán)境的影響距離，計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表：施工機(jī)械噪聲最大影響范圍一覽表產(chǎn)噪設(shè)備最大影響范圍（m）產(chǎn)噪設(shè)備最大影響范圍（m）晝間夜間晝間夜間翻斗車85267移動(dòng)式空壓機(jī)85267ZL90裝載機(jī)53169風(fēng) 鎬79251挖掘機(jī)79251振搗棒50mm45142推土機(jī)95300電鋸112354項(xiàng)目在施工過(guò)程中，以電鋸輻射的噪聲影響范圍最大，晝間達(dá)112米，夜間達(dá)354米。擬采取的污染防治措施如下：①降低設(shè)備噪聲：盡量采用低噪聲設(shè)備；采用安裝消音器和隔離發(fā)動(dòng)機(jī)振動(dòng)部件的方法降低噪聲；挖掘機(jī)、裝卸車輛進(jìn)出場(chǎng)地應(yīng)限速；加強(qiáng)機(jī)械設(shè)備、運(yùn)輸車輛的保養(yǎng)維修，使它們處于良好的工作狀態(tài)。施工棄土渣土及裝修垃圾處置本項(xiàng)目在基礎(chǔ)施工期間需要大面積開(kāi)挖土方，由于開(kāi)挖土方量遠(yuǎn)大于填方量，施工期會(huì)產(chǎn)生大量的棄土。房屋裝修過(guò)程中產(chǎn)生的廢涂料、廢油漆、該類廢棄物由裝修施工單位負(fù)責(zé)集中收集回收利用，其余少量的由工程總承包方代為收集，并委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行處理、處置，因此不會(huì)對(duì)環(huán)境造成二次污染。更主要的是在施工后期，若不進(jìn)行及時(shí)的植被恢復(fù)，將對(duì)景觀產(chǎn)生極大的影響。項(xiàng)目區(qū)實(shí)行雨污分流，雨水進(jìn)入城市雨水管網(wǎng)；生活污水和寫字樓、商場(chǎng)廢水等，采用化糞池預(yù)處理。①性質(zhì)油煙為食用油及食品在高溫下的揮發(fā)物及其冷凝物氣溶膠、水汽及室內(nèi)含塵氣體的混合氣，其所含成分相當(dāng)復(fù)雜，有飽和脂肪酸、不飽和脂肪酸，加上氧化裂解后的多種短鏈醛、酮、酸、醇等有刺激性味道的產(chǎn)物及塵和水汽等。②地下車庫(kù)廢氣防治措施建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)停車1307輛，其中地下停車場(chǎng)可停車1367輛，地面停車40輛。風(fēng)機(jī)尾氣經(jīng)濾毒間高空排放后，對(duì)區(qū)內(nèi)人員生活工作的環(huán)境和周圍空氣質(zhì)量現(xiàn)狀無(wú)明顯影響。為了防治因生活垃圾產(chǎn)生的惡臭氣體的影響，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)區(qū)內(nèi)生活垃圾的管理。對(duì)于小區(qū)內(nèi)部交通噪聲，建議采用以下措施：（1）嚴(yán)格限制大型機(jī)動(dòng)車輛進(jìn)入小區(qū)，避免區(qū)內(nèi)住戶受到交通噪聲的干擾；（2）進(jìn)入小區(qū)的車輛禁止鳴笛；（3）沿徽州大道的寫字樓、酒店客房需安裝雙層隔聲玻璃窗，以免交通噪聲干擾；（4）對(duì)緊鄰交通道路一側(cè)進(jìn)行有重點(diǎn)的綠化，可種植高大密葉型常綠樹(shù)種，成片林可以較大幅度地減輕區(qū)外道路交通噪聲的影響；（5）在區(qū)內(nèi)道路設(shè)計(jì)上，特別是停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)上，更應(yīng)該合理化人性化，車庫(kù)出入口斜坡上方應(yīng)封頂，出入口側(cè)墻及頂部應(yīng)作吸聲處理，減少車庫(kù)出入口聲輻射。生活垃圾收集要全部袋裝，并用密閉容器存放，垃圾收集率應(yīng)達(dá)到100%，垃圾實(shí)行分類收集，分為有害物、無(wú)機(jī)物、有機(jī)物三類，分類率應(yīng)達(dá)到50%以上。（3）垃圾清運(yùn)及處置根據(jù)X市環(huán)境衛(wèi)生的專項(xiàng)規(guī)劃，目前該區(qū)域的垃圾一般設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站，為保證垃圾及時(shí)清運(yùn)，區(qū)內(nèi)可配置垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)車，每天將垃圾清運(yùn)至附近的垃圾中轉(zhuǎn)站，或委托環(huán)衛(wèi)部門定時(shí)進(jìn)行垃圾清運(yùn)。本項(xiàng)目大部分都是框架的高層結(jié)構(gòu)。節(jié)能措施（1）建筑維護(hù)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)建筑的圍護(hù)結(jié)構(gòu)是室內(nèi)環(huán)境與室外環(huán)境的分界線，室內(nèi)外的熱量交換主要是通過(guò)圍護(hù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行的，因此其熱工性能的優(yōu)劣，是直接影響建筑使用能耗大小的一個(gè)重要因素。需要注意的是，由于EPS 板的防火性能不好，當(dāng)EPS 外保溫系統(tǒng)用于高層時(shí)，要做一些相關(guān)的防火處理，使建筑物結(jié)構(gòu)的耐火性和安全性滿足要求。照明燈具選用新型的高效節(jié)能型燈具分片控制，院區(qū)道路照明設(shè)光控裝置，節(jié)省照明用電。三、節(jié)水措施“節(jié)約用水”的涵義不再停留在“節(jié)省水、少用水”的認(rèn)識(shí)上，應(yīng)解釋為：精心管理和保護(hù)，合理開(kāi)發(fā)和利用，避免毀滅，減少損失和浪費(fèi)。（1） 節(jié)水龍頭公共建筑節(jié)水龍頭建議做法《節(jié)水型生活用水器具行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)》要求建議具有手動(dòng)或自動(dòng)啟閉和控制出水口水流量功能，使用中能實(shí)現(xiàn)節(jié)水效果的閥類產(chǎn)品。前者稱為工程項(xiàng)目的建設(shè)全過(guò)程總承包或“交鑰匙工程承包”，簡(jiǎn)稱總承包；后者稱為單項(xiàng)工作內(nèi)容承包。因此通常大型工程項(xiàng)目的施工采用公開(kāi)招標(biāo)方式選擇實(shí)施單位。建筑工程、設(shè)備、重要材料以及安裝工程：采用公開(kāi)招標(biāo)方式，這樣業(yè)主能取得有競(jìng)爭(zhēng)力的合同。（5）竣工驗(yàn)收階段該階段需要2個(gè)月，主要完成竣工驗(yàn)收及供電、網(wǎng)絡(luò)等系統(tǒng)的調(diào)試工作，確保正常使用。⑤建設(shè)單位管理費(fèi)按建筑面積181元/平方米計(jì)算，工程監(jiān)理費(fèi)按建筑面積10元/平方米計(jì)算；⑥勘察設(shè)計(jì)費(fèi)參照國(guó)家物價(jià)局、建設(shè)部關(guān)于發(fā)布計(jì)價(jià)格[2002]10號(hào)文《工程勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理規(guī)定》列計(jì)。⑧%上浮30%計(jì)算，貸款年利率為8%計(jì)算，建設(shè)期利息總額為3700萬(wàn)元。項(xiàng)目建設(shè)投資64830萬(wàn)元，項(xiàng)目建設(shè)期3年。二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排為保證項(xiàng)目順利實(shí)施，使項(xiàng)目早動(dòng)工、早建成、早受益，項(xiàng)目擬一次性方案設(shè)計(jì)，實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)，擇優(yōu)選擇施工隊(duì)伍，一次性施工建設(shè)、交付使用。邀請(qǐng)投標(biāo)對(duì)象是項(xiàng)目法人對(duì)資質(zhì)信譽(yù)、技術(shù)水平、過(guò)去承擔(dān)過(guò)類似工程的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)、管理能力等方面比較了解，信任他有能力完成所委托任務(wù)的單位。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，擬采用單項(xiàng)工作內(nèi)容發(fā)包方式。項(xiàng)目在建設(shè)階段，以該公司現(xiàn)有工程技術(shù)及各類管理人員為主，不足部分通過(guò)社會(huì)公開(kāi)招聘人員補(bǔ)充。（2）節(jié)水措施實(shí)施后可以達(dá)到以下技術(shù)指標(biāo)：節(jié)水器具使用率100％，直接節(jié)水率為20％。在滿足衛(wèi)生要求的同時(shí)，盡量利用回風(fēng)能量。③外窗提高外窗的保溫性能對(duì)降低建筑使用能耗具有很重要的作用，因此本項(xiàng)目外窗擬定以下6 種方案。夏熱冬冷地區(qū)圍護(hù)結(jié)構(gòu)熱工設(shè)計(jì)參數(shù)表圍護(hù)結(jié)構(gòu)部位傳熱系數(shù)K W/(㎡因此必須做好高空作業(yè)的安全管理工作，建立健全安全管理體系，制訂相應(yīng)的施工安全管理制度，配備專門的安全質(zhì)量施工人員。綜上所述，X新世界廣場(chǎng)項(xiàng)目符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策，符合X市城市總體規(guī)劃和環(huán)境保護(hù)規(guī)劃，社會(huì)效益顯著，且選址可行。而且設(shè)置的垃圾容器應(yīng)滿足垃圾分類收集的使用要求。交通噪聲對(duì)項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期影響預(yù)測(cè)本項(xiàng)目南面靠近徽州大道，這條路為交通主干線，交通車流量較大。根據(jù)項(xiàng)目總平面布置及與周圍環(huán)境敏感點(diǎn)的距離，建議中央空調(diào)冷卻塔分別置于910層裙樓屋頂獨(dú)立設(shè)置的鋼平臺(tái)上。本項(xiàng)目入住期產(chǎn)生的惡臭氣體主要來(lái)自生活垃圾。地下車庫(kù)排氣口的設(shè)置一般有高于地面人群呼吸帶（～）排放，以及采用排氣筒高空排放兩種方式。其顆粒物的粒徑較小，一般小于10微米。本項(xiàng)目排放的廢水，水質(zhì)成分簡(jiǎn)單，經(jīng)處理后，均可達(dá)到GB89781996三級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)，排放量為240170m3/a。總之，施工期的景觀影響時(shí)間相對(duì)短暫，并且主要是視覺(jué)上的影響。生態(tài)環(huán)境及景觀影響分析施工過(guò)程中將有會(huì)存在裸露地表，造成原有自然地形破壞、雜亂，造成土壤裸露和凌亂的土堆。根據(jù)《X市建筑垃圾管理辦法》，對(duì)工程建設(shè)（包括拆除工程和裝