成都雙流雙華路項目600畝英倫風情小鎮策劃方案xxxx-97頁(完整版)

　　

【正文】 第 18 頁 共 97 頁 城南區域房地產建筑形態分布 14 11 11 4 2 5 5 12 3 1 0 0 0 4 1 3 3 5 5 5 0 6 4 2 10 8 12 華陽 航空港 項目個數 16 14 雙流（東升鎮） 多層 電梯 牧馬山 花園洋房 天府大道沿線 別墅 根據以上的數據，從總體上看雙流、華陽、航空港區域現在的在售樓盤以多層為主，而天府大道沿線區域的在售樓 盤類型以電梯為主，同時航空港和華陽區域的在售樓盤中電梯的所占的比重已僅次于多層。現在，雙華周邊的華陽板塊的房地產市 場開發的相對較早，現在也發展的較為成熟，未來的規劃是將其打造成現代化的 成都城市分中心 。 根據規劃，到 2023 年，雙流將建成成都城南一個城區面積 95 平方公里左右，城市人口近 100 萬的中等城市。 從以上的調查數據可以看出，均價 30004000 元 /㎡的項目分布以城北二環和其他區域三環外為主，銷售情況良好，說明 在三環外的房產接受度已經較高；從項目多層主力戶型面積接近的戶型區間的銷售情況可以看出，盡管存在于三環路以 外的區域，中小戶型依舊有著很大的市場需求； 二、區域房產市場調研報告 （一） 城南地區房地產整體開發概況 雙流縣是距成都市區以南最近的一個縣，根據成都市城市總體規劃（ 2023－ 2023 年），成都城市發展將形成南北展 第 15 頁 共 97 頁 開的發展格局，構建多中心城市空間結構，打造新（都）青（白江）、郫縣、溫江、雙流東升、雙流華陽、龍泉驛等城市 組團，六大城市組團中，雙流占兩席。 ★分布在五城區外及三環外的：在售樓盤均價在 30004000 元 /㎡范圍內的樓盤現在有 20 個。 16 月， 5000 元 /平方米以上價位住宅供應與成交面積分別為 96． 24 萬平方米、 60． 68 萬平方米，供銷比為 1． 59， 供應相對過剩；而 3000— 4000 元 /平方米價位住宅供應缺口較為明顯，供銷比僅為 0． 53。二環路以外的住宅供應面積為 293． 46 萬平方米，同比增長 30． 9%， 第 11 頁 共 97 頁 供應占比達到 87． 5%。 17 月，商品房的銷售額達 億元，增長 %，其中：住宅的銷 售額為 億元，增長 %；商業營業用房的銷售額為 億元，下降 %。 商品房的空置面積 17 月，全市商品房的總空置面積達 萬平米，增長 %，其中：住宅的空置面積為 萬平米，增長 %； 商業營業用房的空置面積為 萬平米，增長 %。 小結：房地產開發投資作為我市投資的三大主體力量之一，對全市投資具有較大的影響。 住宅投資仍是開發熱點 從開發商的投資重點看，由去年的住宅、辦公樓和商業地產齊頭并進，看重商業地產的態勢，改變為住宅投資繼續 加大，對商業地產的投資明顯減少的態勢。開發累計完成投 資 億元。 ★ 項目周邊狀況： 本案位于連接雙流到華陽的主干道雙華路上，側面一條路直通黃甲，交通便利，到成都三環大約 20 分鐘車程。 ★ 戶型設計 第 3 頁 共 97 頁 項目的多層戶型由 77 ㎡、 ㎡、 ㎡、 ㎡、 88 ㎡的 兩 房 兩廳 及 ㎡、 ㎡的三房 兩廳構 成，共 計 7 種戶型，以 80 平米左右的兩房為主，戶型方正適用利用率高；板式結構和南北朝向造就所有房間采光通風良好； 大量運用飄窗設計，拓展室內使用空間；其中 89 ㎡的 兩 房和 ㎡的三房， 設計 了 專門 的入 戶 花 園 ， 為 偏好自然 和養花種草的客戶提供了更高的品質享受； 項目花園洋房部分的戶型面積在 160— 175 ㎡之間，一二層的享受前后花園和特有的水岸碼頭；三四五層的享受退臺 設計的空中花園和屋頂花園；戶戶配有半地下層設計的私家車庫，部分戶型設有半地下的家庭娛樂室；客廳挑高 米，并與餐廳以幾級樓梯高差相連，做到功能分區明顯而互不干擾，部分戶型在客廳與餐廳之間設有中庭花園；整個 花園洋房的戶型具有在滿足類別墅的功能空間上適宜地控制了總面積，高性價比優勢突出； ★ 配套設施 項目先期在社區外圍規劃了臨街底層商業，可以引進一些生活配套以滿足小區業主們的日常生活購買需求。藍、灰、白富有藝術的配色處理賦予建筑動態的韻律與美感。整體采用圍合式設計理念，外圍均規劃為多層建筑。整個項目的景觀以屋前屋后的分散景觀和四個組團景觀構成（分別為： 小區入口噴泉廣場、玫瑰園、蘋果園、紫藤園）。 雙流抓住成都南部新區建設正式啟動的歷史機遇，編制了 160 平方公里的雙流北部新區東升、華陽、西航港和牧馬山 四個組團的城市發展規劃。 2) 2023 年 1— 7 月成都市狀況 從成都市統計局發布的成都房地產 17 月的各項統計數據來看，成都樓市依 舊呈現出供銷兩旺的穩定、健康態勢。 內資外資齊頭并進 從房地產開發投資完成的類型來看，內資和外資的完成投資繼續保持較快增長，而港澳臺資的完成投資明顯下降。 17 月，到位的房地產開發資金為 億元，增長 %，其中本年資金為 億元，增長 %。 17 月，商品房的竣工面積達 萬平米，增長 %，其中住宅為 萬平米，增長 %，商業營業用房為 萬平米，下降 %。 17 月，商品房銷售面積達 萬平米，增長 %，其中： 住宅銷售面積持續增長，為 萬平米，增長 %。今年 1— 6 月各方位住宅成交面積均出現同比增長。這說明當前我市五城區商品住宅購買者地域構 成相對穩定。這 21 個樓盤在開盤不到 1 年的時間內銷售情況良好。 20 個項目中有 5 個項目是去年開盤的， 尾房套數從 8 套到 90 余套不等。 雙流新區規劃分為東升、華陽、西航港和牧馬山四個組團。而隨著近幾年城南房 地產的發展， 項目所在區域內已形成雙流、華陽、航空港、牧馬山和天府大道沿線五個成規模的發展板塊。而雙華在東西方向上剛好位于華陽與雙流之 間，該區域內的房地產市場的發展，根據雙流、華陽的發展規劃來看，將來也必然會被這兩個區域房地產市場的發展擴 張所帶動，實現四大組團的無縫銜接。華陽和航空港分別以 3156 元 /㎡和 3056 元 /㎡的均價排名 4 位，最后是雙流（東升鎮）的住宅均價最低，為 2506 元 /㎡。而牧馬山板塊為純別墅建筑，屬 于城南區域內的一個特例板塊。 含有多層的項目有 14 個，均價 1700－ 2600 元 /㎡。但該區域內唯一的純別墅盤錦鎮卻是中式宅院建筑。 （ 3）總結 由于雙流當地的房地產市場發展得較晚，加之小盤太多且價格較低，所以造成該板塊房地產市場整體價格處于 2500 元 /㎡的水平。使華陽成為“新城南” 居住概念的一部分。 含電梯的項目有 5 個，單價在 3200－ 3600 元 /㎡之間，其中戛納灣畔銷售均價 3600 元 /㎡，楓渡萊茵均價 3200 元 / ㎡。在別墅和花園洋房項目中，原鄉為歐式風格，蜀郡則為純中式宅院，陽光華苑為中式傳統庭院。總體上講由于華陽城區 自身的配套已經成熟，所以華陽境內的在售樓盤能夠在其居住、生活的便利性做到較高的保障。而府河進入華陽境內的灣流區域，已經成為華陽房地產開發最為活躍的地塊。所以，在華陽購房對于消費者來說可謂是“自 住、投資兩相宜”的明智之選。藍域的均價分別為 2650/㎡、 3100 元 /㎡ 含多層的項目有 9 個，均價從 2500 元 /㎡到 3200 元 /㎡不等。 金融機構：中國農業銀行、交通銀行、中國銀行、郵政局。而其他的在售項目其使用的 建筑符號并不明顯，立面大都較為簡約現代。藍 域的面世批次在 2 至 4 個月內就銷售過半了。該區域內基礎配套設施成熟，農貿市場、超市以及未 來小區商業配套都保證了居家的方便。 項目名稱 配套 牧馬山易城 茶樓、圖書館、便利店、室內網球場、社區游泳池、兒童樂園 中航 ▲建筑風格 牧馬山板塊內的別墅在建筑風格上有半山衛城這樣的地中海式建筑風格，也有維也納森林別墅、薩爾茨堡這樣的歐 式建筑風格的別墅，而中航 所以容積率都較低，容積率在 到 之間，項目自身的綠化率也較高。半山高 第 36 頁 共 97 頁 爾夫均為 2023 年 6 月間開盤的項目。在售樓盤的總戶數超過 15582 戶。風景 2023 洋房售價最高達到了 4500 元 /㎡。其中世紀城天鵝湖花園的戶型面積最大達到了 550 ㎡。藍山美樹則是在 起伏的自然坡地上以簡潔的直線輪廓和層層退臺式別墅形成了典型的山居風格建筑。遠大都市風景 2 期 風景 2023 因 為是多層洋房和電梯共同組成的項目，數值為 2 的容積率相對較低。所以，該區域內的樓盤受到購房者普遍的青睞。其余的樓盤剩余戶數也基本在 10 戶左右。在這些綜合因素的共同作用下，以及天府大道作為進入城區的快速通道，其自身所 具備的交通優勢，都無可避免的使其成為一片房地產開發的熱土。以城市發展必然外延的規律， 是對項目位置偏遠劣勢和未來發展前景的一大支撐； 五大版塊各有特點，但發展先后和水平不齊；南延線、華陽、航空港的整體房產市場熱度較高，房產銷售情況良好， 開發品質逐漸走高；牧馬山憑借自然條件作為別墅開發的集聚區域，已經形成自身獨特的市場認知，柬于其產品形態的 特殊性，雖然整體市場熱度不高，但銷售情況也算良好；唯有雙流版塊，開發量與華陽接近，但整體市場熱度不高，房 價偏低，市場認知形象欠佳； 對項目的影響： ★項目所在位置距離雙流較近，很難避免購房者把項目與雙流發生關聯的想法，這必然會形成對項目的形象認知影響； 雙流版塊的房產項目規模較小、品質相對較低，購房者將項目與雙流版塊進行關聯比較的話，能突出項目在規模和品質 上的優勢； ★項目于航空港的距離最近，而且航空港是城區到項目的多條線路畢經之地；也很難避免購房者把項目與航空港房產項 第 42 頁 共 97 頁 目發生關聯對比，在與航空港房產項目的對比中，項目的周邊配套和位置偏遠會成為較大的消費抗性，但規模和價格優 勢比較突出； ★南延線和華陽版塊與項目的距離較遠，競爭關系相對較小，但仍是項目不可忽略的競爭區域；再與南延線和華陽房產 項目的比較中，項目在交通、區位、配套、周邊環境等因素都處于劣勢，但價格的懸殊是我們爭取目標客戶的極大優勢； 如何定位項目所在區域的版塊歸屬 按項目所在的實際位置來看，正處于華陽、雙流、航空港、牧馬山四個區域之間，但距離航空港最近，雙流次之。 3，與本案規模相當的樓盤。多層洋房（ 80140 平米）：一梯兩戶，南北通風，全明戶型，南北景觀陽 臺，大面寬客廳，大面積開窗，客廳、主臥均面向庭院，四季庭院美景盡入眼簾。 4，與本案建筑形態相似的樓盤。航空港依托機場及機場路兩邊的高校，規劃為教育產業、物流產業、科研高科技技術產業為主導；大學 城已經形成，五所大學兩所知名中學已經使其成為教育資源豐富的人文居住區域；項目所在位置正好在航空港開發區的 新老區之間的生活配套用地區域，老區的教育產業已經形成，新區的科技產業園區正待發展；雙流城區（東升）組團作 為成都向南發展的生活次中心，規劃發展交通、房地產、商貿服務和行政辦公為主，將形成綜合的城市功能和健康生態 的人居環境。 就現在天府大道沿線的房地產開發現狀而言，結合已知數據進行匯總后，可以發現，天府大道沿線的在售項目的土 地開發規模及開發力度是城南區域里最大的。同時該區域內還有齊盛 在各項因素的綜合影響下，該區域內的房地產銷售情況比較良 好。而怡豐新城、蘭橋尚舍這樣以多層為主的樓盤的容積率分別為 、 。親水灣使用的是新古典 主義的建筑風格。 ▲建筑風格 項目名稱 配套 怡豐新城 水景商業步行街、社區會所，四個網球場、天幕式網球場、多處主題廣場、游泳池、幼兒園。這些項目中，御景臺的起價最低為 3220 元 /㎡，起價最高的為世紀城天鵝湖花園，起 價達到了 4880 元 /㎡。（藍山美樹 500 余畝，世紀城天鵝湖花園 1504 畝，麓山國際社區 4000 畝） ▲產品類型及平均價格 在售的 17 個項目中，含別墅的項目有 5 個。開盤近一年的牧馬山易城剩余套數僅為 5 套。該區域內的別墅盤檔次都較高， 居住舒適度很高。由 于牧馬山有豐富的坡地資源和自然湖泊，所以這里的別墅樓盤大多利用坡地的自然起伏進行建筑規劃，形成風景優美， 融山地、湖泊、森林為一體的別墅群落。 半山衛城 半山會（ 3600 平方米主題會所）、網球場、羽毛球場 維也納森林別墅 航空港區域內的房地產開發不但業態豐富， 樓盤品質及設計規劃也較高。現 在政府已在航空港區域規劃出成都雙流物流園區和教育產業園居住區。波特蘭小鎮 35％ 太禾水晶城 30％ 新航印象 利通 上優水岸 40% 歐景藍天 ％ 江南宅院（白家鎮） ％ 錦麗園別墅 3 期 58％ 第 32 頁 共 97 頁 區配置或是規劃中的市政配置。 醫療機構：臺雙醫院。純別墅項目中，歐景藍天的總戶 數為 22 戶，戶數最多的錦