珠江僑都項目可行性分析報告書(完整版)

　　

【正文】 素質逐漸提高 ,眾多的居民己打破“有瓦遮頭”的居住思維 ,逐漸向享受型 住宅過渡。要求居住環境舒適是購房者的本意 ,舒適性 主要表現在該樓盤的間距、綠化和污染這幾方面。 (數據摘自《廣州日報》 ) 廣州市房地產發展方向 廣州市的未來城市發展的方向是沿著珠江兩岸向東發展。 、 廣州市居民消費行為特征 1?9 月份社會需求增長主要來自非商品性消費 ,如購房、旅游、教育等消費。 房地產開發經營的稅費過多 ,負擔重。在區位分布上 ,除中心區外 ,其余各區位售出率也表現不同程度下滑。 房改房上市政策正式出臺和藍印戶口政策在一定程序上將擴大商品房的需求。個人住房貸款利率最高水平由現行年利率 %降為 %。 1 至 7 月累計 ,城市居民人均可支配收入 ,同比增長 %,城市居民人均消費性支出 ,增長 %。 社會生產穩定增長。 設計單位資質 廣東珠江投資有限公司下屬二級公司廣東珠江工程設計有限公司是國家建設部批準的建 設工程甲級企業 ,具備有眾多的經驗豐富的優秀設計技術人員 ,曾獨立完成多個開發項目的設計任務 ,如華景新城、暨南花園、駿景花園、愉景雅苑、帝景苑等等。根據市政規劃 ,新港路將擴寬為 60 米 ,現正進行拆遷工作。現在 ,廣州大道南段的擴建工程己全面完成 ,路面擴寬至雙向 10 車道 80米寬 ,中央為 6米寬綠化帶 ,兩側的機動車道人行道之間分別用 13米綠化帶隔開 ,并配有公共交通專用道和港灣式公共巴士站。 廣州大橋東側開始至本項目 ,因規劃、配套的不夠完善而開發力度較弱 ,區內物業價位皆在 6000 元左右 /平方米。 D. 120 一一 150 m2,占總面積的 10%。 建筑規劃風格 :建筑物主要采用自然式布局形式 ,與道路、綠化協調 ,創造舒適、優美的建筑空間環境。 交通方便 未來交通網絡極為完善 ,規劃道路與廣州大道、新港路直接相通 ,項 目東部有規劃的跨江大橋與珠江新城直接相通 ,與地鐵二號線相近 ,地鐵三號線在本區東部經過與一號線、二號線形成網絡 ,交通十分方便。 司 ,倚靠集團的實力 ,在內地投資創業。公司利用大批量生產的優勢 ,從設計方案上大套用、小調整 ,原材料大批量采購 ,加上采用標準化管理模式施工建設等方式 ,有效地降低開發成本 ,使公司可以將中高檔的樓盤按中低檔的價格出售 ,從而取得價格優勢、規模優勢 ,有效地 提高了在市場的競爭力。 公司注重功能綜合的管理方式 ,對項目進行前期市場策劃、市場定位、設計、施工、銷售、物業管理實行一條龍的管理 ,使設計、施工等各職能部門的人員直接面對市場、面對顧客的需求 ,更好地建設出符合顧客需要的樓盤。 企業負責人的基本情況 : 法人代表 : 林廣志 總經理 : 蔡春萌 發展商素質 廣州珠江僑都房地產有限公司管理架構設置較為科學合理 ,獨具特色。該項目總體規劃占地約 1000 畝 ,總建筑面積 萬平方米 ,容積率為 ,項目建設有住宅三千余套 ,建筑設計獨特 ,格調典雅 ,公建配套設施完善 ,設有市政客運碼頭、商貿中心、游艇俱樂部 ,古塔文化區和世界華僑博物館等 ,是集商貿、旅游、娛樂、中西文化于一體 ,置業安居的理想住宅區 ,擬建的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房欲望 ,市場前景是良好的。丙方負責提供本項目所需的 %的注冊資金 ,即相當于 萬元人民幣的等值外匯。 工程部 :負責工程設計、勘探、施工等方面的技術把關 ,包括各種管線的申報 ,協調工程的生產進度。 發展商經濟技術實力 本項目投資總額約 64 億元人民幣 ,由廣東珠江投資有限公司和廣大投資有限公司負責全部投資 ,注冊資金 億元 (出資比例根據合同的規定執行 ), 項目銷售總收入預 計為 86 億元。公司在發展過中 ,與金融部門、合作單位建立了良好的信用關系。 本項目鄰近廣州會展中心 本項目東部為規劃中的廣州會展中心 ,作為廣州市未來的商貿中心 ,其發展必將帶動周圍地帶房地產的發展。 投資商實力人所共知。 單位面積與比例 :以下面積均為關門面積 A. 65 一一 80m2,占總面積的20%。 (二 )、項目發展前景分析 珠江僑都是經市人大常委會立案 ,由市政府組織實施的大型建設項目 ,項目位于廣州大橋南頭東側的赤崗區 ,瀕臨珠江 ,與正在開發為高級住宅綜合區的二沙島隔江相峙 ,與規劃開發為金融、商貿中心珠江新城遙相呼應 ,并與正在開發的領事館區及廣州市會展中心、笆洲島互相連接 ,珠江僑都 將是市區珠江河岸東段建設的重要組成部分。僑都公建配套設施完善 ,設有市政客運碼頭、商貿中心、游艇俱樂部 ,古塔文化區和世界華僑博物館等 ,是集商貿、旅游、娛樂、中西文化于一體 ,置業安居的理想住宅區 ,擬建 的珠江僑都將能容易吸引海外人士的購房欲望 ,市場前景是良好的。在項目西北角將建廣州市觀光塔 ,作為廣州市的標志性建筑。 項目東部規劃跨江大橋以及地鐵三號線直接與珠江新城相通 ,將大大方便本項目與新城市中心區的聯系。區內規劃綠化率達 34%,從上述噪聲、水質、衛生等方面的環保措施來看 ,該項目將為住戶提供一個安靜、整潔、健康的環境。消費品市場銷售穩定 。 政府出臺刺激房地產消費政策 眾所周知 ,今年政府下了很大決心啟動消費尤其是商品房消費 ,年底取消福利分房、容許房改房上市、多次降息、利息征稅、降低 按揭利率、延長按揭期限至 30 年、降低交易契稅等等 ,這些政策和措施對樓市的走旺確實起一定作用。 廣州市房地產市場綜述 經歷了九十年代中期房地產市場的低迷之后 ,廣州市房地產業進入了一個快速、有序發展的階段 ,市場成交活躍 ,市場發育趨向成熟 ,前景廣闊樂觀。各區值在售高層住宅一次性付款均價均有不同程度下降 ,中心區、一般市區及郊區 9 月在售高層住宅一次性付款均價分別為 7508 元 /m 5889 元 /m2 及 4712 元 /m2。 從我國來說 ,金融形勢比較嚴峻 ,適度從緊的貨幣政策 ,一系列有關社會福利制度的改革政策的出臺 ,城市居民普遍持幣觀望 ,儲蓄備用 。 盡管廣州市房地產市場存在一些不利因素 ,但我們可以看到 ,今年以來 ,廣州市政府采取了許多措施來活躍房地產業 ,降低企業負擔 ,加大力度刺激商品房消費。第四季度由于福利分房作“最后沖刺”、工薪階層新增了工資以及市民一般習慣春節前購房等利好 ,預計成交量會比前 8 個月有所提高 ,達到今年的新高。影響市民區位選擇的因素中以“交通狀況”、“居住環境”及“售價”為置業者最關心的問題。 如定為中檔 ,那么優良的江岸則體現不了其內在 價值 ,顯得浪費 ,且和本項目基本相同地理位置的陽江樓盤均做成高檔如中海、珠江廣場、新理想、麗景灣、頤景軒 ,這些樓盤雖處江邊 ,其實存在規模小、配套不齊等缺點 ,而本項目作為大型社區 ,在這方面的優勢較為明顯 ,具有很強的競爭力。 形象設計 現代都市 ,居民生活忙碌而緊張 ,生活素 質不斷提高 ,對居住環境亦要求越來越高 ,已不只是滿足于幾塊草坪 ,幾棵樹的綠化家園。認購目前己出現輪籌的景象。目前 ,臨江高檔樓盤中海錦苑的售價由 8000升至 10000元 /M2,中檔樓盤愉景雅苑售價由 5000升至 6000元 / M2,都呈勁升趨勢。 第三期 :至 2021 年 ,實施七通一平市政建設、房屋建設 ,完成土建面積 35 萬 m2 預售商品房。另外 ,由于本項目的投資回報收益率遠遠高于貸款利率 ,抗風險能力強 ,完全可以充分利用經濟效應 ,在前期階段爭取一定數量的貸款 ,加快建設進度 ,以獲取更高的投資回報。 (3)中華人民共和國噪聲污染防治法 。推土機、挖掘機在工作中產生的噪聲經過一定的距離 510米傳播后 ,其噪聲強度在 8085 分貝 ,按照自由聲場衰減模式進行計算 ,距離聲源10 米處 ,聲級強度的減少值在 20 分貝。對于施工泥漿廢水可設置集水池集中收集 ,經過沉淀池沉淀處理后再回用 。 運營期影響 分析 (1)大氣環境影響 項目在生產過程中 ,職工生活食堂將產生少量的油煙 ,可以設置油煙凈化裝置對其進行處理后排放。金屬廢料將全部回收外賣 。從環境保護角度而言 ,該項目是可行的。 (4)聲學環境影響 項目在生產過程中 ,噪聲源主要為沖床、剪板機、折彎機、空壓機等設備 ,產生的噪聲大約在 7080 分貝之間。因此 ,本項目生產過程不會對大氣環境質量產生影響。采取上述處理措施后 ,本工程施工期對水環境不會產生顯著影響。采取保護措施后 ,可以將施工期對聲環境的影響減至最小。 (5)建設項目環境保護管理條例 (國務院令第 253 號 )。公司 單擊此處輸入文字。 第五期 :至 2021 年 ,住宅和配套設施全面開發完成建筑面積 萬 m2,僑都項目全面建成。 項目資金籌措 本項目采用滾動式開發 ,項目的總開發成本約 億元 ,開發啟動資金約為 9 億 ,目前股東已投入自有資金 億元 ,仍可自籌 1 億 ,尚需 3億元啟動資金向銀行借貸。雖然人們喜愛某個樓盤不會僅憑一兩個要素 ,但可以肯定 ,隨著消費理念的成熟 ,