棚戶區(qū)改造工程項目可行性研究報告(完整版)

　　

【正文】 項目具體位置見圖 11： 圖 11 項目位置圖 實施內容及規(guī)模 項目區(qū)域范圍總面積約 250420平方米（約 376畝），共需完成改造住戶 600 戶，居民人口 1997 人，房屋面積 145112 平方米，其中包括國有土地上房屋共 35戶，房屋面積共 21367平方米。既更多考慮城市多元復合功能，更注重保留自然、寧靜、樸實的內在品質，又重視經濟社會服務功能建設。 圖 31 項目實施范圍圖 現(xiàn)狀情況： 該區(qū)塊位于 XX市 YY新城區(qū)浙贛鐵路以北、濱港北路以西區(qū)塊，主要為原住民集聚村落，缺乏規(guī)劃，區(qū)塊內零星分布大量空地，除部分成為當?shù)刈舴N植用地外，大部分荒蕪或 成為垃圾堆場，居住環(huán)境差，土地利用率極低，且大多房屋由于使用年限久，建設標準低，年久失修，基本上已成為危舊房，周邊電力、通信線路隨意拉接，存在嚴重居住安全隱患；房屋基礎設施十分落后，戶均面積狹小，排水設施不完善，以路面排水溝為主，居民生活條件簡陋；環(huán) 12 境陰暗潮濕、亂堆垃圾，蚊蟲肆虐，條件惡劣。北部山區(qū)系懷玉山支脈的千里崗，南部山區(qū)為仙霞嶺余脈，兩山夾峙形成一江（ YY）十八溪的羽狀水系。上埠頭相應水位二十年一遇洪水為 ，五十年一遇的洪水位為 ，常年水位 5658 米。 通信：改造區(qū)域內現(xiàn)已開通有線數(shù)字電視傳輸線路和通信網絡線路，延伸至各家安裝使用。項目實施將嚴格按照《 XX 市區(qū)城中村整體搬遷改造暫行辦法》（衢政發(fā)[2021]42 號）、《市區(qū)房屋征收附屬物（構筑物）、臨時建筑補償標準》、《市區(qū)房屋征收裝修補償價格參考表》（衢住建 [2021]49號）、《 XX 市 YY區(qū)城中村整體搬遷改造實施辦法（ YY區(qū)政發(fā) [2021]53號）》等文件執(zhí)行。“房票”不允許購買商鋪、不允許買賣、不能兌換現(xiàn)金；被征收人既可以選擇全部“房票”安置，也可以選擇部分“房票”安置或部分產權調換安置、貨幣安置；被征收人選擇全部 “房票”安置的，給予全部“房票”價值 3%的獎勵。 選擇“房票”安置的最高建筑面積：按小戶（ 3人及以下）不高于 270平方米、中戶（ 45人）不高于 315平方米、大戶（ 6人及以上 ）不高于 375 平方米安置，被征收房屋面積超出安置房面積部分價格，按征收時重置價格的 3 倍計算。 國有土地房屋補償安置方案 本區(qū)塊補償安置實行貨幣補償安置。 四、按期騰空搬遷獎勵： 被征收人在房屋征收決定規(guī)定期限內簽訂房屋征收補償協(xié)議并騰空搬遷的（以驗收可拆為準），給予一次性獎勵。 24 第五章 組織機構 項目業(yè)主 本項目由 XX 市 YY區(qū)城中村改造指揮部統(tǒng)一領導指揮，由 XX市YY 區(qū)城鄉(xiāng)建設發(fā)展有限公司作為項目業(yè)主負責實施。 張榜公布即在村務公開欄對每戶房屋情況及違章情況進行全面 27 公示，接受群眾監(jiān)督。 (3)污、廢水：工程在施工開挖過程中產生的地下涌水或滲水以及施工人員的生活污水。其中，2017年 5月 8月是房屋拆除工程施工階段，工期 3個月，工期相對緊張，對道路沿線企事業(yè)單位和附近村民出行存在一定影響 ，建議施工單位加強進度管理，確保按時完工，力爭提前完工。 （ 2）本項目符合區(qū)域經濟發(fā)展需要及當?shù)乩? 本項目的建設是改善 YY 區(qū)城市形象，解決區(qū)塊內居民生活環(huán)境及居住條件的迫切需要，有利于集約利用土地、提升周邊土地開發(fā)價值、進一步增強要素集聚和擴散能力。 群眾對生活壞境變化的不適風險 風險內容：項目實施期間，被征收人將離開多年生活的場所及房屋，存在一定不適，但征收政策合理，對被征收人的臨時周轉、住宅搬遷過渡均給予補助及獎勵，同時新的居住區(qū)生活環(huán)境大大優(yōu)于舊居住區(qū)，對被征收人后續(xù)的生產生活是有利的。 編制說明： 集體土地房屋： 包括征遷安置費、附屬物及裝修補償費、臨時周轉費、住宅搬遷費、獎勵費： 征遷安置費：根據(jù)前三期尤其是第三期情況分析，被征 收人 35 基本選擇“房票”安置，因此，在本估算中以“房票”安置相關政策進行計算征遷安置費，根據(jù)調查摸底情況，本項目被征收戶房屋合法建筑為一層的約占總面積的 30%、二層的約占總面積的 30%、三層及以上的約占總面積的 40%，根據(jù)“房票”安置政策中安置面積計算，總安置面積約為 181390 平方米，其中約 25%住戶（ 470 人）人均面積不足 50 平方米，需予以補足 50 平方米，估算中按每人補 15平方米計； 附屬物及裝修補償費：該項牽涉內容較多，在尚未正式進戶踏看前無法切實評價，根據(jù)前三期尤其是第三期情況綜合分析，暫按 150 元 /平方米折算； 臨時周轉費：按 6元 /月 .平方米計，每月每戶不足 400元的，按 400 元計發(fā)，按“房票”安置 24 個月計取，同時考慮約 25%住戶每月每戶不足 400 元，暫按每戶補 80元計發(fā)； 住宅搬遷費：按“房票”安置辦法計取，每戶 2021元 /次，按每戶二次搬遷費； 獎勵費：根據(jù)前三期尤其是第三期情況分析，被征收人基本選擇“房票”安置，并在規(guī)定時間開始前簽訂協(xié)議并搬遷騰空，計取共 260 元 /平方米獎勵，并給予全部“房票”價值 3%的獎勵； 、國有土地房屋： 包括征遷安置費、附屬物及裝修補償費、臨時 周轉費、搬遷費、非住宅房屋停產停業(yè)損失補償、配合房屋征收調查及評估獎勵、按期騰空搬遷獎勵、貨幣化安置獎勵、購房補助； 36 征遷安置費：根據(jù)近期該片區(qū)周邊評估情況，暫按 7500元 /平方米計； 附屬物及裝修補償費：暫按 150元 /平方米折算； 臨時周轉費：結合被征收房屋建筑面積計算，按 10 元 /㎡ .月計發(fā)，按 12個月支付。 集體土地 住戶 565 戶，居民人口 1886 人， 房屋面積為 123745平方米，根據(jù)“房票”安置政策中安置面積換算，總安置面積約為154681 平方米 。同時，可以進一步明確土地用途，結合 YY區(qū)土地利用總體規(guī)劃要求，進行其它項目建設，并嚴格在實際地塊上顯現(xiàn)出來，合理利用土地，為土地用途管理的順利實施打下堅實的基礎。因此，本項目具有良好的社會效益和經濟效益。 。本項目的實施為提升 YY城區(qū)環(huán)境品質，提升城市能級，促進社會發(fā)展，提升城市品位，躋身全國百強城市，推進新型城市化進程將產生積極作用。按照“規(guī)劃超前、質量優(yōu)良、環(huán)境優(yōu)美、設施 齊全、功能完善”的理念，快速推進新城區(qū)棚戶區(qū)改造工作。 38 工 程 投 資 估 算 表 序 號 工程或費用名稱 工程概算金額（萬元） 數(shù)量 單位 單價 （元） 備注 1 集體土地房屋 征遷安置費 ㎡ 3711 ㎡ 3711 人均面積不足 50平方米補足部分 2 臨時周轉費 m 144 24個月 140 戶 1920 25%住戶每月每戶 補 80元 3 住宅搬遷費 565 戶 .次 400 4 獎勵費 ㎡ 260 提前獎勵 5 “房票”選擇獎勵 全部“房票”價值 （征遷安置費） 3% 6 附屬物及裝修補償費 123745 ㎡ 150 7 國有土地房屋 征遷安置費 21367 ㎡ 7500 8 附屬物及裝修補償費 21367 ㎡ 150 9 臨時周轉費 21367 ㎡ 10 10 配合房屋征收調查及評 估獎勵 項 35+（ 213673500）*+（ 213677000）* 11 按期騰空搬遷獎勵 21367 ㎡ 200 12 貨幣化安置獎勵 按安置費 (7)20% 13 購房補助 按安置費 (7)3% 14 其它 房屋拆遷費 ㎡ 35 15 項目管理費 （ 1+… +15） *1% 不可預見費 （ 1+… +16） *3% 工程概算總額 39 資金籌措與使用計劃 資金籌措 本項目總投資 。 配合房屋征收調 查及評估獎勵：被征收人在房屋征收調查、評估規(guī)定時間內積極配合房屋征收實施單位、房地產價格評估機構做好被征收房屋調查、評估工作，且在房屋征收決定規(guī)定期限內按時簽約的，按戶給予分段累計獎勵，其中：房屋建筑面積在 100 ㎡以下（含 100 ㎡）的，給予每戶 10000 元的獎勵；房屋建筑面積在100㎡以上且在 200㎡以下（含 200㎡）的部分給予 50元 /㎡獎勵；房屋建筑面積超過 200 ㎡以上的部分給予 25元 /㎡獎勵。 被征收人入住新的居住區(qū)后，由于生活環(huán)境及居住環(huán)境優(yōu)于原棚戶區(qū)，且為整個村莊集體征遷，同時進入新環(huán)境熟人很多，因此對 33 生活環(huán)境變化的不適風險很小。可能對環(huán)境產生的影響包括施 工噪聲、粉塵、廢棄建筑垃圾、生態(tài) 32 破壞的影響等。因此，對項目實施所涉及的影響社會穩(wěn)定的風險進行界定，應認真分析實施過程中群眾可能引發(fā)的異議，遭遇到的損失或不適，這些異議、損失或不適即為引起社會不穩(wěn)定的風險。 ．施工期環(huán)境保護措施 (1)噪聲防治措施：施工期運輸應保持良好的車況，途徑住宅小區(qū)時盡可能勻速慢行；選用優(yōu)質低噪施工機械設備；加強施工機械的維修、管理，保證施工機械處于低噪聲、高效率的良好工作狀態(tài)；以減輕噪聲對環(huán)境的影響