某城中村工業區可行性研究報告＿精品(完整版)

　　

【正文】 特區內 外 各區提出城中村（舊村）改 造范圍時，應以市國土房產部門劃定的各集體股份合作公司保留使用的紅線用地范圍為依據，并可根據周邊路網和用地規劃情況作適當調整，調整增加的用地面積不得超過原劃紅線用地面積的10％，并且最大不超過 3000平方米。 《深圳市城中村 (舊村 )改造暫行規定》 第四條 指出， 鼓勵國內外有實力的機構通過競標開發或者參與開發城中村改造項目。落實總量控制制度，把主要污染物排放總量控制指標逐級分解到各區、各街道，分配到排污單位。 （ 3） 建設生態市的工作目標。把滿足市民日益提高的環境質量需求作為環保工作的出發點，保障和鼓勵全社會參與環境保護，堅決維護群眾環境權益，切實解決市民關注的影響群眾健康的環境問題。它通過綜合協調城市經濟社會活動與資源環境間的相互關系，實現城市經濟持續穩定發展、資源能源高效利用、生態環 境良性循環和社會文明高度發達。 本地塊原有建筑物主要為廠房，租用 的 工業企業主要為五金、電路板及模具等，這些企業在加工過程中會產生一定量的生產污水、 有害氣體 及噪聲 ，從而對周圍環境造成比較嚴重的污染，而解決這一問題最徹底、最有效的辦法是對這些污染企業進行搬遷。散布于新村內的零星工業，已經與特區發展不協調，規劃將其改造為公共設施和住宅配套用地，適當保留部分為居民提供就業服務的工業企業。總建筑面積為 67200 平方米，其中：住宅 64200平方米，商業1000 平方米，公建配套 2021 平方米，地下室一層建筑面積為 5000平方米，停車位 580 個。該地塊目前已列入到寶安區布巷口 村 “ 專 項 改造 規劃 ” 的近期規劃中。 城中村（舊村）改造工作要以建設國際化城市，統籌、協調、提升我市城市發展水平，促進全市經濟社會發展再上一個新臺階，建設和諧深圳、效益深圳為總目標，實現以下具體目標：優化產業結構，推動特區內外一體化建設；消除城中村（舊村）內的重大安全隱患；明顯改善村內及周邊地區的生 態環境、市容市貌、交通環境及其他生活環境；增加綠地面積和公共開敞空間；完善市政基礎設施和公共服務設施；理順村內土地財產權利關系。但是，短時間高強度的開發建設，使其他城市分階段緩釋出來的資源環境問題，在深圳集中顯現，資源環境對于經濟社會發展的瓶頸制約不斷加劇，“四個難以為繼”的矛盾日益突出。 在實際工作中應把握好以下幾項原則： 堅持環境優先。突出加強管理體制創新，建立和完善環境保護長效機制 。 實施《 深圳生態市建設規劃》，將全市劃分為重點保護區、控制開發區和優化開發區。 （三） 項目建設的可行性 根據《深圳市城中村 (舊村 )改造暫行規定》， 城中村有下列情形之一的，由所在地區政府列入本區城中村改造計劃，并依照本規定組織進行改造： （ 1） 城市基礎設施及公共設施建設需要 進行改造的； （ 2） 村內生活環境惡化，居民生命財產安全和人身健康受到嚴重威脅的； （ 3） 村內存在環境污染、治安惡化等問題，嚴重妨礙周邊地區單位和居民正常經營和生活的； （ 4） 因調整產業結構、引進重大項目需要改造的； （ 5） 因其他公共利益需要，市（區）政府決定進行改造的。可 增加綠地面積和公共開敞空間 ， 完善公共基礎設施 。近年來由于可用于開發的土地量日漸減少，政府 計劃供應的商品房用地 也就自 然 少了， 因 此 房地產用地 的開發 對 于 城中村的改造寄予 了 厚望。 （ 2） 拆遷補償問題的解決方案 ： 本項目地塊來源為工業區用地。 方案二： 由 XX 實業股份有限公司 及房地產開發商共同開發該地塊的房地產， XX 實業股份有限公司 負責出讓土地使用權，房地產 開發商負責提供全部開發建設資金。 從以上分析可知，從地塊業主利益出發，方案二較方案一更有利 。 寶安 區 布巷口 村改造專項規劃 將本項目地塊定義為近 期改造區 ： 【 特征 】 現狀建筑整體質量較差 ，布局參差不齊， 產業用地與周邊發展 很 不 協調，工業區對周邊 環境影響較大 （ 詳見下 頁插圖 ） 。因此本項目的建設是可行的。同時人口結構提 升消費成為新亮點。開展出讓合同專項清理，加大閑置土地處置力度，開展對囤地炒地等違規行為的專項整治。 但 值得關注的是， 政府“打壓”房價，是為了抑制房價上漲過快（即指價格不正常飚升），而并非完全控制其（正常）上漲，所以 房地產價格仍然保持了持續 穩定的小幅 上漲的趨勢，在部分城市和地區，房價上漲的幅度超過了當地國民經濟增長速度。 從行業看，第一大行業通信設備、計算機及其他電子設備制造業增加值 億元，增長 %，比 15 月份提高，比上年同期提高 ，占工業增加值比重進一步上升為 %。在十大類商品銷售中，除服裝鞋帽針織類下降，其余均不同程度增長。 小結： 各項經濟指標顯示年內深圳市經濟仍處良好運行狀態；社會消費品零售總額的高速增長表明人民的消費能力得到了進一步提高，必將刺激人民對如商品房等大件消費品的需求。預計未來商品住房開發投資、新開工面積和竣工面積同比將繼續回升，環比上漲還將持續。 我們認為 2021 年應該是中國房價的 “維穩年 ”，遏制房價快速上漲的相關舉措和方向不會改變，而處于 “維穩 ”的需要，政府亦不會出現 “扼殺 ”房價的實質舉措。隨著宏觀調控政策實施，高檔房價 高企勢頭得到控制，隨著時間推移，部分翹尾因素減弱，高檔住宅 的漲幅明顯趨緩。 由于深圳關內房地產市場的逐步發展成熟， 關外占有住宅開發的很大份額，關外 已成為 房地產市場開發的主戰場。 房地產開發投資 16345億元，增長 %，雖然 2021年 上半年 成多 ， 上半年住宅市場從暖春走向冰夏，土地市場也由暖轉冷， 但是由于 深圳可供開發的土地資源十分有限，上半年公開出讓的土地資源甚少，土地資源的緊缺， 已 成為制約深圳高速發展的房地產的一大重要瓶頸。 過渡型置業者 這 一類客戶群大多購買小戶型項目，他們大多比較年輕， 希望能籌足首期款供房，受到經濟制約，這類人群往往比較看好關外小區， 他們購房雖然 也 是 用于 自住 ，但 當條件成熟、有了充裕的經濟時，可能變賣該房，或用于出租。 （二） 寶安 區房地產的發展及前景 區 概況 寶安區位于深圳市西北部，全區總面積 713 平方公里，海岸線長 ，寶安歷史源遠流長，是嶺南重要的文化名城之一，也是著名的僑鄉，現有各類人口總和超過 500萬人。 2021 年 5月，深圳市委市政府作出了設立光明新區的決定，原寶安的公明、光明 2 個街道的經濟社會事務納入光明新區管理。 均價： 單身公寓和 13 房 ， 均價 23000/元平 ； 平層最低價 21000元 /平起 ； 復式均價 22021元 /平起。 產品結構類型： 一期 2 棟共 9 層， 6棟 31— 32 層；二期 5 棟為高層、復式和洋房 ，一期 主力戶型為 170 ㎡左右的四房和 200㎡左右的五房， 二期 包括高層 5房、復式及洋房等產品類型 。 均價： 20500元 /平方米 開盤日期： 2021年 1月 樓盤名稱： 潛龍曼海寧 （龍華新城） 開發商： 深圳市潛龍實業集團有限公司 項目位置： 寶安區龍華新城西鄰新區大道，北鄰和平路，東側為上塘路，南側為建設路 。 起價： 26000元起 物業管理費： /平方米 /月 開盤 日期： 2021年 4月 27 日 第二， 2021年上半年寶安 區的批準 預售情況 2021 年上半年，深圳共有 31 個項目取得批準預售，新增商品房 萬平方米，同比減少 %；其中商住項目 28 個，新增住宅面積 萬平方米，同比減少 %；辦公項目（含工業辦公） 4 個，新增面積 萬平方米，同比增加 %；新增商業用房面積 萬平方米，同比減少 %。 雖然銷售有所下降，但房價卻穩中有升，從長遠發展的觀點來看，寶安區地域寬闊，土地資源遠勝于特區內，在高企的 房價下，稍為偏離市區更能搜尋到較為合適的性價比和理想的生活環境，總之，寶安區房地產市場的發展前景是非常樂觀的。深圳寶安區政府 早 已把觀瀾湖納入了政府的體育產業園區整體規劃，將在此重點興建體育休閑產業園區、物流倉儲產業園區和高科技產業園區。根據一年內在觀讕高爾夫消費的團體 客戶的數量統計，不包括一些小的會議團體的消費 ， 每年觀瀾高爾夫承辦 近 1000 個大大小小的商務宴會和會議，每年在觀讕湖開會和商務度假的企業中，平均有 43%的企業進行了高爾夫的消費。”一位市場分析師解釋，“這正是觀瀾湖、萬科、金地等品牌開發商云集觀塘板塊的核心關聯因素。一項統計數據顯示，近年來年平均每月有 30家著名公司在觀瀾湖舉辦高球賽事，此外還有 100 家企業選擇觀瀾湖召開會議或進行商務談判，沃爾瑪、艾默生、戴爾、寶潔、匯豐銀行、花旗銀行、華為、富士康等跨國企業都是觀瀾湖的常客。 開通 了福 龍路 后更是大 大地拉近了觀瀾、龍華與市中心的距離。 單價：起價 10000元 /㎡ ， 均價 12021元 /㎡ 物業費： /平方米 物 管 ：深圳市盛世嘉物業管理有限公司 開工時間： 2021316 竣工時間： 20211228 開盤時間： 預計 2021年底 入住時間： 2021年 12 月 28日 樓盤名稱：金地觀瀾 開發商： 金地（集團）股份有限公司 項目位置： 寶安觀瀾橫坑水庫片區 (觀瀾高新科技園附近 ) 項目概況： 宗地號 A9090137： 土地面積 平方米 ， 建筑面積： 164150 平方米 ， 容積率： ≤ ， 綠地率 ≥30% ，計容積率總建筑面積 164150 平方米，其中，住宅 156630平方米 ,商業 3000平方米 , 停車 位 1600個。 目前片區的幾個在售 樓盤的銷售情況普遍看好，普通多層、高層、小高層項目， 住宅銷售價在 950013000元 /米 2之間。 產品結構類型： 普通住宅 、 宗地號 A9090137： 建筑高度或層數 ≤24 米 ； 宗地號 A9090138： 建筑高度或層數： 24米 價格：待定 開盤時間 ： 預計為 2021年 樓盤名稱：觀湖園 開發商 ： 和記黃埔地產（深圳）有限公司 項目位置： 寶安區觀瀾鎮，鄰近梅觀高速公路 項目概況： 占地面積 376000 平方米，總建筑面積 165000平方米， 容 積 率 ， 綠化率 30%， 總共 512 套。 入住時間： 2 期 12 棟 2021 年 8 月 31 日前 ， 1 期 2021年 6 月 30日至 7月 4日 。 在《深圳 2030 城市發展策略 》中，龍頭 區域 是 傳統意義上的邊 緣鎮區龍華、觀瀾 ， 目前 ， 龍華是深圳樓市供應 的主產地 之一 ， 觀瀾將是寶安樓市新的熱點區域，近兩年將有4 個新盤面市，為招商開發的觀園和瀾園、和黃開發的觀湖園和盈峰翠邸，總建筑面積共 80 萬平方米 。此外，由于連續 12 年的高爾夫世界杯的舉辦，每年均有大量人士在觀瀾聚集，由此而帶來對高端酒店公寓的需求，在別墅之外，一種全新的高端酒店式公寓正成為觀塘板塊這一豪宅孵化器內最為搶手的物業形態。更值得關注的是，“禁墅令”與高爾夫球場用地的限批，使這里別墅價值有著強勁飆升的基礎，更從物業的長久保值屬性上產生“極地效應”。這里不僅有著珠三角地區最大最為高端的別墅群，也有著曾經 萬 元／平方米的廣東省“地王”，這里還擁有城際最 便利的高速交通網絡和世界第一大的觀瀾湖高爾夫球會，觀瀾湖、萬科、金地、招商、和記黃埔等地產巨頭在此虎踞龍盤，觀瀾湖高爾夫大宅、棠樾等耀眼的名字則成為南中國范圍內豪宅的經典代表，甚至在國際上亦產生巨大反響。 深圳觀瀾高爾夫球會的興起就是一個縮影。 觀瀾屬亞熱帶海洋性氣候，四季溫和，雨量充足，環境優美，交通便利，有迷人的旅游度假勝地 ， 有世界第一的擁有 “ 216 洞 ” 的觀瀾湖高爾夫球會 ， 有豐富的土地資源、水資源 ， 有高嶺土等礦物資源，是 海 內外商人 興 資辦廠的理想 沃土，是有識之士安居樂業的好去處。 從各類型商品房批準預售面積比重看，住宅占 77%，其次是寫字 樓（含工業辦公），比重為10%，商業用房均為裙樓商業，比重僅 5%。 產品結構類型： 整體社區由 14 棟 2628 層的高層建筑組成，其中包括一棟 28 層的高檔酒店式公寓 ， 是一個集高尚住宅、酒店式公寓、休閑商業為一體的綜合商 住項目。 產品結構類型： 住宅部分 5棟 23 層， 6 棟 24層， 7 棟 22 層。 產品結構類型：洋房 ， 2 棟 27 層、 3棟 24 層、 56棟 1層、 7 棟 2 層 ， 三期推出精裝 130160 平方米平層 ， 180 平復式單位 ， 以約 164178 平米的純粹大宅為主， 均價： 22021 元 /平方米 物業管理費： 元 /平方 /月 開盤時間： 2021年 6月 5日 樓盤名稱：財富港（寶安中心區） 開發商：深圳恒豐房地產有限公司 項目位置： 寶安區寶源路與海城路交匯處 項目概況： 占地面積 :19200平方米，建筑面積 :54000平方米，總戶數 :812。 區 房地產市場發展形勢 （ 1） 供需分析 ○ 1 2021 年 寶安 區推